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綠景地產股份有限公司擬增發股份收購
海南海航國際酒店管理有限公司股權項目
資產評估說明
中聯評報字[2010]第
701號
中
中中聯
聯聯資
資資產
產產評
評評估
估估有
有有限
限限公
公公司
司司
二
二二〇
〇〇一
一一〇
〇〇年
年年九
九九月
月月十
十十三
三三日
日日
綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際酒店管理有限公司股權項目·資產評估說明
目錄
第一部分關於評估說明使用範圍的聲明............................................ 1
第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明.............................. 2
第三部分資產清查核實情況說明
........................................................ 3
一、評估對象與評估範圍說明
......................................................... 3
二、資產核實情況總體說明
............................................................. 4
第四部分資產基礎法評估說明……… .................................................. 7
一、流動資產評估技術說明
.............................................................. 7
二、長期投資評估技術說明
.............................................................. 9
三、固定資產評估技術說明
............................................................ 14
四、無形資產評估技術說明
............................................................ 19
六、負債評估技術說明
.................................................................... 19
第五部分收益法評估說明
.................................................................... 21
第六部分評估結論及其分析
................................................................ 43
一、評估結論
.................................................................................... 43
二、評估結果的差異分析及最終結果的選取
................................ 44
三、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因
............................ 45
企業關於進行資產評估有關事項的說明
中聯資產評估有限公司
綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際酒店管理有限公司股權項目·資產評估說明
第一部分關於評估說明使用範圍的聲明
本資產評估說明，僅供評估主管機關、企業主管部門備案審查資產
評估報告和相關監管部門檢查評估機構工作之用，非法律、行政法規規
定，材料的全部或部分內容不得提供給其它任何單位和個人，也不得見
諸於公開媒體；任何未經評估機構和委託方確認的機構或個人不能由於
得到評估報告而成為評估報告使用者。
中聯資產評估有限公司
二一〇年九月十三日
〇
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第二部分企業關於進行資產評估有關事項的說明
本評估說明該部分內容由委託方和被評估單位共同撰寫，並由委託
方單位負責人和被評估單位負責人籤字，加蓋相應單位公章並籤署日
期。詳細內容請見《關於進行資產評估有關事項的說明》。
中聯資產評估有限公司第
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第三部分資產清查核實情況說明
一、評估對象與評估範圍說明
（一）評估對象與評估範圍內容
評估對象是海南海航國際酒店管理有限公司的股東全部權益。評估
範圍為海南海航國際酒店管理有限公司在基準日的全部資產及相關負
債，帳面資產總額錯誤！連結無效。元、負債錯誤！連結無效。元、淨資產錯誤！
連結無效。元。具體包括流動資產錯誤！連結無效。元；非流動資產錯誤！連結無
效。元；流動負債錯誤！連結無效。元。
上述資產與負債數據摘自經中審亞太會計師事務所有限公司審計
的
2010年
7月
31日的海南海航國際酒店管理有限公司資產負債表，評
估是在企業經過審計後的基礎上進行的。
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍
一致。
本次評估範圍中的主要資產為機械設備、無形資產。
（二）實物資產的分布情況及特點
納入評估範圍內的實物資產帳面值錯誤！連結無效。萬元，佔評估範圍
內總資產的錯誤！連結無效。
%。主要為電子設備。這些資產具有以下特點：
1、實物資產主要分布在海口市國貿大道
45號銀通國際中心
18樓。
2、主要為辦公用的電子設備。
（三）企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況。
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企業申報的無形資產主要為酒店管理操控系統。截止基準日
2010
年
7月
31日，海南海航國際酒店管理有限公司無申報的帳面未記錄的
無形資產。
（四）企業申報的表外資產的類型、數量。
截止基準日
2010年
7月
31日，海南海航國際酒店管理有限公司無
申報的表外資產。
（五）引用其他機構出具的報告的結論所涉及的資產類型、數量和
帳面金額（或者評估值）。
本次評估報告中基準日各項資產及負債帳面值系中審亞太會計師
事務所有限公司的審計結果。除此之外，未引用其他機構報告內容。
二、資產核實情況總體說明
（一）資產核實人員組織、實施時間和過程
評估人員在進入現場清查前，制定現場清查實施計劃，按資產類型
和分布特點，分成機器設備、無形資產、流動資產和其他資產小組，同
時於
2010年
8月
9日至
8月
13日進行現場的核查工作。清查工作結束
後，各小組對清查核實及現場勘察情況進行工作總結。清查核實的主要
步驟如下：
首先，輔導企業進行資產的清查、申報評估的資產明細，並收集整
理評估資料。2010年
8月初，評估人員開展前期布置工作，評估師對企
業資產評估配合工作要求進行了詳細講解，包括資產評估的基本概念、
資產評估的任務、本次資產評估的計劃安排、需委託方和被評估企業提
供的資料清單、企業資產清查核實工作的要求、評估明細表和資產調查
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表的填報說明等。在此基礎上，填報
「評估申報明細表」和「資產調查表」，
收集並整理委估資產的產權權屬資料和反映資產性能、技術狀態、經濟
技術指標等情況的資料。
其次，依據資產評估申報明細表，對申報資產進行現場查勘。不同
的資產類型，採取不同的查勘方法。根據清查結果，由企業進一步補充、
修改和完善資產評估申報明細表，使「表」、「實」相符。
再次，核實評估資料，尤其是資產權屬資料。在清查核實
「表」、「實」
相符的基礎上，對企業提供的產權資料進行了核查。核查中，重點查驗
了產權權屬資料中所載明的所有人以及其他事項，對產權權屬資料中所
載明的所有人與資產委託方和相關當事人不符以及缺乏產權權屬資料
的情況，給予高度關注，進一步通過詢問的方式，了解產權權屬，並要
求委託方和相關當事人出具了「說明」和「承諾函」。
（二）影響資產核實的事項及處理方法
未發現實質影響資產清查的事項。
（三）資產清查核實結論
被評估單位固定資產清理為瓊
A38025馬自達小轎車，該車輛目前
已非酒店管理公司所有，過戶相關手續尚未辦理完畢，具體如下：
序號 車輛牌號 計量單位數量購置日期證載權利人
1 瓊 A38025輛 1 2002-7-1海航思福汽車租賃有限公司
評估人員在資產清查所知範圍內，除上述清查事項外，清查情況表
明：
1、非實物資產，評估申報明細表和帳面記錄一致，申報明細表與
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實際情況吻合。
2、實物資產的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細項
目已與企業財務人員進行了溝通。
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第四部分資產基礎法評估說明
根據本次資產評估的目的、資產業務性質、可獲得資料的情況等，
採用資產基礎法進行評估。各類資產及負債的評估方法說明如下。
一、流動資產評估技術說明
（一）評估範圍
納入評估的流動資產包括貨幣資金、應收帳款和其他應收款。
（二）評估程序
1、根據企業填報的流動資產評估申報表，與企業財務報表進行
核對，明確需進行評估的流動資產的具體內容。
2、根據企業填報的流動資產評估申報表，到現場進行帳務核對，
原始憑證的查驗，對實物類流動資產進行盤點、對資產狀況進行調查
核實。
3、收集整理與相關文件、資料並取得資產現行價格資料。
4、在帳務核對清晰、情況了解清楚並已收集到評估所需的資料
的基礎上分別評定估算。
（三）評估方法
1、流動資產評估方法
採用重置成本法評估，主要是：對貨幣資金及流通性強的資產，
按經核實後的帳面價值確定評估值；對應收、預付類債權資產，以核
對無誤帳面值為基礎，根據實際收回的可能性確定評估值；對存貨，
在核實評估基準日實際庫存數量的基礎上，以實際庫存量乘以實際成
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本或可變現價格得出評估值。
2、各項流動資產的評估
（1）貨幣資金
帳面值為錯誤！連結無效。元，其中現金錯誤！連結無效。元，銀行存款
錯誤！連結無效。元。
庫存現金存放於公司財務部。評估人員對現金進行全面的實地盤
點，根據盤點金額情況和基準日期至盤點日期的帳務記錄情況倒推評
估基準日的金額，全部與帳面記錄的金額相符。以盤點核實後帳面值
確定評估值。現金評估值錯誤！連結無效。元。
對所有銀行存款帳戶進行了函證，以證明銀行存款的真實存在，
同時檢查有無未入帳的銀行借款，檢查
「銀行存款餘額調節表」中未達
帳的真實性，以及評估基準日後的進帳情況。對於外幣銀行存款，以
評估基準日匯率換算成人民幣金額。銀行存款以核實後帳面值確定評
估值。銀行存款評估值錯誤！連結無效。錯誤！連結無效。元。
貨幣資金評估值為錯誤！連結無效。元。
（2）應收帳款
應收帳款帳面餘額錯誤！連結無效。元，未計提壞帳準備，帳面淨額
錯誤！連結無效。元，主要為應收的管理費等。評估人員核實了帳簿記錄、
抽查了部分原始憑證等相關資料，核實交易事項的真實性、帳齡、業
務內容和金額等，並進行了函證，核實結果帳、表、單金額相符。
評估人員在對應收款項核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和現
在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情況、
欠款人資金、信用、經營管理現狀等，應收帳款採用個別認定的方法
估計評估風險損失。
對關聯方往來和有充分理由相信全部能收回的，評估風險損失為
中聯資產評估有限公司第
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0%。
對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為
100%。
按以上標準，確定評估風險損失為零元，以應收帳款合計減去評
估風險損失後的金額確定評估值。壞帳準備按評估有關規定評估為
零。
應收帳款評估值為錯誤！連結無效。元。
（3）其他應收款
其他應收款帳面餘額
8,166,340.31 錯誤！連結無效。元，已計提壞帳
準備金
44,544.55 錯誤！連結無效。元，帳面淨額錯誤！連結無效。錯誤！連結無
效。元。主要為職工欠款、財務結算款等。
評估人員在對其他應收款核實無誤的基礎上，藉助於歷史資料和
現在調查了解的情況，具體分析數額、欠款時間和原因、款項回收情
況、欠款人資金、信用、經營管理現狀等。其他應收款採用個別認定
的方法確定評估風險損失進行評估。
對關聯方往來和在職職工個人借款等有充分理由相信全部能收
回的，評估風險損失為
0%。
對有確鑿證據表明款項不能收回或帳齡超長的，評估風險損失為
100%。
其他應收款評估風險損失合計
44,544.55元，帳面壞帳準備評估
為零，其他應收款評估值為錯誤！連結無效。錯誤！連結無效。元。
二、長期投資評估技術說明
（一）評估範圍
納入本次評估範圍的長期投資為長期股權投資，審計後帳面值合
計金額為錯誤！連結無效。元，均為長期股權投資，共有
3項。
中聯資產評估有限公司第
9頁
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1、海口海航國際商務酒店有限公司
公司名稱：海口海航國際商務酒店有限公司（簡稱
「國商酒店」）
企業性質：有限責任公司
註冊地：海口市大同路
38號
主要辦公地點：海口國際商業大廈
1207室
法定代表人：李同雙
註冊資本：人民幣
100.00萬元
經營範圍：酒店管理、餐飲、康體、娛樂及商場經營，展覽廳、
會議廳、酒吧、咖啡廳、美容中心、桑拿中心、遊泳池、網球場、車
隊、健身中心、客房，糕點。
公司簡介：國商酒店由海航國際酒店管理有限公司管理，是酒店
管理公司的全資子公司，酒店位於海口市最繁華商業區的心臟地帶，
是海秀路的地標。交通便利，距海口美蘭國際機場
25分鐘車程，距
海口火車站
30分鐘車程，距離第一百貨、明珠廣場、海秀商業街等
主要的休閒商業網點僅幾步之遙。是市中心唯一擁有熱帶私家花園的
四星級涉外酒店。
酒店於
2006年底完成房間的重新裝修，擁有
206間寬敞舒適的
商務客房和各式套房,1055平米的無立柱多功能廳.酒店還擁有近兩萬
平方米的寫字樓，布局合理，配套完善，辦公氛圍安靜睿智。遊泳池、
康樂中心、各種特色的風味餐廳，設施齊全。
2、蘭州海航空港酒店有限公司
公司名稱：蘭州海航空港酒店有限公司（簡稱「蘭州空港」）
企業性質：非自然人出資有限責任公司
註冊地：蘭州市城關區嘉峪關西路
399號
主要辦公地點：蘭州市城關區嘉峪關西路
399號
中聯資產評估有限公司第
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法定代表人：胡建華
註冊資本： 30萬
經營範圍：住宿、餐飲、
KTV量販、公共浴室、美容美髮、會
議服務、打字複印、傳真、寫字間租賃、停車場、飯店管理諮詢服務、
物業管理、提供洗衣、代售機票及車票服務、日用百貨、服裝、包裝
食品、飲料、其他食品、酒類、工藝美術品、照相器材的銷售。
公司簡介：蘭州空港是於
2006年
12月
21日經國家工商行政管
理局批准，由甘肅機場集團投資建設，以酒店服務業為主體，集客房、
餐飲、娛樂和機場候機功能於一體的商務型酒店。完備的硬體設施、
典雅溫馨的裝飾氛圍與海航「至誠、至善、至精、至美
」企業理念的完
美結合，力求為賓客營造至尊超凡的尊貴體驗。
股權結構：
海航國際酒店管
理有限公司
（99%）
蘭州海航空港酒店有限公司
海南新國賓館有
限公司
（1%）
3、保亭海航迎賓館管理有限公司
公司名稱：保亭海航迎賓館管理有限公司（簡稱「保亭迎賓館」）
企業性質：有限責任公司
註冊地：保亭縣城龍泉路迎賓館一樓
主要辦公地點：保亭縣城龍泉路迎賓館一樓
法定代表人：胡建華
註冊資本： 50萬元人民幣
中聯資產評估有限公司第
11頁
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經營範圍：主營客房、餐飲、美容美髮、會議服務、打字複印、
傳真、寫字間和汽車租賃、停車場、飯店管理諮詢服務、物業管理；
兼營：提供洗衣、代售機票服務；批零日用百貨、服裝、食品、飲料、
捲菸、酒類、工藝美術品、照相器材。
公司簡介：保亭迎賓館是海航集團與保亭政府長期戰略合作的一
個重要開始，於
2009年動工新建，並於
2009年
9月
26日正式開業，
保亭政府給予了高度的重視，並將賓館作為保亭政府的指定接待酒
店，保亭迎賓館是一座具有鮮明民族特色的高級會所式賓館。賓館位
於保亭縣城中心，距七仙嶺約
10公裡左右。賓館總建築面積
3686平
米，擁有豪華套房、豪華標準間
30間（套），以及中餐大廳（180
個餐位）、豪華包廂（10個），保亭當地是政府餐飲及其他相關行
政單位的接待用餐及婚宴接待的最佳場所。
股權結構：
海航國際酒店管
理有限公司
（98%）
保亭海航迎賓館管理有限公司
海南美蘭海航酒
店有限公司（2%）
具體帳面價值情況表和長期投資總體情況表如下：
海南海航國際酒店管理有限公司長期股權投資帳面價值一覽表
單位：人民幣元
序號被投資單位名稱投資日期投資比例投資成本帳面價值
1 海口海航國際商務酒店有限公
司
2005-07 100.00% 1,317,300.00 1,317,300.00
2 蘭州海航空港酒店有限公司 2006-12 99.00% 297,000.00 297,000.00
3 保亭海航迎賓館管理有限公司
2009-09 98.00% 490,000.00 490,000.00
合計
2,104,300.00
中聯資產評估有限公司第
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序號被投資單位名稱投資日期投資比例投資成本帳面價值
減：長期股權投資減值準備
長期股權投資帳面淨額
2,104,300.00
（二）評估過程及方法
評估人員首先對長期投資形成的原因、帳面值和實際狀況進行了
取證核實，並查閱了投資協議、股東會決議、章程和有關會計記錄等，
以確定長期投資的真實性和完整性，並在此基礎上對被投資單位進行
評估。根據各項長期投資的具體情況，分別採取適當的評估方法進行
評估。
本次海南海航國際酒店管理有限公司的長期投資全部為控股子
公司。針對上述情況，長期投資的評估方法如下：
對被投資單位評估基準日的整體資產進行評估，然後將被投資單
位評估基準日淨資產評估值乘以海南海航國際酒店管理有限公司的
佔股比例計算確定評估值：
長期投資評估值=被投資單位整體評估後淨資產×持股比例
具體明細如下表：
採用整體評估的一級長投明細表
序
號
被投資單位名稱
投資比
例% 帳面價值
被投資單位淨資
產評估值
長期股權投資
評估值
1 海口海航國際商務
酒店有限公司
100 1,317,300.00錯誤！連結無
效。
錯誤！連結無
效。
2 蘭州海航空港酒店
有限公司
99 297,000.00錯誤！連結無效。
錯誤！連結無
效。
3 保亭海航迎賓館管
理有限公司
98 490,000.00錯誤！連結無效。
錯誤！連結無
效。
小計
2,104,300.00錯誤！連結無
效。
在確定長期股權投資評估值時，評估師沒有考慮控股權等因素產
生的溢價。
（三）評估結果
按照上述方法，長期投資合計審計後帳面值錯誤！連結無效。元，評
中聯資產評估有限公司第
13頁
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估值錯誤！連結無效。元，評估增值錯誤！連結無效。元，增值率錯誤！連結無效。
%。長期投資評估增值的原因是：酒店管理公司採用成本法核算長期
股權投資，投資成本即為長期股權投資的帳面值，相比應享有的被投
資企業所有者權益份額差額巨大，而評估是針對被投資企業所有者權
益的公允價值進行，故長期投資大幅增值。
具體評估結果如下：
長期投資評估結果表
金額單位：人民幣元
序
號
被投資單位名稱投資日期
投資比
例% 帳面價值評估價值增值率%
1
海口海航國際商務酒
店有限公司 2005-07 100 1,317,300.00錯誤！連結無
效。
錯誤！鏈
接無效。
2
蘭州海航空港酒店有
限公司 2006-12 99 297,000.00錯誤！連結無
效。
錯誤！鏈
接無效。
3
保亭海航迎賓館管理
有限公司 2009-09 98 490,000.00錯誤！連結無
效。
錯誤！鏈
接無效。
合計 2,104,300.00錯誤！連結無
效。
錯誤！鏈
接無效。
減：長期股權投資減值準備
淨額 2,104,300.00錯誤！連結無
效。
錯誤！鏈
接無效。
各長期股權投資評估結果的詳細情況見各被投資單位的《資產清
查評估明細表》。
三、設備類資產評估說明
1、評估範圍
納入本次評估範圍的設備類資產為海南海航國際酒店管理有限
公司截止評估基準日
2010年
7月
31日申報的電子設備，主要分布於
該公司辦公區內。設備類資產帳面原值：錯誤！連結無效。元，帳面
淨值：錯誤！連結無效。元。
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2、設備概況
本次委估的電子設備主要為電腦、印表機、空調、伺服器等，均
正常使用。
3、評估過程
（1）清查核實
1）為保證評估結果的準確性，根據公司設備資產的構成特點，
指導該公司根據實際情況填寫資產清查評估明細表，並以此作為評估
的基礎。
2）針對資產清查評估明細表中不同的設備資產性質及特點，採
取不同的清查核實方法進行現場勘察。做到不重不漏，並對設備的實
際運行狀況進行認真觀察和記錄。
設備評估人員對重點設備、大型設備採取查閱設備運行記錄、技
術檔案，了解設備的運行狀況；向現場操作、維護人員了解設備的運
行檢修情況、更換的主要部件及現階段設備所能達到的主要技術指標
情況；向企業設備管理人員了解設備的日常管理情況及管理制度的落
實情況，從而比較充分地了解設備的歷史變更及運行情況；到現場察
看設備外觀、運行情況等。對金額較小、數量較多的小型設備，主要
核對財務明細帳、固定資產卡片和企業的設備更新報廢臺帳，以抽查
的方式對實物進行清查核實。
3）根據現場實地勘察結果，進一步完善清查評估明細表，要求
做到「表」、「實」相符。
4）關注本次評估範圍內設備的產權問題，如：抽查重大設備的
購置合同；查閱固定資產明細帳及相關財務憑證，了解設備帳面原值
構成情況。
中聯資產評估有限公司第
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（2）評定估算
根據評估目的確定價值類型、選擇評估方法，開展市場詢價工作，
進行評定估算。
（3）評估匯總
對設備類資產評估的初步結果進行分析匯總，對評估結果進行必
要的調整、修改和完善。
（4）撰寫評估技術說明
按財政部頒發的有關評估報告的基本內容與格式，編制
「設備評
估技術說明」。
4、評估方法
根據本次評估目的，按照持續使用原則，以市場價格為依據，結
合委估設備的特點和收集資料情況，主要採用重置成本法進行評估。
評估值=重置全價×成新率
（1）重置全價的確定
電子設備重置全價
根據當地市場信息及《慧聰商情》等近期市場價格資料，依據其
購置價確定重置全價。
對於購置時間較早，現市場上無相關型號但能使用的電子設備，
參照二手設備市場價格確定其重置全價。
（2）成新率的確定
採用年限法確定電子設備成新率。
成新率=（1－實際已使用年限／經濟使用年限）×100%
（3）評估值的確定
評估值=重置全價×成新率
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5、評估結果
該公司納入本次評估範圍的機器設備類資產帳面原值錯誤！連結
無效。元，帳面淨值錯誤！連結無效。元。評估原值錯誤！連結無效。
元，評估淨值錯誤！連結無效。元，評估原值減值錯誤！連結無效。
元，減值率錯誤！連結無效。
%，評估淨值減值錯誤！連結無效。元，
減值率錯誤！連結無效。%。詳見下表：
科目名稱
帳面價值評估價值增值率%
原值淨值原值淨值原值淨值
設備類合計
677,242.95 215,418.14 270,720.00 115,467.00 -60.03 -46.40
固定資產--電子設備
677,242.95 215,418.14 270,720.00 115,467.00 -60.03 -46.40
6、評估結果增減值原因分析
（2）電子設備評估減值的主要原因：①電子設備的市場價格逐
年下降，所以造成評估減值。
②公司部分電子設備購置年代較早，市
場已無同型號或配置的設備，本次評估此類設備採用市場法。故評估
減值。
（2）由於上述各項因素的綜合影響，設備類資產總評估值減值
錯誤！連結無效。%。
7、典型案例
案例：愛普生印表機（電子設備明細表序號
60)
（1）設備概述
規格型號：愛普生
LQ-1600K3H
生產廠家：愛普生(中國)有限公司
啟用日期：2006年
12月
帳面原值：2,750.00元
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帳面淨值：409.64元
主要技術參數：
列印針數（針） 24
列印針數範圍（針） 24－50
最高解析度（dpi）10cpi
列印速度 220字/秒
紙張種類單頁紙,單頁多聯表格,卡片,連續紙(單
聯和多聯),帶標籤的連續紙,信封,捲紙
接口類型 USB1.1
內存 128KB
色帶壽命 800萬字符
(2)重置全價的確定
經查詢，該型號複印機基準日銷售價為
2,080.00元。
(3)成新率確定
該設備自
2006年
12月啟用至評估基準日止，已使用
3.67年。
評估人員現場勘查，該設備功能完好,保養維護良好。該設備的經濟
壽命年限為
5年。
年限成新率=(1-實際已使用年限/經濟使用年限)×100%
=(1- 3.67 /5)×100%
=27% (取整)
(4)評估價值計算
評估價值=重置全價×成新率
=2,080.00×27%=562.00元
四、固定資產清理評估技術說明
納入本次評估範圍的固定資產清理為海南馬自達辦公用轎車。牌
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號為瓊
A38025，帳面值錯誤！連結無效。元。根據企業提供的車輛
說明，該車輛企業已不屬於企業，因過戶手續未辦理完畢故一直掛帳，
企業已出具承諾車輛已歸思福公司所有，故本次評估為零。
五、無形資產-其他無形資產評估技術說明
無形資產主要為其他無形資產，其他無形資產帳面值錯誤！連結無效。
元，為公司定製的系統管理軟體。對於針對公司特定管理系統定製的
軟體，無可比較價格，所以按實際攤銷餘額確定為評估值。
其它無形資產評估值錯誤！連結無效。元
六、負債評估技術說明
評估範圍內的負債為流動負債，包括應付帳款、預收帳款、應付
職工薪酬、應交稅費和其他應付款。本次評估在經清查核實的帳面值
基礎上進行。
1、應付帳款
應付帳款帳面值錯誤！連結無效。元，主要為應付購設備款等。評估
人員核實了帳簿記錄、抽查了部分原始憑證及合同等相關資料，核實
交易事項的真實性、業務內容和金額等，以清查核實後的帳面值作為
評估值。
應付帳款評估值為錯誤！連結無效。元。
2、預收帳款
預收帳款帳面值錯誤！連結無效。元，為預付上饒自立實業有限公司
的保證金。評估人員核實了帳簿記錄、抽查了部分原始憑證及合同等
相關資料，核實交易事項的真實性、業務內容和金額等，以清查核實
後的帳面值作為評估值。
預收帳款評估值為錯誤！連結無效。元。
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3、應付職工薪酬
應付職工薪酬帳面值為錯誤！連結無效。元。為按規定比例提取的職
工養老保險及住房公積金等。評估人員核實了應付職工薪酬的提取及
使用情況。經核查，計提正確，支付有據，符合支出規定，以清查核
實後的帳面值作為評估值。
應付職工薪酬評估值為錯誤！連結無效。元。
4、應交稅費
應交稅費帳面值為錯誤！連結無效。元，主要為應交的營業稅、所得
稅、城建稅等，通過對企業帳簿、納稅申報表的查證，證實企業稅額
計算的正確性，評估值以清查核實後帳面值確認。
應交稅費評估值為錯誤！連結無效。元。
5、其他應付款
其他應付款帳面值為錯誤！連結無效。錯誤！連結無效。元，主要為應付
的財務結算款等。該款項多為近期發生，滾動餘額，基準日後需全部
支付，以清查核實後帳面值作為評估值。
其他應付款評估值為錯誤！連結無效。錯誤！連結無效。元。
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第五部分收益法評估說明
一、基本假設
1、國家現行的宏觀經濟、金融以及產業等政策不發生重大變化。
2、評估對象的社會經濟環境以及所執行的稅賦、稅率等政策無
重大變化。
3、評估對象未來的經營管理班子盡職，並繼續保持現有的經營
管理模式持續經營。
4、評估對象在未來經營期內的資產規模、構成，主營業務、產
品的結構，收入與成本的構成以及銷售策略和成本控制等仍保持其最
近幾年的狀態持續，而不發生較大變化。評估只基於企業已取得的酒
店、寫字樓管理項目，不考慮未來可能由於受託項目的增加等情況導
致的變化。不考慮未來可能由於管理層、經營策略以及商業環境等變
化導致的資產規模、構成以及主營業務、產品結構等狀況的變化所帶
來的損益。
5、在未來的經營期內，評估對象的各項期間費用不會在現有基
礎上發生大幅的變化，仍將保持其最近幾年的變化趨勢持續，並隨經
營規模的變化而同步變動。本評估所指的財務費用是企業在生產經營
過程中，為籌集正常經營或建設性資金而發生的融資成本費用。鑑於
企業的貨幣資金或其銀行存款等在生產經營過程中頻繁變化或變化
較大，評估時不考慮存款產生的利息收入，也不考慮付息債務之外的
其他不確定性損益。
6、本次評估不考慮通貨膨脹因素的影響。在本次評估假設前提
下，依據本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。評估
中的一切取價標準均為評估基準日有效的價格標準及價值體系。
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二、評估方法
（一）概述
根據國家管理部門的有關規定以及《企業價值評估指導意見》，
國際和國內類似交易評估慣例，本次評估同時確定按照收益途徑、採
用現金流折現方法（
DCF）估算海南海航國際酒店管理有限公司的權
益資本價值。
現金流折現方法是通過將企業未來預期股權淨現金流量折算為
現值，評估股權價值的一種方法。其基本思路是通過估算未來預期的
股權淨現金流量和採用適宜的折現率折算成現時價值，得出評估值。
其適用的基本條件是：企業具備持續經營的基礎和條件，經營與收益
之間存有較穩定的對應關係，並且未來收益和風險能夠預測及可量
化。使用現金流折現法的最大難度在於未來預期現金流的預測，以及
數據採集和處理的客觀性和可靠性等。當對未來預期現金流的預測較
為客觀公正、折現率的選取較為合理時，其估值結果具有較好的客觀
性。
（二）評估思路
根據本次評估盡職調查情況以及企業的資產構成和主營業務特
點，本次評估的基本思路是以企業經審計的報表為依據估算其股東全
部權益價值（淨資產），即首先按收益途徑採用股權現金流折現方法
（DCF），估算企業的經營性資產的價值，再加上基準日的其他非經
營性或溢餘性資產的價值，來得到企業的股東全部權益（淨資產）價
值。
本次評估的基本評估思路是：
1、對納入報表範圍的資產和主營業務，按照最近幾年的歷史經
營狀況的變化趨勢和業務類型的不同估算預期收益（淨現金流量），
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並折現得到經營性資產的價值；
2、對納入報表範圍，但在預期收益（淨現金流量）估算中未予
考慮的諸如基準日存在的貨幣資金，與正常生產經營無關的應收應付
款項，以及未計及收益的在建工程等非流動資產（負債）定義為基準
日存在的溢餘性或非經營性資產（負債），單獨估算其價值；
3、由上述各項資產和負債價值的加和，得出評估對象的股東全
部權益（淨資產）價值。
（三）評估模型
1、基本模型
本次評估的基本模型為：
B=
P +ΣCi （1）
B：評估對象的股東全部權益價值；
P：評估對象的經營性資產價值；
P
=Σ(n) Ri
i
（2）
i=1 (1+
r)
式中：
Ri：評估對象未來第i年的預期收益（股權自由現金流量）；
r：折現率；
n：評估對象的未來經營期；
ΣCi：評估對象基準日非經營性或溢餘性資產的價值。
ΣCi
=
C1 +
C2 （3）
式中：
C1：基準日流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值；
C2：基準日非流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值；
2、收益指標
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本次評估，使用股權自由現金流量作為評估對象經營性資產的收
益指標，其基本定義為：
R=淨利潤－付息債務償還－營運資金追加（4）
根據評估對象的經營歷史以及未來市場發展等，估算其未來預期
的股權自由現金流量。將未來經營期內的股權自由現金流量進行折現
處理並加和，測算得到評估對象的經營性資產價值。
3、折現率
本次評估按資本資產定價模型(CAPM)確定折現率
r；
r=
rf
+βe
×
(rm
.
rf
) +ε
（5）
式中：
rf：無風險報酬率；
rm：市場期望報酬率；
ε：評估對象的特性風險調整係數；
βe：評估對象權益資本的預期市場風險係數；
βe
=βu
×
(1+
(1.
t) ×
D) （6）
E
βu：可比公司的預期無槓桿市場風險係數；
βt
β=
u
Di1+
(1.
t)
Ei
（7）
βt：可比公司股票(資產)的預期市場平均風險係數；
βt
=34%K
+
66%β
x
（8）
式中：
K：一定時期股票市場的平均風險值，通常假設K=1；
βx：可比公司股票(資產)的歷史市場平均風險係數；
Di、Ei：分別為可比公司的付息債務與權益資本。
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三、資產核實與盡職調查情況說明
（一）資產核實與盡職調查的內容
根據本次評估的特點，評估機構確定了資產核實的主要內容是海
南海航國際酒店管理有限公司資產及負債的存在與真實性，具體以被
評估企業提供的基準日經審計的資產負債表為準，經核實無誤，確認
資產及負債的存在。為確保資產核實的準確性，評估機構制定了詳細
的盡職調查計劃和清單，確定的盡職調查內容主要是：
1、本次評估的經濟行為背景情況，主要為委託方和被評估企業
對本次評估事項的說明；
2、評估對象存續經營的相關法律情況，主要為評估對象的有關
章程、投資出資協議、合同情況等；
3、評估對象的相關土地房屋產權情況；
4、評估對象執行的會計制度以及固定資產折舊方法、存貨成本
入帳和存貨發出核算方法等；
5、評估對象最近幾年的債務、借款情況以及債務成本情況；
6、評估對象執行的稅率稅費及納稅情況；
7、評估對象的應收應付帳款情況；
8、最近幾年的關聯交易情況；
9、最近幾年主營業務收入，主要業務的收費標準、佔總收入的
比例以及主要客戶的分布等情況；
10、最近幾年主營業務成本，主要材料成本和價格、佔用設備及
場所（折舊攤銷）、人員工資福利費用等情況；
11、未來幾年的經營計劃以及經營策略，包括：市場需求、價格
策略、更新改造、銷售計劃、成本費用控制、資金籌措和投資計劃等
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以及未來的主營收入和成本構成及其變化趨勢等；
12、主要競爭者的簡況，包括業務規模、收費標準及市場佔有率
等；
13、主要經營優勢和風險，包括：國家政策優勢和風險、業務（技
術）優勢和風險、市場（行業）競爭優勢和風險、財務（債務）風險、
匯率風險等；
14、近年經審計的資產負債表、損益表、現金流量表以及營業收
入明細表和成本費用明細表；
15、有關對外長期投資以及下屬單位機構的情況；
16、與本次評估有關的其他情況。
（二）影響資產核實和盡職調查的事項
本次評估中未發現影響資產清查或盡職調查的事項。
（三）資產清查核實和盡職調查的過程
本次評估的資產清查核實及盡職調查，是在企業主要業務的經營
場所現場進行。採用的方法主要是通過對企業現場勘察、參觀、以專
題座談會的形式，對被評估企業的營業狀況、經營條件和能力以及歷
史經營狀況、經營收入、成本、期間費用及其構成等的狀況進行調查
覆核。特別是對影響評估作價的主要業務的經營規模、收費標準和相
關的成本費用等進行了專題的詳細調查，查閱了相關的會計報表、帳
冊等財務數據資料、重要購銷合同協議等。通過與企業的管理、財務
人員進行座談交流，了解企業的經營情況等。在資產核實和盡職調查
的基礎上進一步開展市場調研工作，收集相關行業的宏觀行業資料以
及可比公司的財務資料和市場信息等。
（四）資產清查覆核與盡職調查結論
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按照國家資產評估相關規定，經對海南海航國際酒店管理有限公
司在評估基準日2010年7月31日資產與經營狀況實施必要的清查覆核
與盡職調查後，得到如下結論：
1、主要資產負債狀況
截止
2010年
7月
31日，根據審計後的資產負債表，評估對象帳
面資產總額
3,809.85萬元，其中：流動資產
3,537.74萬元；非流動資
產
272.11萬元；負債合計
460.06萬元；所有者權益合計
3,349.79萬
元。評估對象最近兩年一期的資產負債情況見表
5-1。
表
5-1 評估對象近期資產負債情況
單位：萬元
2008年
12月
31日
2009年
12月
31日
2010年
7月
31日
流動資產：
貨幣資金 76.95 225.08 2,211.82
應收帳款 207.20 1,387.62 513.75
預付帳款
其他應收款 2,681.27 2,155.59 812.18
流動資產合計
2,965.42 3,768.30 3,537.74
非流動資產：
長期股權投資 161.43 210.43 210.43
固定資產 36.78 27.59 21.54
固定資產清理 -
0.57
無形資產 37.44 34.27 39.57
非流動資產合計
235.66 272.29 272.11
資產總計
3,201.07 4,040.59 3,809.85
流動負債：
應付帳款 0.65
0.65
預收帳款 -
50.00
應付職工薪酬 29.91 16.67 5.12
應交稅費 11.35 207.67 183.16
其他應付款 3,793.40 3,672.51 221.13
流動負債合計
3,834.66 3,897.50 460.06
非流動負債合計
---
負債合計
3,834.66 3,897.50 460.06
所有者權益合計
-633.59 143.09 3,349.79
負債和所有者權益總計
3,201.07 4,040.59 3,809.85
2、主營業務收入與利潤情況
評估對象與業主公司實行所有權與經營權分離的管理方式，主要
根據委託管理協議受託管理海航集團內外各業主所屬酒店，向受託酒
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店輸出品牌負責品牌建設及日常經營以及提供相關的酒店管理運維
諮詢服務等。評估對象最近兩年一期的收入成本以及利潤情況見表
5-2。
表
5-2 評估對象近期收入成本情況
單位：萬元
科目 2008年度 2009年度 2010年
1-7月
一、營業收入 1,195.99 1,436.43 1,253.67
減：營業成本 --
營業稅金及附加 59.82 79.00 68.95
銷售費用 232.48 197.89 134.90
管理費用 750.30 241.46 138.92
財務費用 2.04 1.31 7.55
資產減值損失 6.90 0.51 -2.95
二、營業利潤 144.46 916.25 906.30
加：營業外收入 0.68
-
減：營業外支出 0.01 0.02 0.27
三、利潤總額 144.45 916.91 906.03
減：所得稅費用 0.00 140.24 199.33
四、淨利潤 144.45 776.68 706.70
3、長期投資情況
截止評估基準日，經審計後的資產負債表披露，評估對象帳面長
期股權投資210.43萬元。長期股權投資情況見下表：
表
5-3 評估對象基準日長期投資情況
單位：萬元
序號被投資單位名稱投資比例帳面價值
1 保亭海航迎賓館管理有限公司 100.00% 131.73
2 海南海航國商酒店管理有限公司 99.00% 29.70
3 蘭州海航空港酒店有限公司 98.00% 49.00
合計
210.43
4、其他資產經營狀況
評估對象受八九七企業管理公司委託，經營管理海南海航藍洋溫
泉度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館，自主經
營，在經營活動中自收自付，自負盈虧。評估對象與上述三家賓館雖
無投資關係，但依據評估對象與八九七企業管理公司籤訂的相關協
議，評估對象可以控制該三家賓館的經營活動、獲得該三家賓館的經
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濟利益並承擔相應的風險。該三家酒店的經營活動對會對評估對象的
經營成果造成相應的影響。
四、相關行業及企業優劣勢分析
在各國紛紛採取經濟刺激政策的影響下，2009年全球經濟逐步走
出金融危機的低谷，回升勢頭基本明朗。美國第三季度
GDP年率修正
為增長2.8%，初值為增長
3.5%，美國經濟增長未如預期強勁。日本第
三季度實際GDP季率增長1.3%，折合成年率為增長4.8%，大大超出此
前預測的0.6%和2.2%。相較而言，歐元區經濟復甦較為遲緩，歐元區
第三季度GDP年率下降4.06%，超出預期中值的年降3.9%。
中國經濟2009年第三季度同比增長8.9%，印度同期GDP增長也達
到6.75%，經濟企穩回升態勢更加明顯，而巴西的GDP增速似乎還在
下滑過程中，但是已經有較為明顯的企穩跡象。
圖
5-1 全球經濟增長走勢(%)
近幾年，我國宏觀經濟保持較高增長，平均年增長率在
8%以上。
2008年以來，雖受國內接連不斷發生的嚴重自然災害的衝擊和世界經
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濟金融形勢振蕩多變的不利影響，國民經濟仍保持平穩較快發展，
2008年前三季度國內生產總值201，631億元，按可比價格計算，同比
增長9.9%，比上年同期回落
2.3個百分點。其中，第一產業增加值
21，
800億元，增長
4.5%，加快
0.2個百分點；第二產業增加值
101，117億
元，增長10.5%，回落3.0個百分點；第三產業增加值78，714億元，
增長10.3%，回落
2.4個百分點。但
GDP增長率自2007年二季度見頂回
落，2008年第三季度當季同比增幅僅為9%，經濟增長已跌至個位數。
被視為經濟增長先行指標的發電量自2008年3月發電量同比急速下
跌，年底增速已跌至-10%附近，粗鋼、原煤產量也同比下滑。
進入2009年，前三季度我國
GDP同比增長7.7%，比上半年加快0.6
個百分點，其中第三季度增長
8.9%，顯著高於第一季度的
6.1%和第二
季度的7.9%。在國家一攬子刺激政策的作用下，我國經濟運行初步遏
制了增速快速下滑的局面，呈現出企穩回升的態勢，尤其是第二季度，
我國GDP同比增長7.9%，扭轉了連續7個季度減速的趨勢。
2009年
11月原煤產量同比增長
26.3%；2009年
10月份粗鋼產
量同比增長
37.36%；自
2008年
10月份連續
8個月負增長之後，2009
年
6月用電量同比上升
4.3%，發電量同比上升
5.2%，首度實現發電
量和用電量雙雙「轉正」。一攬子政策的刺激作用和我國中長期發展有
利因素將共同推動下一階段經濟繼續回升。
中聯資產評估有限公司第
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350,000
300,000
250,000
200,000
150,000
100,000
50,000
0
16.00
14.00
12.00
10.00
8.00
6.00
4.00
2.00
0.00
1994-121995-121996-121997-121998-121999-122000-122001-122002-122003-122004-122005-122006-122007-122008-12
第一產業累計值 億元第二產業累計值 億元
第三產業累計值 億元GDP當季同比 %（右）
圖
5-2 國內
GDP增長走勢
圖
5-3 中國原材料、電力產量與
GDP
1、酒店行業發展歷程
1988 年，國家旅遊局出臺了《中華人民共和國評定旅遊（涉外）
飯店星級的規定》。1990 年，國家旅遊局評出首批三家五星級酒店。
在此期間，國內星級酒店數量快速增長。從
1995 年到2005 年間，國
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內星級酒店數量從1,913 家迅速發展到11,828家，年複合增長率高達
20%。截至2008年底，全國酒店住宿業企業從1978年的不足3萬家增
至28.2萬家，增長了9倍，實現營業額近4620億元，佔當年社會消費
品零售總額的4.26%。在國家投資政策的引導下，商業地產市場發展
迅猛，大多數酒店均為商業開發物業。國有物業數量減少，而外資或
合資的酒店物業日漸增多。外資酒店管理公司全面進入中國市場，大
多數採用託管模式，少數也參與物業投資。國內酒店管理公司形成自
有品牌和酒店網絡，如錦江、建國、金陵和開元等。行業管理逐步完
善，各地旅遊和飯店協會及法律法規相繼形成。在多元化發展階段，
酒店的經營模式在原有的業主/帶資管理、委託管理和特許經營的基
礎上，又出現了租賃經營和聯銷經營的模式。在酒店產品領域，一方
面，更多國際酒店產品及品牌湧入國內；另一方面，日漸成熟的市場
也促進了經濟型酒店、度假酒店、時尚酒店和精品酒店等產品的發展。
酒店的分布更為廣泛，酒店開始走出傳統的沿海一線城市，向二、三
線城市和中小型城市擴展。
2、酒店行業的經營特徵分析
（1）區域性和季節性：酒店行業受到當地經濟文化發展、旅遊
環境、商務環境、行業競爭、居民消費習慣等因素影響，體現出較強
的地域性特徵。由於酒店地點不可移動，直接受當地市場環境的影響。
旅遊及住宿需求有明顯的季節性，而季節性波動在很大程度上取決於
一個市場（城市或地區）或酒店項目的獨特因素，包括但不限於當地
氣候條件、來訪旅遊者的旅行目的、當地節日或風俗等。酒店及住宿
產品短期供應量彈性較低，因而季節性需求波動可能導致旺季時供不
應求、淡季時供過於求的現象。因此，酒店行業可能面臨難以突破的
入住率上限。但酒店的餐飲及娛樂業務受季節性的影響較小。
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（2）周期性：酒店行業的景氣度與國家宏觀經濟的周期波動具
有較高相關性。2008 年全球金融危機使世界經濟陷入衰退，我國經
濟高速增長的態勢也受到影響，出現周期性波動。隨著國內一系列的
經濟刺激政策的實施，2009年以來，我國住宿業行業景氣指數逐漸回
升，2010年第二季度達到128.8，恢復至2008年全球金融危機爆發前
正常水平。住宿和餐飲業企業家信心指數也同步回升，
2010年第二季
度達到131.8。與低星級酒店相比，高星級酒店屬於可選消費，在經
濟景氣較差時，容易遭受入住率和平均房價的雙重下滑，而且入住率
容易下滑到盈虧平衡點以下。上海、北京星級酒店在2009年中的表現，
也說明了中國星級酒店的經營也符合這種經營規律。
圖
5-4 亞太城市星級酒店入住率及
ADR 變化情況
（三）評估對象經營情況分析
評估對象主要
評估對象目前受託管理的多為海航集團內部關聯業務持有的物
業，經營管理的酒店多為中高檔的商業物業，依託海航集團的資源優
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勢，多年形成的具有本土特色的管理體系、理念和經驗積累以及低於
國際管理品牌的資費體系，評估對象在市場經營中有著一定的競爭優
勢。但和具有現代管理理念及雄厚資本的管理頂級管理公司還有一定
差距，仍面臨著一定的競爭壓力。由於評估對象受託管理的物業多為
中高檔物業，經營活動受經濟形勢影響較大，經濟景氣的波動下滑會
對評估對象的經營業績造成不利影響。
五、淨現金流量預測
（一）營業收入預測
評估對象同業主公司實行所有權與經營權分離的管理方式，主要
根據委託管理協議受託管理海航集團內外各業主所屬酒店，向受託酒
店輸出品牌負責品牌建設及日常經營。
我們注意到評估對象受託管理的酒店（高檔寫字樓）多位於國內
外經濟發達的一線或二線城市，目標客戶多為酒店（高檔寫字樓）及
相關設施的消費者，存在一定的市場需求。考慮到未來幾年我國經濟
仍將保持一定的增長態勢，評估對象受託管理的酒店多為海航集團內
部酒店，預計評估對象受託管理的酒店規模，酒店的經營情況及受託
管理的業務模式保持基準日的情況基本保持穩定，預計評估對象自身
管理業務未來的收入及其構成仍保持最近幾年的變化趨勢，且未來中
長期內持續大幅變動的可能性較小，即在未來經營期內的前幾年，將
在現有基礎上逐漸上升後趨於穩定。營業收入和成本的預測結果見表
5-4。
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表
5-4 未來經營期內的營業收入預測表
單位：人民幣萬元
項目\年
度
2008 2009 2010
年
1-7
月
2010
年
8-12
月
2011 2012 2013 2014
北京唐拉雅秀大酒店 15.09
125.85 296.02 595.76 607.68 613.76 613.76
海南康樂園海航度假酒店 78.06 129.99 68.97 67.92 146.30 149.23 150.72 150.72
三亞亞太國際會議中心 224.23 219.48 126.09 39.60 203.37 207.44 209.51 209.51
杭州華庭雲棲酒店 60.02
88.94 68.17 164.15 167.43 169.11 169.11
杭州花港海航度假酒店 162.18 164.15 95.75 84.44 187.55 191.30 193.21 193.21
廣州中央海航商務酒店 131.61 126.79 75.87 33.16 115.05 117.35 118.52 118.52
海航蘇州飯店 35.88
37.18 30.67 71.25 72.68 73.40 73.40
西安皇城海航商務酒店 58.73 59.46 29.58 30.17 62.20 63.44 64.08 64.08
重慶海航商務酒店 27.39 27.61 14.41 14.08 35.33 36.03 36.39 36.39
布魯塞爾十字街海航商務酒店 34.60 56.05 37.52 20.62 58.14 59.30 59.90 59.90
布魯塞爾蘇德海航商務酒店 59.14 85.60 61.28 40.17 101.45 103.48 104.51 104.51
布魯塞爾沃福海航快捷酒店 14.60 19.03 14.24 9.30 23.54 24.01 24.25 24.25
蘭州空港海航商務酒店 -
8.30 40.82 52.29 53.34 53.87 53.87
蘭州中川機場快捷酒店 -
6.29 8.63 15.36 15.67 15.82 15.82
三亞鳳凰機場海航快捷酒店 35.00
40.14 14.76 55.25 56.36 56.92 56.92
海口美蘭機場海航快捷酒店 43.39 47.25 24.18 24.37 51.35 52.38 52.90 52.90
海口明光海航大酒店 30.00 33.39 51.18 15.61 66.79 68.12 68.80 68.80
南昌白金匯海航商務酒店 10.12
5.55 4.78 10.32 10.53 10.64 10.64
青州貝隆花園海航大酒店 -
9.51 14.40 39.65 40.44 40.85 40.85
長春紫荊花海航大酒店 -
38.54 99.34 227.50 232.05 234.37 234.37
寧夏海航柏悅酒店 -
49.43 20.00 60.00 60.00 60.00 60.00
海南迎賓館 -
19.67 25.28 65.28 66.59 67.25 67.25
北京海韻酒店 --
25.00 55.00 56.10 56.66 56.66
青島鐵路金海大酒店 --
25.00 50.00 51.00 51.51 51.51
德州太陽穀微排國際酒店 --
60.00 125.00 127.50 128.78 128.78
海口東山高爾夫度假酒店 --
50.00 51.00 51.51 51.51
諮詢服務等其他業務收入 332.06 311.52 225.21 15.00 275.00 280.50 283.31 283.31
營業收入合
計
1,195.99 1,436.43 1,253.67 1,127.31 2,962.88 3,020.94 3,050.55 3,050.55
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（二）期間費用預測
1、銷售費用估算
根據報表披露，2009年、2010年1-7月各期評估對象的銷售費用
分別為：197.89萬元、134.90萬元，銷售費用佔營業收入的比例分別
為0.1378、0.1076。本次評估結合歷史年度銷售費用的構成及銷售費
用與營業收入的平均比率估算未來各年度的銷售費用，預測結果見表
5-5。
2、管理費用估算
根據報表披露，2009年、2010年1-7月各期評估對象的管理費用
分別為：241.46萬元、138.92萬元，管理費用佔營業收入的比例分別
為0.1681、0.1108。本次評估結合歷史年度管理費用的構成及管理費
用與營業收入的平均比率估算未來各年度的管理費用，預測結果見表
5-5。
（三）營運資金追加預測
營運資金追加額係指企業在不改變當前主營業務條件下，為保
持企業持續經營能力所需的新增營運資金，如正常經營所需保持的現
金、產品存貨購置、代客戶墊付購貨款（應收帳款）等所需的基本資
金以及應付的款項等。營運資金的追加是指隨著企業經營活動的變
化，獲取他人的商業信用而佔用的現金，正常經營所需保持的現金、
存貨等；同時，在經濟活動中，提供商業信用，相應可以減少現金的
即時支付。通常其他應收帳款和其他應付帳款核算的內容絕大多為與
主業無關或暫時性的往來，需具體甄別視其與所估算經營業務的相關
性個別確定。因此估算營運資金的增加原則上只需考慮正常經營所需
保持的現金、應收款項、存貨和應付款項等主要因素。本報告所定義
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的營運資金增加額為：
營運資金增加額=當期營運資金-上期營運資金
其中，營運資金=現金+應收款項+存貨-應付款項
其中：
應收款項=營業收入總額/應收款項周轉率
其中，應收款項主要包括應收帳款、應收票據、預付帳款以及與
經營業務相關的其他應收帳款等諸項。
存貨=營業成本總額/存貨周轉率
應付款項=營業成本總額/應付帳款周轉率
其中，應付款項主要包括應付帳款、應付票據、預收帳款以及與
經營業務相關的其他應付帳款等諸項。
根據對企業歷史資產與業務經營收入和成本費用的統計分析以
及未來經營期內各年度收入與成本估算的情況，預測得到的未來經營
期各年度的營運資金增加額見表5-5。
（四）淨現金流量的預測結果
表5-5給出了評估對象未來經營期內的營業收入以及淨現金流量
的預測結果。評估對象的稅項主要有增值稅、營業稅、城建稅和教育
費附加等。本次評估，鑑於評估對象歷史營業稅金及附加佔營業收入
的比率較為穩定，按照基準日營業稅金及附加與營業收入的比率估算
未來年度的營業稅金及附加。
本次評估中對未來收益的估算，主要是在評估對象報表揭示的歷
史營業收入、成本和財務數據的核實以及對行業的市場調研、分析的
基礎上，根據其經營歷史、市場未來的發展等綜合情況作出的一種專
業判斷。估算時不考慮營業外收支、補貼收入以及其它非經常性經營
等所產生的損益。
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表
5-5 未來經營期內的淨現金流量預測
單位：萬元
項目／年度 2010年
8-12月 2011 2012 2013 2014 穩定年
營業收入 1,127.31 2,962.88 3,020.94 3,050.55 3,050.55 3,050.55
減：營業成本 -----
營業稅金及附加 62.00 162.96 166.15 167.78 167.78 167.78
銷售費用 165.59 313.54 319.68 322.82 322.82 322.82
管理費用 158.03 322.48 328.79 332.02 332.02 332.02
財務費用 -----
營業利潤 741.69 2,163.91 2,206.31 2,227.94 2,227.94 2,227.94
利潤總額 741.69 2,163.91 2,206.31 2,227.94 2,227.94 2,227.94
減：所得稅 163.17 519.34 551.58 556.98 556.98 556.98
淨利潤 578.52 1,644.57 1,654.73 1,670.95 1,670.95 1,670.95
減：付息債務償還 -----
減：營運資金增加額 20.15 94.97 3.86 1.97 --
淨現金流量 558.36 1,549.60 1,650.87 1,668.98 1,670.95 1,670.95
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六、權益資本價值預測
（一）折現率的確定
1、無風險收益率
rf，參照國家近五年發行的中長期國債利率的平均
水平（見表
5-6），按照十年期以上國債利率平均水平確定無風險收益率
rf的近似，即rf=3. 83%。
表
5-6 中長期國債利率
序號國債代碼國債名稱期限實際利率
1 100501 國債
0501 10 0.0449
2 100504 國債
0504 20 0.0415
3 100512 國債
0512 15 0.0368
4 100603 國債
0603 10 0.0282
5 100609 國債
0609 20 0.0373
6 100616 國債
0616 10 0.0294
7 100619 國債
0619 15 0.0330
8 100703 國債
0703 10 0.0343
9 100706 國債
0706 30 0.0432
10 100710 國債
0710 10 0.0445
11 100713 國債
0713 20 0.0457
12 100802 國債
0802 15 0.0420
13 100803 國債
0803 10 0.0411
14 100806 國債
0806 30 0.0455
15 100810 國債
0810 10 0.0446
16 100813 國債
0813 20 0.0500
17 100818 國債
0818 10 0.0371
18 100820 國債
0820 30 0.0395
19 100823 國債
0823 15 0.0365
20 100825 國債
0825 10 0.0292
21 100902 國債
0902 20 0.0390
22 100903 國債
0903 10 0.0307
23 100905 國債
0905 30 0.0406
24 100907 國債
0907 10 0.0304
25 100911國債
0911 15 0.0372
26 100912 國債
0912 10 0.0311
27 100916 國債
0916 10 0.0351
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28 100920 國債
0920 20 0.0404
29 100923 國債
0923 10 0.0347
30 100925 國債
0925 30 0.0422
31 100927 國債
0927 10 0.0371
32 100930 國債
0930 50 0.0435
平均 0.0383
2、市場預期報酬率
rm，參照國內上市公司近五年平均淨資產收益
率進行選取，取近五年國內上市公司（剔除異常值後）平均淨資產收益
率
10.94%作為市場期望報酬率的近似，即：rm=10.94%。
3、βe值，取滬深同類可比上市公司股票，以
2007年
8月至
2010
年
7月
150周的市場價格測算估計，得到可比公司股票的歷史市場平均
風險係數
βx=1.1002，按式（
8）計算得到評估對象預期市場平均風險系
數
βt=0.8797，並由式（7）得到評估對象預期無財務槓桿風險係數的估
計值
βu=0.3205，最後由式（
6）得到評估對象權益資本預期風險係數的
估計值
βe=0.3205；
4、折現率
r，本次評估考慮到評估對象作為酒店管理公司，在經營
模式上收益多來源經營的業主的酒店，其收益情況取決與其經營管理酒
店的規模及經營管理的模式，在公司的資本規模以及公司的治理結構等
方面的差異性所可能產生的特性個體風險，設公司特性風險調整係數
ε=0.05；本次評估根據式（5）得到評估對象的折現率
r：
r= 0.0383+0.3205×（0.1094－0.0383）+ 0.05= 0.1111
（二）經營性資產價值
將得到的預期淨現金量（表5-5）代入式（2），得到評估對象的經
營性資產價值為14,808.87萬元。
（三）長期股權投資價值
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經審計後的報表披露的評估對象基準日的長期股權投資帳面餘額
共計210.43萬元，見表5-7。
本次評估同時採用與母公司評估相同的成本法、收益法兩種方法進
行評估，並綜合考慮選取合適的評估結果。在確定長期股權投資評估值
時，評估師沒有考慮控股權等因素產生的溢價或折價。
綜上得到評估對象基準日的長投評估價值為
I = 806.20（萬元）。
表
5-7 評估對象基準日長期股權投資價值
單位：萬元
序號被投資單位名稱投資比例帳面價值評估價值
1 海南海航國商酒店管理有限公司
100.00% 131.73 728.45
2 蘭州海航空港酒店有限公司 99.00% 29.70 -
3 保亭海航迎賓館管理有限公司 98.00% 49.00 77.74
合計
210.43 806.20
（四）非經營性資產或溢餘性資產價值
經核實，在評估基準日2010年7月31日，評估對象帳面有如下一些
資產（負債）的價值在本次估算的股權淨現金流量中未予考慮，應屬本
次評估所估算現金流之外的非經營性或溢餘性資產，在估算企業價值時
應予另行單獨估算其價值。
1、基準日流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值C1
（1）根據報表披露，在評估基準日帳面貨幣資金餘額2,211.82萬元。
經評估人員核實無誤，確認該資金存在，貨幣資金評估值
2,206.17萬元。
鑑於在現金流估算中已考慮了未來經營所需的現金投入，該基準日存在
的貨幣資金屬現金流之外的溢餘性資產。
（2）根據報表披露，在評估基準日帳面其他應收款中應收海南海
航藍洋溫泉度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館共
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計785.63萬元，經評估師核實無誤，確認該款項存在。
即基準日流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值為
C1 = 2,206.17＋785.63 = 2,991.80（萬元）
2、基準日非流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值C2
評估對象受八九七企業管理公司委託，經營管理海南海航藍洋溫泉
度假村、四川峨眉海航雄秀賓館、寧波武嶺賓館三家賓館，自主經營，
在經營活動中自收自付，自負盈虧。根據該三家賓館的歷史經營數據及
未來預計的盈利預測數據分析，預計該三家酒店在未來合同經營期內仍
將持續虧損，並導致評估對象形成預計損失765.60萬元。
即基準日非流動類非經營性資產或溢餘性資產的價值為
C2 = -691.49（萬元）
將上述代入式（3）得到評估對象基準日非經營性或溢餘性資產的
價值為：
ΣCi = C1＋C2 = 2,991.80－691.49 = 2,300.31（萬元）
（五）權益資本價值
將得到的經營性資產的價值P=14,808.87萬元，長期股權投資價值
I=
806.20萬元及非經營性或溢餘性資產的價值ΣCi= 2,300.31代入式（1），
即得到海南海航國際酒店管理有限公司權益資本價值為：
B = P＋I＋ΣCi =14,808.87＋806.20＋2,300.31
= 17,915.37（萬元）
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第六部分評估結論及其分析
一、評估結論
我們根據國家有關資產評估的法律、法規、規章和評估準則，本著
獨立、公正、科學、客觀的原則，履行了資產評估法定的和必要的程序，
採用公認的評估方法，對海南海航國際酒店管理有限公司納入評估範圍
的資產實施了實地勘察、市場調查、詢證和評估計算，得出如下結論：
（一）資產基礎法評估結論
資產帳面價值錯誤！連結無效。萬元，評估值錯誤！連結無效。萬元，評估
增值錯誤！連結無效。萬元，增值率錯誤！連結無效。 %。
負債帳面價值錯誤！連結無效。萬元，評估值錯誤！連結無效。萬元，無評
估增減值。
淨資產帳面價值錯誤！連結無效。萬元，評估值錯誤！連結無效。萬元，評
估增值錯誤！連結無效。萬元，增值率錯誤！連結無效。 %。詳見下表。
資產評估結果匯總表
被評估單位：海南海航酒店管理公司評估基準日：2010年 7月 31日金額單位：人民幣萬元
項目
帳面價值評估價值增減值增值率％
B C D=C-B E=D/B×100%
1流動資產 3,537.74 3,532.10 -5.64 -0.16
2非流動資產 272.11 857.31 585.20 215.06
3其中：長期股權投資 210.43 806.20 595.77 283.12
4投資性房地產 ---
5固定資產 21.54 11.55 -9.99 -46.40
6在建工程 ---
7固定資產清理 0.57 --0.57 -100.00
8無形資產 39.57 39.57 --
9其中：土地使用權 ---
中聯資產評估有限公司第 43頁
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10其他非流動資產 ---
11資產總計 3,809.85 4,389.41 579.56 15.21
12流動負債 460.06 460.06 --
13非流動負債 ---
14負債總計 460.06 460.06 --
15淨資產（所有者權益） 3,349.79 3,929.35 579.56 17.30
（二）收益法評估結論
經實施清查核實、實地查勘、市場調查和詢證、評定估算等評估程
序，採用股權現金流折現方法（
DCF）對企業股東全部權益價值進行評
估。海南海航國際酒店管理有限公司在評估基準日
2010年
7月
31日的
淨資產帳面值為 3,349.79 萬元，評估後的股東全部權益資本價值（淨
資產價值）為 17,915.37 萬元，評估增值 14,565.58 萬元，增值率
434.82%。
二、評估結果的差異分析及最終結果的選取
（一）評估結果的差異分析
本次評估採用收益法得出的股東全部權益價值為 17,915.37 萬元，
比資產基礎法測算得出的股東全部權益價值 3,929.35 萬元，高
13,986.02 萬元，高
355.94%。兩種評估方法差異的原因主要是：
1、資產基礎法評估是以資產的成本重置為價值標準，反映的是資
產投入（購建成本）所耗費的社會必要勞動，這種購建成本通常將隨著
國民經濟的變化而變化；
2、收益法評估是以資產的預期收益為價值標準，反映的是資產的
經營能力（獲利能力）的大小，這種獲利能力通常將受到宏觀經濟、政
中聯資產評估有限公司第 44頁
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府控制以及資產的有效使用等多種條件的影響。
綜上所述，從而造成兩種評估方法產生差異。
（二）評估結果的選取
海南海航國際酒店管理公司為酒店管理行業，主要為酒店提供籌備
策劃與經營管理等服務，其收益情況取決與其經營管理酒店的規模及經
營管理的模式，酒店經營受宏觀經濟波動、周邊環境因素影響較大，評
估對象經營管理酒店的規模及酒店的收益均具有一定的不確定性。
通過以上分析，我們選用資產基礎法作為本次海南海航國際酒店管
理有限公司評估價值的參考依據。由此得到海南海航國際酒店管理有限
公司股東全部權益在基準日時點的價值為 3,929.35 萬元。
三、評估結論與帳面價值比較變動情況及原因
1、貨幣資金評估值錯誤！連結無效。元，評估減值錯誤！連結無
效。元，減值率錯誤！連結無效。
%，減值原因為評估基準日人民幣對
歐元匯率與企業原始入帳匯率不一致。
2、長期股權投資評估值錯誤！連結無效。元，評估增值錯誤！鏈
接無效。元，增值率錯誤！連結無效。 %，增值的原因為被投資企業
經整體進行評估而導致評估增值。
3、固定資產評估值錯誤！連結無效。元，評估減值 99,951.14 元，
減值率 46.40 %，減值原因為：
（1）車輛評估減值的原因：牌號為瓊
A38025的海南馬自達小轎車
已無實物，評估值為零。
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45頁
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（2）電子設備評估減值的主要原因：①電子設備的市場價格逐年
下降，所以造成評估減值。
②公司部分電子設備購置年代較早，市場已
無同型號或配置的設備，本次評估此類設備採用市場法。故評估減值。
（3）由於上述各項因素的綜合影響，機器設備總評估值減值 46.40
%。
中聯資產評估有限公司第
46頁
企業關於進行資產評估有關事項的說明
一、委託方及被評估單位概況
本次資產評估的委託方為綠景地產股份有限公司，被評估單位為海
南海航國際酒店管理有限公司。委託方是被評估單位的資產置入方。
（一）委託方概況
公司名稱：綠景地產股份有限公司
公司地址：廣州市天河區林和中路
8號海航大廈
35樓
05單元
法定代表人：餘斌
註冊資本：184819607元
經濟性質：股份有限公司（上市）
營業執照註冊號：440000000006561
經營範圍：房地產開發經營，室內外裝飾裝修工程，花木園林工程
設計，旅遊項目開發，高新科技產業開發，工農業項目開發，交通項目
開發。
綠景地產股份有限公司（以下簡稱「公司」或「本公司」，曾用名：海
南新能源股份有限公司、恆大地產股份有限公司）。本公司繫於
1991年
5月經海南省人民政府辦公廳瓊府函（
1991）38號文批准，在海口新能
源有限公司基礎上改組設立的股份有限公司。1991年
5月
23日經中國
人民銀行海南省分行批准，向社會公眾發行人民幣普通股
14,154,298股，
1992年至
1995年期間，本公司通過利潤轉增股本、配售股票以及資本
公積轉增股本、債轉股等方式，共增加股本
94,276,190.00元，截止
2006
年
12月
31日，本公司股本總額為
155,668,513.00元。2007年
1月
9日，
第
1頁
股權分置改革方案實施完畢後，總股本由股改前
155,668,513股增加為
184,819,607股。本公司
1989年
9月
18日在海南省工商行政管理局登記
註冊成立，2005年
9月
4日從海南省海口市遷至廣東省廣州市，並在廣
東省工商行政管理局變更登記註冊。2007年
10月
19日變更登記註冊，
註冊號：440000000006561；註冊地址：廣州市天河區林和中路
8號海
航大廈
35樓
03單元。
（二）被評估單位概況
公司名稱：海南海航國際酒店管理有限公司
公司地址：海口市海秀路
29號海航發展大廈東
6樓
法定代表人：張翼
註冊資本：3000萬
公司類型：有限責任公司
營業執照註冊號：460000000131567
1、公司簡介
海南海航國際酒店管理有限公司於
2005年
4月
1日在上海浦東注
冊成立，原公司名稱：上海海航國際酒店管理有限公司，主營業務是酒
店管理及諮詢服務等。2007年
2月，據海航酒管股
[2007]1號股東決議：
將「上海海航國際酒店管理有限公司」更名為「海南海航國際酒店管理有
限公司」，公司地址從
「上海浦東新區」變更至「海南省海口市」，2007年
6
月辦理完以上手續，2007年
7月，據海航酒店管股[2007]2號股東會決
議：將海航酒店控股集團有限公司持有
50%股權，海航酒店（集團）有
限公司持有
40%股權，海南美蘭海航酒店有限公司持有
10%股權共計
500萬元一併轉讓給海南海航置業控股有限公司，轉讓後海南海航置業
控股有限公司持有海南海航國際酒店管理有限公司
100%股權，成為海
第
2頁
南海航國際酒店管理有限公司全資股東，2007年
7月
31日辦理變更手
續。
2010年
3月，海南海航國際酒店管理有限公司股東會審議通過增資
2500萬元。2010年
3月
26日，海南立信長江會計師事務所出具了驗資
報告（立信會驗字
[2010]第
105號），確認截至
2010年
3月
25日，海南
海航國際酒店管理有限公司已收到股東繳納的新增註冊資本（實收資
本）2500萬元。
截至評估基準日，海南海航國際酒店管理有限公司實收資本為
3000
萬元人民幣，股東名稱、出資額和出資比例如下：
股東名稱、出資額和出資比例
序號股東名稱出資額（萬元人民幣）出資比例%
1 海航置業控股集團有限公司 3000 100
合 計 3000 100
2、經營範圍
酒店管理及諮詢服務，旅遊項目開發，企業管理，勞務服務（不含
經紀）建築材料、機械設備、電氣設備、五金交電、工藝美術品、百貨、
酒店用品銷售（涉及許可經營的憑許可證經營）
3、資產、財務及經營狀況
截止評估基準日
2010年
7月
31日，公司資產總額為 3,809.85 萬
元，負債總額 460.06 萬元，淨資產額為 3,349.79 萬元，實現營業收入
1,253.67萬元，淨利潤
706.70萬元。公司近
3年及基準日資產、財務狀
況如下表：
公司資產、負債及財務狀況
單位：人民幣萬元
項目 2010年 7月 31日 2009年 12月 31日 2008年 12月 31日 2007年 12月 31日
總資產 3,809.85 4,040.59 3,201.07 2228.35
負債 460.06 3,897.50 3,834.66 3007.23
第 3頁
淨資產
3,349.79 143.09 -633.59 -778.88
2010年
1-7月 2009年度
2008年度
2007年度
主營業務收入
1,253.67 1,436.43 1,195.99 878.97
利潤總額
906.03 916.91 144.45 24.64
淨利潤
706.70 776.68 144.45 24.07
審計機構
中審亞太會計師事
務所有限公司
中審亞太會計師事
務所有限公司
中審亞太會計師事
務所有限公司
中審亞太會計師事
務所有限公司
4、公司執行的主要會計政策
（1）公司執行的會計制度
公司執行中華人民共和國財政部頒布的《企業會計準則》和《企業
會計制度》及相關規定。
（2）會計期間
本公司會計期間分為年度和中期。中期包括半年度、季度和月度。
年度、半年度、季度、月度起止日期按公曆日期確定。公司會計年度為
每年
1月
1日起至
12月
31日止。。
（3）記帳本位幣
採用人民幣為記帳本位幣。
（4）記帳基礎及會計計量屬性
本公司會計核算以權責發生制為記帳基礎，一般採用歷史成本作為
計量屬性，當所確定的會計要素金額符合企業會計準則的要求、能夠取
得並可靠計量時，可採用重置成本、可變現淨值、現值、公允價值計量。
（5）現金等價物的確定標準
本公司現金等價物指公司持有的期限短（一般指從購買日起，三個
月內到期）、流動性強、易於轉換為已知金額現金、價值變動風險很小
的投資。
（6）外幣業務核算方法
本公司發生的外幣交易在初始確認時，按交易日的即期匯率（中國
第
4頁
人民銀行公布的當日外匯牌價的中間價）折算為記帳本位幣金額。
在資產負債表日，對於外幣貨幣性項目採用資產負債表日即期匯率
折算，由此產生的匯兌差額，除了按照《企業會計準則第
17號-借款費
用》的規定，與購建或生產符合資本化條件的資產相關的外幣借款產生
的匯兌差額予以資本化外，均計入當期損益。以歷史成本計量的外幣非
貨幣性項目，仍採用交易發生日的即期匯率折算，不改變其記帳本位幣
金額。以公允價值計量的外幣非貨幣性項目，採用公允價值確定日的即
期匯率折算，由此產生的匯兌差額計入當期損益或資本公積。
（7）應收款項
①壞帳準備的確認標準
本公司在資產負債表日對應收款項帳面價值進行檢查，對存在下列
客觀證據表明應收款項發生減值的，計提減值準備：
A．債務人發生嚴重的財務困難；
B．債務人違反合同條款（如償付利息或本金髮生違約或逾期等）；
C．債務人很可能倒閉或進行其他財務重組；
D．其他表明應收款項發生減值的客觀依據。
②壞帳準備的計提方法
在資產負債表日，本公司對應收款項餘額的一定比例計算確定減值
損失,計提壞帳準備。壞帳準備計提比例一般為：
壞帳準備計提比率
帳齡計提比例（%）
1年以內（含
1年,下同）
5
1-2年
10
2-3年
15
3-4年
20
4-5年
25
5年以上
30
如有客觀證據表明該應收款項價值已恢復，且客觀上與確認該損失
第
5頁
後發生的事項有關，原確認的減值損失予以轉回，計入當期損益。但是，
該轉回後的帳面價值不超過假定不計提減值準備情況下該應收款項在
轉回日的攤餘成本。
（8）存貨核算方法
①存貨分類
本公司存貨主要包括食品、酒、飲料、食用原材料等。
②存貨取得和發出的計價方法
本公司存貨取得時按實際成本計價；發出按加權平均法核算。
應計入存貨成本的借款費用，按照《企業會計準則第
17號——借款
費用》處理。
投資者投入存貨的成本，按照投資合同或協議約定的價值確定。
非貨幣性資產交換、債務重組和企業合併取得的存貨的成本，分別
按照《企業會計準則第
7號——非貨幣性資產交換》、《企業會計準則
第
12號——債務重組》和《企業會計準則第
20號——企業合併》確定。
③低值易耗品的攤銷方法
低值易耗品採用一次攤銷法攤銷。
④存貨的盤存制度為永續盤存制。
中期末及年末，本公司對存貨進行全面清查後，按成本與可變現淨
值孰低計量。
存貨可變現淨值，是指在日常活動中，存貨的估計售價減去至完工
時估計將要發生的成本、估計的銷售費用以及相關稅費後的金額。
為執行銷售合同或者勞務合同而持有的存貨，其可變現淨值以合同
價格為基礎計算。企業持有存貨的數量多於銷售合同訂購數量的，超出
部分的存貨的可變現淨值以一般銷售價格為基礎計算。
存貨跌價準備按照單個存貨項目（或存貨類別）的成本高於可變現
第
6頁
淨值的差額計提。
（9）長期股權投資
①長期股權投資的初始計量
本公司通過同一控制下的企業合併取得的長期股權投資按照取得
的被合併方所有者權益帳面價值的份額做為初始投資成本；通過非同一
控制下的企業合併取得的長期股權投資按照確定的合併成本進行初始
計量。其他方式取得的長期股權投資，區分不同的取得方式以實際支付
的現金、發行權益性證券的公允價值、投資合同或協議約定的價值等確
定初始投資成本。初始投資成本包括與取得長期股權投資直接相關的費
用、稅金及其他必要支出。
②長期股權投資的後續計量及投資收益確認方法
A．本公司對被投資單位能夠實施控制，以及不具有共同控制或重
大影響的，且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的長期股
權投資採用成本法核算。
採用成本法核算的長期股權投資按照初始投資成本計價。追加或收
回投資調整長期股權投資的成本。被投資單位宣告分派的現金股利或利
潤，確認為當期投資收益。本公司確認投資收益，僅限於被投資單位接
受投資後產生的累積淨利潤的分配額，所獲得的利潤或現金股利超過上
述數額的部分作為初始投資成本的收回。
B．本公司對被投資單位具有共同控制或重大影響的長期股權投資
採用權益法核算的。長期股權投資的初始投資成本大於投資時應享有被
投資單位可辨認淨資產公允價值份額的，不調整長期股權投資的初始投
資成本；長期股權投資的初始投資成本小於投資時應享有被投資單位可
辨認淨資產公允價值份額的，其差額計入當期損益，同時調整長期股權
投資的成本。
第
7頁
採用權益法時，取得長期股權投資後，按照應享有或應分擔的被投
資單位實現的淨損益的份額，確認投資損益並調整長期股權投資的帳面
價值。在確認應享有被投資單位淨損益的份額時，以取得投資時被投資
單位各項可辨認資產等的公允價值為基礎，按照本公司的會計政策及會
計期間，並抵銷與聯營企業及合營企業之間發生的內部交易損益按照持
股比例計算歸屬於投資企業的部分（但內部交易損失屬於資產減值損失
的，應全額確認），對被投資單位的淨利潤進行調整後確認。對於首次
執行日之前已經持有的對聯營企業及合營企業的長期股權投資，如存在
與該投資相關的股權投資借方差額，還應扣除按原剩餘期限直線攤銷的
股權投資借方差額，確認投資損益。按照被投資單位宣告分派的利潤或
現金股利計算應分得的部分，相應減少長期股權投資的帳面價值。本公
司確認被投資單位發生的淨虧損，以長期股權投資的帳面價值以及其他
實質上構成對被投資單位淨投資的長期權益減記至零為限，本公司負有
承擔額外損失義務的除外。對於被投資單位除淨損益以外所有者權益的
其他變動，調整長期股權投資的帳面價值並計入所有者權益，待處置該
項投資時按相應比例轉入當期損益。
長期股權投資主要包括本公司持有的能夠對被投資單位實施控制、
共同控制或重大影響的權益性投資，或者對被投資單位不具有共同控制
或重大影響，並且在活躍市場中沒有報價、公允價值不能可靠計量的權
益性投資。
③共同控制、重大影響的確定依據
A．共同控制的確定依據主要包括：任何一個合營方均不能單獨控
制合營企業的生產經營活動；涉及合營企業基本經營活動的決策需要各
合營方一致同意等。
B．重大影響的確定依據主要包括：當本公司直接或通過子公司間
第
8頁
接擁有被投資單位
20％（含）以上但低於
50％的表決權股份時，除非
有明確證據表明該種情況下不能參與被投資單位的生產經營決策，不形
成重大影響外，均確定對被投資單位具有重大影響；本公司擁有被投資
單位
20％（不含）以下的表決權股份，一般不認為對被投資單位具有重
大影響。
（10）固定資產
①固定資產確認條件
本公司固定資產指為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有
的、使用壽命超過一個會計年度的有形資產。固定資產在同時滿足下列
條件時才能確認：
A．與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；
B．該固定資產的成本能夠可靠地計量。
②固定資產分類和折舊方法
固定資產折舊採用年限平均法計提折舊。各類固定資產的使用壽
命、預計淨殘值率和年折舊率如下：
固定資產預計使用壽命和年折舊率表
固定資產類別預計淨殘值率(%)預計使用年限(年) 年折舊率(%)
房屋、建築物 5 40 2.375
機器設備 5 10 9.50
運輸設備 5 4-8 11.875-23.75
其他 5 8 11.875
已計提減值準備的固定資產，按該項固定資產的原價扣除預計淨殘
值、已提折舊及減值準備後的金額和剩餘使用壽命，計提折舊。已達到
預定可使用狀態但尚未辦理竣工決算的固定資產，按照估計價值確定其
成本，並計提折舊；待辦理竣工決算後，再按實際成本調整原來的暫估
價值，但不需要調整原已計提的折舊額。
第
9頁
本公司至少於每年年度終了時，對固定資產的使用壽命、預計淨殘
值和折舊方法進行覆核，必要時進行調整。
③固定資產減值準備的確認標準和計提方法
本公司在資產負債表日判斷固定資產是否存在可能發生減值的跡
象。存在下列跡象的，表明固定資產可能發生了減值：
A．固定資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高於因時間的推
移或者正常使用而預計的下跌。
B．本公司經營所處的經濟、技術或者法律等環境以及固定資產所
處的市場在當期或者將在近期發生重大變化，從而對本公司產生不利影
響。
C．市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，從而影響
本公司計算固定資產預計未來現金流量現值的折現率，導致其可收回金
額大幅度降低。
D．有證據表明固定資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞。
E．固定資產已經或者將被閒置、終止使用或者計劃提前處置。
F．本公司內部報告的證據表明固定資產的經濟績效已經低於或者
將低於預期，如固定資產所創造的淨現金流量或者實現的營業利潤（或
者虧損）遠遠低於（或者高於）預計金額等。
G．其他表明固定資產可能已經發生減值的跡象。
固定資產存在減值跡象的，估計其可收回金額。本公司一般以單項
固定資產為基礎估計其可收回金額，可收回金額根據固定資產的公允價
值減去處置費用後的淨額與固定資產預計未來現金流量的現值兩者之
間較高者確定。可收回金額的計量結果表明固定資產的可收回金額低於
其帳面價值的，將其帳面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資
產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的固定資產減值準備。難以
第
10頁
對單項固定資產的可收回金額進行估計的，以該固定資產所屬的資產組
為基礎確定資產組的可收回金額，並按照《企業會計準則第
8號-資產
減值》有關規定計提固定資產減值準備。減值損失一經確認，在以後會
計期間不能轉回。
（11）在建工程
本公司的在建工程按工程項目分別核算，以實際發生的支出確定其
工程成本。在建工程達到預定可使用狀態時，按工程實際成本轉入固定
資產。對已達到預定可使用狀態但尚未辦理竣工決算手續的固定資產，
按估計價值記帳，待確定實際價值後，再進行調整。與購建在建工程直
接相關的借款利息支出、折價或溢價的攤銷和輔助費用以及因外幣借款
而發生的匯兌差額，在工程項目達到預定可使用狀態前予以資本化，計
入工程成本；在工程項目達到預定可使用狀態後，計入當期損益。
年末本公司對在建工程按帳面價值與可收回金額孰低計量，對單項
資產可收回金額低於帳面價值的差額，分項提取在建工程減值準備，並
計入當期損益。
（12）無形資產
①無形資產的初始計量
無形資產按照成本進行初始計量。
②無形資產的後續計量
A．無形資產使用壽命的估計
本公司擁有或者控制的來源於合同性權利或其他法定權利的無形
資產，其使用壽命不超過合同性權利或其他法定權利的期限；合同性權
利或其他法定權利在到期時因續約等延續、且有證據表明公司續約不需
要付出大額成本的，續約期計入使用壽命；合同或法律沒有規定使用壽
命的，無形資產的使用壽命參考歷史經驗或聘請相關專家進行論證等確
第
11頁
定。按照上述方法仍無法合理確定無形資產為公司帶來經濟利益期限
的，本公司將該項無形資產作為使用壽命不確定的無形資產。
B．無形資產使用壽命的覆核
本公司至少於每年年度終了時，對無形資產的使用壽命及攤銷方法
進行覆核。必要時進行調整。
C．無形資產的攤銷
本公司對於使用壽命有限的無形資產，自取得當月起在預計使用壽
命內採用直線法分期攤銷。使用壽命不確定的無形資產不攤銷，每年末
均進行減值測試。
③無形資產減值準備的確認標準和計提方法
本公司在資產負債表日判斷無形資產是否存在可能發生減值的跡
象。存在下列跡象的，表明無形資產可能發生了減值：
A．無形資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高於因時間的推
移或者正常使用而預計的下跌。
B．本公司經營所處的經濟、技術或者法律等環境以及無形資產所
處的市場在當期或者將在近期發生重大變化，從而對本公司產生不利影
響。
C．市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，從而影響
本公司計算無形資產預計未來現金流量現值的折現率，導致其可收回金
額大幅度降低。
D．無形資產已經或者將被閒置、終止使用或者計劃提前處置。
E．本公司內部報告的證據表明無形資產的經濟績效已經低於或者
將低於預期，如無形資產所創造的淨現金流量或者實現的營業利潤（或
者虧損）遠遠低於（或者高於）預計金額等。
F．其他表明無形資產可能已經發生減值的跡象。
第
12頁
無形資產存在減值跡象的，估計其可收回金額。本公司一般以單項
無形資產為基礎估計其可收回金額，可收回金額根據無形資產的公允價
值減去處置費用後的淨額與無形資產預計未來現金流量的現值兩者之
間較高者確定。可收回金額的計量結果表明無形資產的可收回金額低於
其帳面價值的，將其帳面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為資
產減值損失，計入當期損益，同時計提相應的無形資產減值準備。難以
對單項無形資產的可收回金額進行估計的，以該無形資產所屬的資產組
為基礎確定資產組的可收回金額，並按照《企業會計準則第
8號-資產
減值》有關規定計提無形資產減值準備。減值損失一經確認，在以後會
計期間不能轉回。
（13）收入
①銷售商品收入的確認方法
銷售商品收入同時滿足下列條件時，才能予以確認：
①本公司已將
商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方；②本公司既沒有保留通
常與所有權相聯繫的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控
制；③收入的金額能夠可靠計量；④相關經濟利益很可能流入本公司；
⑤相關的、已發生的或將發生的成本能夠可靠計量。
②提供勞務收入的確認方法
本公司在資產負債表日提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，按照
完工百分比法確認提供勞務收入。本公司按照已完工作的計量確定提供
勞務交易的完工進度。
本公司在資產負債表日提供勞務交易結果不能夠可靠估計的，分別
下列情況處理：
A．已發生的勞務成本預計能夠得到補償，應按已經發生的勞務成
本金額確認提供勞務收入，並按相同金額結轉勞務成本；
第
13頁
B．已發生的勞務成本預計不能夠得到補償的，將已經發生的勞務
成本計入當期損益，不確認提供勞務收入。
③讓渡資產使用權收入的確認方法
A．讓渡資產使用權收入的確認原則
讓渡資產使用權收入包括利息收入、使用費收入等，在同時滿足以
下條件時，才能予以確認：
A.與交易相關的經濟利益能夠流入公司；B.
收入的金額能夠可靠地計量。
B．具體確認方法
利息收入金額，按照他人使用本公司貨幣資金的時間和實際利率計
算確定。
使用費收入金額，按照有關合同或協議約定的收費時間和方法計算
確定。
（14）所得稅的會計處理方法
採用資產負債表債務法進行所得稅會計處理。
①暫時性差異
暫時性差異包括資產與負債的帳面價值與計稅基礎之間的差額，以
及未作為資產和負債確認，但按照稅法規定可以確定其計稅基礎的項目
的帳面價值與計稅基礎之間的差額。暫時性差異分為應納稅暫時性差異
和可抵扣暫時性差異。
②遞延所得稅資產的確認
對於可抵扣暫時性差異、能夠結轉以後年度的可抵扣虧損和稅款抵
減，本公司以很可能取得用來抵扣可抵扣暫時性差異、可抵扣虧損和稅
款抵減的未來應納稅所得額為限，確認由此產生的遞延所得稅資產，除
非可抵扣暫時性差異是在以下交易中產生的：
A．該交易不是企業合併，並且交易發生時既不影響會計利潤也不
第
14頁
影響應納稅所得額；
B．對於與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的可抵扣暫時性
差異，同時滿足下列條件的，確認相應的遞延所得稅資產：暫時性差異
在可預見的未來很可能轉回，且未來很可能獲得用來抵扣可抵扣暫時性
差異的應納稅所得額。
③遞延所得稅負債的確認
對於各種應納稅暫時性差異均據以確認遞延所得稅負債，除非應納
稅暫時性差異是在以下交易中產生的：
A．商譽的初始確認，或者具有以下特徵的交易中產生的資產或負
債的初始確認：該交易不是企業合併，並且交易發生時既不影響會計利
潤也不影響應納稅所得額；
B．對於與子公司、合營企業及聯營企業投資相關的應納稅暫時性
差異，該暫時性差異轉回的時間能夠控制並且該暫時性差異在可預見的
未來很可能不會轉回。
④遞延所得稅資產的減值
在資產負債表日應當對遞延所得稅資產的帳面價值進行覆核。如果
未來期間很可能無法取得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資
產的利益,則減記遞延所得稅資產的帳面價值。除原確認時計入所有者權
益的遞延所得稅資產部分,其減記金額也應計入所有者權益外,其他的情
況應減記當期的所得稅費用。在很可能取得足夠的應納稅所得額時，減
記的遞延所得稅資產帳面價值可以恢復。
（15）稅項
①增值稅
本公司按銷售商品或提供勞務的增值額計繳增值稅，主要商品的增
值稅稅率為 3 %。
第
15頁
②營業稅
本公司按應稅營業額的
5 %計繳營業稅。
③城市維護建設稅
本公司按當期應納流轉稅額的
7%城市維護建設稅。
子公司稅率
名稱計稅依據稅率備註
海南海航國際商務酒店有限公司應納流轉稅額 7%
蘭州海航空港酒店有限公司應納流轉稅額 7%
保亭海航迎賓館管理有限公司應納流轉稅額 5%
承包公司稅率
名稱計稅依據稅率備註
海南海航藍洋溫泉度假村應納流轉稅額因屬中外合資企業，免交此項稅金
四川峨眉海航雄秀賓館應納流轉稅額 7%
寧波武嶺賓館應納流轉稅額因屬中外合資企業，免交此項稅金
④教育費附加
本公司按當期應納流轉稅額的
3 %計繳教育費附加。
子公司稅率
名稱計稅依據稅率備註
海南海航國際商務酒店有限公司應納流轉稅額 3%
蘭州海航空港酒店有限公司應納流轉稅額 3%
保亭海航迎賓館管理有限公司應納流轉稅額 3%
承包公司稅率
名稱計稅依據稅率備註
海南海航藍洋溫泉度假村應納流轉稅額因屬中外合資企業，免交此項稅金
四川峨眉海航雄秀賓館應納流轉稅額 3%
寧波武嶺賓館應納流轉稅額因屬中外合資企業，免交此項稅金
第
16頁
⑤企業所得稅
本公司企業所得稅率
2008年為
18%，2009年為
20%，2010年為
22%。
子公司稅率
名稱 2010年 2009年 2008年
海南海航國際商務酒店有限公司 22% 20% 18%
蘭州海航空港酒店有限公司 25% 25% 25%
保亭海航迎賓館管理有限公司 22% 20%
承包公司稅率
名稱 2010年 2009年 2008年
海南海航藍洋溫泉度假村
25% 25% 25%
四川峨眉海航雄秀賓館
25% 25% 25%
寧波武嶺賓館
25% 25% 25%
（三）委託方與被評估單位之間的關係
委託方綠景地產股份有限公司擬發行股份收購被評估單位海南海
航國際酒店管理有限公司的股權。截止評估基準日，委託方綠景地產股
份有限公司與被評估單位無關聯關係。
二、關於經濟行為的說明
根據綠景地產股份有限公司董事會文件（綠景董字[2010]003號），
綠景地產股份有限公司擬增發股份收購海南海航國際酒店管理有限公
司股權。
本項目資產評估目的是確定海南海航國際酒店管理有限公司股東
全部權益價值，為
「綠景地產」擬購買該公司的股權之經濟行為提供價值
參考依據。
第
17頁
三、關於評估對象與評估範圍的說明
評估對象是海南海航國際酒店管理有限公司的股東全部權益。評估
範圍為海南海航國際酒店管理有限公司公司在基準日的全部資產及相
關負債，帳面資產總額 38,098,522.99 元、負債 4,600,635.44 元、淨資
產 33,497,887.55 元。具體包括流動資產 35,377,434.96 元；非流動資
產 2,721,088.03 元；流動負債 4,600,635.44 元。
上述資產與負債數據摘自經中審亞太會計師事務所有限公司審計
的資產負債表，評估是在企業經過審計後的基礎上進行的。
委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估範圍
一致。
（一）委估主要資產情況
本次評估範圍中的主要資產為貨幣資金和往來款。
（二）企業申報的帳面記錄或者未記錄的無形資產情況
公司申報的無形資產主要為酒店管理操控系統。截止基準日
2010
年
7月
31日，公司申報範圍內無帳面未記錄的無形資產。
（三）企業申報的表外資產的類型、數量
截止基準日
2010年
7月
31日，公司申報範圍內無表外資產。
四、關於評估基準日的說明
本項目資產評估的基準日是
2010年
7月
31日。
此基準日是委託方綜合考慮被評估單位的資產規模、工作量大小、
預計所需時間、合規性等因素的基礎上確定的。
第
18頁
五、可能影響評估工作的重大事項的說明
被評估單位固定資產清理為瓊
A38025馬自達小轎車，該車輛目前
已非酒店管理公司所有，過戶相關手續尚未辦理完畢，具體如下：
序號 車輛牌號 計量單位數量購置日期證載權利人
1 瓊 A38025輛 1 2002-7-1海航思福汽車租賃有限公司
六、資產負債清查情況、未來經營和收益狀況預測的說明
（一）資產負債清查情況說明
1、列入本次清查範圍的資產，是海南海航國際酒店管理有限公司
的全部資產和相關負債，帳面資產總額 38,098,522.99 元、負債
4,600,635.44 元、淨資產 33,497,887.55 元。具體包括流動資產
35,377,434.96 元；非流動資產 2,721,088.03 元；流動負債 4,600,635.44
元。
2、實物資產分布地點及特點
納入評估範圍內的實物資產帳面值 21.54 萬元，佔評估範圍內總資
產的
0.57 %。主要為電子設備。這些資產具有以下特點：
（1）實物資產主要分布在海口市國貿大道
45號銀通國際中心
18
樓。
（2）主要為辦公用的電子設備。
3、清查盤點時間：清查基準日為
2010年
7月
31日，清查盤點時
間自
2010年
8月
9日至
2010年
8月
13日。
4、實施方案：此項工作由財務部牽頭，相關各部門參與。具體由
業務部門負責庫存商品的清查盤點，生產部門和物資供應部門負責原材
第 19頁
料的清查盤點，財務部門、設備管理部和辦公室共同負責固定資產、在
建工程的清查盤點。
清查盤點工作本著實事求是的原則，統一核對帳、卡、物，力求做
到準確、真實、完整。
（1）流動資產的清查：運用實地盤點，與抽樣盤點相結合，通過
點數和抽取樣本計算等方法，確定其實有數量。
（2）固定資產的清查，是通過實物數量盤點和質量檢驗方法相結
合，採取各種技術方法，檢驗資產的質量情況。按照具體要求做到了實
事求是的評價。
5、清查結論
通過以上資產清查核實程序：
（1）非實物資產，評估申報明細表和帳面記錄一致，申報明細表
與實際情況吻合。
（2）實物資產的清查情況與申報明細一一核對，對清查核實明細
項目已與企業財務人員進行了溝通。
（二）未來經營和收益狀況預測說明
1.近年企業資產財務狀況
最近兩年一期資產負債情況
單位：萬元
2008年
12月
31日
2009年
12月
31日
2010年
7月
31日
流動資產：
貨幣資金 76.95 225.08 2,211.82
應收帳款 207.20 1,387.62 513.75
預付帳款
其他應收款 2,681.27 2,155.59 812.18
流動資產合計
2,965.42 3,768.30 3,537.74
非流動資產：
長期股權投資 161.43 210.43 210.43
固定資產 36.78 27.59 22.11
第
20頁
無形資產 37.44 34.27 39.57
非流動資產合計
235.66 272.29 272.11
資產總計
3,201.07 4,040.59 3,809.85
流動負債：
應付帳款 0.65
0.65
預收帳款 -
50.00
應付職工薪酬 29.91 16.67 5.12
應交稅費 11.35 207.67 183.16
其他應付款 3,793.40 3,672.51 221.13
流動負債合計
3,834.66 3,897.50 460.06
非流動負債合計
---
負債合計
3,834.66 3,897.50 460.06
所有者權益合計
-633.59 143.09 3,349.79
負債和所有者權益總計
3,201.07 4,040.59 3,809.85
最近兩年一期營業收入及利潤情況
單位：萬元
科目 2008年度 2009年度 2010年
1-7月
一、營業收入 1,195.99 1,436.43 1,253.67
減：營業成本 --
營業稅金及附加 59.82 79.00 68.95
銷售費用 232.48 197.89 134.90
管理費用 750.30 241.46 138.92
財務費用 2.04 1.31 7.55
資產減值損失 6.90 0.51 -2.95
二、營業利潤 144.46 916.25 906.30
加：營業外收入 0.68
-
減：營業外支出 0.01 0.02 0.27
三、利潤總額 144.45 916.91 906.03
減：所得稅費用 0.00 140.24 199.33
四、淨利潤 144.45 776.68 706.70
2.未來業務收入、成本、費用等的預測過程和結果。
(1) 本公司受託管理的酒店多為海航集團內部酒店，結合各酒店的
經營情況，預計本公司管理業務未來的收入及其構成仍保持最近幾年的
變化趨勢，逐步上升。
(2) 對於期間費用及營業稅金等的預測，主要是結合歷史年度費
用構成和變化趨勢及各年度費用與收入比率進行預測。
第
21頁
七、資料清單
委託方和被評估單位已向評估機構提供了以下資料：
、經濟行為文件；
、委託方和被評估企業法人營業執照；
、企業近三年及基準日審計報告；
、資產權屬證明文件（車輛行駛證等）；
、資產評估申報表；
、與本次評估有關的其他資料及專項說明。
第
22頁
（此頁無正文）
委託方之一（蓋章）：綠景地產股份有限公司
法定代表人或授權代表（籤字蓋章）：
二〇一〇年**月**日
第
23頁
（此頁無正文）
被評估單位（蓋章）：海南海航國際酒店管理有限公司
法定代表人或授權代表（籤字蓋章）：
二〇一〇年**月**日
第
24頁
中財網