朗詩綠色集團董事長(HK：00106，下簡稱「朗詩」)田明曾希望借輕資產之路帶領朗詩實現擴張，如今看來，這似乎有點兒懸。
開年伊始，朗詩先後將兩項目的股權予以德寧基金、百瑞信託。自轉型輕資產以來，此舉已是朗詩地產的常態，然而值得注意的是，這兩個項目均位於西安。事實上，早在2017年，朗詩就已進入了西安市場，但直至今日其仍未有項目入市。對此，有專家向藍鯨房產分析認為，這樣的節奏確實緩慢，可能地塊本身存在複雜的因素導致其遲遲未能入市。
西安市場發展緩慢就像一個「放大鏡」，將朗詩輕資產之路的艱辛暴露出來。公開資料顯示，除了代建之外，小股操盤也是朗詩輕資產之路的一個重要倚仗，這可以從朗詩不斷走低的權益銷售佔比中一探究竟，而朗詩輕資產之路所仰仗的綠色科技，目前市場接受度也不高。在專家看來，這導致朗詩的品牌溢價空間有限，更註定了朗詩無法像金地集團(SH：600383，下簡稱「金地」)、旭輝控股(HK：00884，下簡稱「旭輝」)般藉助小股操盤實現快速擴張。
朗詩西安發力遲緩
2月21日，朗詩發布公告稱，其全資附屬公司南京朗銘、西安朗詩銘、項目公司西安嘉鵬房地產開發有限公司(下稱「項目公司」)與德寧基金訂立協議，德寧基金擬通過收購項目公司70%的股權以投資項目公司持有的標的項目，銷售股份代價為人民幣1400萬元。
據悉，標的項目為項目公司持有的陝西省西安市未央區西戶鐵路以東、昆明路以北，宗地編號FD2-14-32的房地產開發項目。土地性質為住宅及商業用地，宗地面積約2.26萬平方米，總建築面積約8.96萬平方米。
此外，德寧基金有條件同意向項目公司提供不超過1.26億元的股東貸款。在滿足約定條件下，西安朗詩銘同意對銷售股份及德寧基金股東貸款進行回購，最高金額上限為2.8億元。
2019年來，這已是朗詩第二次出售項目股權。2019年2月15日，朗詩將西安未央區另一宗項目49%的股權售予了百瑞信託。一般情況下，頻繁出售股權的背後都劍指企業的資金狀況，而這對於走輕資產路線的朗詩而言，卻已是常態。
只是，朗詩開年的這兩起動作都發生在西安，這背後透露出的訊號無法讓人忽視。有西安當地業內人士對藍鯨房產透露道：「2019年，朗詩在西安的項目應該會陸續亮相。」但即便如此，朗詩仍無法迴避西安市場發展緩慢的問題。
2017年5月，朗詩發布公告稱，收購陝西長泰房地產開發有限公司全部股權，雖然該筆交易最終於2018年12月宣布終止，但朗詩藉此撬開了西安市場的大門。是年7月，朗詩公開披露朗詩地產西安公司目前已經在西三環、西部大道儲備了兩個地塊。而藍鯨房產據公開資料不完全統計，截至目前，朗詩在西安擁有至少4幅地塊。
然而，包括搜狐焦點、房天下等在內的房產交易平臺都找不到朗詩的項目，也就是說，至今為止，朗詩在西安仍未有項目入市。這一點，藍鯨房產亦從當地業內人士的口中得到了證實。而與其同一年進入西安市場的房企或多或少都有收穫。如旭輝目前在西安共有4盤在售，中南置地在西安市場的項目更是達到了7個。
朗詩西安項目遲遲未入市的原因是什麼?這樣的銷售節奏是否符合集團整體的步調?對此，朗詩回復藍鯨房產表示：「西安項目尚未入市，是基於地產業務的整體考量，很謹慎。」
對於朗詩在西安的發展節奏，58安居客研究院首席分析師張波對藍鯨房產分析認為：「企業2017年地塊至今一直未入市，相對來說節奏已經偏慢，但房企放慢入市節奏的原因較多，除了資金壓力層面，放慢工期等待更高利潤也可能是原因之一。」除此之外，張波分析道：「若地塊是通過收購而來，原因可能更複雜，如股權問題、地塊本身的問題、證照等問題。」
品牌溢價有限致輕資產之路不暢
事實上，就朗詩整體發展來看，西安之外的其他城市發展進程亦不甚樂觀。據朗詩公告顯示，2018年朗詩籤約銷售額(包括委託開發管理項目)約為359.49億元，籤約建築面積約為184.66萬平方米，同比分別增長26.53%、31.3%。在銷售增長的同時，朗詩也發布了正面盈利預告稱，2018年集團利潤約為13.34億元，同比增幅超85%。
然而，在2017年朗詩集團業績發布會上朗詩董事長田明將2018年業績目標設定為460億元，這一年度目標並未完成。與此同時，根據克而瑞發布的房企銷售金額排行榜，朗詩2016年排名53名，2017年到了64位，2018年則排到了68位。
田明所倚重的輕資產並沒有為朗詩帶來預想中的速度。2015年，朗詩開始轉型，其主要方向是「變輕」，彼時，田明表示，「未來，朗詩將轉型，側重開展技術服務、定製、代建、委託開發、小股操盤、合作開發等輕資產業務模式，將房地產傳統重資產模式變輕，以更加輕盈靈巧的姿態應對行業的變化。」
在此戰略定位下，朗詩的股東權益佔比不斷走低。朗詩地產曾公開表示，2015年年底，朗詩操盤的所有項目裡朗詩的股東權益大概佔到70%，2016年年底降到40%，2017年年底是23%，2018年則維持在了20%之間。
但小股操盤的優勢在於能加快擴張速度，如金地、旭輝等企業都曾藉此實現了規模的迅速擴張。然而，朗詩卻是一個例外，如上圖，朗詩自2016年實現爆發式增長後，此後兩年其增長率均維持在20%以下。
對此，朗詩對藍鯨房產表示：「朗詩判斷，在2019年或未來幾年內，房地產很可能出現拐點。隨著金融監管從嚴、房企資金面普遍承壓，朗詩的綠色差異化競爭優勢和品牌效應將日益突顯，從而給公司帶來更多機會。」
張波分析認為：「朗詩的標籤是綠色住宅，但目前國內購房者對此的重視度還沒有形成足夠的溢價空間。」他進一步指出：「品牌溢價小的情況下，小股操盤的難度會相對更大一些。」
這在其大本營長三角的表現尤為明顯。以蘇州為例，據蘇州媒體報導，進入蘇州11年來，朗詩累計打造了9個項目(不含代建、商業及蘇州周邊城市)，但這些項目還是主要集中在2010-2015年的5年時間裡，如今朗詩蘇州公司早已不復存在，據朗詩集團官網顯示，目前蘇州、無錫、上海三地地產項目已合併至朗詩上海地產公司名下。另一方面，朗詩在蘇州的份額幾乎可以忽略不計，目前蘇州在售項目有蔚藍廣場、朗詩玻纖路588號及代建項目朗詩新郡，據房天下網站信息顯示，前兩者尚未入市，朗詩新郡目前在售房源僅餘130套。
伴隨著其長三角大本營市場份額的不斷下滑，2018年上半年，朗詩在長三角區域貢獻的權益銷售額佔比下降至52%。
對於銷售不達標的問題，朗詩在回覆中表示：「朗詩的發展目標和考核目標也因此具備更加多元化的衡量標準。」
圖片來源：上交所網站 標紅部分發行人非朗詩
企業規模發展放緩之下，確在影響著其的融資計劃。上交所網站顯示，2018年，朗詩作為發行人共計提交4個發債申請(如上圖)，其中僅有2宗小規模申請被通過，合計發行規模約16.95億元，通過率為50%。一位不願具名的證券公司人士表示，公司債項目被終止通常緣於政策、信用、合規、信披等四方面問題。
值得注意的是，2018年12月24日，朗詩集團共有2筆發債信息，分別為「中山證券-東興企融-朗詩寓長租公寓一期資產支持專項計劃」、平安匯通-平安不動產朗詩租賃住房系列資產支持專項計劃，前者被中止，而後者則獲得通過。對此，上述證券公司人士分析道，根本原因在於「發行人不同」。其進一步指出，發行人的業績表現或將直接影響企業融資結果。
綠色科技一直被視為朗詩輕資產之路的基礎，也被田明視為朗詩輕資產的重要砝碼，但倘若置業者對此反響平平，其他房企又憑何接受?其輕資產之下的擴張夢想該如何實現?這些問題需要認真考慮。
（編輯：王星）
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