時隔3年多，全國首個集體用地長租公寓項目終於揭開了面紗，由萬科開發的泊寓成壽寺項目在今年7月正式入市。
2017年11月16日，北京市規劃國土委、市住建委聯合印發《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》，確定了未來五年北京集體用地建設租賃住房的供應計劃，並明確了此類市場租賃住房的建設標準、租金和租期情況。
此後，萬科、天恆、首創、願景等企業通過協議入股方式參與到集體租賃住房項目的建設和運營中來。2018年，萬科成壽寺項目取得立項批覆，8月23日取得「工程施工許可證」，總用時僅5個月，2020年7月6日正式入市，成為全國首個開工及開業的集體土地長租公寓項目。
根據央行財經消息，北京計劃從2017年到2021年間，推出1000公頃集體建設用地，用於建設租賃住房，而這些租賃住房項目大多將在2020年開始入市出租。
在「租購併舉」的背景下，集體土地的入市有效補充了北京租賃市場的供給，而對於萬科來說，其深耕長租公寓領域多年，在集體租賃用地上的投入也拓寬了其在長租領域的賽道。
但集體土地開發運營長租項目還處於一個探索過程，這一領域並沒有先例可尋，相關的規範和政策也並未成型，商業模式和成本壓力也使得這一項目面臨很大的挑戰。
成壽寺項目將接受來自市場、政府以及萬科內部諸多方面的檢驗。
成壽寺樣本
緊靠著南三環路的萬科泊寓成壽寺項目還有相當一大片的區域被圍擋封閉，更久以前，這裡是一片小商戶聚集地，環境惡劣。
據了解，萬科是在2018年3月15日取得立項批覆，作為北京市第一批集體土地建設租賃住房的試點工程，該項目得到了政府的高度關注，在項目手續辦理上給予了政策和技術支持，從立項到拿到施工許可證僅用了5個月時間。
該項目的立項主體為北京金城源投資管理公司，其前身為成壽寺村集體經濟組織,成壽寺則是萬科與村集體合作的項目。村集體以土地經營權與萬科合作，萬科負責所有建設成本投入，獲得項目45年經營權，村集體享受保底收益以及經營分紅；萬科則負責產品打造和服務運營。
項目信息顯示，成壽寺項目總用地面積為1.03萬平方米，容積率為2.8，總建築面積為4.75萬平方米。地上計容建築面積為2.88萬平方米，地下建築面積為1.87萬平方米，限高80米。整體規劃有約901間長租公寓、3800平商業、600平社區配套面積。
在產品打造方面，針對長租公寓客戶群體多為年輕人的情況，在傳統的公寓戶型外，萬科還打造了五種主題風格公寓，另外，在配套上，該項目還配建了3800平米的主題商業。在公共區域，萬科的雲中圖書館與國家圖書館合作，另外還配備了減壓的健身房等設施。
萬科北方區域副總經理曾巍表示：「上一代的泊寓配置上都比較單一，年輕人倒不是要求豪華奢侈，但年輕人追求的個性很多，項目前期我們做了很多客戶調研，篩選出『主題房』來做突破口。」
對於長租公寓運營的關鍵——社群方面，曾巍表示，北京有大院文化，鄰居關係還是很近的，基於此，我們提出了青年社區公約，共同約定更美好的生活方式；在商業部分，一方面，我們考慮到南城是老北京人聚集的地方，想把老字號引回來，另一方面，我們打造的街坊也是潮流個性的商街，會有類似星巴克，喜茶這樣年輕人喜愛的品牌。
基於社群文化概念，萬科集團合伙人劉肖將這個項目取名為「泊寓|院兒」。
從小在北京南城長大的玖齡就是成壽寺項目的租戶，她認為這個項目最具吸引力的就是它的配套設施非常完善。
「剛畢業的時候收入會比較低，只能選擇合租，安全問題會有擔憂，收入穩定了後就會選擇自己住，但是在市場上租的房子，讓我感覺大家都是在以出租為主要目的，往往就會出現房子位置還不錯，但搬進去所有的東西都需要再重整一遍，這個社區比較吸引我的，就是真的可以做到拎包入住，其他的配套設施真的很全，另外一個就是可能年輕的人比較多，一起溝通會比較簡單，包括跟他們的工作人員溝通。」
目前，成壽寺項目首期交付1期共計235套房源，項目於5月底全部租罄，價格為3600元/月起，未來還有三棟樓將推出。
市場化運營
「用打造千萬房子的團隊去琢磨租3000元價格的房子，我們也有很多糾結。但還是覺得值得。」
曾巍這句話的背後也意味著集體用地長租公寓業務其實並不好做，項目具有公共性，這就在價格上決定不能完全按照市場的趨勢走，同時，還要保證品質有文化的注入，這就給企業的成本以及回報率提出了更高的要求。
「這個事怎麼叫成功，3000塊的價格，40分鐘地鐵到達工作的地方，這才叫成功。所以某種意義上，這個項目是0.5，成壽寺項目3600元起租，20分鐘抵達國貿，基本達到我的要求，下一個項目高立莊會更便宜。」
這是劉肖概念中認可的模式，但執行之中要困難得多，並且，由於此前並沒有先例，很多方面萬科只能以更高的要求來保證合格。
萬科拿到了北京集體土地6萬套中的2萬套，定價3000元租金的概念可以定義為建安成本1. 2萬/平方米，但這個過程仍有許多地方可以優化。
比如，北京市車位配比是1:1，根據過往經驗，泊寓租客只有不到10%有車，而租賃項目仍要求挖4-5層做車庫，就會極大增加成本，造成浪費。不過，項目也在不斷摸索與溝通中優化這些問題，豐臺區經過開專家論證會，成壽寺項目的車庫比例得以降低。
而像防火就沒有明確的標準，住宅防火是分層的，成壽寺項目是分戶防火，每戶都有消防噴淋，這是按酒店的標準。另外還有弱電系統，強電系統等等，長租公寓沒有對應的合適的設計標準，最後就變成了沒有標準的，就要一切從嚴，成本最高。
另外，項目的收益萬科是劣後方，還要保證村集體的保底收益和分紅。
劉肖表示：「按照模型來算，全項目回報率約是6%，可以做到微利可持續。」
「集體土地有一定的限制，租房又是一個長期的事情，項目建造方案需要長時間的精細打磨，並在過程中不斷迭代，這都在倒逼我們的開發運營能力。只要持續控制運營成本，保證較低的資金成本、優化建造時間就可以比其他企業有優勢。」
據了解，該項目萬科從國開行獲取了專項信用貸，25年期低息利率。另外，依託長久積累的裝配式建築研發經驗，項目採用綠色環保材料，即裝即住；以全乾法裝修消除現場溼作業，實現冬季雨季施工，最終把單間工期壓縮到10天完成。
破冰
集體租賃用地直接來源於「租售並舉」的政策背景，而放之租賃市場，它仍舊有著很廣闊的空間。
根據萬科2017年的調研數據，北京的租賃人口有860萬，住宅有750萬套，其中可用於租賃的有430萬套，這其中僅有250萬套合規，剩下則是不合格的城中村和地下室，這部分不合格的逐年在拆除中。
當時，一居室單間的月租金價格在3千到5千，兩居和三居的月租金價格在7千到1萬。合規的250萬套租賃住房的平均套租金為7000元/月，這個價格超出了年輕人的合理支付範圍（房租佔月收入的三分之一較為合理），需要對應的月收入在2-3萬元。事實上很多人的收入達不到這個水平。
「北京最多一年供應25萬套住宅，還有折舊的15萬套。其實供給關係非常吃緊。而我們判斷，年輕人的收入多為1-1.5萬/月，所以3000元/月才是一個相對合理的價格」，劉肖表示。
在這些背景下，北京萬科拿下了6萬套中的2萬套，佔比達到35%，其次是首創、華潤等企業。但商業模式上，搶佔市場與集體租賃用地的發展路徑又是不相兼容的，首先它具有公共屬性，其定價和回報率並不完全隨著市場波動，另外，它對企業的運營能力、資金實力要求都很高，最後它需要企業與村集體、政府多方形成默契。
劉肖表示：「佔坑的心肯定是不能有的，因為快速佔坑和持續經營其實有點兒矛盾。我們希望打造出的是可持續、可複製的生意模式，而一件事想做長久，一定也要有初心和情懷。」
但這個行業還面對著很多的不確定性，相關政策、行業標準這些都需要逐步完善。
除了上述的消費標準，劉肖還表示：「房產稅是12%，提出的建議是到4%，現在的運營成本比較大，目前是微利可持續，如果稅降下來，就會更可持續。」
在劉肖看來，這仍是一門值得關注的生意，對萬科來說長租公寓屬於第二賽道，也是基於戰略的。
「基於生意，企業危機感很大。北京新房市場，去年銷售額3000億，規模上低於重慶、杭州，競爭越來越激烈。在租賃市場，250萬套房子一年租金是8萬塊的話，那就是2000億租金的市場。如果萬科在北京能做到10萬套，一套每年4萬塊租金，是40億租金，市值很大。一個企業家奮鬥的重要目標是企業價值，租賃市場的戰略價值被低估了。」
長租公寓經過近兩年市場的紛紛擾擾已經退燒大半，但萬科卻在這一領域開出新花，儘管成壽寺項目只是劉肖概念中的0.5，但「在試運營前7天就已經實現了一期滿租，另外後續即將開放的高立莊定價更低，距離檢驗0到1其實也不遠了。」