貓叔貓叔聊地產
對於大部分板塊來說，其規劃發展的過程中，必定要澆灌無數城市建設者的心酸血淚，而且經過很長時間的沉澱積累，價值才最終得以凸顯。
但偏偏就有這麼一個板塊，命運看上去不可思議，就像武俠小說裡的主人公一樣，搞不懂為什麼，突然撿了一本武功秘籍，一下子就成為武林高手。
你以為他要涼涼的時候，突然又總會有重大利好出現——劇情不按套路出牌，運氣好到開了掛。
沒錯，這篇文章要聊的就是，你們久等了的板塊解讀——東壩。
01
早期平平無奇，突然光環加身
早期的東壩，是一個資質平平的城鄉結合部，板塊內有八成是回遷房、安置房等政策房，而且配套非常少。曾一度混的還不如的通州好。
2010年，在家吃瓜的東壩群眾們，突然聽到了一則重磅消息——
北京CBD國際商務節上，領導們決定將在東壩北區建設東壩國際貿易中心。這個貿易中心，有商品交易，超市購物、世界時尚文化主題街、國際會議會展等等。
東壩群眾們一臉懵逼。東壩也不是謙虛，明明城鄉結合部一樣的地方，怎麼突然就要搞國際貿易中心？
緊接著，2012年朝陽區政府再次公布了一個更重要消息——第四使館區確定落戶東壩。
東壩群眾們再次懵逼：啥？第四使館區不是要在望京搞嗎？
這裡科普一下，自從2008年北京舉辦奧運會舉辦之後，中國給外國人留下的印象非常好，所以很多國家計劃擴建駐華使館。
擴著擴著，地就不夠用了。所以當時提出要建設第四使館區。規劃的最初地點，是在望京的保利國際廣場一帶。
但後來望京發展的比較迅速，地塊受限，還有其他的一些原因，第四使館區的規劃就……突然落在了東壩的頭上。
東壩群眾們確實想不到，為什麼每次在家吃瓜吃的好好的，突然就中了頭彩。
如果說以前的東壩絲毫不被關注，就像大佬望京身旁的小跟班一樣，沒有存在感。
那麼以後，東壩每一次發聲和亮相，都是話題十足。
2013年前後，保利、首開、恆大、首城及龍湖等等房企，在東壩陸續拿地，樓面價直逼周邊的4萬/平的二手房。
隨後龍湖天璞、恆大華府、保利首開天譽、首城瓏璽等幾個項目入市，2016年東壩的房價已經達到10萬一平的歷史最高峰。
不得不說，這一階段東壩太飄了。房價從商品房4萬多/平直接暴力拉到10萬/平，從中低端居住區直接變成豪宅市場。
這個變化太劇烈太生猛，破壞了板塊的合理生態和成長性。
相當於新開的遊戲服務區進來一群滿級大號，你讓大家還怎麼玩？
02
跌落谷底，積蓄力量
物盛而衰，樂極生悲。
2017年是北京嚴厲打擊樓市上漲的一年。勢頭正猛的東壩突然被澆了一盆冷水，豪宅賣不動，一路降價，甚至有些豪宅項目推出了6萬出頭的特價房。
東壩在這一年裡完成了驚險一跌。
接下來的三年裡，北京市場一直處於陰跌狀態。
清醒之下，很多人看到了東壩最大的弊端——
按照以往的規劃，東壩以壩河為界，分為北區和南區。北區主要是國際商務區，南區主要是住宅區。
（原東壩北區規劃圖）
然而，2013年以來，南區的樓盤一個比一個賣的貴，人口規模也呈現爆發式增長，北區卻一直沒什麼動靜。
更糟糕的是，配套比較落後，區域內道路又一直修修補補，大家日常出行特別堵。
而且區域內竟然沒有一條地鐵通行。大家要坐公交輾轉6號線或者14號線。
當時看好東壩的人，又成了看衰東壩的強力支持者——
有人說，東壩終於被打回了原形。
有人說，東壩不過就是第二個高級一點的天通苑。
這個時候的東壩，褪去了光環，低頭做著兩件事：拆拆拆和建建建。
最大的好消息是，2017年年初，等了60年，數次擱置和改變的地鐵3號線一期工程終於正式動工，大家懸著的心，終於放下來了；
7月份，東壩北區終於確定拆遷騰退，被列入《北京市2017年棚戶區改造與環境整治任務》；
重要的快速路之一亮馬河北路啟動建設；東壩南二街和單店南路兩條主幹路修繕完畢；
壩河河道及綠化帶開始整治；
建設恆大城市廣場、東壩萬達廣場、安貞國際醫院……
引入北京中學東壩北校區、人大附中朝陽分校東壩校區等
還有第四使館區終於招標，開啟了建設序章。
很多人都認為，東壩要涼了，殊不知他正默默積蓄力量，苦練內功。
然而，東壩的至暗時刻還未結束。
今年4月份，土地市場出讓了東壩北區三塊位置非常好的土地。但沒想到的是，其中611、612兩宗被暫停掛牌交易，613地塊以0溢價率被旭輝、金地、首開三家聯合拿下。
大環境不好的情況下，開發商們戰戰兢兢算好每一分錢，對於沒有特別大把握的地塊，哪怕是東壩，都不敢拿了。
不少好事的自媒體喜聞樂見，他們覺得，東壩這次終於要涼了！
沒想到，接下來的劇情反轉之快，讓看衰者目瞪口呆、狠狠打臉。
03
自貿區加持，天降大任
就像武俠小說的主角，每次重傷之後，他的戰鬥力又會翻一倍。
而這次，東壩直接放了一個誰也想像不到的大招。
9月份，北京自貿試驗區國際商務服務片區掛牌，對朝陽區來說，最重要的兩個組成部分，一是CBD，第二個，就是金盞國際合作服務區。
也就是說，朝陽在未來「兩區」建設的工作中，金盞國際合作服務區和CBD是同等重要的關係。
而金盞國際合作服務區，是由去年金盞南區和東壩北區合併而來。
整個金盞國際合作服務區總佔地12平方公裡，建築規模約1000萬平方米，體量很大，規劃很高端。
未來，這裡將圍繞第四使館區建設，形成第「二個三裡屯」，
未來，這裡有很多高端的購物免稅店，還會有服務貿易示範區、數字貿易試驗區等等。
這意味著，朝陽區未來的大部分資源和重點，都將傾斜到東壩，
意味著，東壩人才、產業、政策的不斷聚集。
這一次，東壩不僅僅開了掛，而且開了有史以來最高速的掛。
東壩一直不缺機遇，但缺少強大的推動力、持久的續航能力。而金盞國際合作服務區的身份加持，無異於給東壩的發展裝上了最牛的引擎。
以往，東壩要推動什麼事情，進展可能會比較慢，但從自貿區掛牌之後，一系列相關的政策和項目落地簡直神速——
金盞國際合作服務區已建成、在建、擬建項目14個，包括中組部全國組織幹部學院、民航清算中心、清華附中凱文國際學校等。
樓宇招商項目4個，包括朝陽金茂中心、金地啟匯中心、財金中心、凱文大廈。
就在上周，金盞國際合作服務區舉辦了一次推介會，不僅敲定了北京朝陽國際生物谷總部基地的建設，而且搞定了德熙國際醫療、焯安科技、金斯瑞、藍龍藥業、絲路能源、大悅城控股北京、香港置地、華潤置地、金茂產城、電子城高科的入駐意向協議。
現在來看，年初錯過東壩那兩塊地的開發商，簡直是有眼不識金鑲玉，腸子都悔青了。
而就在今天，東壩流拍的611地塊，又被放了出來——銷售均價從69422元/平提高到了71000元/平。
既然重新拍，那乾脆再貴一點好了。
另外，值得一提的是，作為撤牌再掛的地塊，他還做了首次以來的限競房規則調整——
將套型建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上，
改為了套內建築面積90平方米以下住房面積所佔比重需達到70%以上。
一字之差，購房的門檻提高了小一百萬。
而這次土拍，有華潤、城建、陽光城、招商、遠洋、旭輝、首開、金地八家報名。現場競爭的非常激烈。
最終由首開+金地+旭輝競35億元+4%自持拿下，樓面價達到47008元/㎡。
東壩地塊，再次爆紅。
04
為什麼東壩總是被偏愛
每一個了解東壩發展的人，都會覺得，東壩是一個神奇的板塊。因為他總是被偏愛著。
東壩憑什麼？
首先，他的位置非常好。距離望京和國貿不遠，非常適合上班族居住，同時又能作為望京、國貿和通州之間的連接點。形成非常好的產業互動。
總之，去哪裡都方便。
其次，他還是朝陽區唯一一個有可觀空地的板塊。朝陽要發展，要想搞出新的成績，那麼就跳不過東壩去。
如果你問我東壩現在值不值得入手。我的觀點很明確：被偏愛的板塊，都可以放心買。
更何況，經歷過低谷的東壩，價值上已經夯實。不會出現踩高的情況。
那麼東壩哪些地方更值得入手？
首先來看南區。
南區混合了很多政策房、商品房以及高端改善房，都是二手。而且已經被開發了很多。
未來有3號線穿過，但整體上區域已經成型，改動已經不大。預期在，但不算太多。
北區又分為西區、中區和東區。目前西區的詳細規劃已經敲定，會有一些回遷安置房在這裡。
從科技服務、產業金融等等用地來看，東區主要是產業區。
而你仔細看被紅線圈出來的自貿區，中區佔據了絕大部分，既是第二三裡屯所在地，又緊鄰第四使館區。是位置最好的地方。
中區有一個新的樓盤，也是群裡很多粉絲討論的樓盤——華樾國際。
這個樓盤值不值得買。
我認為，買之前，你要考慮到一個問題，目前樓盤周邊，配套還是不成熟的。
如果你可以接受這一點，那可以閉眼買。
兩個最支撐買入的理由，
一是3號線已經敲定了，這很不容易。未來這裡還有12號線換乘。
對於剛需來說，通勤的最大問題解決了，還怕什麼。
對3號線感興趣的朋友，推薦去看CCTV的一個節目《復工3號線》。這裡聊了3號線建設很多相關的故事。
每一紙規劃都是需要反覆調整，耗費心血，
每一個站點都是千難萬難的被攻克下來。
倘若你了解個中辛酸，你就不會覺得，3號線只是隨隨便便的穿過東壩。那樣匹配不上3號線建設者的辛苦，也匹配不上東壩的野心。
二是，目前朝陽的限競房新盤就這一個。沒得可選。後續還會有，但買入價格、首付門檻已經提高了。
買了華樾國際，等第二個限競房出來的時候，你就每平躺賺了1500元。
所以不怕房子跌。華樾國際，是中區乃至東壩新房的價格之錨，這是一個不會提前透支紅利的價格。
以後新盤，價格只會更高。
所以即使目前配套有點缺失，但如果你可以等，那買入是沒什麼問題的。
因為買入以後，都是利好。
產業上，這裡是數字貿易、跨境金融、專業服務、文化貿易、跨境消費、國際教育、醫療健康七大主導產業；
在交通路網建設上，除建設地鐵3號線、12 號線、R4線外，還將規劃建設北京首個軌道互聯互通試點項目，加快實施對外通道與節點建設；
環境上，將建設「一帶一路」 國家森林公園、「東壩綠心」等，完善區域綠色空間，優化生態環境。
這些已經是實實在在的，可以期待的規劃了。而不僅僅是一張圖紙。
如果說望京從規劃到成熟走過了20年，
那麼東壩目前已經進入快速的建設時期，所有都兌現的那一天，不會遠了。