來源：時代財經
作者：時代財經 謝斯臨
圖片來源：視覺中國
在深圳鹽田，與中英街僅有一河之隔的橋東老居住區，曾是全深圳最繁華的地方之一。「1988年，我們搬到橋東這個小區，當時是鹽田區最好的地方，這裡臨近中英街，大家都特別願意來這裡。」住在橋東老住宅區的劉女士回憶道。
但伴隨著香港的回歸以及深圳特區的飛速發展，昔日的「購物狂潮」已成為歷史記憶的一部分。一河之隔，曾經繁華湧動的橋東老居住區也因為無情的歲月，變得陳舊老化，不再適合居住。
這是一個在上世紀80年代建造的小區，由於海風長期侵蝕，很多地方都出現了牆體脫落現象，有的地方甚至連混凝土裡的鋼筋都清晰可見。居住在其中不說舒適，連基本的安全都已經無法保證，升級改造勢在必行。
2010年，橋東片區更新項目被納入《2010年深圳市第一批城市更新單元規劃制定計劃》中，成為深圳首批列入拆除重建類的8大舊住宅小區之一。由於涉及到的利益方眾多，訴求各異，老舊住宅小區的拆除重建註定是一場「持久戰」。
但橋東老居住區卻著實創造了一個奇蹟。2016年，卓越城市更新集團開始介入橋東老居住區改造項目，在政策的正確指引、政府高效流程處理以及廣大業主的大力配合與支持下，項目在兩年時間內完成籤約拆遷工作，並籤訂土地使用合同，創下深圳強區放權以來實施主體確認和土地使用合同籤訂的全市最快速度。卓越城市更新集團總經理萬偉告訴時代財經，橋東項目是他城市更新從業經歷中，印象最深刻的一個，「它是政府、企業、業主三方完美合力的結果，也是值得全行業學習的標杆」。
目前，這個項目已動工建設並即將入市。未來，這裡將從搖搖欲墜的危樓升級為現代化的商業綜合體，成為一個集居住、休閒、商業、教育等配套於一體的綜合性區域中心。
改變城市面貌，提升城市功能正是城市更新的意義及使命。如今，深圳特區迎來了發展的第四十年，它面臨著雙區疊加的全新使命，而城市更新正像一雙「魔術之手」雕刻著這座城市新的輪廓。作為這個領域之中市場化主體的重要代表，卓越在與特區共成長的同時，也在塑造和賦能城市發展的下一個四十年。
為深圳「二次騰飛」做好準備
40年來，深圳在不到2000平方公裡的土地上，創造了現代城市建設與發展的奇蹟，但也比其他城市更早遇到了土地資源約束的問題。長期高強度的土地開發和利用，讓深圳可供建設的新增土地所剩無幾，空間資源緊缺成為制約城市進一步發展的瓶頸。
在這樣的背景下，城市更新成為盤活深圳土地、提升土地價值、改善人居環境的重要途徑。2004年，深圳出臺城中村改造相關政策，開啟了深圳城市更新艱難探索的腳步。三年後，舊工業區的改造政策也陸續出臺。
但在當時，城中村和舊工業區改造項目並不存在「實施主體」的稱謂，改造單位的選擇也是通過傳統的招標或掛牌，影響有限。「這個時期的嘗試都只是局部的一個參與者。」萬偉說，直到2009年12月1日，深圳頒布了《深圳市城市更新辦法》才正式開啟了深圳的城市更新時代。
「從在深圳發展的歷程來看，近10年來城市更新才真正走上並參與了深圳城市發展的舞臺。」卓越對於城市更新的探索，與深圳幾乎同步。早在2000年，卓越集團就開始涉足舊改領域，經過長時間的打磨，2011年,其第一個城市更新作品——卓越世紀中心竣工面市。
這是位於深圳福田區CBD的一片黃金土地，原本是皇崗村留用地，村民將其建為兩層樓高的家私城自主運營。但家私城的建築形態以及產業能級與市中心區域從「增量擴張」向「存量優化」的發展定位明顯不匹配，對其進行改造是順應時代的需要，也符合深圳這座城市發展的大趨勢。
基於這一點，卓越將其升級改造為集寫字樓、商業、酒店為一體的大型綜合體，大幅釋放土地建築面積，全面提升土地綜合價值。卓越世紀中心兩棟樓以280米及250米的高度刷新當時市中心區的建築高度紀錄，成為當時福田的新地標。
升級改造過後的寫字樓，更是為區域產業結構從低端商業向證券、銀行、科技等高端產業的升級提供不少助力。與此同時，回遷給皇崗村民的2號樓約10萬平方米物業，如今年租金收入已經超過2億元，物業估值超過150億元，成為深圳村集體股份中淨資產最高的物業。皇崗村集體經濟也由此成功實現轉型升級。
回顧過往十年的發展，卓越世紀中心僅僅只是一個開始。而後，卓越又在梅林區域打造深圳中心北區最大的商務地標-卓越城；改造崗廈村成為國際一流的巨無霸商業綜合體-深圳中心；改造寶安辛養工業區成為一流的商住綜合體標杆；加上前文所述橋東老住宅區改造項目，卓越城市更新成為在舊村、舊住宅區、舊商業區、舊工業區四大改造領域均有成功案例的少數企業之一。
萬偉向時代財經表示，卓越在10年以前就開始為深圳的第二次騰飛做好準備，為城市的發展提供優質的產業空間，「包括卓越城、深圳中心等一系列名片項目的打造，為城市形象的提升做出了很多貢獻」。
與此同時，跟深圳城市更新探索同步的卓越，通過一個個標杆項目，幫助塑造一系列行業規範標準，助推整個城市更新行業的發展，加速城市的發展進程。
卓越城市更新方法論
以助力城市發展，破解都市困境為使命的城市更新卻有一個繞不開的難題——周期長。一個項目從意願徵集到最終落地，動輒九到十年，嚴重拖慢了城市的發展進程。
特別是在土地資源極度稀缺的深圳，大量區位優越的土地卻因為功能調整滯後、利用低效，失去了發展高效益產業的機會。如何在短時間內幫助優質地塊實現蛻變成為行業必須要解決的問題。
要快，首先要專業。萬偉指出，城市更新必須是專業化運營，專業化運作。
2013年5月，卓越集中資源優勢，成立國內第一家城市更新集團，將城市更新領域會遇到的問題進行細分、拆解。「從政策研判、項目的投資拓展、規劃報建，再到拆遷談判，最後獲取土地使用權，每一步都是非常專業的工作，需要匹配專業的人才才能更好更快地推動項目進展。」萬偉告訴時代財經。
與此同時，在卓越城市更新集團內部也形成了一整套標準化的運作流程和系統化的管理模式，對每一個項目做好分工做好計劃，在集團內部從上到下逐層監督、跟進、檢視，保證了卓越城市更新的每個項目都能以最快的速度推進。
不過，開發商只是城市更新鏈條中的主體之一，專業化運營是成功做好一個項目的起點，而在鏈條的兩端還站著政府和業主，三方缺一不可。
「一個項目要想快速推進，必須從政府到企業到業主三方面都分工明確，企業要專業有實力，政府要敢於擔當並適度介入，業主則要有大局觀，理性看待收益預期，項目才能推進得快。」
但這並不代表作為實施主體的更新企業，只能依靠政府、業主兩端自發行動。在這方面，卓越的經驗是：一方面，公司想政府之所想，嚴謹對待政府的上層規劃，以此為基礎框架，經過大量產業研究與市場分析，為每一個項目量身定做具有前瞻性的發展定位，引領城市發展。
另一方面，公司在項目推進過程中，保持真誠、執著、不忽悠的態度，與業主積極溝通，進行正確的引導宣傳，爭取業主的理解和支持 。同時也要通過產品的打造，對區域、對社會的發展做出必要的貢獻，最終達成多方共贏的局面。
歸根結底，城市更新不僅僅是一個賺錢的商業行為，其核心應在於對整個區域環境和公共配套的提升，是一項社會公共事業。
未來「雙區」建設的保障者
深圳的城市更新正站在第二個十年的開端。
2019年2月，國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,對推動粵港澳大灣區發展,建設世界級城市群做出重大戰略部署；8月，《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》正式發布，再度賦予深圳以特殊使命。
雙區利好疊加，深圳未來將要成為一座比肩紐約、倫敦、東京的國際一線大都會。而城市的發展離不開土地、空間的支持， 增量開發受限，存量開發將成為城市發展的出口。
如果說在過去的10年，城市更新剛剛站上深圳城市發展的舞臺，只是一個局部的參與者。萬偉認為，在往後的數十年間，城市更新將真正成為深圳發展的重度參與者，成為深圳建設先行示範區、粵港澳大灣區的保障者。
在第二個十年，深圳城市更新所面臨的首要問題便是提效增速。根據規劃，深圳要在5年時間內建設成現代化國際化創新型城市，15年之後要建設成具有全球影響力的創新創業創意之都。
但現在，大量城市更新項目從最初的接洽到落地，動輒8年以上的周期，將明顯拖慢深圳建設的步伐。「作為參與到灣區建設的城市更新企業，就一定要有緊迫性。」
萬偉認為，當整個行業的專業度變得足夠高的時候，一個正常的舊改項目，從接洽、合作到最後拆完、取得土地使用權，合理的周期應該在三年左右。
在新的十年，城市更新必須要走出以往的傳統思路，「大灣區發展是一個成片成團的效應。企業不能只考慮自己單一的項目，各掃門前雪，這樣勢必會跟不上時代的變化」。
萬偉指出，在新時代背景下，做城市更新項目，企業首先要保證自己項目的品質能夠匹配大灣區和先行示範區規劃的高度；其次，企業必須拉高自己的視角，去側重考慮項目在大灣區之中的定位，匹配城市需求。
「我們不能關起門來只做自己的項目，城市更新不僅僅是項目的操盤成功，而且要上升到對灣區建設的貢獻，要有社會責任感。」
卓越城市更新集團總經理萬偉
以下為時代財經對卓越城市更新集團總經理萬偉先生的專訪節選：
時代財經：深圳是粵港澳大灣區核心城市，又是先行示範區，在新的發展階段之下，卓越對於城市更新有哪些新的思考？
萬偉：能夠參與到大灣區、先行示範區的建設之中，是卓越的幸運。面對目前全新的發展階段，城市更新主要要考慮三點：
第一，首先需要思考的是如何儘可能加快項目的推進。之前，很多項目的周期很長，但是灣區的建設目標非常明確，要在短短時期內就有一定成效。作為參與灣區建設的城市更新企業，一定要有緊迫性。
第二，是項目的品質保障，我們要保證自己項目的品質能夠匹配大灣區和先行示範區規劃的高度。
第三，每一個項目都要跟周邊項目形成連片效應。城市更新不能只考慮單一的項目，要結合周邊進行整體規劃，綜合考慮，形成片區效應。更新企業不僅要保證自身項目的成功，更要褒有一份社會責任心，要上升到對「雙區」建設做出貢獻的高度來開展城市更新。
時代財經：卓越如何提高城市更新的轉化效率？
萬偉：首先城市更新必須是專業化運營，專業化操作。
城市更新從投資拓展、規劃報建、拆遷談判、物業拆除，到最後獲取土地使用權，這一系列都是非常專業的工作，必須由專業的團隊來完成。與此同時，企業內部也要建立標準化的流程，每個環節銜接一定要完美順暢，形成強大的合力，項目才能推得快、做得好。
另外要真正做到高效推進城市更新，最重要的一點是政府、企業、業主三方要分工明確，大家各司其職。業主願意改、政府支持改、企業有實力改，三方形成完美合力，才能快速推動項目。同時要通過產品的打造，對區域和社會的發展做出必要的貢獻，最終形成多方共贏的局面。
時代財經：卓越城市更新拿項目的標準是怎樣的？
萬偉：我們每拓展一個項目，首先要看規劃對地塊的要求，必須深入理解學習並嚴格遵循政府上層規劃的意圖。
其次，更新一個項目，除了企業自身的因素，業主和政府這兩個層面都很重要。業主要有改造意願，政府也要支持改造。所以一般我們在評判一個項目時，都會提前去了解和研究這些情況。
第三，就是要提前做好經濟測算。如果規劃符合要求，業主也有改造意願，但是最後經過經濟測算，沒有合理的利潤空間，項目也很難落地。
所以，規劃、意願、經濟測算，這幾個方面一定都要有準確的把握。之後，就是如何加快推進的問題，也就是我們的專業團隊怎樣去做好分工、做好計劃、做好過程中的監督檢查，保證每一個項目以最快速度推進。
時代財經：新的城市更新條例（徵求意見稿）將舊住宅區改造要求放寬至95%的比例，剩餘5%可由政府實施個別徵收，這個政策的變化能產生多大的影響？您覺得在未來城市更新會發生什麼樣的變化？
萬偉：這次條例的修訂涉及到了司法強拆等內容，我覺得這是大勢所趨。往往正是由於最後的5%拖慢了大量項目的進度。不解決這個問題，更新項目很難加速，也很難達到先行示範區和粵港澳大灣區在建成時間上的要求。
在以前，市場主體進行項目拆遷，政府更多的是宏觀調控和政策指引，很少能像橋東項目那樣深度參與其中。但從發展趨勢來看，政府對於城市更新越來越重視，為保證項目改造的公平性和時效性，這種合理適度的參與將會越來越多。
根據多年的城市更新經驗，如果不計後期開發建設階段，在2010年以前，一個舊改項目通常需要8到10年才能完成；2010-2015年期間則可以實現5到8年內完成；2015-現在可以實現3到5年內完成。而在不久的將來，一個正常的舊改項目，應該可以控制在三年左右完成。只有這樣，土地的釋放速度才能真正滿足市場的需求。也只有做到這一點，企業才稱得上是專業的城市更新企業。
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