海外掘金大講堂
5月21日，「海外掘金大講堂」分享主題：柬埔寨只適合賣給中國人？揭開金邊樓市的三大秘密
主講人：震穀子，海外掘金資深研究員，密切關注東南亞和日英美澳地區房地產動向，多次實地考察調研。
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◎作者丨震穀子
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大家好我是海外掘金研究員震穀子。我們趁著五一假期到柬埔寨首都金邊考察了幾天，不但跑了許多樓盤，更重要的是去親身感受了一下這個國家的風土人情。
我們也都知道，在海外買房最關鍵的就是看看當地人對你這個房子的看法，這能才能確保我們的現金流是穩妥的。
我們海外掘金已經有好一段時間沒去金邊了，所以這次感受到的變化還挺大的。先說結論，第一條，柬埔寨這個國家呢是有很多「地二代」的，就是指那些繼承了祖祖輩輩留下來的家裡的土地的年輕人。第二條，金邊整座城市是很有欲望的，尤其是那些對於改善自己生活，滿足自己需要的欲望。第三條，金邊不是那種閉著眼睛就能買房的城市，需要重點考察除了地段還是地段。
我們今晚實際上是要解決三個問題，第一個是金邊有沒有人能接手我們買的房子？第二個是這些人的消費習慣是什麼？第三個是我們怎麼才能找到這些人喜歡的房子？
1「第二代」帶來的供不應求局面
我們在國外買房，最應該擔心的是本地人喜不喜歡你的房子。因為目前金邊還是新房市場，開發商連剛需都還滿足不上，根本就不像中國的二手房產交易那麼火爆。我們到金邊買房投資也是買的新房，所以最終出租或者轉手套現，最主要的目標人群是本地人。這是我們到金邊買房首先要想清楚的一點。
目前金邊有兩種典型的接盤俠，一是本地年輕中產，二是被派駐金邊的外國高級管理人員。
「我剛到金邊的時候，一眼望去幾乎都是荒地，現在非常熱門的鑽石島，那個時候就是一片泥潭而已。」
華裔秋涼在金邊生活了五年，但他的曾祖父是潮汕人，所以中文講得非常不錯。當他第一次來到金邊的時候，根本想不到金邊會發展成如今的模樣，前進的速度竟如此驚人。
秋涼雖然也是一名進城奮鬥的追夢人，但是他跟我們所認為的外來務工人員，並不屬於同一類收入群體。
因為，他有地，而且是三塊地。
在柬埔寨，私人擁有土地所有權，本地人可自由買賣土地。不過，曾經有人出價100萬美元買秋涼手上的土地，都被他拒絕了。秋涼的理由也很簡單：「賣什麼嘛，價格還會上漲的。」
像秋涼這種「地二代」，在中國的北京（樓盤）、上海（樓盤）並不鮮見，他們就是憑著祖輩的餘音，擁有了把人生起跑線往前挪的權力。
而在柬埔寨，像秋涼一樣，家裡有資本，兼有一定財富啟蒙的年輕人，數量越來越多。
我們時常關注柬埔寨的年齡結構，27歲的平均年齡總是會讓人聯想到工廠裡汗如雨下的工人，年輕人能夠出售的，似乎只有力氣。但是伴隨著柬埔寨低平均年齡的年輕人，還有他們不斷上升的教育水平。近幾年湧入的外國人也在間接地打開柬埔寨年輕人的視野。
柬埔寨私人可以擁有的土地，是他們最後的底線。柬埔寨人在自己的土地上建起一座座排屋，再把排屋的第一層作為商鋪出租。外國人不能購買整棟排屋，只能擁有地面那一層以外的部分，也不能擁有土地。
圖片來源：海外掘金現場實拍
在這個大部分土地為私人所有的城市，拆遷排屋的難度巨大，速度也非常慢，因此可供開發商用來建公寓、商場的土地非常稀缺。因此，受緊缺的土地資源影響，柬埔寨房產市場從一部分來說，是註定供不應求的。
像秋涼這種年輕的「地二代」，在金邊到處都是。
首先不可否認的是，大部分柬埔寨人是住排屋的，這符合他們祖祖輩輩的生活習慣。但是，柬埔寨年輕人知識水平不斷提高，國家也沒有計劃生育政策。目前柬埔寨「90後」「00後」正值適婚年齡，正是搬離排屋甚至置換掉舊房屋的階段。
這個世界沒有多少人會拒絕更好的生活。他們跟發達國家的人們一樣，希望房子有高品質的房屋質量和後續管理。而這些，都是現代化服務式公寓相較於排屋的優勢。
而除了這些更像歐美服務式公寓的社區興起，金邊也營造出了與國際接軌的創業氛圍。金邊目前擁有一個全柬埔寨乃至整個東南亞都難以看到的眾創空間，就在南部的ING新城，駕車前往市中心只需15分鐘。
圖片來源：海外掘金現場實拍
圖片來源：海外掘金現場實拍
乍看這地方或許稍顯簡陋和粗糙，應該不在歐美等發達國家；再看一下，你覺得跟北京798創意園區非常接近。這個眾創空間佔地面積是798園區的三倍；當你知道它在金邊後，或許會感到一點驚訝，因為柬埔寨是一個在中國人腦海中，只有貧窮和落後的國家。
這個社區前身是一間紡織廠，專門代工李維斯等知名牛仔褲品牌產品。廠長是香港人，兒子從美國留學回來後萌發了改造廠區的想法，於是就照著紐約的感覺徹底改造了這片工業園區。
想不到，這一舉動深受歐美人喜歡，他們紛紛把自己的初創工作室搬到這裡，並且在這裡舉辦各種各樣的活動。
據悉，周末在這裡舉辦一場中小型活動的場地租金在3萬美元/天左右，而在上海可能只需要5萬人民幣。如果你還想在金邊其他地方找到類似環境優美、設備完善的場地，只能到寫字樓或者酒店，而那些地方總租金都是十萬美元起步了。
位於ING新城的這個眾創空間幾乎算是獨一無二的存在，既吸引了大批歐美人，又以優質的服務增強了歐美人對它的使用粘性。
而這背後，反映出的正是不斷湧入金邊的外國人。據統計，目前金邊的流動外籍人口約有20萬人。這是怎麼統計的呢？是柬埔寨央行通過統計在當地銀行開戶並且有流水記錄的外籍人士的帳戶數而得出的。
2金邊為什麼是一座「欲望都市」
我們開始進入第二部分，欲望都市。
我們之所以提出欲望都市這個概念，是因為被金邊人的消費能力嚇到了。
2015年，日本人第一次將永旺商場開到了金邊。本來按照所有人的設想，金邊的消費水平完全駕馭不了永旺這種體量的商業，日本人能夠用十年收回成本已經是奇蹟了。結果讓人大跌眼鏡，永旺不僅用一年半的時間就收回了成本，還趁熱打鐵開工了第二期永旺商場。
圖片來源：海外掘金現場實拍
即便是把永旺開遍了全球，日本人對發達國家的市場評估經驗，在這裡完全失效了。永旺低估了金邊的消費力。
進門後逛了一圈，感覺這裡就是被柬埔寨人包圍的國貿，無論是在永旺自助餐樓層，還是中庭，還是電影院和K歌房，還是阿迪達斯等跨國品牌店鋪裡，你都能找到本地人的身影。他們有的是一家人集體出動，有的是情侶或者三兩閨蜜。四層走下來，反倒沒怎麼看到很多西方面孔。實際上，西方面孔都聚集在永旺商場外部的咖啡廳和酒吧裡。
永旺的物價比本地的奧林匹克市場、烏亞西市場和中央市場都要高，但是根本阻擋不了本地人的消費熱情，而且像大米和油這種生活必需品的價格其實還是能接受的。
圖片來源：海外掘金現場實拍
圖片來源：海外掘金現場實拍
我們知道柬埔寨人均收入很低，即使首都金邊也好不到哪裡去。可是柬埔寨貧富差距也不小，所以我們不是說歧視，但是能夠接手我們房子的本地人，他願意也得有能力啊。所以我們關注人均收入，也要關注本地中產的經濟能力。
掘金小分隊在金邊的最後一天，從一家柬埔寨王宮(博客,微博)附近的法國餐廳開始。
柬埔寨被法國殖民了整整90年，法國人的生活習慣對柬埔寨影響深遠。例如，對享受生活的追求，對自由生活的擁護，對更好生活的憧憬。
掘金小分隊留意到，早上八點，這家法國餐廳已經幾乎爆滿。環顧四周，既有衣著光鮮的本地中產，也有穿著休閒的法國人。據悉，餐廳的營業時間從早上六點到夜裡十點，因為本地人的生活習慣跟歐美人一樣，就是大清早的喝上一杯熱騰騰的咖啡。
在這間餐廳，5到8美元就可享受一頓典型的法式或者英式早餐，還可以選擇柬埔寨風味的早餐。另外4美元就可以喝上一杯美式咖啡了。不過目前金邊人均收入還不高，意味著來這家餐廳消費的本地人起碼都是中產了。而隨著中產數量越來越多，金邊人對生活品質的追求只會增不會減。
在金邊生活了兩年的王先生對掘金小分隊說：「我剛到金邊的時候，這家法國餐廳的顧客還只是寥寥無幾，想不到現在都快坐不下了。」
法國人教會柬埔寨人對生活保持欲望這一歷史傳統，剛好碰上了柬埔寨發展最為迅猛的時代，收入的增長與物質的欲望相碰撞，所帶來的結果便是柬埔寨年輕人對生活品質開始有了追求。
還有兩點是比較少媒體會提到的。一是外語能力好的柬埔寨人加分很多，不管是英文還是中文，當然如果他都會，月工資上2000美元是妥妥的。
第二是我剛剛提到的土地私有。現在不少投資者除了到柬埔寨買房，也想買地，但是我也說了，土地私有是最後的底線，那我們怎麼辦呢？實際上是可以跟本地人合資開公司，通過綁定本地人的方式拿到土地。有了需求當然就會有聰明的本地人自願去把自己的名字借給外國人去掛靠公司，每個月收300美元，10間3000美元。
我們在金邊也坐了不少的突突車，就是當地一種隨處可見的交通工具，類似中國的三輪車。一問他們的工資，都能上到800美元一個月。所以其實在金邊會賺錢的人不少，他們手裡的錢也不少。別忘了他們再慘也還可以把土地給套現了。
有財富，就會有更多欲望，而欲望將帶來更多的財富。這是一個非常明顯的正向循環。
我們把金邊的欲望簡單分成了野心、荷爾蒙和消費升級這三個部分。
野心指的是國家層面的欲望。
金邊最引人注目的欲望，是國家的野心。
當雷厲風行的領導人碰上國有土地，會發生什麼？
當雷厲風行的領導人碰上私有土地，會發生什麼？
歷史證明，只要領導人的拳頭夠硬，誰擁有土地並不重要。位於金邊東部的鑽石島衛星城，就是一次政治強人與私有產權的完美合作。
五年前，鑽石島還只是一片泥潭。華人方僑生是這裡的擁有者。跟洪森政府協商良久後，方僑生同意開發，成立了金邊第一個按照特別行政區進行管理的衛星城。
而這個鑽石島，對標的就是上海陸家嘴(600663)。眨眼間，鑽石島從泥潭變成了一個佔地100公頃的大工地，熱火朝天。
圖片來源：海外掘金現場實拍
鑽石島前進的速度十分驚人。近年來陸續建起了別墅區、中高檔公寓、商城、酒店、寫字樓。
而從地理位置和經貿建設來看，這裡也確實有模仿陸家嘴的野心……
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（責任編輯：李佳佳 HN153）