近日，人民銀行的一則 「存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR」的公告，引起了市場的關注。
其實，這已經不是央行第一次嘗試將房貸利率與LPR（貸款市場報價利率）進行接軌了。早在2019年10月8日，央行就下文要求2019年10月8日以後，新增住房貸款利率定價都應該採取「LPR + 利率加點」模式。
而本次政策，利率定價基準的調整對象則針對10月8日以前的貸款購房者。根據新政的要求，他們需要在與銀行協商的前提下，對貸款合同中的基準利率計量標準進行調整。如下圖所示：
根據wind的數據，截至2019年9月底，我國個人住房貸款餘額高達29萬億元。本次存量房貸利率切換，顯然會對這29萬億元的貸款，以及背後成千上萬的家庭，產生巨大的影響，你準備好了嗎？
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什麼是存量房貸利率基準轉換？
眾所周知，我國之前的房貸利率計量模式採取的是「以基準利率為基礎，上下浮動一定比率」的形式。根據本次新政的安排，在與金融機構協商的前提下，房貸借款人需要將房貸利率模式，轉換為基於LPR的浮動利率模式或者固定利率模式，二者必選其一。關於這兩個選項的詳細介紹如下：
選項1（浮動利率模式）：轉換後的房貸利率 = 當期的LPR + 利率加點
這裡LPR是選取了市場上有代表性的18家銀行，綜合參考他們的貸款利率報價，由指定發布人對報價進行計算形成的平均利率。相對之前的基準利率，市場報價利率（LPR）的定價來源為市場報價，更新頻率更高（每月20日更新一次），市場化程度更高。
而利率加點是根據借款人之前的房貸利率進行換算的，具體的換算過程如下圖所示：
在上圖的左邊，是一名購房者之前的房貸利率定價結構（在基準利率的基礎上，上浮或者下浮一定的百分比）。所謂基準利率是由央行官方公布的一個存貸款利率，主要根據我國經濟狀況和貨幣政策需要進行確定和調整，當前我國５年以上貸款的基準利率為4.9%。由於該利率的調整將對宏觀經濟影響較大，故調整比較慎重，上次基準利率的調整可以追溯到2015年。
為了簡單起見，我們假設該購房者之前的貸款利率為在基準利率上浮20%，即5.88%= 4.9%×（1+20%）。
上圖右部是該購房者通過LPR轉換後的利率結構。其中，根據轉換規則：
（1）轉換前後的總利率（5.88%）相等；
（2）在利率加點計算中，LPR採用2019年12月的報價（4.8%）。
可以計算出該購房者的利率加點為1.08%（=5.88%-4.8%）
所以，該購房者轉換後的利率計算公式為 = LPR +1.08%。（LPR每年會根據當時市場的LPR報價調整一次，而1.08%的利率加點，在整個貸款期內不再發生變化）
通過以上計算過程，我們可以發現，隨著轉換前原始利率上下浮動比率的變化，具體到每位客戶的利率加點係數也是不同的。為了方便計算，在此給出了針對不同的基準利率浮動比率，換算出來的利率加點係數對照表如下：
如某客戶是早年以基準利率打七折拿的房貸，在轉換前，他的實際房貸利率為3.43%（= 4.9%×70%）。轉換後，他的利率加點係數經查表可以得到-1.37%，利率計算公式為（LPR-1.37%）。假設某年的LPR變成了4.5%，則他當年的房貸利率為3.13%=（4.5%-1.37%）。
選項2（固定利率模式）：切換後房貸利率 = 客戶當前房貸利率 。
除了選項1中根據LPR的浮動利率模式，新政策還允許客戶採用固定利率模式來計量房貸。根據在央行文件，「商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平」。
如，在上面的案例中，客戶當前的房貸利率為3.43%，客戶後續的固定利率仍然為 3.43%。這個利率將貫穿客戶整個貸款周期，無論之後市場利率如何波動，客戶都按照3.43%的房貸利率進行還款。
最後，根據政策要求，借款人只有一次選擇的機會。無論是選項1（浮動利率）還是選項2（固定利率），一旦選定，就不能再切換變化。
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兩種利率定價方法，
借款人如何選擇？
根據上文介紹，央行給2019年10月8日前申請到房貸的借款人一個選擇權——將房貸利率轉換為基於LPR的浮動利率或者固定利率。首先，必須選，因為舊的房貸利率模式即將退出歷史舞臺；其次，只能選一次，一旦落定，不能再切換。
面對著兩種利率定價方法，借款人應該如何選擇呢？
市場上，有很多的專家推薦選擇浮動利率模式，理由是從中短期來看，我國的市場報價利率（LPR）將保持低位波動，如當前的LPR為4.8%，就低於4.9%的基準利率。因此，採用以LPR為基礎的浮動利率是非常划算的。
不過，在此有必要提示可能存在的利率風險。一旦經濟進入加息周期，不排除LPR可能會走高，進而加重房貸借款人的還貸負擔。本文以實例的形式來說明這種影響：
假設，某客戶申請住房貸款100萬，分20年還清，當房貸利率為4.9%時，每個月應還款6544元，當房貸利率漲到5.9%時，則月供還款為7106元，每月要多還款562元。如此，每當房貸利率上行1%，月供還款額增加550到650元左右。
至於未來LPR走勢，目前市場的共識是：中短期內，預計LPR將保持低位波動，房貸月供也會相應的走低。但是，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，沒有人敢保證LPR未來不會上漲。因此，進行相關的風險提示和壓力測試也是有必要的。
具體到利率選擇，筆者認為對於以下一些借款人，因為利率風險較小，可以考慮直接選擇浮動利率：
（1）剩餘還款期限不長的借款人，如，某人僅剩餘三到五年的房貸，大可放心選擇浮動利率，因為預計中短期內，出現LPR大幅上升的可能性不大。因此，即使在更長的時間維度上真的出現了LPR的上升，貸款也已經還完了，完全沒有影響。
（2）對於利率變化不敏感的借款人，這一類人收入較為寬裕，還完房貸後還有不錯的結餘。如此可以選擇浮動利率，一方面，可以享受到中短期LPR下行帶來的月供減少，另一方面，即使長時間維度內LPR出現了上行，增加的月供對於借款人的生活影響不大。最極端的情況下，一旦利率上浮高於預期，還可以考慮提前償還貸款，規避利率上行的影響。
而對於剩餘還款期限較長，且對利率變化較敏感的人來講，則面臨兩種選擇：堅持固定利率，可以鎖定房貸利率風險，不失為一個不錯的選擇；但中長期看，中國大概率會進入降息周期（發達經濟體都驗證了這一點，更低的GDP增速通常對應更低的資金利率），選擇固定利率，無法享受利率下降周期中的利息節約紅利，所以，選擇LPR加點模式也有很大的吸引力。
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實際上轉換首年的利率變化非常小
雖然，轉換前後房貸利率結構變化較大，但筆者認為，至少在發生利率轉換的第一年，借款人實際面對的利率變化非常小。
一方面，根據前面介紹的規則，浮動利率加點的換算前提是切換前後實際房貸利率不變。另一方面，固定利率協商的定價基礎也是借款人切換前的實際房貸利率。因此，無論借款人選擇固定還是浮動利率，第一年的實際房貸利率較之前不會發生太大的變化。而對於選擇了浮動利率模式的借款人，後續年份利率變化，跟LPR的波動情況有關。
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本輪利率轉換對房價有何影響？
筆者認為，本次存量房貸利率轉換對於現在的房價影響不大。具體有兩個原因：
一是本輪利率轉換不會增加中短期的房貸壓力。一方面，根據前面的分析，轉換首年，借款人實際面臨的利率變化不大。另一方面，預計中短期內，LPR將在低位波動，因此，房貸利率在中短期內下行概率較大，對借款人不會構成壓力，進而影響房價。
二是房地產調控政策沒有發生實質變化。相對於房貸利率的調整，房地產調控政策對於房價的影響更大（如二套房較高的首付比率、限購政策等），在房地產調控政策沒有發生實質性變化的前提下，房價發生較大波動的可能性不大。
在此，以一個購房案例進行解釋：
假設總房款為300萬，三成首付90萬，需向銀行貸款210萬，根據不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個月需要還款如下表所示：
可以發現，隨著房貸利率的上浮，購房者的月供額確實有所增加，如一個中小波動，房貸利率由5.9%上升60個基點，到6.5%，每月的月供增加730元；一個較大的波動，房貸利率從5.9%上升到7.9%（上升200個基點，在當前適度寬鬆的貨幣政策環境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測試），每月的月供增加2500元。
下表是首付增加對於購房者的影響：
同樣是300萬的房子，按照首付60%計算（接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例），需要180萬首付款，相比原來（三成首付），多繳納90萬現金。
由以上案例可見，相比利率波動使得每月增加上千元月供，首付比例波動則需要購房者短時間內籌集和繳納大筆購房首付款，對於購房者的購買力和需求影響更大。實務中，各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房，調控房價。
部分一二線城市的二套房首付比例如下表：
另外，大部分一二線城市，還對購房資格進行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格進行購房，如此進一步限制了購買力和需求。
綜上所述，相比首付比例和各地的限購政策，本次利率新政對於房價影響有限。
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公積金貸款的利率受影響嗎？
在時間方面，根據人民銀行的安排，「自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商」，「原則上應於2020年8月31日前完成」。因此，各位借款人現在什麼都不需要做，等著3月份到8月份之間，銀行的客戶經理來聯繫我們，協商利率轉換事宜。
需要說明的是，本次利率調整，僅限於商業貸款，公積金貸款的利率不受影響。如此，相比之下，公積金貸款具有利率更低、利率風險更小的特點，是一種更加優惠的住房貸款工具。建議在條件允許的情況下，優先選取公積金貸款。
本文由「蘇寧財富資訊」原創，作者為蘇寧金融研究院高級研究員陳嘉寧