本欄目為20年房產經驗總結，摘自我們的「知識星球」內部分享，如有啟發，請關注我們。
提問：
章哥好，現在我看上了朝陽的**小區，小區裡既有塔樓也有板樓，都是高層。價格稍有不同，板樓稍微高一點。請問我應該怎麼選擇？十年後當我出手置換時，哪種的升值率更高些？
回答：
1、 先明確回答，板樓的升值率會更高，甚至會高得多。
2、 現在開發商們很少再開發塔樓了，尤其是在北方，越來越不好賣。因為不符合北方的居住習慣和氣候條件。
3、 塔樓的優勢其實只有一個：土地利用率高。但這是站在開發商角度考慮的，跟百姓的訴求並不相同。
當年之所以塔樓流行，主要是因為學香港。而香港是因為面積狹小，政府又嚴控土地出讓。所以寸土寸金，開發商只能儘量充分利用土地資源，儘可能的多蓋房子。
在大陸當年（2008年以前），因為那會大家都不懂。無論是開發商還是買房人，都是懵懂的，對樓房的認識不夠。而且又對香港的生活方式很推崇，看人家都是塔樓，所以也就模仿了起來。
北京還好些，我在外地見過更多的稀奇古怪的塔樓和戶型，都是當年盲目抄襲香港的建築。今天看來是奇葩，但當時大家都還覺得挺時髦。
南方對塔樓的接受程度相對好一些，因為氣候原因，對朝向的要求不是很在意，所以到今天也還有蓋的。
4、 板樓的優點就不必多說了，只要戶型不是太小，那做到南北通透是很容易的事情。從風採光和朝向都不是問題，戶型也容易做的方正，很少出現奇葩戶型。
5、 我之所以說十年後板樓會比塔樓升值率高，除了居住體驗方面的原因，還有一個重要因素：得房率。
一般來說，高板的得房率在80-85%之間，塔樓的得房率在70-75%之間，平均相差10%左右。也就是說，同樣在房本上100㎡的房子，僅從使用面積上，塔樓就比高板少了10㎡。按照北京現在的均價，這就是60萬啊。
現在的中國內地，除了重慶，都是用建築面積來計價，包括物業費取暖費什麼的。但是，隨著業主們消費意識的覺醒，都認為這種計價方式不合理，強烈要求改革。
2019年2月，住建部就推出了一份意見稿，其中明確要求，以後要按照套內面積計價。既然已經有了成文的文件，雖然還沒有實施，但也是早晚的事情。
一旦按照套內面積計價，那塔樓的房本面積就會縮水，比板樓要縮水的多。在此情況下，塔樓業主要想還賣出建築面積計價時的原價，那就只能提高單價。
可買房人不傻，會算帳。兩種樓明顯的居住體驗就有差距，價格上再高，那誰會買？
所以，最終塔樓業主只能降價一部分，否則賣不出去。
6、 另外再講一點，獨棟式的小戶型塔樓千萬不能買，那將遭受更大的損失。這種產品以公寓居多，尤其是綜合體公寓，因為地塊狹小，所以只能開發成塔樓。為了好賣，又都設計成了小戶型。
獨棟的高板小戶型，其得房率都經常在65%左右，而高塔的獨棟小戶型呢，能達到60%就算到頭了。我甚至見過50%使用率的，號稱50平米一套，實際使用面積才25㎡，減去衛生間和過道，就剩一間臥室加個灶臺了。
這種公寓一旦按照套內計價，就等於要把現在的價格幾乎翻番，那誰會買？
7、 總結：不管按照套內面積計價的政策何時推出，這已經是大勢所趨。一旦開始執行，塔樓業主必定會受損。所以，就算兩種樓的升值率是相同的，塔樓也會因為面積問題而受損，最終在十年的漲幅低於板樓。
提問：
章哥好，我準備純粹投資房子，不自住只出租。現有資金230萬，如果是二套資格的話，能購買什麼樣的房子。我目前住在景泰附近，請問附近那些區域比較合適，圖的是照顧起來方便。如果可以，請推薦幾個小區。
回答：
1、 首付230萬，二套資格可購380萬左右房產。
2、 以南三環附近的價格來看，380萬可購60平左右小兩居。
3、 建議在劉家窯附近選擇，因為交通方便，利於出租，同時離你住的地方不遠，方便管理。
小區：四方景園，價格相對中檔，小區規模較大，可選擇餘地多。十年左右的樓齡，戶型也方正居多，出租方便，而且租售比相對合理。
如有疑問，請再次提問。
提問：
章哥，再提一個問題。我是首房首貸資格，手中現金100，可以再借款150萬，年息20%。以此為首付購房，請問有沒有什麼大的風險。
另外，我目前關注石佛營附近小戶型，請問有什麼推薦的嗎？
回答：
1、 以250首付，可購625萬房產，貸款375萬，25年息月供2.1萬。你150萬借款的月息為2.5萬，合計4.6萬。請根據自身的還款能力進行衡量。
2、 石佛營。如果以你250萬首付的話，在這裡可以購買稍大的戶型了，因為像國美第一城，迎曦園什麼的也到不了6萬，625萬能買100平米以上了。甚至可以考慮華紡易城等更高端一些的項目。
石佛營的炫特區周邊的小戶型很多，在50平米左右，300萬之內的選擇就不少。
3、 如果你準備購買這些項目，那就不必借那150萬了，100萬首付基本夠用。但是，炫特區一類的小區以小戶型為主，造成得房率不高，如果將來以套內面積計價，有可能受損失，請考慮。
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