龍虎網訊 萬達廣場、新城市廣場、虹悅城……每到周末，南京幾乎每個商業綜合體都呈現出爆滿狀態。據昨天南京市統計局公布的數據，截至去年年底，南京城市商業綜合體已有24家，全年累計實現銷售額226.13億元，營業面積131.86萬平方米。全年客流總量約1.75億人次，車位數約為1.6萬個，商戶從業人員數達到3.58萬。此外，南京規劃建設或已建成的城市綜合體超過50家，各個板塊均有項目在建、完工或者醞釀建設，南京在建購物中心面積位列全球前十。
南京每個區都有商業綜合體
1996年4月，新街口的金鷹國際購物中心開業，南京第一家商業綜合體就此誕生。20年間，隨著社會經濟不斷發展，商業綜合體在南京已經是遍地開花，隨著去年9月溧水康利廣場的正式開業，南京實現了區區有商業綜合體的局面，投入使用的商業綜合體總數達到了24家。
商業綜合體是城市擴張到一定階段的產物，它是商業零售和商業地產融合發展的高級形態。一個現代商貿中心城市尤其是現代國際商都往往都有一批現代化的知名大型商業綜合體。2010年之前，南京僅有6家開業的城市綜合體，但最近的6年，城市綜合體進入了爆發期，18家新開業的綜合體中，僅2015年一年就開業了6家，形成了全城儘是綜合體的局面。截至2015年底，這24家商業綜合體全年累計實現銷售額226.13億元，商戶數共計6335家。
停車難吃飯難是通病
「南京的商業綜合體真是讓我又愛又恨！」家住南湖的張先生，幾乎每個周末都要帶孩子去一趟河西萬達，「萬達裡面幾乎什麼娛樂項目都有，看電影、逛商場、吃飯，孩子也喜歡去，可每次想起停車排隊、吃飯排隊，我一個頭就要變成兩個大。」正如張先生說的那樣，停車難吃飯難，幾乎成為商業綜合體的通病。
即便像河西萬達這樣擁有1000多個車位的綜合體，一到周末，停車場門口同樣會排起長龍。儘管現在絕大多數的綜合體都已採取更加快捷的停車收費系統，但高峰期排隊的問題，卻始終得不到解決。「停車取車確實是很難解決的問題，平常倒還好，一到周末的中午或者晚上，沒有半個小時別想找到位置，出去也要費好大的勁。」河西萬達一位商戶老闆說，「南京大部分綜合體都面臨這樣的問題，這好像也是個世界性的難題，因為周末的客流就是比平常多很多！」
停車難，吃飯也不容易。統計數據顯示，南京全年總客流量超過100萬人次的商業綜合體有15家，其中超過1000萬人次的有7家，德基廣場以將近2800萬人次的客流總量勇奪冠軍寶座。這就使得周末的飯點，幾乎所有綜合體內的餐廳門口都有排隊等翻臺的消費者。更誇張的是，虹悅城某自助餐廳，11點開門營業，周末10點鐘就會有人排隊取號。
河西一公裡就有一家綜合體
在南京市統計局的報告中，規模過大、布點不均成為南京商業綜合體存在的突出問題。以河西為例，江東中路從草場門大街到河西大街這幾公裡之內，已經雲集了新城市廣場、蘇寧廣場、河西萬達、河西中央商場、金奧中心、河西中央公園6家建成的商業綜合體，再加上已經動工的河西金鷹，以及即將營業的金基廣場和河西德基，密度之大確實令人咋舌。
據南京市統計局初步了解，目前南京市規劃建設或已建成的城市綜合體超過50家，各個板塊均有項目在建、完工或者醞釀建設，南京在建購物中心面積位列全球前十強。按照國際慣例，商業面積與人口的配比是「人均1平方米」，而這一商業面積包括城市中心商業、區域商業、社區商業等多種業態，目前南京市商業面積與人口比例遠超這一配比數字，全市的商業綜合體扎堆和同質化現象比較嚴重。「現在我都遇到了選擇性障礙了，帶小孩出去，都不知道去新城市廣場、蘇寧廣場還是萬達了，這些綜合體的模式都差不多，裡面也沒有太多特別的東西，逛多了其實都一樣。」張先生說。
實際上，城市商業綜合體內容趨同、布點不均，已經成為一個比較突出的問題。南京市統計局的報告也指出，決定商業項目生死的關鍵在選址、業態定位、規劃設計、招商和運營管理，這些環節環環相扣，任何一個環節出現問題都可能影響項目的成敗，而區位選擇尤為重要。商業綜合體的開發不能一哄而上，對現在正在建設的商業綜合體要進行綜合效益評估，適當調整其主體功能，避免同質化競爭。建設商業綜合體，需要全市統一規劃，劃分區域功能。使得各地建設的綜合體有不同特點，有不同的功能定位，人們可以根據各自所需，到不同地方的綜合體去消費，擴大人們的消費半徑，使南京全市各區都有差異化的熱點商圈，南京的消費資源得以全面地利用起來。
並非所有綜合體都能盈利
商業綜合體在南京城遍地開花，足見南京人的消費熱情和消費能力，不過一個不容忽視的現實是，並不是所有綜合體都能實現盈利。
成功的商業綜合體作為區域內大型「一站式」購物天堂，必將吸引其輻射範圍內的消費者進行消費，進而提高項目自身和區域內的土地價值、商業價值，以及促進第三產業的發展。目前，南京的商業綜合體，業態分布種類較多，零售、餐飲、電影院、遊樂遊藝、KTV、教育培訓、健身養生等均有涉足。總體看，零售業佔絕對主導地位，餐飲業次之。2015年末，這兩種業態的營業面積佔全部營業面積的比例分別為60%、23%，入駐商戶數分別是4929家、1106家，全年零售業、餐飲業商戶實現的銷售額佔全部綜合體銷售額比重分別為81%、13%。據調查，南京城市商業綜合體經營模式主要為招租模式，從租金收益看，24家城市商業綜合體合計實現租金收入10.83億元，比上年增長27.3%。
不過，與主城區及河西地區的商業綜合體幾乎每天爆滿相比，南京周邊地區的商業綜合體，效益相對差了不少。如江寧的湯泉奧特萊斯，由於遠離主城，加上周邊配套設施並不完善，目前並沒有達到預期的成效。 魏煒記者盛文虎
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