三四線城市購物中心招商瓶頸總結
由於一直以來眾多國內外優質品牌均青睞於一二線龐大的中產與白領年青人的消費紅利，現在已有所改變，隨著 三四線城市的人均收入不斷增長，三四線城市的商業地產項目開發與運營數量漸多，現同樣又出現三四線城市集體招商難的問題。
1、消費客群排他性較強。
從國內三、四線城市的市級商業中心來看一般只有寥寥1個，商圈集中度較高，與一二線城市的多中心商圈比較差距較大，基於歷史、情感、消費習慣等因素被當地主流消費客群所熟知與接受，且排他性較強，在非傳統市民接受的商業區開發項目，面臨一定的投資風險與招商難的問題。
2、商業發展水平低。
一般而言，三四線城市的商業發展水平處在較低水平（發達地區除外），大型商業機構（如全國性知名百貨、超市）相對較少，全國性知名連鎖品牌也與一二線城市差距較大，品牌連鎖程度低、業態豐富度不足，尤其是新興業態幾乎為零，國內外知名連鎖品牌拓店比較慎重，或處於仍在觀望或考察中，對商業地產的招商存在一定限制。
3、品牌認知度較低。
消費客群對於品牌認知度較低，貨真價實的國際頂級品牌市場反應一般，對國內一二線品牌認知度反而較一二線城市高。
4、壟斷和不正當競爭。
當地強勢零售商優先佔據商業要塞，開發中高低等不同類型的商業物業，構築立體的競爭壁壘，一定程度的壟斷和不正當競爭給外來競爭者的開發增加許多潛在風險。
5、商業形態發展良莠不齊。
地區商業形態發展良莠不齊，與購物中心開發的盲目上馬相比，商業模式較為簡單，以百貨、超市、大賣場、商業街、批發市場等為主要形式，大多專業市場相對成熟，業態傳統，分布集中，傳統商業中心的壟斷地位較難打破。
6、商鋪銷售模式盛行。
產權式商鋪營銷模式盛行後，遺留了大量問題，造成投資客群的投資熱情減退，從而直接導致商業地產開發的後續困難：缺乏開發商業的可行性、規模無法控制、找不到目標消費群和商業概念、招商困難、銷售難、更無法開業。
7、商業體量嚴重過剩。
商業供應量突然增大，人均商業面積甚至遠超國內一線發達城市；處處可以見到商鋪，而且很多還是圍合式的商鋪，商業體量嚴重過剩。由於經濟增長和消費能力有限，商業發展難以承受超量商業物業供應和超大體量商業體的生存。
8、娛樂業態發展滯後。
在很多的三四線城市，居住人群反而更注重吃、喝、玩、穿著，所以一些適合大眾消費的飲食、娛樂、零售業發展不錯。但娛樂業態發展相對於餐飲和購物明顯滯後，檔次較低，一般以洗浴和K房為主，其他主力品牌商家不會輕易進入三四線城市。
【關注百家號樂居財經，洞悉房產市場風雲變化。】
文章來源:熊杰的專欄