12月1日，《昆明市人民政府辦公室關於加強商品房預售資金監管工作的通知（試行）》（下稱《通知》）發布。主城中心區商品房預售資金按照政府指導、銀行監管、專戶專款的原則進行監管，以保障廣大購房人合法權益，進一步構建和完善全市商品房預售資金監督管理制度體系。《通知》自2021年1月1日起施行，試行期2年。
在預售金的使用方面，《通知》明確，商品房預售項目的預售資金應當全部存入監管帳戶，由監管銀行按照雙方籤訂的《商品房預售款監管協議》進行監管。在項目竣工驗收備案前，只能用於支付本項目的工程款、建築材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。房地產開發企業可在預售資金中提取5%的辦公和管理支出。
預售資金監管範圍
本市五華、盤龍、官渡、西山、呈貢區及三個國家級開發（度假）區範圍內（下稱主城中心區）辦理商品房預售許可的項目，其預售資金的收存（包括購房人按合同約定支付的定金、首付款、一次性付款及包括預售商品房按揭貸款在內的後續付款等預售房款）、支出、使用均按照本通知進行監督管理。
職責分工
本市主城中心區商品房預售資金按照政府指導、銀行監管、專戶專款的原則進行監管。
市住房城鄉建設局——————負責對全市商品房預售資金監管工作的監督指導。市住房城鄉建設局所屬的昆明市房屋交易產權管理處（以下簡稱「市產權處」）具體負責商品房預售資金監管系統的建設、維護工作，同時負責主城中心區範圍內預售項目的預售資金監管工作。主城中心區屬地住建部門按本通知要求具體負責監督轄區內房地產開發項目的建設進度及項目施工情況。
開展商品房預售資金監管工作的銀行（下稱監管銀行）——————應當嚴格按照《商品房預售款監管協議》和《商品房預售款委託監管協議》約定，加強對監管項目預售資金的日常管控，履行預售資金監管職責。對監管項目開展不定期巡查，切實掌握監管項目銷售情況，及時通過商品房預售資金監管系統報告監管工作中發現的問題。
開展個人住房按揭貸款業務的銀行（下稱按揭銀行）——————應當積極配合監管銀行做好預售資金的交存、對帳等工作。
預售資金的歸集
（一）房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當與監管銀行籤訂《商品房預售款監管協議》，明確項目工程建設進度、項目用款計劃、預售資金監管帳戶（下稱監管帳戶）名稱和帳號等內容。同一商品房預售許可項目只能委託一家監管銀行。
（二）監管銀行需具備資金監管安全規範所需的金融管理業務能力及網絡技術條件，並與昆明市商品房預售資金監管系統聯網實現有關數據（資金入帳、劃轉以及按揭貸款的受理、審批、發放、拒貸、結清等信息數據）即時傳輸。
（三）房地產開發企業應當在銷售現場公示監管銀行、監管帳戶、按揭銀行，以及市產權處、屬地住建部門監督舉報電話。
（四）購房人憑商品房預售資金交款通知書，通過銀行網點櫃檯或者商品房預售資金監管專用POS機將首付款或一次性付款直接存入監管帳戶。監管銀行將入帳信息即時傳輸至商品房預售資金監管系統，系統確認首付款或一次性付款足額到帳後進行登記備案。
（五）房地產開發企業應當授權按揭銀行在購房人的按揭貸款審批放款後10個工作日內將款項劃轉至監管帳戶，並即時將監管帳戶變動數據傳輸至商品房預售資金監管系統。房地產開發企業及按揭銀行不得以任何理由將購房人按揭貸款扣劃、轉存至非監管帳戶。房地產開發企業未按時將有關款項劃轉至監管帳戶，商品房預售資金監管系統將自動關閉該項目的網籤備案功能。
（六）應當納入監管的預售資金與實際繳入監管帳戶的資金不符時，房地產開發企業應當通過商品房預售資金監管系統申請辦理帳目核對。
預售資金的使用
（一）商品房預售項目的預售資金應當全部存入監管帳戶，由監管銀行按照雙方籤訂的《商品房預售款監管協議》進行監管。在項目竣工驗收備案前，只能用於支付本項目的工程款、建築材料、配套設施、設備等款項、法定稅費和到期的銀行貸款。房地產開發企業可在預售資金中提取5%的辦公和管理支出。
（二）商品房預售資金按照專款專用原則，實行分階段、按比例動態監管，重點監管資金額度為項目預售總額的30%。重點監管資金的使用應當結合項目工程進度和資金使用計劃，按照首次申辦商品房預售許可的形象進度、主體結構驗收、竣工驗收備案等環節設置資金使用節點。七層及以上建築增加「建設層數達二分之一」節點。
（三）市住房城鄉建設局根據房地產開發企業的資質、經營業績和誠信記錄等，對商品房預售資金實施分級監管。
具有一級資質且在昆明市從事房地產開發經營業績較好、無不良行為記錄的房地產開發企業，所開發項目的重點監管資金比例可下調為25%。在1年內發生1次不良行為的，其新建、在建項目的重點監管資金比例上調為30%。
（四）建設項目符合下列條件時，房地產開發企業應當按照與監管銀行籤訂的《商品房預售款監管協議》，通過商品房預售資金監管系統，按節點向監管銀行提供有關材料，申請撥付重點監管資金：
1.完成首次申辦商品房預售許可的形象進度，須提交房地產開發企業、施工、監理單位共同出具的節點證明材料，申請使用重點監管資金的40%。
七層及以上建築完成「建設層數達二分之一」節點的，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金的60%。
2.完成主體結構驗收的，須提交主體結構質量驗收證明，累計申請使用資金額度不得超過重點監管資金的70%。
3.完成竣工驗收備案的，須提交竣工驗收備案證明書，可申請使用剩餘監管資金，監管銀行終止對應項目的預售資金監管。
（五）房地產開發企業應當及時將資金支付給項目工程施工（含材料供應）、監理單位，不得拖欠農民工工資等款項。
（六）房地產開發企業與購房人解除商品房買賣合同的，同步解除對應預售資金的監管，由房地產開發企業與購房人結算退款。
風險項目認定和分級監管
（一）建立市、區兩級聯動工作制度，採取「區級經常性檢查+市級不定期抽查」方式，加強日常監督管理。對出現異常情況（如項目停工、拖欠農民工工資、監管帳戶被查封等）的商品房預售項目，市、區兩級進行風險綜合研判。被列為風險項目的預售資金監管工作由屬地政府、市住房城鄉建設局共同監管。
（二）市住房城鄉建設局會同屬地政府根據項目風險研判情況劃分監管等級。信用等級低，1年內出現1次拖欠工程款的，列為三級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的40%；因公司經營問題導致所開發項目（含分期開發）出現1次延期交房或拖欠農民工工資的，因房屋質量問題引發批量性群眾投訴的，列為二級監管項目，監管資金額度上調為項目預售總額的50%；停工1年以上出現爛尾的，列為一級監管項目，監管資金比例上調為項目預售總額的100%。
（三）一級監管項目使用商品房預售資金時，須由房地產開發企業持相關材料向屬地政府提出申請，經屬地政府、市住房城鄉建設局聯合審查同意後，由監管銀行辦理撥付手續。
預售資金的監管
（一）有權機關對監管帳戶進行凍結或者扣劃的，監管銀行有義務證明商品房預售資金及監管帳戶的性質，並及時書面告知市住房城鄉建設局。
（二）房地產開發企業有下列行為之一的，由市住房城鄉建設局視情節輕重暫停其監管資金撥付、關閉該項目商品房買賣合同網籤備案功能，暫停辦理項目後續商品房預售許可證，責令限期整改，並記入房地產開發企業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任：
1.未在售樓處明顯位置公示監管銀行、監管帳戶、按揭銀行，以及監督舉報電話的；
2.未按規定及時將預售資金存入監管帳戶的；
3.指使按揭銀行或者協同按揭銀行將商品房按揭貸款劃入非資金監管帳戶的；
4.提供虛假材料申請撥付商品房預售監管資金的；
5.未按規定將預售資金退還購房人的；
6.因公司經營問題導致所開發項目（含分期開發）出現1次以上延期交房的；
7.發生1次拖欠農民工工資的；
8.因房屋質量問題引發批量性群眾投訴的；
9.其他變相逃避商品房預售資金監管的行為。
（三）施工總承包單位、分包單位、建設監理單位隱瞞、虛構事實或者出具虛假證明材料，套取或者協助房地產開發企業套取預售監管資金的，由市住房城鄉建設局依照規定處理並記入建築業不良信用記錄；造成損失的，承擔相應法律責任。
（四）市住房城鄉建設局對開展商品房預售資金監管工作的銀行按年度實施評價，將銀行履行監管職責的情況納入政府財政性資源分配評價體系。
監管銀行未按《商品房預售款監管協議》和《商品房預售款委託監管協議》履行監管職責的，市住房城鄉建設局通報其上級主管部門，由其上級主管部門責令整改，情節嚴重的，依法承擔相應法律責任。整改期間，市住房城鄉建設局暫停其承接新的商品房預售資金監管業務。1年內發生2次整改情形的，市住房城鄉建設局將其列入受限清單並向社會公示。列入受限清單的銀行2年內不得承接新的商品房預售資金監管業務。
（五）按揭銀行未按規定將預售資金劃入監管帳戶，或者未即時將有關信息推送至商品房預售資金監管系統，給房地產開發企業造成損失的，由市住房城鄉建設局通報其上級主管部門責令整改，按揭銀行應當配合資金追繳。
來源：昆明市人民政府官網、昆滇經濟
編輯：李冬雨
審核：周曉雪
終審：錢紅兵