「曖曖遠人村，依依墟裡煙」。走進靈隱寺畔的白樂橋，仿佛走進了陶淵明的詩裡。1970年出生的徐文杰特別鍾情於白樂橋，一次偶然邂逅了白樂橋，原本打算住三天的他呆了一個星期，最後想到了在白樂橋開家民宿。
西湖邊、靈隱寺，正是開民宿的好地方。在白樂橋村，沿街小道走兩步就可以看到一張出租告示，上面寫著民宅主人的手機號碼，打過去一問：一棟樓的報價近20萬。
價格比前幾年翻了一番都不止，但民宅主人不愁沒人接單。看中這些村子的商業潛力的掘金者一撥撥接踵而來。據西湖景區管委會統計，截止今年6月底，西湖景區內的民宿有96家，比2010年底增加了55家。其中，四眼井、白樂橋、青芝塢，是西湖邊最熱鬧的三塊民宿聚集地。
「入住率八成以上，兩年回本沒問題。」信心滿滿的民宿老闆們加上動輒兩三百萬獨幢投資，構成了一幅西湖民宿「低燒」景象。
截止今年6月底，西湖景區內的民宿有96家，比2010年底增加了55家。其中，四眼井、白樂橋、青芝塢，是西湖邊最熱鬧的三塊民宿聚集地。
投資回報率50%
民宿老闆信心爆棚
2012年，想開民宿的謝小龍，每天到青芝塢來踩點看人氣，最終下了決心，用47萬的年租金，包下了青芝塢入口位置的兩幢房子。民宿的名字叫「威廉的太妃糖」。當時，青芝塢主幹道兩邊臨街的房子，租金已經漲到了20萬一幢。
在青芝塢入口處擺放的一份官方「旅遊指南」上，「威廉的太妃糖」是受到推薦的三家旅店之一。謝小龍說，官方的宣傳支持是公益性質的。不僅如此，從今年5月1日開始，當地管委會還出臺了獎勵政策，因為青芝塢要打造休閒旅遊慢生活特色街區。
「經營了一年，我的入住率平均可以達到85%。」謝小龍難掩喜悅，「這個出乎我的意料。開店之前我跟經營快捷酒店的朋友也諮詢過，這一帶入住率達到7成沒問題，沒想到實際情況更樂觀。」據謝小龍估算，裝修花的160萬，撇除房租和各項成本，兩年應該能回本。
青芝塢的活力，被這些外來掘金者們激活了。站在主幹道上，看著一排排的風情小屋，誰能想到，整治之前，這裡曾經是西湖景區一塊揭之不去的「爛瘡疤」。
沿著主幹道，記者找到了一幢沒有租出去的房子。房屋主人坐在路邊曬太陽，跟他細聊後才知道，家裡兄弟幾個都擠在這幢房子裡，手上能租出去的空房都租出去了。「來這裡開店的很多都是原來在浙大讀書的。」主人感嘆，「這幫年輕人有魄力，租金加上裝修的錢少說也要上百萬，說開就開了。」
根據當地管委會的統計，截止到2013年10月，青芝塢的旅店有17家，包括民宿和青年旅社。而當地的餐飲店，更是誇張地開出了62家。
餐飲易聚人氣。對於青芝塢的客流，記者碰到的民宿老闆都較樂觀。「這裡的人氣應該不是問題。我們有很明顯的感受，一到周五、周六，來問房間的人很多。不過，我們大部分的房間都是通過網上提前預定的，經常碰到滿房了還有人來問，只能讓客人去別家找找。」一位民宿老闆說。
民宿市場潛力大
老闆來回六趟說動主人租房
民宿老闆們是否過於樂觀了？福建人徐文杰搖搖頭說：「上次我們接了一個團，20多個人，而我這裡只有13個房間。最後只能分流一部分到我的另一家店。」徐文杰在白樂橋開了兩家店，一家叫「水墨局·怡情」，另一家叫「水墨局·小雅」。
「民宿的潛力其實是很大的，房間少，接個小型團就吃不消了。現在關鍵是好房子難找。」徐文杰說，「白樂橋的房子很小，普遍是200多平米，做成民宿的局限很大。」
其實在怡情之前，徐文杰先在白樂橋開出了水墨局系列第一家——小雅，小雅是西式風格的，針對的是房價200元到400元的中端市場。今年，小雅被杭州市旅委評為杭州市十大民宿，給了徐文杰一個驚喜。徐文杰表示，正是看到了小雅的潛力，所以半年後又有了怡情。
在徐文杰的規劃裡，怡情要比小雅的定位高一些，因此配套設施都得跟上。房子託熟人物色了很久，最終花重金租了現在這套。「因為當時房子主人是自住的，沒打算出租，我福州杭州來回跑了六趟，把房東給說動了。」
怡情的主樓有300多平米，做成13個房間，前有庭院後有茶園還帶一個副樓。而且，處在山坳裡的白樂橋，房子挨得緊，視野很容易被擋住，而怡情正好在一塊高地上，視線通透。打造怡情，徐文杰耗費了8個月時間裝修，耗資近500萬。
與青年旅社、家庭旅館競爭
特色經營是民宿之魂
孫越，四眼井最早的民宿——茶香麗舍的股東，今年又在四眼井投資了一家新店——瓏璟心情。孫越這次做了一件非常奢侈的事情，在寸土寸金的四眼井，找了這幢自帶300多平米花園的房子。
「客人們都說，這就是他們一直想要的花園。」孫越難掩自豪，除了花園大，房間也大，瓏璟心情有20個房間，每個房間有35個平米。當然每年他要為此支付66萬的租金。
四眼井應該是杭州民宿發展最早的市場，記者在去哪兒網搜索「四眼井」，一公裡範圍內有64家酒店，包括青年旅社、家庭旅館、快捷酒店和像茶香麗舍這一類走中高端路線的民宿，價格競爭激烈。
「不過，這裡大部分還是以低端酒店為主，定位中高端的民宿還是比較少，據我所知，這一帶有10家左右。而我們想做的主要是兩部分人群，一類是住膩了五星級賓館的人；另一類是住過青年旅社後想要改善環境的人。」孫越說，經營了四個月，住戶差不多跟當初設定的挺一致。
瓏璟心情的裝修花了400萬，20個房間做成了7種風格：美式、法式、英式等等，根據節假日調配，一間房的價格可以賣到300元——700元不等。「不過說到底，硬體還不是最重要的。老闆的經營才是民宿的靈魂。來我們這裡的客人，我們都是當朋友接待，真性情流露，大家一起聊天、吹牛，彼此都覺得投緣。反正民宿不是星級酒店，有上百個房間。我們才20個房間，總有一批人認可你。」
根據攜程網提供的數據，在已經過去的11個月裡，杭州民宿的訂單量與去年相比，不跌反增，平均增幅超過了40%。
民宿投資，且慢稱十年黃金期
隱居西湖創始人：房租是民宿做大的「阿喀琉斯之踵」
民宿的網絡預訂率一般佔五成以上，而在線旅遊平臺(OTA)的收費要佔到營業額的10%左右。等於說，100萬元的營業額，有10萬元是給OTA的。
樂觀者表示，西湖民宿投資遭遇的是十年黃金期：天時地利，投資門檻適中，中央對「三公」消費的控制對於自掏腰包的民宿消費者而言幾無影響。但民宿的短板也很明顯——房租吃不消。隱居西湖品牌創始人黃嚴告訴記者，當每平米的日租金超過2.5元，民宿就很難經營了。目前，杭州景區的房租已經接近這個水平。
半路出家的民宿老闆們容易遭遇「理想豐滿，現實骨感」的尷尬。「民宿的天花板很明顯，說白了，就是一幢房子能做多少個房間。目前，杭州各家民宿的主流價格就是200元到400元，以這個價格去算，多做一個房間，營業額能相差近10萬。」一位民宿老闆表示，房價再要往上走，裝修成本就不是一、兩百萬這種級別了，投入還得更大，風險也就相應增加，「不過，剛開始做的老闆，拿房沒有經驗，經營一段時間後會深有感觸，房間數量就是民宿的天花板。」
「這行幹得好的人有，幹不下去的人也多。」陳飛是白樂橋「那邊客棧」的老闆，經營了一年，冷暖自知，「去年我租下來，房租就要18萬一年。兩層半的房子，240方的面積，為了保證舒適度，只做了6個房間。」
「當時花了70多萬裝修，再算上第一年的房租，初始投入加起來也要近百萬。」陳飛說，白樂橋的假日經濟很明顯，周五、周六房間爆滿，需要提前三天預訂，周日到周四，冷清下來，入住率在5成左右。「每月盈餘一兩萬，一年下來20萬，算算也要四五年回本。」
以目前的硬體裝修條件，陳飛可以把房價定在200元~400元之間，房價再要調高，市場未必買帳。「如果房租再漲，我應該吃不消了。」陳飛坦言。
除了房租，客源也是民宿發展的短板。一位連鎖快捷酒店負責人在接受採訪時表示：「民宿的客源主要依託的是在線旅遊平臺(OTA)，像攜程、藝龍旅行網這些，收費是很高的。我們算過，藉助OTA和自己做直銷，兩者的成本相差11倍。民宿本身利潤不高，傷不起。」
記者在採訪時了解到，民宿的網絡預訂率一般佔五成以上，而OTA的收費要佔到營業額的10%左右(根據各家酒店的議價能力而不同)。等於說，100萬元的營業額，有10萬元是給OTA的。也有老闆想出個法子，在名片上印上淘寶店址，告訴第一次住店的客人下一次到淘寶店訂房。不過，記者找到這些網店，信用度都不高。「在線旅遊平臺這兩年營銷推廣力度很大，價格戰也打得很激烈，用戶粘性還是不錯的。很難撼動。」業內人士表示。
「如果能控制在兩到三年回本的，老闆的成本管控已經做的非常出色，一般來說，四五年應該對民宿來說是一個健康的回報期。」黃嚴表示，民宿並不是一個利潤很高的投資品，如果老闆有想法，能耐得住寂寞，倒是一個既享受生活又能賺錢的生計。
高租金逼退青年旅社
民宿趁機揭竿而起
2012年上半年，針對景區的個性酒店，杭州本地媒體曾做過一次調查：當時杭州西湖、西溪溼地景區的個性酒店老闆大都表示：「客房都在虧本經營，現在只是在為樹立品牌堅持著，要盈利可能是四五年甚至更久遠之後了。」
這些個性酒店，可以看作民宿的翻版或升級版，他們的投資回報率之慢，可給想衝進市場投資的人士以啟發。
四眼井、白樂橋、青芝塢三地的租金，隨著民宿這幾年的發展，已經基本扯平：一棟樓的租金在18萬~25萬元之間，與2009年那會兒，翻了起碼一番。
被高租金逼退的首先是青年旅社。「2008年那會是50塊錢一個床位，現在還是50塊錢，淡季的時候還要打折，只能賣到35塊錢。但是這幾年租金、人工成本都漲這麼快。」記者拜訪了途安、候鳥這些早期做青年旅社的老闆，都悉數表達了這個意思，「一年做下來，很辛苦，大概盈餘十幾萬吧。」
此外，青年旅社的淡季時間較長。通常講，旺季時間的長短是老闆做出來的。不過，因為價格最具吸引力的是學生和相對年輕的群體，所以七八月、周末爆滿不是問題，其它的時間生意相對清淡。「我們也感覺到有一部分客人往中高端的民宿分流。因為經常有顧客抱怨硬體條件不行等，但青年旅社本身就是整潔、安全、便宜。訴求不一樣。」一位青年旅社老闆說。
由於選址較偏，加上沒錢砸廣告，民宿面臨先天不足，要贏得開門紅很難；即使第一步走得還順利，要挺過三四年的投資回報期，假如資金儲備有限，有可能折戟在資金鍊斷裂；另外不得不看到，民宿的同區域、同質化競爭愈發激烈，到一定時候面臨洗牌是肯定的。
這些中高端民宿的老闆們在接受採訪時傳遞出了走向另一個極端的樂觀情緒，多數人辭掉工作，將它做為後半生的事業在做。也許是因為正好迎合了國內不斷增長的中產階級的消費需求，經營得好的店可以將入住率做到八成以上，兩三年可以回本，之後每年可以獲得50萬元甚至上百萬元的純利潤。
市場是很殘酷的，民宿老闆們深諳此理，因此儘管基本都是半路出家，投資行為卻是建立在市場調查後決定的，並非心血來潮。比如找房子，好房子難找，這是採訪的幾個民宿老闆說得最多的。怎麼樣算好房子？先要找準定位。如果是打算賣一、二百塊錢一個房間的，交通方便、陽光充足就差不多了；如果是想賣的再高，就得弄個花園、茶園之類的額外附加值，成本就上去了，而且房子還得大，沒有足夠數量的房間租金都做不出來。
不過，在這些景區村落裡，這類帶花園、茶園的房子資源本身非常有限，因此也被不少民宿老闆們賦予了遠期投資價值。
民宿
民宿，是一種私人經營的小型家庭旅館，通常房間不如商務旅館來得多，也不一定有接待櫃檯與穿著制服的服務人員，與旅館不同的是，民宿通常沒有先進的網絡訂房系統、刷卡等服務。而清掃，訂房，接待客人等，往往都是由主人與其家人負責。
「民宿」源自日本的 Minshuku，原意與英美的「Bed & Breakfast」(簡稱B&B)有許多相似之處，也就是僅提供住宿與免費早餐的家庭旅館。在中國，「便民招待所」與「農家樂」接近於這個定義。
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