來源：金融界上市公司研究院
作者：周婷
經歷了極不平凡的2020年，中國房地產行業在臨近歲末交出了一張殊為不易的答卷：儘管一季度遭遇了停工、停產、停售的突然打擊，但行業全年銷售總額預計超過去年7.7％，開發投資額達到近20年頂峰，竣工面積「大」年……然而，行業數據的亮眼卻難掩資本市場的悲觀。近兩周以來，從富瑞到瑞銀再到花旗，越來越多的國際投資機構下調了對內房龍頭企業的2021年預期。一面是行業之火，一面是資本之冰，孰真孰假？誰輕誰重？展望2021年度的房地產行業，又將何去何從？
行業規模20年來最高
受到年初疫情的影響，房地產行業整體經歷了先降後升的變化。國家統計局數據顯示，前11月商品房銷售面積、金額達150834萬平方米和148969億元，累計同比上漲1.3％和7.2％。克爾瑞地產研究預計，全年銷售面積、金額預計將達到17.4億平方米、17.2萬億元，同比增長1.5％和7.7％。
如果按照這一水平比對，2020年房地產整體銷售再創新高，並且行業市場整體表現好於2019年同期。
製圖：金融界上市公司研究院
但是從上圖的行業增速來看，目前增速為僅次於2014年，為近十年來較低水平。由此可以判斷，儘管行業整體規模仍然保持正增長，但是受局部區域分化加劇、部分城市市場嚴重下行拖累，銷售規模增速難以加速，支持行業未來發展空間的動力明顯不足。
此外，從對2021年的供應端來看，受到「三條紅線」的影響，房企拿地積極性以及新開工面積都將大概率維持在「小年」水平，對2021全年市場供應帶來收緊的效應。
數據顯示，全國前11月，全國房地產開發投資額129492億元，同比增長6.8％，達到了近二十年來最高點。但是，支撐投資額的三項重要分項——土地投資、建安投資、新開工投資來看，極有可能在2021年在高點回落。
一方面，受到三條紅線等房地產金融監管政策影響，土地購置面積增速仍會保持相對低位。在整體房地產行業融資環境沒有出現大幅寬鬆信號的情況下，資金面趨緊也會迫使房企拿地態度日趨謹慎。
另一方面，2020年房企新開工面積呈現出「先升後降」的趨勢，土地購置規模仍然沒有轉正，這些都說明行業對2021年投入的信心不足。
政策有望「穩中有緊」 毫不放鬆地產「去金融化」
上周剛剛結束的中央經濟工作會議是在「十三五」與「十四五」承上啟下關鍵節點召開的關鍵性會議。會議上用罕見的282字篇幅，對2021年乃至未來五年的房地產發展脈絡進行總體定調，篇幅之多、之廣為歷年中央經濟工作會之最。
2016-2020這樣經濟工作會議涉及房地產工作的相關內容列表
制表：金融界上市公司研究院 數據來源：公開會議簡報
從上表整理的房地產政策脈絡分析來看，自從2016年中央經濟工作會提出「房住不炒」，這一表述將作為指導房地產行業的整體思想貫穿五年來的政策走向，並仍將對未來的五年發展確定基本目標。
從政策新意角度講，中央經濟工作會首次提出「解決好大城市住房突出問題」，指出「住房問題關係民生福祉」，將這個問題作為2021年八大重點任務提出，並且提出解決方案就在於「以租賃代銷售」來解決住房保障問題，來抑制房價過快上漲。並由此提出通過加大土地供應、降低稅費負擔來大力支持租房。
房地產是政策強監管行業。對於中央經濟工作會議所透露出的2021政策走勢，不少研究機構都認為這透露了政策「穩中向緊」的趨勢。全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，將住房問題與民生福祉相聯繫作為政策表述的背景，這一方面意味著房地產「去金融化」的導向不變，房企端融資要滿足的條件必然收緊，從而影響融資購地等一系列行為；另一方面，因為房地產事關消費和投資「兩輛馬車」，因此不能解讀為刻意打壓地產業，相反將房地產從金融視角轉為民生視角，在解決大城市住房問題的領域，加大供給，支持租房，緩解房價上漲過快。
國際資本率先唱衰 多家龍頭房企被下調預期
就在行業內解讀中央經濟工作會議對房地產的最新定調與積極表述時，香港市場有多家國際投行紛紛下調了對部分港股和A股上市的內房龍頭企業目標價，理由都是基於對2021年悲觀的增長預期。值得注意的是，由於這些被下調預期的房企都是典型的頭部房企，因此引發了市場的極大反應，被「點名」的中國金茂、綠地控股、融創中國、中國海外發展等股價創年內新低，富力地產連續4天下跌。
小摩在下調7家公司的原因中表示，該批公司盈利潛在不達標及因降負債而增長放慢。傑富瑞的判斷則代表了外資投行對內房龍頭企業的普遍看法，即雖然強勁的購房需求或會持續，但房企由於受到政策限制了新借貸上限，也限制了其土地儲備能力。因此，認為龍頭房企現時更適合專注於高質量增長，而不是快速擴張。
近期外資投行下調房企評級一覽表
制表：金融界上市公司研究院
相對於外資銀行的悲觀，行業人士卻普遍相對樂觀，認為中國地產行業一直是強監管政策，從2017年以來就一直處於政策收緊狀態。而儘管房地產行業整體承壓，但是也應該看到，中國經濟整體向好的基礎不變，此外房地產行業自身也仍在不斷調整，有很強的韌性。