對於限售期未滿、無法網籤也無法過戶的二手房的交易亂象和風險，本報此前已經多次作過報導，也有購房者因此損失了好幾萬元的案例。
但有些房產中介依然在售賣著限售房，有知名網站依然在放任「牛頭不對馬嘴」的限售房源登記、掛出，也依然有買賣雙方因為交易限售房而鬧上法庭的事……
最近，法院方面就有一起限售房交易糾紛判例。其中的一個細節，特別值得注意！
買賣限售房引發糾紛
這起官司，事件經過不算太複雜。
租客張女士，要買下自己租住的一套位於鄞州、面積約73.5平方米的房子，於去年5月11日通過中介，和房東籤了買賣合同。
雙方約定，張女士在2020年5月31日前付50萬元首付，同時房東交房，餘款在辦下按揭、銀行放款後直接支付給房東。
因為這是一套限售房，籤合同時限售期未滿，因此雙方另外約定：「最晚於2021年7月8日辦理過戶，到時房價無論上漲或下跌，雙方都遵守2020年5月11日合同定價，按時辦理過戶交易手續。」
合同中還有一條補充約定，大意是，從雙方籤約的次月起，一直到兩年限售期滿的房屋月供，均由買方支付。
算下來，張女士得每個月另付月供6480元，一連付13個月，總額84240元。
這套限售房，雙方合同約定的總價是182萬元，單價25000元/平方米不到。而加上月供費用，總價就超過了190萬元，折合單價接近26000元/平方米。單價價差，有1100餘元/平方米。
據法院認定的事實，在籤了合同後，張女士就向中介業務員提出，因房屋過戶時間晚、風險大，希望中介跟房東商量一下，能否將首付時間推遲到房屋過戶時，當時還沒付的定金2萬元到2020年5月底再給，如果房東不同意，急著用錢的話，想賣給別人也可以。
張女士也和房東作過直接交涉，認為代付月供後房屋總價應該還是合同約定的182萬元，而不是額外再多加近8.4萬餘元、變成190多萬元。在法庭上，張女士表示，這套房子190多萬元的總價，超出市場掛牌價，與常理不符。
房東自然沒同意。於是張女士將房東告上法庭，認為自己對房東要求的價格存在重大誤解，請求撤銷涉案《存量房屋買賣中介合同》。
法院判決買家敗訴
這起官司的爭議焦點，是買家為房東代付月供的這筆費用不包含在合同約定房價中，算不算買家的重大誤解？
根據相關法規，因重大誤解訂立的合同，當事人一方有權請求人民法院撤銷。
法院指出，所謂重大誤解，是指誤解者作出意思表示時，對涉及民事法律行為法律效果的重要事項存在著認識上的顯著缺陷，其後果是使誤解者的利益受到較大的損失，或者達不到誤解者實施民事法律行為的目的。
這起官司的一審，法院綜合買賣合同、買賣雙方的溝通記錄等，對買家張女士關於其籤訂合同時真實意思為「月供包含在182萬元內」的主張不予採信。
同時，因為涉案房產是限售房，雙方過戶時間定在2021年7月8日，也即大額購房尾款（須通過商業貸款）實際在2021年7月之後才能支付，但交房時間卻定在首付日2020年5月31日。法院認為，在這種交易模式下，再參考寧波房產市場行情，張女士為購得涉案房產須支出的總額1904240元並未明顯偏高——也即，即便張女士在籤訂合同時存在單方的認識錯誤，但並未使其利益受到較大的損失。
所以，一審，法院判張女士敗訴。日前公布的二審終審判決書，也駁回了張女士的上訴。
如何禁絕限售房買賣？
因為只能在限售期滿後才能網籤、過戶，限售房的交易時間，顯然比正常的二手房交易要長很多，短則多數月、長則多一年兩年。
在這個過程中，不管是買方還是賣方的情況發生變化，都有可能導致交易生出各種波折。
俗話說，「沒有買賣就沒有傷害」。那麼，如何才能禁絕限售房的買賣呢？
有房產中介人士認為，很重要的一點，是禁絕限售房源信息的掛出。買房的人在市面上看不到限售的二手房源，自然也就不會有接下來的限售房交易。
但是，儘管房管部門三令五申不準掛牌、售賣限售房源，且也已經對房產中介、房源信息掛牌網站等有過多次約談、勒令下架，當下公然掛售的限售房源信息仍然不在少數。
記者昨天在安居客網站上，隨便查詢了幾個限售小區——即其當時預售證領取時間是在2017年10月1日後、小區交付至今未滿兩年、其中住宅房源肯定還在限售期內的，發現依然有大量限售房信息掛出，並且限售房的房源核驗碼「牛頭不對馬嘴」的情況依然突出。
比如姚江新區的奧金府，去年才交付，肯定還在限售期內，而這套限售房源在安居客上的掛牌信息中，自個兒就承認了房源核驗碼是慈城的古城新境小區的：還有一套位於集士港的桃花源郡的限售房，核驗碼也是自己承認是完全搭不上邊的繁景花園的。
至於房源核驗碼在寧波市房產交易信息服務網上輸入後，顯示為「沒有找到您的信息」，即所掛房源無法驗真的情況，也是不少。
比如同樣在姚江新區的尚江府一套限售房源，安居客上號稱「官方核驗」「安選」的「品質好房」，房源驗真結果卻是查不到。
順便還提一下，根據於2020年5月1日正式施行的《寧波市地名管理條例》，用姚江金茂府、桃花源、望江府這些樓盤推廣名而不用它們的正式地名，也是違規行為。記者 曾梅
【來源：寧波日報】
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