中國房產開發商擠滿了柬埔寨？
柬埔寨的房子將來只能賣給中國人？
中國人既是最大贏家，又是最大輸家？
在柬埔寨樓市大熱了一年多以後，掘金小分隊再次踏上備受爭議的柬埔寨首都金邊。在過去這一年多裡，金邊的變化出乎我們的意料：
在金邊，我們發現了越來越多不缺錢的本地年輕人，他們對配套齊全的服務式公寓興趣越來越濃。
在金邊，我們發現了越來越多湧入金邊的外國人，但適合他們居住的歐美風服務式公寓卻少之又少。
在金邊，我們發現了越來越多願意消費的當地中產家庭，他們已經對生活品質有了明顯追求。
在柬埔寨，大膽的投機者或許偏愛讓腎上腺素飆升的西哈努克港，遊客或許更樂意到暹粒參觀神秘的吳哥窟，而金邊則保持著一年一個臺階的成長狀態，仍然是投資者的首選。
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「我剛到金邊的時候，一眼望去幾乎都是荒地，現在非常熱門的鑽石島，那個時候就是一片泥潭而已。」
華裔秋涼在金邊生活了五年，但他的曾祖父是潮汕人，所以中文講得非常不錯。當他第一次來到金邊的時候，根本想不到金邊會發展成如今的模樣，前進的速度竟如此驚人。
（鑽石島上的樓盤都在施工中，拍攝：震穀子）
（這是掘金小分隊2017年拍的鑽石島，一年多過去建起了許多高樓）
秋涼雖然也是一名進城奮鬥的追夢人，但是他跟我們所認為的外來務工人員，並不屬於同一類收入群體。
因為，他有地，而且是三塊地。
在柬埔寨，私人擁有土地所有權，本地人可自由買賣土地。不過，曾經有人出價100萬美元買秋涼手上的土地，都被他拒絕了。秋涼的理由也很簡單：「賣什麼嘛，價格還會上漲的。」
像秋涼這種「地二代」，在中國的北京、上海並不鮮見，他們就是憑著祖輩的餘音，擁有了把人生起跑線往前挪的權力。
而在柬埔寨，像秋涼一樣，家裡有資本，兼有一定財富啟蒙的年輕人，數量越來越多。我們時常關注柬埔寨的年齡結構，27歲的平均年齡總是會讓人聯想到工廠裡汗如雨下的工人，年輕人能夠出售的，似乎只有力氣。但是伴隨著柬埔寨低平均年齡的年輕人，還有他們不斷上升的教育水平。近幾年湧入的外國人也在間接地打開柬埔寨年輕人的視野。
柬埔寨私人可以擁有的土地，是他們最後的底線。柬埔寨人在自己的土地上建起一座座排屋，再把排屋的第一層作為商鋪出租。外國人不能購買整棟排屋，只能擁有地面那一層以外的部分，也不能擁有土地。
（金邊隨處可見的排屋，地面層作商鋪，拍攝：震穀子）
在這個大部分土地為私人所有的城市，拆遷排屋的難度巨大，速度也非常慢，因此可供開發商用來建公寓、商場的土地非常稀缺。因此，受緊缺的土地資源影響，柬埔寨房產市場從一部分來說，是註定供不應求的。
像秋涼這種年輕的「地二代」，在金邊到處都是。
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而這些「地二代」，就是中國人出海買房時苦苦尋找的「接盤俠」。
近年來，中國投資者瘋狂湧入柬埔寨，他們不愁房價漲幅，不憂租金回報，只擔心脫手時無人接手，找不到「接盤俠」成了懸在這些中國人頭上最大的一朵陰霾。這是因為外國人在柬埔寨只能購買兩層以上的公寓，而老一輩的本地人卻偏愛祖輩上延續下來的排屋。
事實真的如此嗎？柬埔寨人真的不喜歡買公寓嗎？
首先不可否認的是，大部分柬埔寨人是樂於住在排屋的，這符合他們祖祖輩輩的生活習慣。但是，柬埔寨年輕人知識水平不斷提高，國家也沒有計劃生育政策。目前柬埔寨「90後」「00後」正值適婚年齡，正是搬離排屋甚至置換掉舊房屋的階段。拖著一大家子的他們，如果還要在車水馬龍的鬧市中心花費大力氣建造排屋，過著不自由的生活，這跟他們所接觸到的理想生活相去甚遠。
這個世界沒有多少人會拒絕更好的生活。柬埔寨年輕一代也一樣，雖然他們沒有「996」的奮鬥，但並不代表他們不熱愛生活。他們跟發達國家的人們一樣，希望房子周圍有足夠的配套和便利的交通，安全寧靜不受打擾，還有高品質的房屋質量和後續管理。而這些，都是現代化服務式公寓相較於排屋的優勢。
（健身房和無邊界遊泳池在金邊的服務式公寓幾乎算是標配，拍攝：震穀子）
更重要的是，金邊不缺錢的年輕人，很多。他們手裡有地，有排屋，可以賣地也可以出租排屋作商鋪，幾百美元的工資收入只是冰山一角。
目前，金邊僅有200多萬人口，符合年輕人需求的服務式公寓僅有2萬多套。像秋涼一樣湧入首都的年輕人一定會加速金邊的城市化進程，而在不斷升級的生活體驗面前，傳統排屋的競爭力將會不斷下降。
掘金小分隊在位於金邊2004路某個中高端樓盤考察時，半個小時裡進來了五批人，一共15人，清一色都是當地人。
在金邊考察房產超過兩年的王先生表示：「目前金邊公寓市場已經逐漸分化成兩種，一種是中國開發商出口轉內銷的糟把戲，另一種就是本地人消化的市場。」
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在秋涼的故事之外，我們還發現了第三種正在冉冉升起的公寓市場，也就是面向歐美日韓來的外國人而建造的新型服務式公寓。
總體來說，就是類似於倫敦或紐約富豪居住的「城中村」，是一個自給自足的新型社區。海外掘金在《不搞回遷，不走後門，不做釘子戶，什麼樣的城中村村民才是真正的壕》中曾經具體介紹過這種房價非常抗跌的社區形態。
而除了這些更像歐美服務式公寓的社區興起，金邊也營造出了與國際接軌的創業氛圍。金邊目前擁有一個全柬埔寨乃至整個東南亞都難以看到的眾創空間，就在南部的ING新城，駕車前往市中心只需15分鐘。
廢話少說，來看看這個眾創空間長什麼樣：
（眾創空間外部塗鴉）
（眾創空間自帶共享單車）
（餐廳隨處可見討論項目的外國人）
（正在施工的配套住宅，拍攝：震穀子）
乍看圖片，這地方或許稍顯簡陋和粗糙，應該不在歐美等發達國家；再看一下，你覺得跟北京798創意園區非常接近。這個眾創空間佔地面積是798園區的三倍；當你知道它在金邊後，或許會感到一點驚訝，因為柬埔寨是一個在中國人腦海中，只有貧窮和落後的國家。
這個社區前身是一間紡織廠，專門代工李維斯等知名牛仔褲品牌產品。廠長是香港人，兒子從美國留學回來後萌發了改造廠區的想法，於是就照著紐約的感覺徹底改造了這片工業園區。
想不到，這一舉動深受歐美人喜歡，他們紛紛把自己的初創工作室搬到這裡，並且在這裡舉辦各種各樣的活動。
據悉，周末在這裡舉辦一場中小型活動的場地租金在3萬美元/天左右，而在上海可能只需要5萬人民幣。如果你還想在金邊其他地方找到類似環境優美、設備完善的場地，只能到寫字樓或者酒店，而那些地方總租金都是十萬美元起步了。
位於ING新城的這個眾創空間幾乎算是獨一無二的存在，既吸引了大批歐美人，又以優質的服務增強了歐美人對它的使用粘性。
而這背後，反映出的正是不斷湧入金邊的外國人。據統計，目前金邊的流動外籍人口約有20萬人。這是怎麼統計的呢？是柬埔寨央行通過統計在當地銀行開戶並且有流水記錄的外籍人士的帳戶數而得出的。畢竟，金錢是不會說謊的。
因此，假如你問我目前金邊公寓市場的供求關係？我會告訴你，接受過財富啟蒙的本地年輕人數量越來越多，歐美等發達國家企業派駐金邊的管理人員和初創企業數量越來越多，而同時可供開發商利用的土地資源則越來越緊缺。
也就是說，需求越來越多樣，同時本地人對服務式公寓的興趣越來越濃，而能夠與不斷上升的需求相匹配的公寓供給卻非常稀缺，因為土地開發十分艱難，並且主要由市場驅動而非政策統一規劃。在這樣的背景下，金邊好地段的優質公寓只會越來越難買，直到供需關係接近平衡。
那麼，如何找到金邊好地段的優質公寓呢？持續關注海外掘金，我們馬上在下一篇考察記中告訴你答案。
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（責任編輯：董雲龍 ）