漲不起、賣不動、合肥這些小區千萬不要碰!

365淘房 合肥站 近期，我在微博上看到一則買房故事：2017年，有人買南京的房子，75㎡房源，總價250萬；如今3年過去，房價一分沒漲。【買房諮詢電話：400-8908-365轉505】

有人分析，如果按照首付150萬，100萬商業貸款，3年的資金成本就要33萬，即便加上租金收入約11萬，還虧了20萬！事實上，不僅是南京一批小區二手房價，多年未漲！合肥類似的情況也有不少！

NO.1 | 壹

曝光！合肥這些小區千萬別動

合肥也有不少這樣的二手房也陷入了「漲不起、賣不動」的局面。

1、蜀山區：信旺華府駿苑

信旺華府駿苑位於蜀山區望江路與潛山路交口，一共分為三期，小區出門就是合肥地鐵3號線洪崗站。

儘管擁有成熟的交通、教育、商業配套，但是信旺華府駿苑的二手房價格卻一直在1.4萬/㎡左右徘徊。

2017年12月，信旺華府駿苑二手房掛牌均價14602元/㎡；這個月信旺華府駿苑二手房掛牌均價14367元/㎡。近3年了，信旺華府駿苑二手房均價還降低了235元/㎡。即便地理位置優越，但價格卻大打折扣，造成這樣的原因主要有：

1）小區管理差，環境不好；

2）房齡老，建成已經有15年；

3）戶型設計偏大之外，戶型設計也有不合理的地方。信旺華府駿苑的中間戶120㎡戶型只有兩房。

2、新站區：家天下

家天下是新站區體量較大的一個樓盤，小區周邊配套及環境都不錯，而且還自帶大型商業體。其中家天下一期在2018年9月的掛牌均價為17006元/㎡，現在的掛牌均價為16300元/㎡，兩年後的價格比之前甚至還低700元/㎡。

家天下小區因為至今已有10年的歷史，所以小區的二手房戶型不像現在的新房戶型三開間朝南更能滿足居住的需求。並且家天下的房價相對於新站區在售新房來說，價格佔據高位。項目所處的七裡塘板塊，現在有剛需新房在賣，競爭非常激烈。

3、高新區：金色池塘

金色池塘毗鄰植物園、董鋪水庫及清溪森林公園，周圍環境優，空氣品質好。

這樣一套「綠色」的房子在二手房市場上卻「漲不動」，據掛牌均價顯示，2017年12月二手房價格為16633元/㎡，如今的價格為16385元/㎡，其近幾年的掛牌均價幾乎沒什麼變化。

作為2010年以前的小區，金色池塘房齡較老舊，再加上早期的建築都比較密集，入住率比較高，整體環境比較嘈雜。

4、蜀山區：博澳麗苑

博澳麗苑位於黃山路和二環路交匯處，享1912商圈和黃潛望商圈，地段優越。

三年時間，二手房走勢卻表現平平，9月二手房均價為13691元/㎡，2017年12月二手房價格為13659元/㎡。博澳麗苑由於是09年左右建成，綠化、設施、物業管理上也略有不足，再加上其戶型不夠通透，小區靠近火車道附近，這些因素都會導致小區的房價一直平淡無奇。

其實仔細分析上述跌價的小區，我們都能發現一些原因：或房齡悠久，或物業不行，或學區不佳……

種種跡象表面，現在的買房人早已告別了「無腦買房，買到就賺」的買房邏輯，就算是地理優勢明顯的小區，品質不好一樣沒人買。

NO.2 |貳

合肥掛牌二手房源持續走高

9月14日，我們通過國家統計局發布的8月全國70個大中城市的房價數據顯示了解到，二手房有近20個城市下跌，包括熱點城市天津、石家莊、濟南、鄭州等等。

雖然這些城市的降幅都不算太大，但這70個大中城市中，依然有接近3成在下跌！但合肥二手房價格環比上漲0.5%，同比上漲2.6%。

       合肥9月二手房掛牌均價14256元/㎡，8月二手房均價14206元/㎡，環比上月上漲0.35%，從二手房的走勢圖中能明顯看出變化，從今年3月—8月，二手房掛牌均價一直在下降，從9月開始才有所好轉。

具體各區房價如下：

1、政務區：25575元/㎡

2、濱湖區：18611元/㎡

3、高新區：17541元/㎡

4、包河區：15602元/㎡

5、廬陽區：16620元/㎡

6、蜀山區：16260元/㎡

7、瑤海區：12328元/㎡

8、經開區：15777元/㎡

9、新站區：12039元/㎡

總體來看，合肥二手房比較「穩」。最高的政務區均價25575元/㎡與最低的瑤海區12328元/㎡的均價相比，價差已經達到了近13000元/㎡。

整體來說，短期內合肥政務區「房價天花板」的位置不會動搖。

再看廬陽、蜀山、高新、濱湖四區二手房均價逼近2萬/㎡，地段和學區是主導。眼下合肥儘管是多板塊共同發展，但西南邊的整體房價是要高於東邊和北邊的。

然而，從目前合肥二手房掛牌的在售房源來看，庫存依舊在走高。

據某網站數據分析統計，截止2020年9月25日，合肥二手房當中，就已經有71803套的有效二手房源！

考慮到當下仍處在嚴格調控之下，二手房庫存仍在持續走高，後續必將面臨高庫存風險。合肥接下來的二手房市場壓力只增不減！

NO.3 |叄

當下市場，以下這種二手房千萬不要買

在這樣一個二手房賣方市場格外艱難的時刻，對於想要買房的我們來說，卻正是好時機。個別二手房的大幅降價，一定會給其他二手房帶來無形的壓力。雖然不可能出現大面積的斷崖式下跌，但撿漏機率會大大增加。

這時候，再結合前面提到的那些漲不起賣不動的二手房小區，我為大家總結了幾點避坑指南！有這些特徵的二手房，記得千萬不要買！

1、物業拖後腿

物業的優劣，往往是衡量房子價格的標準之一。

一個好的物業，甚至會為小區帶來升值；而差的物業，不僅對房價起到反作用，而且還會對業主的生活產生十分惡劣的影響。

在合肥被物業拖後腿的小區並不少，尤其是政務區，像淺水灣、岸上玫瑰小區經過調整物業後，房價就迎來了明顯的上升。

2、 屢屢維權、臭名昭著的開發商

在合肥，有過黑歷史的開發商並不少見。即使是一些大開發商也難逃維權的命運，不管你買哪個樓盤，建議提前百度搜索」開發商+維權「，如果維權已成常態，建議謹慎決策。

3、非學區的老破小，一買一個虧

在廬陽區的二手房市場上，有一種自帶學區光環的「老破小」特別受歡迎，如果拋去學區這個優勢，老破小就不值一文了。

比如瑤海火車站一帶，雖說是合肥繁榮之地，配套非常齊全，但二手房大多房齡較老，且沒有優質學區加持，貶值比較厲害。

再譬如元一時代廣場、萊茵河畔等小區，均價只停留在1.2-1.3萬/㎡左右，而且基本上沒有什麼成交數據。

4、周邊存在無法變更的不利因素的樓盤

比如買房人比較介意的垃圾場、高架、變電站、工廠等等。這些令人避而遠之的」配套「，會嚴重影響到後期的居住品質。買房之前多查查周邊規劃，謹防落入深坑。

最後來總結一下，一個好的居住環境離不開周圍的區域配套。

選擇小區的時候要結合休閒、醫療、教育、小區的物業水平、綠化面積、封閉式程度等因素，看看價格是不是比較合理。

還有值得注意的一點就是，相信不管是誰都不想花費了大半輩子的積蓄買到質量有問題的房子，尤其是一些被曝光的樓盤，購房者更是不能買，否則出現窗臺滲水、牆體裂縫等問題可能就會讓你苦不堪言。

最後提醒大家，合肥的樓市目前進入平穩期，買房還需擦亮眼。特別是買二手房的時候，還是要結合地段、小區品質、物業等方面因素綜合決策！

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