如今的深圳，各類購物中心遍地開花，商業地產的競爭早已進入白熱化階段，下半年以來也將會有大量的商業項目入市。
與此同時，自5月底就傳出「商業交易將按評估價過戶」的風聲也最終塵埃落定。這對於剛剛開業的星河COCO PARK來說，無疑都是所要面對的競爭與挑戰。
9月1日，深圳星河集團的首個品牌複製項目--龍崗星河COCOPark在龍崗中心區大運新城正式開業。
該項目總投資10億元，建築面積達8.2萬平方米，以地上四層、地下四層的建築空間作為商業的載體，集購物、休閒、娛樂、餐飲、運動、商務、教育、親子為一體的綜合商業中心。
COCOPark模式
據觀點地產新媒體現場走訪，事實上，這個COCO PARK的地理位置並不是很好，距離地鐵還有一段相當長的距離，周邊環境也較為偏僻，居民住宅並不是很多。
而購物商場本身，總體上大部分商家基本已進駐，有山姆會員店、博納國際影城、H&M、UNIQLO等眾多品牌。不過，主要以中低端業態為主，其中的山姆會員店要屬其中最高端的業態。
對此，戴德梁行商業地產服務華南區董事黃偉倫也認為，此次開業的龍崗COCO PARK主要定位為中低端，不過，該項目結合具體區域，符合自身定位，畢竟龍崗的人群的消費能力還是有限。
特別提到一點，星河引進山姆會員店，其實主要是為了藉助其帶動人氣，吸引周邊更多消費能力較高的人群，從而提高整個購物中心的人流量。
黃偉倫續稱，縱觀星河在深圳的商業項目，面向的客戶群都偏向大眾，物業經營形態均以中端為主，隨著商業地產的發展，如果未來想要往高端方面走的話，星河在這方面會有一些風險，缺乏一定的經驗積累。
在深圳起家的星河，似乎十分依賴在本土的發展，放眼望去，星河商業地產的絕大部分項目都集中於深圳本地。
不過，近年來，星河也在逐漸走出深圳，據介紹，星河商業項目之一的COCO PARK將會向江蘇常州、廣東惠州等地拓展，逐步實現其全國布局，並計劃五年內運營管理的商業項目達到90萬平方米。
有業內曾表示擔憂，雖然星河在本地商業發展得還算不錯，但這種本土化的商業模式能否在其他城市成功複製還有待觀察。
一味的複製和定位，恐怕對於商業的進一步發展是不利的。深圳業內人士王海斌曾表示，星河在商業部分的優勢不算非常突出，因為隨著越來越多的房企都湧進了商業地產，市場的壓力也比較大，同質化的產品會過多。
其續稱，比如像中糧的大悅城、華潤的萬象城，這些都有非常明確的盈利模式，算是比較有特色的。
同質化競爭加劇
商品住宅持續受到嚴厲調控，越來越多的開發商將大量的資本轉向商業地產，紛紛搶灘商業地產，隨著商業地產投資快速增加的同時，商業市場也進入競爭殘酷的紅海時代，深圳更是如此。
有數據顯示，現存深圳的集中式商業面積577萬平方米，未來5年將會達到1081萬平方米，這就意味著，未來5年的增量幾乎等於深圳過去30年的總和。
不僅是在南山、福田和羅湖，寶安和龍崗在未來5年的商業地產增量更加突出。以龍崗中心城為例，大型商業現存量是75萬平方米，5年以後，該數字是195萬平方米，增幅160%。
據悉，目前深圳萬象城、益田假日廣場、KKMall、金光華、海岸城五大購物中心的品牌重疊度已經介於18%~30%之間。
隨著購物中心的不斷增加，各項目的品牌重疊度將進一步上升，各大購物中心的同質化競爭或將顯現，而最先面臨這種競爭挑戰的或許是龍崗星河COCO PARK了。
雖然現在的COCO PARK是目前龍崗已建成的最大的商業綜合體，不過，到了2013年，這一名頭恐怕要讓位於萬科天譽項目。
據了解，將於2013年9月正式營業的萬科天譽佔地約23萬平米、總建築面積超過100萬平米、也是集住宅、商務、購物、娛樂、休閒等於一體的商業建築群，規模相比星河更大，包括了面積約15萬平方米的萬科廣場，高度約160米的萬科大廈寫字樓以及萬科天譽住宅，建成後萬科廣場和萬科大廈都將分別成為龍崗區面積最大的購物中心和高度最高的甲級寫字樓。
面對如此競爭，星河商業地產常務副總經理杜志文曾表示，龍崗的大型商業綜合體星河第一家，消費者會有先入為主的觀念，有很多品牌的第一家店落戶龍崗，都選擇了COCO PARK，在這點上佔有先機。
不過，有業內人士卻不這麼認為，其表示，從星河經營中心城COCO PARK的經歷來看，先發優勢以及主打年輕人群的經營策略能否讓星河COCO PARK在激烈的市場競爭中贏得一席之地還有待觀察，「畢竟龍崗中心城這一帶商業體扎堆，而龍崗的商業市場其實又不是特別的成熟。」
深圳徵稅調控商業
在深圳遍地開花的商業地產，泡沫將會越來愈多，這難免會引起市場的擔憂。而恰巧在這個點上，深圳推出新政，被業內普遍解讀為調控加碼，從住宅轉向到商業地產。
8月29日，深圳市地稅局、規劃和國土資源委員會便發布通告稱，10月1日起，對深圳範圍內的存量非住宅類房產交易成交價格明顯偏低且無正當理由的，實行按計稅參考價格規定計徵各項稅款。該政策有效期為5年。
新政的出臺，對於正處於火熱的商業地產來說，無疑是潑了一盆冷水。
「住宅調控以來，大部分開發商都紛紛轉戰商業地產，大量的購物中心、商業綜合體等項目湧入市場，商業地產的泡沫逐漸凸顯，會造成過剩的現象。」世聯地產市場研究部分析師曹曲如是說。
對於政策推出的目的，他認為，之前樓市調控政策只針對住宅領域，並未涉及商業地產，這次出臺的新政很有可能是對商業地產領域進行調控和規範。
對此，王海斌的觀點也不謀而合。他認為，新的稅收政策增加了交易稅費，讓投資者無利可圖，將使商業地產投資受到一定限制，這是政府進一步調控收緊、維持調控成果的信號。
「如今，商業地產也被調控了，如果調控的力度還在不斷加強的話，那麼對於商業地產的打擊也會逐漸增大，那開發商又得開始尋找另謀出路的辦法了。」另一市場分析人士如此坦言。
不過，中原地產華南區董事總經理李耀智卻沒有這麼消極，他表示，新政將會加大交易成本，對商業房地產成交量會造成一定影響，但影響有多大還是取決於政府評估系統計價政策。
(來源：觀點地產網 作者：陳澤佳)
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