來源：財經網
在分化加劇之時入場的中小房企，究竟還能否突圍？還是淪為資本市場的「炮灰」？
2020年，疫情對各行各業均造成了不同程度的影響，但物業行業卻呈現出一片「風景獨好」的畫面，掀起了一輪上市的熱潮。
然而，熱鬧紅火場面的背後，卻是不斷加劇的行業分化。一方面，頭部企業加速邁入「新戰場」，迅速吸引資本市場眼光；另一方面，下半年以來，上市的物企屢次遭遇上市即破發的窘境，估值呈現「冰火兩重天」。
不可否認的是，隨著資本市場逐漸回歸理性，物業板塊開始不斷調整，估值、市值、股價都在隨之而動，逐漸向企業價值回歸、靠攏。
據克而瑞統計數據，9~11月，共計30家上市物業企業股價下跌，其中藍光嘉寶服務跌幅最大為40.3%；其次為金融街服務跌幅達40%。11月，36家上市物業企業中，股價出現下跌的企業佔比超過三分之二。
但這仍然難以阻擋「後來者」急欲衝進資本市場的腳步。中指院統計數據顯示，目前仍有20餘家物業企業在準備上市進程，其中不乏一眾中小型物業企業。
但在分化加劇之時入場的中小房企，究竟還能否突圍？還是淪為資本市場的「炮灰」？
建發物業加入上市大軍
受疫情影響，今年的物業格外引人注目，也意外地成為了資本市場的「寵兒」。
今年以來，已有包括恆大物業、融創服務、世茂服務、金科智慧服務等在內的15家物業企業成功上市，此外還有20餘家物業企業在準備上市進程。而這些物業企業大多數由規模型房地產開發企業分拆產生。
只是，由於華潤、融創、金科、恆大等龍頭企業紛紛分拆物業上市，中小房企分拆物業上市的關注度明顯降低，但卻絲毫沒有影響這些中小型物企對於上市的熱情。
建發物業就是其中一個縮影。12月11日晚間，建發國際發布一則公告稱，就分拆建發物業在香港聯合交易所主板以介紹方式獨立上市的計劃，預期將於2020年12月23日向董事會提交決議案。
實際上，早在3個月前，建發物業就已經開始籌劃上市。早在9月30日晚間，建發國際便曾發布公告稱，公司建議分拆集團物業管理業務於聯交所主板以介紹方式獨立上市。於完成建議分拆時，建發國際將不會保留建發物業的任何權益，建發物業將成為建發國際的聯營公司。
但在中原上海分析師盧文曦看來，此時此刻並不是中小物企上市的好時機。「去年到今年上半年這個時間段是物業上市相對不錯的時間窗口，但現在資本市場逐漸回歸理性，渾水摸魚的時代已經過去。」
上市破發概率增大
「現在物業板塊價值回歸理性是不爭的事實，資本市場更加看重個股的表現。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜說道，現在已經不是物業股上市就能得到很高市盈率的時期了，主要看個股自身的基本面以及業績的表現。
而業績和基本面的表現恰好是建發物業的痛處。從物業企業的硬性指標毛利率來看，招股書數據顯示，2017年至2020年6月底，建發物業毛利率分別為26.2%、23.1%、22.9%、24.3%，顯著低於行業平均水平。
據興業證券統計，2020年上半年主要物管公司的平均毛利率為 29.8%，毛利率平均增速為42.6%。
此外，建發物業的續約率還在逐年走低。根據招股書顯示，2017年至2020年6月底，建發物業合同續約率分別為95.0%、92.7%、86.7%、85.7%，低於行業98.3%的平均水平。
柏文喜分析，物企續約率低可能有兩方面原因，一是物業公司本身的服務、口碑讓業主不是很滿意；二是來自第三方的物業項目，由於市場競爭性比較強，導致合作企業到期之後不再續約。
但無論是服務質量不達標，或是競爭力不夠強大，都意味著建發物業在這個激烈競爭的市場上不佔據優勢。在盧文曦看來，物業本身就是一個微利行業，不可能靠大幅度提高物業費來鞏固業績，拓展第三方物業是物企的一條出路。「如果接不到項目，企業以後的日子估計是不好過。」
柏文喜表示，一些體量比較小、沒有特色、沒有突出業績表現、缺乏基本面支撐的中小型物企即使去上市，破發的概率也會比較大。而發展、業績受限的物企「上市即破發」幾乎成為目前物業行業的常態。
10月30日，合景悠活上市首日開盤價為6.48港元/股，較發行價7.89港元/股下跌17.87%；10月22日，第一服務開盤即破發，開盤價2港元/股，較發行價2.4港元/股跌16.67%。
盧文曦認為，對中小型物業而言，這會是一個惡性循環：上市-服務下滑-口碑下滑-拓展第三方物業受阻-業績受影響-被投資者拋棄。「這一圈下來，首先對企業的影響就不好，而且對估值也會造成一定影響，結果就是股價不會高。」
中小型物企還有機會麼？
「急著上市還是因為資金壓力，但資本是不講理、不講情面的。」盧文曦稱，為了上市，技術動作「走形」了，上市之後市場認同度也會不高。「把業務做精，這個才是當中小型物企主要的任務。」
而卓越商企服務執行董事兼總經理郭瑩在2020中國地產新時代盛典上也談到，儘管進入資本市場，但物業公司歸根結底還是一個服務行業，只有在自己的基本業務上進行突破升級，提升服務品質，建立企業的核心能力，為客戶創造價值，才能最終得到資本的認可。
實際上，業務同質化、高度依賴母公司、靠收併購短期內擴張規模，一直是物業行業的普遍現狀。為了在競爭逐漸白熱化的時代突圍，不少龍頭企業已經在搶佔、拓寬新的業務競爭賽道。
10月31日，在萬科集團上海區域媒體交流會上，集團合伙人朱保全宣布萬科物業發展股份有限公司更名為「萬物雲空間科技服務股份有限公司」（以下簡稱「萬物雲」）。萬物雲將技術融入空間，帶來的不僅僅是服務效率提升，還有管理的顆粒度和透明度的提升。更名後，萬物雲與其他物業公司不再是競爭關係而是合作關係。
保利物業在9月攜手菏澤城投在人文社區、公共服務、社會治理、產業整合、城市升級等城市建設和發展方面深入探索，打造「政府+企業」的公共服務創新模式。
「這是龍頭房企才具備的能力，可以引領行業。」盧文曦表示，只是中小型物企在這方面不具備優勢。那麼，相對於背靠強大地產公司支撐的龍頭房企而言，中小型物企出發點已經大幅落後。
那麼，若想突圍，中小型物業是否還有機會？
對此，柏文喜建議，中小型房企若想突圍，可以從三方面著力。一是，提升服務質量和口碑，鞏固已有的客戶基礎和市場；二是快速展開收併購，擴大業務盤面；三是，不斷進行商業模式創新，利用新的技術進行增值服務，提升業績。
只是，已經失了先機的中小型物業，想要在龍頭物企碗裡分得一杯羹，著實不是一件容易的事。而此時此刻盲目上市，恐將淪為「炮灰」。
文/王亞靜（責編：高雅）