北京城鄉:擬處置位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路57號及59號194套房...

2020-12-16 中財網

北京城鄉:擬處置位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路57號及59號194套房地產市場價值資產評估報告

時間:2019年09月06日 18:40:49&nbsp中財網

原標題:

北京城鄉

:擬處置位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路57號及59號194套房地產市場價值資產評估報告

本資產評估報告依據中國資產評估準則編制

北 京 城 鄉 商業(集團)股份 有限公司 擬 處 置 位於遼寧 省 沈

陽市瀋河區北站路 57號及 59號 194 套房地產市場價值

資產評估報告

中水致遠評報字[2018]第 010192 號

中水致遠資產評估有限公司

二O一八年十二月十六日

目錄

聲明 ..................................................................................................................... 2

摘要 ...................................................................................................................... 4

正文 .................................................................................................................... 14

一、委託人、產權持有人和資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人概

況 ....................................................................................................................... 14

二、評估目的 .................................................................................................... 18

三、評估對象和評估範圍 .................................................................................. 18

四、價值類型及其定義 ..................................................................................... 30

五、評估基準日 ................................................................................................. 30

六、評估依據 .................................................................................................... 31

七、評估方法 .................................................................................................... 33

八、評估程序實施過程和情況 .......................................................................... 36

九、評估假設 .................................................................................................... 38

十、評估結論 .................................................................................................... 39

十一、特別事項說明 ......................................................................................... 40

十二、評估報告使用限制說明 .......................................................................... 42

十三、資產評估報告日 ..................................................................................... 43

資產評估報告附件 ............................................................................................. 45

聲明

一、本資產評估報告依據財政部發布的資產評估基本準則和中國

資產評估協會發布的資產評估執業準則和職業道德準則編制。

二、委託人或者其他資產評估報告使用人應當按照法律、行政法

規規定和資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告;委託人或

者其他資產評估報告使用人違反前述規定使用資產評估報告的,資產

評估機構及其資產評估師不承擔責任。

資產評估報告僅供委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產

評估報告使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人使用;

除此之外,其他任何機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。

資產評估報告使用人應當正確理解評估結論,評估結論不等同於

評估對象可實現價格,評估結論不應當被認為是對評估對象可實現價

格的保證。

三、資產評估機構及其資產評估師遵守法律、行政法規和資產評

估準則,堅持獨立、客觀、公正的原則,並對所出具的資產評估報告

依法承擔責任。

四、評估對象涉及的資產清單由委託人、產權持有人申報並經其

採用籤名、蓋章或法律允許的其他方式確認;委託人和其他相關當事

人依法對其提供資料的真實性、完整性、合法性負責。

五、本資產評估機構及資產評估師與資產評估報告中的評估對象

沒有現存或者預期的利益關係;與相關當事人沒有現存或者預期的利

益關係,對相關當事人不存在偏見。

六、我們已對資產評估報告中的評估對象及其所涉及資產進行現

場調查;已經對評估對象及其所涉及資產的法律權屬狀況給予必要的

關注,對評估對象及其所涉及資產的法律權屬資料進行了查驗,對已

經發現的問題進行了如實披露,並且已提請委託人及其他相關當事人

完善產權以滿足出具資產評估報告的要求。

七、本資產評估機構出具的資產評估報告中的分析、判斷和結果

受資產評估報告中假設和限制條件的限制,資產評估報告使用人應當

充分考慮資產評估報告中載明的假設、限制條件、特別事項說明及其

對評估結論的影響。

北 京 城 鄉 商 業 ( 集 團 ) 股 份 有 限 公 司 擬 處 置 位 於 遼 寧 省 沈

陽 市 沈 河 區 北 站 路 沈 陽 財 富 中 心 57 號及 59 號 194 套

房地產市場價值

資產評估報告

中水致遠評報字[2018]第 010192 號

摘要

中水致遠資產評估有限公司接受

北京城鄉

商業(集團)股份有限

公司的委託,對

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司擬處置的位於遼

寧省瀋陽市瀋河區北站路57 號及59 號194套房地產於評估基準日2018

年 9 月 30 日的市場價值進行了評估。現將本資產評估報告的主要內容

摘要如下

一、評估目的:根據《

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司經理

辦公會紀要》第 20 期,

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司擬處置位

於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及 59 號的 194 套房地產,中水致

遠資產評估有限公司受

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司的委託,

對上述經濟行為所涉及的房地產市場價值進行了評估,作為該經濟行

為的價值參考。

二、評估對象和範圍:評估對象和範圍為位於遼寧省瀋陽市瀋河

區北站路 57 號及 59 號的 194 套房地產,總建築面積為 28,999.89 ㎡,

帳面原值為 23,237.57 萬元,帳面淨值為 13,790.65 萬元。

三、價值類型:本次資產評估報告評估結論的價值類型為市場價

值。

四、評估基準日:2018 年 9 月 30 日。

五、評估方法:採用市場法和收益法進行評估,採用市場法的評

估結果作為本次評估結論。

六、評估結論:經評估,於評估基準日 2018 年 9 月 30 日,遼寧

省瀋陽市瀋河區北站路57 號及59 號194 套房地產評估總值為 24,716.23

萬元,金額大寫:人民幣貳億肆仟柒佰壹拾陸萬貳仟叄佰元整。

房地產分樓層或房號評估結果分別為:

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

1

沈房權證瀋河字第

N020018944 號

D3-1

27

3

67.98

8,032

950.16

打通使

2

沈房權證瀋河字第

N020018945 號

D3-2

27

3

89.66

3

沈房權證瀋河字第

N020018953 號

D3-3

27

3

68.61

4

沈房權證瀋河字第

N020018955 號

D3-4

27

3

100.24

5

沈房權證瀋河字第

N020018954 號

D3-5

27

3

100.65

6

沈房權證瀋河字第

N020018946 號

D3-6

27

3

111.57

7

沈房權證瀋河字第

N020018947 號

D3-7

27

3

117.16

8

沈房權證瀋河字第

N020018942 號

D3-8

27

3

54.49

9

沈房權證瀋河字第

N020018952 號

D3-9

27

3

79.84

10

沈房權證瀋河字第

N020018943 號

D3-10

27

3

54.76

11

沈房權證瀋河字第

N020018951 號

D3-11

27

3

68.99

12

沈房權證瀋河字第

N020018950 號

D3-12

27

3

69.00

13

沈房權證瀋河字第

N020018949 號

D3-12A

27

3

55.32

14

沈房權證瀋河字第

N020018948 號

D3-12B

27

3

78.60

15

沈房權證瀋河字第

N020018941 號

D03-15

27

3

66.10

16

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399306 號

E5-1

31

5

140.94

8,117

1,262.03

打通使

17

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399313 號

E5-2

31

5

137.70

18

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399331 號

E5-3

31

5

139.65

19

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399334 號

E5-4

31

5

137.05

20

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399338 號

E5-5

31

5

356.10

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

21

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399340 號

E5-6

31

5

137.05

22

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399341 號

E5-7

31

5

139.65

23

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399344 號

E5-8

31

5

137.70

24

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399349 號

E5-9

31

5

140.97

25

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0399355 號

E5-10

31

5

87.99

26

沈房權證中心字第

N060160807 號

E6-1

31

6

140.94

8,117

1,262.01

打通使

27

沈房權證中心字第

N060178347 號

E6-2

31

6

137.70

28

沈房權證中心字第

N060178187 號

E6-3

31

6

139.65

29

沈房權證中心字第

N060178185 號

E6-4

31

6

137.05

30

沈房權證中心字第

N060160801 號

E6-5

31

6

356.10

31

沈房權證中心字第

N060178183 號

E6-6

31

6

137.05

32

沈房權證中心字第

N060178182 號

E6-7

31

6

139.65

33

沈房權證中心字第

N060178180 號

E6-8

31

6

137.70

34

沈房權證中心字第

N060178179 號

E6-9

31

6

140.95

35

沈房權證中心字第

N060177890 號

E6-10

31

6

87.99

36

沈房權證中心字第

N060178020 號

E7-1

31

7

140.94

8,202

1,275.21

打通使

37

沈房權證中心字第

N060178028 號

E7-2

31

7

137.70

38

沈房權證中心字第

N060178022 號

E7-3

31

7

139.65

39

沈房權證中心字第

N060178017 號

E7-4

31

7

137.05

40

沈房權證中心字第

N060160645 號

E7-5

31

7

356.10

41

沈房權證中心字第

N060178374 號

E7-6

31

7

137.05

42

沈房權證中心字第

N060178367 號

E7-7

31

7

139.65

43

沈房權證中心字第

N060178356 號

E7-8

31

7

137.66

44

沈房權證中心字第

N060178349 號

E7-9

31

7

140.96

45

沈房權證中心字第

N060178353 號

E7-10

31

7

87.99

46

沈房權證中心字第

N060160794 號

E8-1

31

8

140.94

8,202

1,275.21

打通使

47

沈房權證中心字第

N060177976 號

E8-2

31

8

137.70

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

48

沈房權證中心字第

N060178033 號

E8-3

31

8

139.65

49

沈房權證中心字第

N060178030 號

E8-4

31

8

137.05

50

沈房權證中心字第

N060161534 號

E8-5

31

8

356.10

51

沈房權證中心字第

N060177991 號

E8-6

31

8

137.05

52

沈房權證中心字第

N060177970 號

E8-7

31

8

139.65

53

沈房權證中心字第

N060177972 號

E8-8

31

8

137.66

54

沈房權證中心字第

N060177988 號

E8-9

31

8

140.96

55

沈房權證中心字第

N060178015 號

E8-10

31

8

87.99

56

沈房權證中心字第

N060160644 號

E9-1

31

9

140.94

8,202

1,275.23

打通使

57

沈房權證中心字第

N060177797 號

E9-2

31

9

137.70

58

沈房權證中心字第

N060177804 號

E9-3

31

9

139.65

59

沈房權證中心字第

N060177810 號

E9-4

31

9

137.05

60

沈房權證中心字第

N060161536 號

E9-5

31

9

356.10

61

沈房權證中心字第

N060178014 號

E9-6

31

9

137.05

62

沈房權證中心字第

N060178012 號

E9-7

31

9

139.65

63

沈房權證中心字第

N060178021 號

E9-8

31

9

137.70

64

沈房權證中心字第

N060160800 號

E9-9

31

9

140.95

65

沈房權證中心字第

N060178013 號

E9-10

31

9

87.99

66

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380613 號

E11-1

31

11

140.94

8,459

119.22

——

67

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380595 號

E11-2

31

11

137.70

8,287

867.81

打通使

68

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380672 號

E11-3

31

11

139.65

69

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380667 號

E11-4

31

11

137.05

70

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380657 號

E11-5

31

11

356.10

71

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380627 號

E11-6

31

11

137.05

72

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380663 號

E11-7

31

11

139.65

73

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380560 號

E11-8

31

11

137.66

8,543

238.03

打通使

74

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380583 號

E11-9

31

11

140.96

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

75

遼(2018)瀋陽市不

動產權第 0380573 號

E11-10

31

11

87.99

8,208

72.22

76

沈房權證中心字第

N060200642 號

E12-1

31

12

140.94

8,286

1,288.29

打通使

77

沈房權證中心字第

N060200635 號

E12-2

31

12

137.70

78

沈房權證中心字第

N060200631 號

E12-3

31

12

139.65

79

沈房權證中心字第

N060200588 號

E12-4

31

12

137.05

80

沈房權證中心字第

N060199976 號

E12-5

31

12

356.10

81

沈房權證中心字第

N060200007 號

E12-6

31

12

137.05

82

沈房權證中心字第

N060200004 號

E12-7

31

12

139.65

83

沈房權證中心字第

N060199982 號

E12-8

31

12

137.70

84

沈房權證中心字第

N060199980 號

E12-9

31

12

140.95

85

沈房權證中心字第

N060200702 號

E12-10

31

12

87.99

86

沈房權證中心字第

N060178264 號

E13-1

31

13

140.94

8,546

120.45

——

87

沈房權證中心字第

N060178267 號

E13-2

31

13

137.70

8,718

361.27

打通使

88

沈房權證中心字第

N060178269 號

E13-3

31

13

139.65

89

沈房權證中心字第

N060178272 號

E13-4

31

13

137.05

90

沈房權證中心字第

N060178274 號

E13-5

31

13

356.10

8,632

307.39

——

91

沈房權證中心字第

N060178276 號

E13-6

31

13

137.05

8,546

236.47

打通使

92

沈房權證中心字第

N060178282 號

E13-7

31

13

139.65

93

沈房權證中心字第

N060178286 號

E13-8

31

13

137.66

8,546

238.11

打通使

94

沈房權證中心字第

N060178287 號

E13-9

31

13

140.96

95

沈房權證中心字第

N060178310 號

E13-10

31

13

87.99

8,293

72.97

——

96

沈房權證中心字第

N060178314 號

E14-1

31

14

140.94

8,542

970.78

打通使

用,包含

10 室

97

沈房權證中心字第

N060178316 號

E14-2

31

14

137.70

98

沈房權證中心字第

N060180081 號

E14-3

31

14

139.65

99

沈房權證中心字第

N060178319 號

E14-4

31

14

137.05

100

沈房權證中心字第

N060178321 號

E14-5

31

14

356.10

101

沈房權證中心字第

N060178325 號

E14-6

31

14

137.05

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

102

沈房權證中心字第

N060178328 號

E14-7

31

14

139.65

8,719

364.69

打通使

103

沈房權證中心字第

N060178332 號

E14-8

31

14

137.66

104

沈房權證中心字第

N060178283 號

E14-9

31

14

140.96

105

沈房權證中心字第

N060178336 號

E14-10

31

14

87.99

8,542

——

與 1 室

打通使

106

沈房權證中心字第

N060178191 號

E15-1

31

15

140.94

8,984

498.92

打通使

107

沈房權證中心字第

N060178190 號

E15-2

31

15

137.70

108

沈房權證中心字第

N060177855 號

E15-3

31

15

139.65

109

沈房權證中心字第

N060177835 號

E15-4

31

15

137.05

110

沈房權證中心字第

N060177830 號

E15-5

31

15

356.10

8,719

429.98

打通使

111

沈房權證中心字第

N060177846 號

E15-6

31

15

137.05

112

沈房權證中心字第

N060200649 號

E15-7

31

15

139.65

8,720

241.85

打通使

113

沈房權證中心字第

N060200676 號

E15-8

31

15

137.70

114

沈房權證中心字第

N060200673 號

E15-9

31

15

140.95

8,634

121.70

——

115

沈房權證中心字第

N060177849 號

E15-10

31

15

87.99

8,462

74.46

——

116

沈房權證中心字第

N060161517 號

E16-1

31

16

140.94

8,455

1,314.54

打通使

117

沈房權證中心字第

N060178019 號

E16-2

31

16

137.70

118

沈房權證中心字第

N060178016 號

E16-3

31

16

139.65

119

沈房權證中心字第

N060177894 號

E16-4

31

16

137.05

120

沈房權證中心字第

N060161518 號

E16-5

31

16

356.10

121

沈房權證中心字第

N060177866 號

E16-6

31

16

137.05

122

沈房權證中心字第

N060177870 號

E16-7

31

16

139.65

123

沈房權證中心字第

N060177875 號

E16-8

31

16

137.66

124

沈房權證中心字第

N060160795 號

E16-9

31

16

140.96

125

沈房權證中心字第

N060177880 號

E16-10

31

16

87.99

126

沈房權證中心字第

N060161520 號

E17-1

31

17

140.94

8,985

206.64

與 10 室

打通使

127

沈房權證中心字第

N060163205 號

E17-2

31

17

137.70

8,808

121.29

——

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

128

沈房權證中心字第

N060163196 號

E17-3

31

17

139.65

8,629

1025.25

打通使

129

沈房權證中心字第

N060163207 號

E17-4

31

17

137.05

130

沈房權證中心字第

N060160649 號

E17-5

31

17

356.10

131

沈房權證中心字第

N060163796 號

E17-6

31

17

137.05

132

沈房權證中心字第

N060163209 號

E17-7

31

17

139.65

133

沈房權證中心字第

N060163195 號

E17-8

31

17

137.70

134

沈房權證中心字第

N060161525 號

E17-9

31

17

140.95

135

沈房權證中心字第

N060163801 號

E17-10

31

17

89.04

8,985

——

與 1 號

打通使

144

遼(2017)瀋陽市不動

產權第 0096303 號

E18-1

31

18

140.98

8,896

125.42

——

136

沈房權證中心字第

N060178194 號

E18-2

31

18

137.67

8,896

122.47

——

137

沈房權證中心字第

N060178188 號

E18-3

31

18

139.65

8,896

124.23

——

138

沈房權證中心字第

N060178200 號

E18-4

31

18

137.05

8,896

121.92

——

139

沈房權證中心字第

N060178193 號

E18-5

31

18

356.10

8,807

313.62

——

140

沈房權證中心字第

N060178137 號

E18-6

31

18

137.05

8,896

246.15

打通使

141

沈房權證中心字第

N060178136 號

E18-7

31

18

139.65

142

沈房權證中心字第

N060178135 號

E18-8

31

18

137.66

8,896

247.93

打通使

143

沈房權證中心字第

N060161524 號

E18-9

31

18

141.04

145

沈房權證中心字第

N060178112 號

E18-10

31

18

89.08

8,632

76.89

——

146

沈房權證中心字第

N060161522 號

E19-5

31

19

356.10

8,893

438.56

打通使

147

沈房權證中心字第

N060164592 號

E19-6

31

19

137.05

148

沈房權證中心字第

N060163183 號

E19-7

31

19

139.65

8,807

122.99

——

149

沈房權證中心字第

N060162843 號

E19-8

31

19

137.67

8,806

245.26

打通使

150

沈房權證中心字第

N060160648 號

E19-9

31

19

140.85

151

沈房權證中心字第

N060163181 號

E19-10

31

19

89.04

8,631

76.85

——

152

沈房權證中心字第

N060161527 號

E20-1

31

20

140.98

9,162

336.87

打通使

用,包含

10 室

153

沈房權證中心字第

N060178138 號

E20-2

31

20

137.66

154

遼(2017)瀋陽市不動

E20-4

31

20

137.05

8,804

120.66

——

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

產權第 0086935 號

155

沈房權證中心字第

N060178208 號

E20-5

31

20

356.10

8,892

316.64

——

156

沈房權證中心字第

N060177822 號

E20-6

31

20

137.05

9,072

251.02

打通使

157

沈房權證中心字第

N060177814 號

E20-7

31

20

139.65

158

遼(2017)瀋陽市不動

產權第 0086933 號

E20-8

31

20

137.67

8,893

122.43

——

159

沈房權證中心字第

N060161528 號

E20-9

31

20

140.85

8,893

125.26

——

160

沈房權證中心字第

N060221635 號

E20-10

31

20

89.04

9,162

——

與 1 室

打通使

161

沈房權證中心字第

N060200670 號

E21-6

31

21

137.05

9,072

251.02

打通使

162

沈房權證中心字第

N060200594 號

E21-7

31

21

139.65

163

沈房權證中心字第

N060201444 號

E21-8

31

21

137.66

9,072

252.66

打通使

164

沈房權證中心字第

N060221631 號

E21-9

31

21

140.84

165

沈房權證中心字第

N060178162 號

E23-1

31

23

140.98

8,793

1,367.98

打通使

166

沈房權證中心字第

N060178156 號

E23-2

31

23

137.66

167

沈房權證中心字第

N060178161 號

E23-3

31

23

139.63

168

沈房權證中心字第

N060178158 號

E23-4

31

23

137.05

169

沈房權證中心字第

N060178160 號

E23-5

31

23

356.10

170

沈房權證中心字第

N060178157 號

23-6

31

23

137.05

171

沈房權證中心字第

N060178206 號

E23-7

31

23

139.65

172

沈房權證中心字第

N060178212 號

E23-8

31

23

137.67

173

沈房權證中心字第

N060178213 號

E23-9

31

23

140.85

174

沈房權證中心字第

N060178209 號

E23-10

31

23

89.04

175

沈房權證中心字第

N060161530 號

E24-1

31

24

140.94

8,793

1,367.98

打通使

176

沈房權證中心字第

N060163176 號

E24-2

31

24

137.70

177

沈房權證中心字第

N060163179 號

E24-3

31

24

139.65

178

沈房權證中心字第

N060162846 號

E24-4

31

24

137.05

179

沈房權證中心字第

N060160804 號

E24-5

31

24

356.10

180

沈房權證中心字第

N060163263 號

E24-6

31

24

137.05

《房屋所有權證》或

《不動產權證書》證

建築物

名稱

所在

層數

建築面積

(m2)

評估單

價(元

/m2)

評估總價

(萬元)

備註

181

沈房權證中心字第

N060163384 號

E24-7

31

24

139.65

182

沈房權證中心字第

N060163237 號

E24-8

31

24

137.66

183

沈房權證中心字第

N060161532 號

E24-9

31

24

140.84

184

沈房權證中心字第

N060161533 號

E24-10

31

24

89.04

185

沈房權證中心字第

N060200677 號

E27-1

31

27

140.94

8,878

1,349.25

打通使

186

沈房權證中心字第

N060200628 號

E27-2

31

27

134.99

187

沈房權證中心字第

N060200585 號

E27-3

31

27

134.99

188

沈房權證中心字第

N060202276 號

E27-4

31

27

132.40

189

沈房權證中心字第

N060202275 號

E27-5

31

27

343.94

190

沈房權證中心字第

N060202277 號

E27-6

31

27

132.44

191

沈房權證中心字第

N060202274 號

E27-7

31

27

135.03

192

沈房權證中心字第

N060202273 號

E27-8

31

27

135.03

193

沈房權證中心字第

N060202030 號

E27-9

31

27

140.97

194

沈房權證中心字第

N060202029 號

E27-10

31

27

89.04

合計

——

28,999.89

——

24716.23

——

七、評估結論使用有效期:根據有關規定,本報告有效使用期為

一年,即自 2018 年 9 月 30 日至 2019 年 9 月 29 日期間使用有效。

八、特別事項說明:

在使用本評估結論時,提請報告使用人關注報告正文中的評估假

設和限制條件、特別事項說明及其對評估結論的影響,並在使用本報

告時給予充分考慮。

1.評估對象於評估基準日部分空置,部分對外出租,本次評估根據

評估對象實際情況、本次評估目的及委託人的要求設定評估對象於評

估基準日裝修情況均為室內簡單裝修;根據《國有土地使用證》,評

估對象 D、E 座所在宗地證載用途均為商業,其中 D 座《房屋所有權

證》證載用途為住宅,實際用途為辦公,E 座《房屋所有權證》/《不

動產權證書》證載用途為寫字樓,使用用途為辦公,辦公屬於商業範

疇,故本次評估 D、E 座均設定為辦公用途。

2. 本次評估根據委託人提供的資料及介紹,已對外出租的房屋,

均為短期,本次評估設定為無租約限制。

3.根據委託人提供的名稱變更通知,

北京城鄉

貿易中心股份有限公

司現已變更為

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司。本次評估對象均

取得了《房屋所有權證》或《不動產權證書》,共計 194 套,其中 23

套房屋權利人已完成變更,現記載為

北京城鄉

商業(集團)股份有限

公司;其餘 171 套房屋證載權利人為

北京城鄉

貿易中心股份有限公司,

《房屋所有權證》變更工作正在進行中。

4. 本次評估根據委託人介紹及評估人員現場查勘,評估對象於評

估基準日存在樓層或房號打通使用狀況,且評估對象最終以利用現狀

進行對外處置,本次評估考慮了該利用現狀對評估結果的影響。

以上內容摘自資產評估報告正文,並且在資產評估報告界定的假

設前提條件下成立,欲了解本評估項目的全面情況,應認真閱讀資產

評估報告全文。

北 京 城 鄉 商 業 ( 集 團 ) 股 份 有 限 公 司 擬處置位於遼寧省沈

陽市瀋河區北 站 路 57 號及 59 號 194 套房地產市場價值

資產評估報告

中水致遠評報字[2018]第 010192 號

正文

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司:

中水致遠資產評估有限公司接受貴公司委託,按照法律、行政法

規和資產評估準則的規定,堅持獨立、客觀和公正的原則,採用市場

法和收益法,按照必要的評估程序,對貴公司擬處置位於遼寧省瀋陽

市瀋河區北站路 57 號及 59 號的 194 套房地產於評估基準日 2018 年 9

月 30 日的市場價值進行了評估。

現將資產評估情況及評估結論報告如下:

一、委託人、產權持有人和資產評估委託合同約定的其他資產評估報

告使用人概況

(一)委託人、產權持有人概況

本次評估的委託人和產權持有人為同一單位。

1.基本情況

企業名稱:

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司(以下簡稱「北京

城鄉公司」)

類型:其他股份有限公司(上市)

住所:北京市海澱區復興路甲 23 號

註冊資本:31,680.4949 萬元

法定代表人:王祿徵

成立日期:1992 年 11 月 03 日

營業期限:1996 年 11 月 15 日至 2049 年 11 月 14 日

經營範圍:批發兼零售預包裝食品、散裝食品(含熟食品;現場製售:

麵包、月餅、糕點、裱花蛋糕)、乳製品(含嬰幼兒配方乳粉);銷售

煤炭及製品;零售藥品、煙、國家正式出版發行的國內版書刊和音像

製品;零售出租公開發行的國內版電子出版物;出租國家正式出版的

節目錄像帶;利用本公司車輛為客戶提供運輸服務;餐飲服務;住宿

服務;保險兼業代理;普通貨運、貨物專用運輸(冷藏保鮮);物資供

銷業、倉儲業、日用品修理業、群眾文化事業;組織展覽;經濟信息、

商業企業管理諮詢;辦公設備租賃;電子計算機的技術開發、技術諮

詢;購銷糧油、針紡織品、百貨、日用雜品、五金交電化工、石油制

品、農業生產資料(不含化肥、農膜、農藥)、民用建材、工藝美術品、

家具、花鳥魚蟲、計算機外部設備、飲食炊事機械、製冷空調設備、

勞保用品;銷售手持行動電話機、對講機、遙控玩具、無線話筒、兒

童玩具對講機;零售黃金飾品;櫃檯、場地出租;刻字服務;彩色擴

印;經營本系統商品的進出口業務;接受本系統單位的委託代理出口

業務;承辦中外合資經營、合作生產、「三來一補」、易貨貿易及轉口

貿易業務;眼鏡驗光配鏡。(企業依法自主選擇經營項目,開展經營活

動;普通貨運、貨物專用運輸(冷藏保鮮)以及依法須經批准的項目,

經相關部門批准後依批准的內容開展經營活動;不得從事本市產業政

策禁止和限制類項目的經營活動。)

2.歷史沿革

北京城鄉

公司(2016 年 11 月公司名稱由「

北京城鄉

貿易中心股份

有限公司」變更為:「

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司」)(以下簡

稱「

北京城鄉

公司」),1992 年 1 月 18 日由北京市郊區旅遊實業開發

公司、中國人民

建設銀行

北京信託投資公司、北京市國際信託投資公

司、深圳萬科企業股份有限公司、北京海興實業公司等企業法人共同

投資發起設立。

根據 1993 年 12 月 29 日北京市經濟體制改革委員會京體改委字

(1993)第 184 號《關於批准

北京城鄉

貿易中心股份有限公司發行 5000

萬股社會公眾股票的批覆》、1994 年 1 月 8 日北京市人民政府京政發

[1994]2 號《北京市人民政府關於

北京城鄉

貿易中心股份有限公司發行

社會公眾股票(A 股)的批覆》、1994 年 2 月 2 日中國證券監督管理委

員會證監發審字[1994]13 號《關於

北京城鄉

貿易中心股份有限公司申

請公開發行股票的覆審意見書》,本公司由發起設立公司轉變為募集設

立公司,在上海證券交易所發行人民幣普通股 5000 萬股,並於 1994

年 5 月 20 日正式在上海證券交易所掛牌上市,發行後,公司股本為

19,000 萬股。

1996 年 11 月 26 日根據中國證券監督管理委員會證監上字

[1996]24 號《關於

北京城鄉

貿易中心股份有限公司申請配股的批覆》,

北京城鄉

公司向股東配售 3,860 萬股,配股後,

北京城鄉

公司總股本

為 22,860 萬股。

1998 年 12 月 14 日根據中國證券監督管理委員會證監上字

[1998]152 號《關於

北京城鄉

貿易中心股份有限公司申請配股的批覆》,

北京城鄉

公司向全體股東配售 4,189.26 萬股,配股後,公司總股本

27,049.26 萬股。

1999 年 11 月 22 日,根據本公司 1999 年臨時股東大會決議,北京

城鄉公司以 1999 年 6 月 30 日總股本 27,049.26 萬股為基數,以資本公

積向全體股東每 10 股轉增 5 股,共計轉增 13,524.63 萬股,轉增後,

北京城鄉

公司總股本 40,573.89 萬股。

2006 年 6 月 7 日,根據

北京城鄉

公司 2006 年第一次臨時股東大

會暨股權分置改革相關股東會議決議,

北京城鄉

公司所有非流通股股

東以其所持有的非流通股股份按照 1:0.627 的比例單向縮股,即每 10

股非流通股縮為 6.27 股。股權分置改革完成後,

北京城鄉

公司總股本

31,680.49 萬股。

2016 年 4 月 1 日,根據北京市人民政府國有資產監督管理委員會

《關於無償劃轉

北京城鄉

貿易中心股份有限公司 33.49%國有股權的通

知》,北京市郊區旅遊實業開發公司持有

北京城鄉

公司的全部國有股份

擬無償劃轉至北京國有資本經營管理中心。本次無償劃轉前,北京市

郊區旅遊實業開發公司持有

北京城鄉

公司 106,088,400 股股份,佔公司

總股本的 33.49%。本次無償劃轉後,北京國有資本經營管理中心將直

接持有

北京城鄉

公司 106,088,400 股股份,佔

北京城鄉

公司總股本的

33.49%。並於 2016 年 9 月 14 日收到北京國有資本經營管理中心轉來

的《中國證券登記結算有限責任公司過戶登記確認書》,確認

北京城鄉

公司國有股權無償劃轉過戶手續已辦理完畢。

2016 年 12 月 2 日,

北京城鄉

公司收到北京市工商行政管理局核准

下發的「營業執照」,名稱由「

北京城鄉

貿易中心股份有限公司」變更

後為:「

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司」。擁有

北京城鄉

燕興貿

易有限責任公司、

北京城鄉

黃寺商廈有限公司、

北京城鄉

華文企業管

理服務有限公司、

北京城鄉

標實廣告有限公司、北京華文興盛企業管

理服務有限公司、

北京城鄉

超市有限責任公司、

北京城鄉

一一八生活

匯超市有限公司、

北京城鄉

時代投資有限公司、北京錫華海體商務酒

店有限公司、北京國盛興業投資有限公司、北京市老年用品展示中心

有限公司、北京新華國際旅遊有限公司、北京城貿物業管理有限責任

公司、

北京城鄉

旅遊汽車出租有限責任公司等子公司。

(二)資產評估委託合同約定的其他資產評估報告使用人

本評估報告的使用人為委託人和本經濟行為的政府審批部門。

除國家法律法規另有規定外,任何未經資產評估機構和委託人確認

的機構或個人不能由於得到評估報告而成為資產評估報告使用人。

二、評估目的

根據《

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司經理辦公會紀要》第

20 期,

北京城鄉

公司擬處置位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及

59 號的 194 套房地產,中水致遠資產評估有限公司受

北京城鄉

公司的

委託,對上述經濟行為所涉及的房地產市場價值進行了評估,作為該

經濟行為的價值參考。

三、評估對象和評估範圍

(一)評估對象

本次評估對象是位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路57號及59號的194

套房地產。

(二)評估範圍

本次評估範圍為位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及 59 號的

194 套房地產,項目拓展名為財富中心, 房屋總建築面積為 28,999.89 平

方米。帳面原值為 23,237.57 萬元,帳面淨值為 13,790.65 萬元。

納入評估範圍的房地產為位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及

59 號的 194 套的房地產,分布在 2 幢建築物,分別為財富中心 D 座及

E 座,總建築面積為 28,999.89 平方米。D 座建築面積為 1,182.97 平方

米,結構為鋼混,房屋總層數為 25 層,建成年代為 2005 年,評估對

象為地上第 3 層,共計 15 套,目前作為辦公使用,已全部打通,處於

空置狀態。E 座總建築面積為 27,816.92 平方米,結構為鋼混,房屋總

樓層數為 29 層,建成年代為 2005 年,評估對象位於 5-9 層、11-18 層、

20 層、23-24 層、27 層、19 與 21 層局部,共計 179 套,目前部分樓層

或房間打通使用,除部分空置外,其餘均對外出租。

評估對象於評估基準日裝修情況為:外牆 1-3 層貼花崗巖,4 層及

以上為玻璃幕牆,室內為簡單裝修,瓷磚地面、部分鋪木地板、地毯,

牆面刷乳膠漆、部分貼壁紙,石膏板吊頂;部分樓層或房屋室內由租

戶根據經營需要自行裝修;斷橋鋁合金窗,入戶門為不鏽鋼防盜門。D、

E 座樓宇內均配有高低電梯(分別為 4、6 部,其中高、低層電梯各一

半)、中央空調、煙感噴淋、消防等設備,其中。於評估基準日,委估

對象室內頂棚局部有脫落現象,個別管線外露,牆面大部分有髒汙現

象,壁紙有髒汙卷翹,地面地毯髒汙有破損,整體外觀成新度一般。

本次評估根據評估對象實際情況、本次評估目的及委託人的要求,

設定評估對象於評估基準日裝修情況為室內簡單裝修;根據《國有土

地使用證》,評估對象 D、E 座所在宗地證載用途均為商業,D、E 座

實際用途均為辦公,辦公屬於商業範疇,根據合法性原則,本次評估D、

E 座用途均設定為辦公。

評估對象所在宗地獲得了《國有土地使用證》,證號為瀋陽國用

(2004)字第 0183 號,證載土地使用人為瀋陽英特納房地產開發有限

公司,座落為瀋陽市瀋河區北站路南側,地號為 020100408-1,用途為

商業用地,土地等級為二級,使用權類型為出讓,終止日期為 2044 年

3 月 8 日,使用權總面積為 12329.5 平方米。

根據委託人提供的名稱變更通知,

北京城鄉

貿易中心股份有限公

司現已變更為

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司。評估對象均取得

了《房屋所有權證》或《不動產權證書》,共計 194 套(其中 23 套房

屋證載權利人為

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司,權利人已完成

變更;其他 171 套房屋權利人正在進行變更中)。D 座房屋坐落為瀋河

區北站路 57 號,共有情況為單獨所有,總層數為 27 層,登記時間為

2010 年 8 月 13 日,規劃用途為住宅,結構為鋼混。E 座房屋坐落為沈

河區北站路 59 號,總層數為 31 層,房屋結構為鋼混。完成權利人更

名的 23 套房產已取得《不動產權證書》,權利人為

北京城鄉

商業(集

團)股份有限公司,共有情況為單獨所有,權利類型為國有建設用地

使用權/房屋所有權,權利類型為出讓/—,用途為商業用地/寫字樓,使

用期限均為國有建設用地使用權至 2044 年 03 月 08 日止,其他 171 套

房產房屋所有權人為

北京城鄉

貿易中心股份有限公司(現已變更為北

京城鄉商業(集團)股份有限公司),規劃用途為寫字樓。

房屋所有權證或不動產權證書具體信息如下:

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

1

57

3-1

瀋河區北站路

57 號(3-1)

——

3

67.98

沈房權證中心字第

NO20018944 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

2

3-2

瀋河區北站路

57 號(3-2)

89.66

沈房權證中心字第

NO20018945 號

3

3-3

瀋河區北站路

57 號(3-3)

68.61

沈房權證中心字第

NO20018953 號

4

3-4

瀋河區北站路

57 號(3-4)

100.24

沈房權證中心字第

NO20018955 號

5

3-5

瀋河區北站路

57 號(3-5)

100.65

沈房權證中心字第

NO20018954 號

6

3-6

瀋河區北站路

57 號(3-6)

111.57

沈房權證中心字第

NO20018946 號

7

3-7

瀋河區北站路

57 號(3-7)

117.16

沈房權證中心字第

NO20018947 號

8

3-8

瀋河區北站路

57 號(3-8)

54.49

沈房權證中心字第

NO20018942 號

9

3-9

瀋河區北站路

57 號(3-9)

79.84

沈房權證中心字第

NO20018952 號

10

3-10

瀋河區北站路

57 號(3-10)

54.76

沈房權證中心字第

NO20018943 號

11

3-11

瀋河區北站路

57 號(3-11)

68.99

沈房權證中心字第

NO20018951 號

12

3-12

瀋河區北站路

57 號(3-12)

69.00

沈房權證中心字第

NO20018950 號

13

3-12A

瀋河區北站路

57 號(3-12A)

55.32

沈房權證中心字第

NO20018949 號

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

14

3-12B

瀋河區北站路

57 號(3-12B)

78.60

沈房權證中心字第

NO20018948 號

15

3-15

瀋河區北站路

57 號(3-15)

66.10

沈房權證中心字第

NO20018941 號

——

——

1,182.97

——

——

16

59

5-1

瀋河區北站路

59 號(5-1)

210103001005GB

00002F00010331

5

140.94

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399306 號

北京城

鄉商業

(集團)

股份有

限公司

17

5-2

瀋河區北站路

59 號(5-2)

210103001005GB

00002F00010330

137.70

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399313 號

18

5-3

瀋河區北站路

59 號(5-3)

210103001005GB

00002F00010430

139.65

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399331 號

19

5-4

瀋河區北站路

59 號(5-4)

210103001005GB

00002F00010433

137.05

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399334 號

20

5-5

瀋河區北站路

59 號(5-5)

210103001005GB

00002F00010518

356.10

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399338 號

21

5-6

瀋河區北站路

59 號(5-6)

210103001005GB

00002F00010434

137.05

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399340 號

22

5-7

瀋河區北站路

59 號(5-7)

210103001005GB

00002F00010525

139.65

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399341 號

23

5-8

瀋河區北站路

59 號(5-8)

210103001005GB

00002F00010332

137.70

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399344 號

24

5-9

瀋河區北站路

59 號(5-9)

210103001005GB

00002F00010333

140.97

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399349 號

25

5-10

瀋河區北站路

59 號(5-10)

210103001005GB

00002F00010329

87.99

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0399355 號

-

——

——

——

1,554.80

——

——

26

59

6-1

瀋河區北站路

59 號(6-1)

——

6

140.94

沈房權證中心字第

N060160807 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

27

6-2

瀋河區北站路

59 號(6-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178347 號

28

6-3

瀋河區北站路

59 號(6-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178187 號

29

6-4

瀋河區北站路

59 號(6-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178185 號

30

6-5

瀋河區北站路

59 號(6-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060160801 號

31

6-6

瀋河區北站路

59 號(6-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178183 號

32

6-7

瀋河區北站路

59 號(6-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178182 號

33

6-8

瀋河區北站路

59 號(6-8)

137.70

沈房權證中心字第

N060178180 號

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

34

6-9

瀋河區北站路

59 號(6-9)

140.95

沈房權證中心字第

N060178179 號

35

6-10

瀋河區北站路

59 號(6-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060177890 號

——

——

——

1,554.78

——

——

36

59

7-1

瀋河區北站路

59 號(7-1)

——

7

140.94

沈房權證中心字第

N060178020 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

37

7-2

瀋河區北站路

59 號(7-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178028 號

38

7-3

瀋河區北站路

59 號(7-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178022 號

39

7-4

瀋河區北站路

59 號(7-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178017 號

40

7-5

瀋河區北站路

59 號(7-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060160645 號

41

7-6

瀋河區北站路

59 號(7-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178374 號

42

7-7

瀋河區北站路

59 號(7-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178367 號

43

7-8

瀋河區北站路

59 號(7-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060178356 號

44

7-9

瀋河區北站路

59 號(7-9)

140.96

沈房權證中心字第

N060178349 號

45

7-10

瀋河區北站路

59 號(7-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060178353 號

——

——

——

1,554.75

——

——

46

59

8-1

瀋河區北站路

59 號(8-1)

——

8

140.94

沈房權證中心字第

N060160794 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

47

8-2

瀋河區北站路

59 號(8-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060177976 號

48

8-3

瀋河區北站路

59 號(8-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178033 號

49

8-4

瀋河區北站路

59 號(8-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178030 號

50

8-5

瀋河區北站路

59 號(8-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060161534 號

51

8-6

瀋河區北站路

59 號(8-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060177991 號

52

8-7

瀋河區北站路

59 號(8-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060177970 號

53

8-8

瀋河區北站路

59 號(8-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060177972 號

54

8-9

瀋河區北站路

59 號(8-9)

140.96

沈房權證中心字第

N060177988 號

55

8-10

瀋河區北站路

59 號(8-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060178015 號

——

——

——

1,554.75

——

——

56

59

9-1

瀋河區北站路

59 號(9-1)

——

9

140.94

沈房權證中心字第

N060160644 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

57

9-2

瀋河區北站路

59 號(9-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060177797 號

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

58

9-3

瀋河區北站路

59 號(9-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060177804 號

公司

59

9-4

瀋河區北站路

59 號(9-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060177810 號

60

9-5

瀋河區北站路

59 號(9-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060161536 號

61

9-6

瀋河區北站路

59 號(9-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178014 號

62

9-7

瀋河區北站路

59 號(9-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178012 號

63

9-8

瀋河區北站路

59 號(9-8)

137.70

沈房權證中心字第

N060178021 號

64

9-9

瀋河區北站路

59 號(9-9)

140.95

沈房權證中心字第

N060160800 號

65

9-10

瀋河區北站路

59 號(9-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060178013 號

——

——

——

1,554.78

——

——

66

59

11-1

瀋河區北站路

59 號(11-1)

210103001005GB

00002F00010575

11

140.94

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380613 號

北京城

鄉商業

(集團)

股份有

限公司

67

11-2

瀋河區北站路

59 號(11-2)

210103001005GB

00002F00010398

137.70

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380595 號

68

11-3

瀋河區北站路

59 號(11-3)

210103001005GB

00002F00010532

139.65

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380672 號

69

11-4

瀋河區北站路

59 號(11-4)

210103001005GB

00002F00010354

137.05

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380667 號

70

11-5

瀋河區北站路

59 號(11-5)

210103001005GB

00002F00010550

356.10

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380657 號

71

11-6

瀋河區北站路

59 號(11-6)

210103001005GB

00002F00010539

137.05

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380627 號

72

11-7

瀋河區北站路

59 號(11-7)

210103001005GB

00002F00010391

139.65

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380663 號

73

11-8

瀋河區北站路

59 號(11-8)

210103001005GB

00002F00010415

137.66

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380560 號

74

11-9

瀋河區北站路

59 號(11-9)

210103001005GB

00002F00010339

140.96

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380583 號

75

11-10

瀋河區北站路

59 號(11-10)

210103001005GB

00002F00010378

87.99

遼(2018)瀋陽市

不動產權第

0380573 號

——

——

——

1,554.75

——

——

76

59

12-1

瀋河區北站路

59 號(12-1)

——

12

140.94

沈房權證中心字第

N060200642 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

77

12-2

瀋河區北站路

59 號(12-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060200635 號

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

78

12-3

瀋河區北站路

59 號(12-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060200631 號

公司

79

12-4

瀋河區北站路

59 號(12-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060200588 號

80

12-5

瀋河區北站路

59 號(12-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060199976 號

81

12-6

瀋河區北站路

59 號(12-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060200007 號

82

12-7

瀋河區北站路

59 號(12-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060200004 號

83

12-8

瀋河區北站路

59 號(12-8)

137.70

沈房權證中心字第

N060199982 號

84

12-9

瀋河區北站路

59 號(12-9)

140.95

沈房權證中心字第

N060199980 號

85

12-10

瀋河區北站路

59 號(12-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060200702 號

——

——

——

1,554.78

——

——

86

59

13-1

瀋河區北站路

59 號(13-1)

——

13

140.94

沈房權證中心字第

N060178264 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

87

13-2

瀋河區北站路

59 號(13-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178267 號

88

13-3

瀋河區北站路

59 號(13-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178269 號

89

13-4

瀋河區北站路

59 號(13-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178272 號

90

13-5

瀋河區北站路

59 號(13-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060178274 號

91

13-6

瀋河區北站路

59 號(13-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178276 號

92

13-7

瀋河區北站路

59 號(13-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178282 號

93

13-8

瀋河區北站路

59 號(13-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060178286 號

94

13-9

瀋河區北站路

59 號(13-9)

140.96

沈房權證中心字第

N060178287 號

95

13-10

瀋河區北站路

59 號(13-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060178310 號

——

——

——

1,554.75

——

——

96

59

14-1

瀋河區北站路

59 號(14-1)

——

14

140.94

沈房權證中心字第

N060178314 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

97

14-2

瀋河區北站路

59 號(14-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178316 號

98

14-3

瀋河區北站路

59 號(14-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060180081 號

99

14-4

瀋河區北站路

59 號(14-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178319 號

100

14-5

瀋河區北站路

59 號(14-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060178321 號

101

14-6

瀋河區北站路

59 號(14-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178325 號

102

14-7

瀋河區北站路

59 號(14-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178328 號

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

103

14-8

瀋河區北站路

59 號(14-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060178332 號

104

14-9

瀋河區北站路

59 號(14-9)

140.96

沈房權證中心字第

N060178283 號

105

14-10

瀋河區北站路

59 號(14-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060178336 號

——

——

——

1,554.75

——

——

106

59

15-1

瀋河區北站路

59 號(15-1)

——

15

140.94

沈房權證中心字第

N060178191 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

107

15-2

瀋河區北站路

59 號(15-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178190 號

108

15-3

瀋河區北站路

59 號(15-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060177855 號

109

15-4

瀋河區北站路

59 號(15-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060177835 號

110

15-5

瀋河區北站路

59 號(15-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060177830 號

111

15-6

瀋河區北站路

59 號(15-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060177846 號

112

15-7

瀋河區北站路

59 號(15-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060200649 號

113

15-8

瀋河區北站路

59 號(15-8)

137.70

沈房權證中心字第

N060200676 號

114

15-9

瀋河區北站路

59 號(15-9)

140.95

沈房權證中心字第

N060200673 號

115

15-10

瀋河區北站路

59 號(15-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060177849 號

——

——

——

1,554.78

——

——

116

59

16-1

瀋河區北站路

59 號(16-1)

——

16

140.94

沈房權證中心字第

N060161517 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

117

16-2

瀋河區北站路

59 號(16-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060178019 號

118

16-3

瀋河區北站路

59 號(16-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178016 號

119

16-4

瀋河區北站路

59 號(16-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060177894 號

120

16-5

瀋河區北站路

59 號(16-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060161518 號

121

16-6

瀋河區北站路

59 號(16-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060177866 號

122

16-7

瀋河區北站路

59 號(16-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060177870 號

123

16-8

瀋河區北站路

59 號(16-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060177875 號

124

16-9

瀋河區北站路

59 號(16-9)

140.96

沈房權證中心字第

N060160795 號

125

16-10

瀋河區北站路

59 號(16-10)

87.99

沈房權證中心字第

N060177880 號

——

——

——

1,554.75

——

——

126

59

17-1

瀋河區北站路

59 號(17-1)

——

17

140.94

沈房權證中心字第

N060161520 號

北京城

鄉貿易

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

127

17-2

瀋河區北站路

59 號(17-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060163205 號

中心股

份有限

公司

128

17-3

瀋河區北站路

59 號(17-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060163196 號

129

17-4

瀋河區北站路

59 號(17-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060163207 號

130

17-5

瀋河區北站路

59 號(17-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060160649 號

131

17-6

瀋河區北站路

59 號(17-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060163796 號

132

17-7

瀋河區北站路

59 號(17-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060163209 號

133

17-8

瀋河區北站路

59 號(17-8)

137.70

沈房權證中心字第

N060163195 號

134

17-9

瀋河區北站路

59 號(17-9)

140.95

沈房權證中心字第

N060161525 號

135

17-10

瀋河區北站路

59 號(17-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060163801 號

——

——

——

1,555.83

——

——

136

59

18-1

瀋河區北站路

59 號(18-1)

210103001005GB

00002F00010325

18

140.98

遼(2017)瀋陽市不

動產權第 0096303

北京城

鄉商業

(集團)

股份有

限公司

137

18-2

瀋河區北站路

59 號(18-2)

——

137.67

沈房權證中心字第

N060178194 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

138

18-3

瀋河區北站路

59 號(18-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060178188 號

139

18-4

瀋河區北站路

59 號(18-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178200 號

140

18-5

瀋河區北站路

59 號(18-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060178193 號

141

18-6

瀋河區北站路

59 號(18-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060178137 號

142

18-7

瀋河區北站路

59 號(18-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178136 號

143

18-8

瀋河區北站路

59 號(18-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060178135 號

144

18-9

瀋河區北站路

59 號(18-9)

141.04

沈房權證中心字第

N060161524 號

145

18-10

瀋河區北站路

59 號(18-10)

89.08

沈房權證中心字第

N060178112 號

——

——

——

1,555.93

——

——

146

59

19-5

瀋河區北站路

59 號(19-5)

——

19

356.10

沈房權證中心字第

N060161522 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

147

19-6

瀋河區北站路

59 號(19-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060164592 號

148

19-7

瀋河區北站路

59 號(19-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060163183 號

149

19-8

瀋河區北站路

59 號(19-8)

137.67

沈房權證中心字第

N060162843 號

150

19-9

瀋河區北站路

140.85

沈房權證中心字第

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

59 號(19-9)

N060160648 號

151

19-10

瀋河區北站路

59 號(19-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060163181 號

——

——

——

1,000.36

——

——

152

59

20-1

瀋河區北站路

59 號(20-1)

——

20

140.98

沈房權證中心字第

N060161527 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

153

20-2

瀋河區北站路

59 號(20-2)

137.66

沈房權證中心字第

N060178138 號

154

20-4

瀋河區北站路

59 號(20-4)

210103001005GB

00002F00010499

137.05

遼(2017)瀋陽市不

動產權第 0086935

北京城

鄉商業

(集團)

股份有

限公司

155

20-5

瀋河區北站路

59 號(20-5)

——

356.10

沈房權證中心字第

N060178208 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

156

20-6

瀋河區北站路

59 號(20-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060177822 號

157

20-7

瀋河區北站路

59 號(20-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060177814 號

158

20-8

瀋河區北站路

59 號(20-8)

210103001005GB

00002F00010422

137.67

遼(2017)瀋陽市不

動產權第 0086933

北京城

鄉商業

(集團)

股份有

限公司

159

20-9

瀋河區北站路

59 號(20-9)

——

140.85

沈房權證中心字第

N060161528 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

160

20-10

瀋河區北站路

59 號(20-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060221635 號

——

——

——

1,416.05

——

——

161

59

21-6

瀋河區北站路

59 號(21-6)

——

21

137.05

沈房權證中心字第

N060200670 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

162

21-7

瀋河區北站路

59 號(21-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060200594 號

163

21-8

瀋河區北站路

59 號(21-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060201444 號

164

21-9

瀋河區北站路

59 號(21-9)

140.84

沈房權證中心字第

N060221631 號

——

——

——

555.20

——

——

165

59

23-1

瀋河區北站路

59 號(23-1)

——

23

140.98

沈房權證中心字第

N060178162 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

166

23-2

瀋河區北站路

59 號(23-2)

137.66

沈房權證中心字第

N060178156 號

167

23-3

瀋河區北站路

59 號(23-3)

139.63

沈房權證中心字第

N060178161 號

168

23-4

瀋河區北站路

59 號(23-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060178158 號

169

23-5

瀋河區北站路

59 號(23-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060178160 號

170

23-6

瀋河區北站路

137.05

沈房權證中心字第

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

59 號(23-6)

N060178157 號

171

23-7

瀋河區北站路

59 號(23-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060178206 號

172

23-8

瀋河區北站路

59 號(23-8)

137.67

沈房權證中心字第

N060178212 號

173

23-9

瀋河區北站路

59 號(23-9)

140.85

沈房權證中心字第

N060178213 號

174

23-10

瀋河區北站路

59 號(23-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060178209 號

——

——

——

1,555.68

——

——

175

59

24-1

瀋河區北站路

59 號(24-1)

——

24

140.94

沈房權證中心字第

N060161530 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

176

24-2

瀋河區北站路

59 號(24-2)

137.70

沈房權證中心字第

N060163176 號

177

24-3

瀋河區北站路

59 號(24-3)

139.65

沈房權證中心字第

N060163179 號

178

24-4

瀋河區北站路

59 號(24-4)

137.05

沈房權證中心字第

N060162846 號

179

24-5

瀋河區北站路

59 號(24-5)

356.10

沈房權證中心字第

N060160804 號

180

24-6

瀋河區北站路

59 號(24-6)

137.05

沈房權證中心字第

N060163263 號

181

24-7

瀋河區北站路

59 號(24-7)

139.65

沈房權證中心字第

N060163384 號

182

24-8

瀋河區北站路

59 號(24-8)

137.66

沈房權證中心字第

N060163237 號

183

24-9

瀋河區北站路

59 號(24-9)

140.84

沈房權證中心字第

N060161532 號

184

24-10

瀋河區北站路

59 號(24-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060161533 號

——

——

——

1,555.68

——

——

185

59

27-1

瀋河區北站路

59 號(27-1)

——

27

140.94

沈房權證中心字第

N060200677 號

北京城

鄉貿易

中心股

份有限

公司

186

27-2

瀋河區北站路

59 號(27-2)

134.99

沈房權證中心字第

N060200628 號

187

27-3

瀋河區北站路

59 號(27-3)

134.99

沈房權證中心字第

N060200585 號

188

27-4

瀋河區北站路

59 號(27-4)

132.40

沈房權證中心字第

N060202276 號

189

27-5

瀋河區北站路

59 號(27-5)

343.94

沈房權證中心字第

N060202275 號

190

27-6

瀋河區北站路

59 號(27-6)

132.44

沈房權證中心字第

N060202277 號

191

27-7

瀋河區北站路

59 號(27-7)

135.03

沈房權證中心字第

N060202274 號

192

27-8

瀋河區北站路

59 號(27-8)

135.03

沈房權證中心字第

N060202273 號

193

27-9

瀋河區北站路

59 號(27-9)

140.97

沈房權證中心字第

N060202030 號

194

27-10

瀋河區北站路

59 號(27-10)

89.04

沈房權證中心字第

N060202029 號

——

——

——

1,519.77

——

——

戶號

房屋坐落

不動產單元號

建築面積

(平方

米)

《房屋所有權證》

或《不動產權證書》

證號

房屋所

有權人

或權利

——

——

——

28,999.89

——

——

根據委託人提供的《2018 瀋陽財富中心租戶情況表》,評估對象部

分已對外出租,部分空置,房屋租賃期均為短租租賃,具體租賃情況

詳見下表:

樓層

房間號

房屋使用現狀

租賃單位

E5

整層

打通使用

恆安標準人壽保險有限公司遼寧分公司

E15

7,8

打通使用

E6

整層

均打通使用

空置

E7

整層

E8

整層

E9

整層

E11

1

——

瀋陽中金世紀進出口貿易有限公司

2-7

打通使用

飛利浦(中國)投資有限公司

E18-10

——

8,9

打通使用

北京漢森智綱投資有限公司

10

——

瀋陽景宏管道有限公司

E12

整層

打通使用

空置

E13

2、3、4、6、7

打通使用

中美聯泰大都會人壽保險有限公司遼寧分

公司

1、5、10

1、5、10

空置

8,9

打通使用

空置

14

1

——

北京遠程睿智商務諮詢有限公司

2

——

3

——

10

——

4

——

5

——

6

——

7-9

打通使用

空置

E15

1-4

打通使用

空置

5,6

打通使用

賽諾菲(中國)投資有限公司

9

——

空置

10

——

瀋陽市鐵西區琥珀教育諮詢服務中心

E16

整層

打通使用

空置

E17

3-9

打通使用

中國銀河

證券瀋陽北站證券營業部

2

——

中國銀河

期貨有限公司瀋陽營業部

1,10

打通使用

空置

E18

1

——

空置

2

——

空置

樓層

房間號

房屋使用現狀

租賃單位

3

——

空置

4

——

空置

5

——

空置

6,7

打通使用

空置

8,9

打通使用

空置

E19

5,6

打通使用

中國國際期貨股份有限公司瀋陽分公司

7

——

空置

8,9

打通使用

空置

10

——

空置

20

1,2,10

打通使用

空置

4

——

英國豪邁國際有限公司瀋陽代表處

5

——

空置

6,7

打通使用

北京利通汽車諮詢服務有限公司

8

——

費森尤斯醫藥用品(上海)有限公司

9

——

華信航空股份有限公司瀋陽代表處

E21

6,7

打通使用

北京現代汽車有限公司銷售分公司

8,9

打通使用

新湖財富投資有限公司

E23

整層

打通使用

中美聯泰大都會人壽保險有限公司遼寧分

公司

E24

整層

打通使用

E27

整層

打通使用

空置

D3

整層

打通使用

空置

評估對象位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及 59 號,地理位

置優越,緊臨北站路等道路,有多條公交線路經過,距離地鐵 2 號線

瀋陽北站地鐵站約 400 米,交通便利,區域內配套設施較齊全。

根據委託人提供的《

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司關於進

行資產評估有關事項的說明委託人說明》,評估對象不存在抵押、擔保

及法律糾紛等他項事項。

以上委託評估對象和評估範圍與經濟行為涉及的評估對象和評估

範圍一致。

四、價值類型及其定義

根據本次評估目的,價值類型確定為市場價值。

市場價值是指自願買方和自願賣方在各自理性行事且未受任何強

迫的情況下,評估對象在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數

額。

選擇市場價值作為本次評估的價值類型,是遵照價值類型與評估目

的相一致的原則,並充分考慮市場條件和評估對象自身條件等因素,

在本次資產評估機構接受委託人評估委託時所明確的評估結論價值類

型。

五、評估基準日

本經濟行為的評估基準日是2018年9月30日,該評估基準日是由委

託人確定的。

選擇該評估基準日的理由是:符合相關經濟行為的需要,有利於評

估目的的實現。

六、評估依據

本次資產評估工作中,所遵循的評估依據有:

(一)經濟行為依據

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司經理辦公會紀要》第20期。

(二)法律法規依據

1.《中華人民共和國資產評估法》(2016 年 12 月 1 日起施行);

2.《中華人民共和國公司法》(2005 年 10 月 27 日第十屆全國人民

代表大會常務委員會第十八次會議修訂);

3.《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994 年 7 月 5 日第八屆

全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過);

4.《中華人民共和國土地管理法》(1998 年 8 月 29 日第九屆全國人

民代表大會常務委員會第四次會議修訂);

5.《中華人民共和國土地管理法實施條例》;

6.《資產評估行業財政監督管理辦法》(財政部令第 86 號);

7.《國有資產評估管理辦法》(國務院第 91 號令,1991 年);

8.《國有資產評估管理辦法施行細則》(國資辦發〔1992〕36 號);

9.《國有資產評估管理若干問題的規定》(中華人民共和國財政部

令第 14 號,2002 年 1 月 1 日起施行)

10《. 企業國有資產監督管理暫行條例》(國務院第 378 號令,2003);

11.《企業國有資產評估管理暫行辦法》(國資委第 12 號令,2005

年 8 月 25 日);

12.《關於加強企業國有資產評估管理工作有關問題的通知》(國資

委產權[2006]274 號);

13.《關於企業國有資產評估報告審核工作有關事項的通知》(國

務院國有資產監督管理委員會國資產權[2009]941 號);

14.《企業國有資產交易監督管理辦法》(國務院國資委、財政部令第

32 號,2016 年 6 月 24 日);

15.《北京市企業國有資產評估管理暫行辦法》(京國資發〔2008〕5

號);

16.其他相關法律、法規、通知文件等。

(三)評估準則依據

1.《資產評估基本準則》(財資[2017]43 號);

2.《資產評估職業道德準則》(中評協[2017]30 號);

3.《資產評估執業準則—資產評估程序》(中評協[2017]31 號);

4.《資產評估執業準則—資產評估報告》(中評協[2017]32 號);

5.《資產評估執業準則—資產評估委託合同》(中評協[2017]33 號);

6.《資產評估執業準則—資產評估檔案》(中評協[2017]34 號);

7.《資產評估執業準則—不動產》(中評協[2017]38 號);

8.《投資性房地產評估指導意見》(中評協[2017]53 號);

9.《資產評估機構業務質量控制指南》(中評協[2017]46 號);

10.《資產評估價值類型指導意見》(中評協[2017]47 號);

11.《企業國有資產評估報告指南》(中評協〔2017〕42 號);

12.《資產評估對象法律權屬指導意見》(中評協[2017]48 號)。

(四)權屬依據

1、委託人的營業執照;

2、名稱變更通知;

2、委託人提供的《國有土地使用證》;

3、委託人提供的《房屋所有權證》或《不動產權證書》;

3、委託人提供的《2018 瀋陽財富中心租戶情況表》;

4、其他有關委估資產的產權證明文件。

(五)取價依據

1、委託人提供的《資產評估申報表》;

2、國家有關部門發布的統計資料和技術標準資料及價格信息資料,

以及本評估機構收集的有關詢價資料和取價參數資料等;

3、企業提供的有關財務資料及資產評估專業人員現場核實記錄;

4、市場詢價和網上公開的價格信息資料;

5、其他相關價格資料。

七、評估方法

(一)評估方法的選擇

根據《資產評估基本準則》和《資產評估執業準則—不動產》等

有關評估準則規定,評估主要方法可以選擇市場法、收益法和成本法。

根據各種方法的適用性和可操作性,結合項目的具體特點及評估目的

等選擇適當的評估方法。為此,經資產評估專業人員現場查勘,以及

評估對象的特點、評估目的及宗地所處區域的影響因素等資料進行收

集、分析和整理,並結合評估對象的實際情況,選擇市場法和收益法

進行評估。

選用評估方法的理由:

市場法:評估對象本次評估設定用途為辦公,且區域內交易市場

比較活躍,可收集到充足的可比交易案例,適宜選用市場法。

收益法:評估對象本次評估設定用途為辦公,於評估基準日有租

約限制,均為短期租賃,且區域內租賃市場比較活躍,屬於收益性或

潛在收益性房地產,適宜選用收益法。

成本法:評估對象本次評估設定用途為辦公,於評估基準日有租

約限制,成本法所得評估測算結果為成本價值,難以準確體現評估對

象的市場價值,故未選取成本法。

(二)市場法

市場法,是將評估對象與在評估基準日近期有過交易的類似房地

產進行比較,對這些類似房地產的已知價格作適當的修正,以此估算

評估對象的客觀合理價格或價值的方法。市場法基本公式為:

比準價格=比較案例價格×交易情況指數/比較案例交易情況指數×

交易日期指數/比較案例交易日期指數×區域因素條件指數/比較案例區

域因素條件指數×個別因素條件指數/比較案例個別因素條件指數

市場法的具體步驟分為:

(1)搜集交易實例;

(2)選取可比實例;

(3)建立比較基礎;

(4)進行交易情況修正;

(5)進行市場狀況調整;

(6)進行房地產狀況調整;

(7)計算比較價格。

(三)收益法

收益法,是預計評估對象未來的正常淨收益,選用適當的資本化

率將其折現到評估基準日後累加,以此估算評估對象的客觀合理價格

或價值的方法。其基本公式為

V =

..

.. . ..

× 1 . (

(1 + ..)

1 + ..

)..

其中:A,未來第 1 年的淨收益(元,元/m2);

Y,資本化率(%);

g , 淨收益增長率(%);

n,未來可獲收益的年限(年)。

收益法的具體步驟如下:

1. 收益預測

資產評估專業人員在企業提供的相關資料基礎上進行市場調查和

論證,測算了未來評估對象的有效收入、成本、費用、稅金以及淨收

益。對成本、費用、稅金採用與未來收入結構相匹配的計算口徑,並

推算未來相關費用率的基礎上確定預測數。

2. 收益期限的確定

根據評估對象的具體情況,參考房地產的一般耐用年限和尚可使

用年限、土地使用權剩餘使用年限,綜合確定收益期限。

3. 資本化率的確定

資本化率又稱還原化率、收益率,它與銀行利率一樣也是一種利

率。資本化率是把資本投入到不動產所帶來的收益率,即資本化率反

映的是不同投資領域的獲利能力。從理論上講,應等於獲取純收益具

有同等風險和資本的獲利率。

本次評估採用累加法求取資本化率。

八、評估程序實施過程和情況

本次評估程序實施過程介紹如下:

(一)明確評估業務基本事項

由本公司業務負責人與委託人代表商談明確委託人、產權持有人

和委託人以外的資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告使用人;

評估目的;評估對象和評估範圍;價值類型;評估基準日;評估報告

使用限制;評估報告提交時間及方式;評估服務費總額、支付時間和

方式;委託人與資產評估專業人員工作配合和協助等其他需要明確的

重要事項。

(二)籤訂資產評估委託合同

根據評估業務具體情況,本公司對專業能力、獨立性和業務風險

進行綜合分析和評價,並由資產評估機構決定是否承接該評估業務。

資產評估機構受理資產評估業務的應當與委託人依法訂立資產評估委

託合同,約定資產評估機構和委託人權利、義務、違約責任和爭議解

決等內容。

(三)編制評估計劃

本公司承接該評估業務後,立即組織資產評估專業人員編制了資

產評估計劃,併合理確定資產評估計劃的繁簡程度。資產評估計劃包

括資產評估業務實施的主要過程及時間進度、人員安排及技術方案等。

(四)現場調查

根據評估業務具體情況,我們對評估對象進行了適當的現場調查。

包括:

1. 要求委託人和產權持有人提供涉及評估對象和評估範圍的詳細

資料;

2. 要求委託人或者產權持有人對其提供的評估明細表及相關證明

材料以籤字、蓋章及法律允許的其他方式進行確認;

3. 資產評估專業人員通過詢問、訪談、核對、勘查等方式進行調

查,獲取評估業務需要的資料,了解評估對象現狀,關注評估對象法

律權屬。

(五)收集評估資料

我們根據評估業務具體情況收集評估資料,並根據評估業務需要

和評估業務實施過程中的情況變化及時補充收集評估資料。這些資料

包括:

1. 直接從市場等渠道獨立獲取的資料,從委託人、產權持有人等

相關當事方獲取的資料,以及從政府部門、各類專業機構和其他相關

部門獲取的資料;

2. 查詢記錄、詢價結果、檢查記錄、行業資訊、分析資料及政府

文件等形式;

3.資產評估專業人員依法對資產評估活動中使用的資料進行核查

驗證。核查驗證的方式通常包括觀察、詢問、實地調查、覆核等;

4. 資產評估專業人員根據資產評估業務具體情況對收集的評估資

料進行分析、歸納和整理,形成評定估算和編制資產評估報告的依據。

(六)評定估算

1. 市場法評估的主要工作,對可比房地產交易案例進行收集、分

析,建立比較基礎,分別與可比房地產進行比較測算,得出相對於各

可比房地產的評估測算結果,將相對於各可比房地產的評估測算結果

進行分析,確定市場法評估測算結果。

2. 收益法評估的主要工作,資產評估專業人員在產權持有人提供

的相關資料基礎上進行市場調查和論證,測算評估對象未來的淨收益

及增長趨勢,建立匹配的計算模型,進行評估測算,並反覆進行修正,

確定收益法的評估測算結果。

3. 對上述各種評估方法的評估測算結果進行分析、補充、修改、

完善,在綜合分析價值影響因素的基礎上,合理選用評估測算結果確

定本次資產評估工作的評估結論。

(七)編制和提交評估報告

在上述工作的基礎上,起草資產評估報告初稿。本公司內部對評

估報告初稿和工作底稿進行初審後,與委託人或者委託人同意的其他

相關當事人就評估報告有關內容進行了必要溝通。在全面考慮有關意

見後,對評估報告進行必要的調整、修改和完善,然後重新按本公司

內部資產評估報告審核制度和程序對報告進行了認真審核後,由本公

司出具正式評估報告向委託人提交。

九、評估假設

本次評估中,資產評估專業人員遵循了以下評估假設:

1. 對於本評估報告中評估對象的法律描述或法律事項(包括其權

屬或負擔性限制)。本公司按準則要求進行一般性的調查,除在評估

報告中已有揭示外,假定評估過程中所評資產的權屬為良好的和可在

市場上進行交易的,同時也不涉及任何留置權,沒有受侵犯或無其他

負擔性限制;

2. 本評估報告中的評估結論依據的是委託人及產權持有人提供的

資料,假設委託人及產權持有人提供的資料是客觀合理、真實、合法、

完整的;

3.評估對象所在地區的社會政治、經濟環境無重大變化;

4.有關金融信貸利率及市場行情在正常或政府既定的範圍內變化;

5.企業的資產不存在法律糾紛和障礙,資產產權清晰;

6.除非另有說明,假設企業完全遵守所有有關的法律和法規,針對

評估基準日資產的實際狀況;

7.假設列入評估範圍的資產未來能繼續使用且處於公開市場條件

下;

8.本次評估沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保以及其它經濟行為

所可能帶來的損失。

除上述事項,無其他不可預測和不可抗力因素造成的重大不利影

響。

本報告評估結論在以上假設和限制條件下得出,當上述評估假設

和限制條件發生較大變化時,評估結論無效。

十、評估結論

根據國家有關資產評估的規定,本著獨立、公正和客觀的原則及

必要的評估程序,對京澳大廈公司的股東全部權益的市場價值進行了

評估。根據以上評估工作,得出如下評估結論:

(一)市場評估結果

經市場法評估,

北京城鄉

公司擬處置的位於遼寧省瀋陽市瀋河區

北站路 57 號及 59 號的 194 套房地產於 2018 年 9 月 30 日的市場價值

為人民幣 24,716.23 萬元,金額大寫人民幣貳億肆仟柒佰壹拾陸萬貳

仟叄佰元整,與帳面淨值 13,790.65 萬元相比,增值 10,925.58 萬元,

增值率 79.22%。具體見下表:

建築物名稱

帳面價值(萬元)

評估價值(萬元)

增減值(萬元)

增減率%

原值

淨值

原值

淨值

財富中心 D、 E

座 194 套房地

23,237.57

13,790.65

24,716.23

24,716.23

10,925.58

79.22

(二)收益法評估結果

經評估,於評估基準日 2018 年 9 月 30 日,用收益法評估的北京城

鄉公司擬處置的位於遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及 59 號的 194

套房地產於 2018 年 9 月 30 日的市場價值為人民幣 21,082.76 萬元,與

帳面淨值 13,790.65 萬元相比,增值 7,292.11 萬元,增值率 52.88%。

(三)兩種方法評估結果分析

從以上結果可以看出,收益法和市場法評估結果相對帳面值都存在

不同程度的增值,其中收益法的評估結果比市場法的評估結果低

3,633.47 萬,元 相差較。大 由於目前房地產市場價格近幾年有小幅度增

長,而租金增長率較低,且目前交易市場更認可房地產市場成交價格,

故市場法的評估結果具有更好的可靠性和說服力,故本次採用市場法

評估結果。

(四)評估結論

經評估,在本報告假設條件下,於評估基準日 2018 年 9 月 30 日,

評估對象遼寧省瀋陽市瀋河區北站路 57 號及 59 號 194 套房地產評估

總值為 24,716.23 萬元,金額大寫人民幣貳億肆仟柒佰壹拾陸萬貳仟叄

佰元整,與帳面淨值 13,790.65 萬元相比,增值 10,925.58 萬元,增值

率 79.22%。

十一、特別事項說明

以下為在評估過程中已發現可能影響評估結論但非資產評估專業

人員執業水平和能力所能評定估算的有關事項(包括但不限於):

1、本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下,沒有考慮將來

可能承擔的抵押、擔保事宜,也未考慮國家宏觀經濟政策發生變化以

及遇有自然力和其他不可抗力對資產價格的影響。

2、對評估對象存在的可能影響資產評估值的瑕疵事項,在企業委

託時未作特殊說明而資產評估專業人員已履行評估程序,仍無法獲知

的情況下,評估機構及資產評估專業人員不承擔相關責任。

3、由委託人和產權持有人提供的與評估相關的行為文件、營業執

照、產權證明文件、會計憑證等,是編制本報告的基礎。委託人和產

權持有人對其所提供資料的真實性、合法性、完整性負責。

4、假設評估現場勘察日的資產的狀況與評估基準日的狀況一致。

5、本次評估房地產市場價格為不含增值稅價格。

6.評估對象於評估基準日部分空置,部分對外出租,本次評估根據

評估對象實際情況、本次評估目的及委託人的要求設定評估對象於評

估基準日裝修情況均為室內簡單裝修;根據《國有土地使用證》,評

估對象 D、E 座所在宗地證載用途均為商業,其中 D 座《房屋所有權

證》證載用途為住宅,實際用途為辦公,E 座《房屋所有權證》/《不

動產權證書》證載用途為寫字樓,使用用途為辦公,辦公屬於商業範

疇,故本次評估 D、E 座均設定為辦公用途。

7、本次評估根據委託人提供的資料及介紹,已對外出租的房屋,

均為短期,本次評估設定為無租約限制。

8.根據委託人提供的名稱變更通知,

北京城鄉

貿易中心股份有限公

司現已變更為

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司。本次評估對象均

取得了《房屋所有權證》或《不動產權證書》,共計 194 套,其中 23

套房屋權利人已完成變更,現記載為

北京城鄉

商業(集團)股份有限

公司;其餘 171 套房屋證載權利人為

北京城鄉

貿易中心股份有限公司,

《房屋所有權證》變更工作正在進行中。

9. 本次評估根據委託人介紹及評估人員現場查勘,評估對象於評

估基準日存在樓層或房號打通使用狀況,且評估對象最終以利用現狀

進行對外處置,本次評估考慮了該利用現狀對評估結果的影響。

10、評估結論是中水致遠資產評估有限公司出具的,受本機構資

產評估專業人員的執業水平和能力的影響。

自評估基準日至評估報告出具日,不存在其他影響評估前提和評

估結論而需要對評估結論進行調整的重大事項。

評估報告使用人應注意以上的特別事項對評估結論所產生的影響。

十二、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告只能用於評估報告載明的評估目的和用途,不

得用於本評估目的之外的其他經濟行為。

(二)委託人或者其他資產評估報告使用人未按照法律、行政法

規規定和資產評估報告載明的使用範圍使用資產評估報告的,資產評

估機構及其資產評估師不承擔責任。

(三)除委託人、資產評估委託合同中約定的其他資產評估報告

使用人和法律、行政法規規定的資產評估報告使用人之外,其他任何

機構和個人不能成為資產評估報告的使用人。

(四)資產評估報告使用人應當正確理解評估結論,評估結論不

等同於評估對象可實現價格,評估結論不應當被認為是對評估對象可

實現價格的保證。

(五)本報告需經資產評估機構及兩名資產評估師籤字、蓋章並

經相關部門核准後後方可產生法律規定的效力、正式使用。

(六)評估報告的全部或者部分內容被摘抄、引用或者披露於公

開媒體,需經得本資產評估機構的書面同意,法律、法規規定以及相

關當事方另有約定的除外。

(七)本報告評估結論自評估基準日起算有效使用期限為一年,

即自 2018 年 9 月 30 日至 2019 年 9 月 29 日期間使用有效。當評估目

的在評估基準日後的一年內實現時,評估結論可以作為本評估目的的

參考依據,超過一年,需重新進行資產評估。

十三、資產評估報告日

本報告形成時間為:2018 年 12 月 16 日。

資產評估報告附件

1、《

北京城鄉

商業(集團)股份有限公司經理辦公會紀要》第20

期(複印件);

2、委託人暨產權持有人的企業法人營業執照(複印件);

3、名稱變更通知(複印件);

4、位置圖和現狀照片;

5、《國有土地使用證》(複印件);

6、《房屋所有權證》或《不動產權證書》(複印件)(單獨成冊);

7、《2018 瀋陽財富中心租戶情況表》(複印件);

8、委託方暨產權持有人承諾函;

9、資產評估師承諾函;

10、資產評估機構企業法人營業執照(複印件);

11、北京財政局 2017-0078 號備案公告(複印件);

12、證券期貨相關業務評估資質證書(複印件);

13、籤字資產評估師資格證書(複印件);

14、資產評估委託合同(複印件);

15、資產評估明細表。

  中財網

相關焦點

  • 遼寧省瀋陽市,位於瀋河區文富北路2號一套房產,拍賣成交價21萬
    標的基本詳情:變賣標的物:瀋陽市瀋河區文富北路2號3-7-2號房產。建築面積:64平方米的房產(標的物拍賣範圍以評估報告顯示內容為準,不含動產),該標的物設計用途:住宅;房屋電子登記簿顯示所在層7層,最高層7層。
  • 瀋陽市2015年中高考食宿接待定點賓館飯店名單
    瑞心新東方飯店 瀋河區北站路112號   瑞心快捷龍源酒店 瀋河區北站路
  • 金杯汽車(600609.SH)擬掛牌出售瀋陽市瀋河區閒置房產
    金杯汽車(600609.SH)擬掛牌出售瀋陽市瀋河區閒置房產   格隆匯7月3日丨金杯汽車(600609,股吧)(600609.SH)公布,為盤活閒置資產,公司擬將位於瀋陽市瀋河區萬柳塘路
  • 瀋陽市瀋河區一租戶正常租賃期間遭強拆
    消費日報網(記者 邵磊)2020年7月22日下午,遼寧省瀋陽市瀋河區城市管理綜合行政執法局執法人員,對位於瀋河區中街路中和福東巷11號局部房屋實施了強拆。(執法者強拆現場)「2020年7月8日,瀋河區人民政府下發了房屋徵收決定以及房屋徵收公告【瀋河區政徵公字(2020)第1號】的文件;瀋陽市第二百貨商店給我本人下發了一份關於停止一切經營活動的通知,時至2020年7月9日凌晨兩點多鐘,在我們業主租戶不知情的情況下,房子門前被焊了一個長達百米,高三米鐵板圍牆,致使業戶無法經營,隨後在7月22日下午就發生了打砸、謾罵、強拆事件,
  • 瀋陽市2018年電梯安全監督抽查合格率88.8%
    通力電梯有限公司瀋陽分公司曳引驅動乘客電梯mini space遼寧省瀋陽市瀋河區團結路遼寧興隆百貨集團有限公司自動扶梯PGL-1000遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區中街路瀋陽華維三洋電梯服務有限公司自動扶梯V-EN-1200遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區熱鬧路
  • 瀋河區「高官臺東街99號」項目規劃出爐!
    瀋陽市熙龍房地產開發有限公司位於瀋河區高官臺東街99號的居住項目,規劃用地性質為居住用地,面積為274516.26平方米,建設單位申請規劃變更,主要變更內容為:規劃總體格局不變
  • 遼寧省事業單位登記管理局公告
    住所:瀋陽市瀋河區東陵路84號  統一社會信用代碼:122100004630030489  11.遼寧省信息中心  法定代表人:甄傑  宗旨和業務範圍:承擔政務信息服務和信息數據綜合應用等職能。  住所:瀋陽市渾南區大羊安村960號  統一社會信用代碼:12210000MB174188XD  15.遼寧省保密檢查處置中心  法定代表人:孫廷民  宗旨和業務範圍:承擔保密檢查處置、保密科技測評、密鑰管理和機要通信技術研究等職能。
  • 瀋陽市食藥監局抽檢164批次餐飲食品 樣品全合格
    57瀋陽市瀋河區蠔友匯鮮蠔烹味館瀋陽市瀋河區奉天街209號瀋陽市瀋河區蠔友匯鮮蠔烹味館拌黃瓜遼寧省> 59瀋陽市瀋河區韓星大冷麵店三部瀋陽市瀋河區奉天街205號瀋陽市瀋河區韓星大冷麵店三部拌花菜遼寧省
  • 瀋陽在建地鐵:1號線東延、2號線南延、3號線、4號線、6號線
    瀋陽地鐵 瀋陽地鐵是指服務於中國遼寧省瀋陽市的城市軌道交通,其第一條地鐵線路於2010年9月27日開通試運營,是全國第七座擁有地鐵的城市。
  • 瀋陽市市場監督管理局抽檢99批次粽子均合格
    16嘉興市小英齋食品有限公司浙江省嘉興市秀洲區油車港鎮正陽東路169號2號、3號廠房瀋陽市蘇家屯區禧利來蛋糕店楓楊路店遼寧省嘉興粽子(飄香八寶粽)2020/6/3餐飲食品瀋陽/(市抽)瀋陽市食品藥品檢驗所35長春中之傑食品有限公司淨月分公司吉林省長春市淨月高新技術產業開發區銀湖路1558號
  • 59.9元搶原價173元【披薩王】套餐!22店通用!
    138號(4門)  電話:024-31278436瀋河區市府杏林街店 地址:遼寧省瀋陽市瀋河區杏林街7號7門(1-4軸A-B軸)電話:024-86114999保利五月花店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區東新路30號6門 電話:024-31486599南塔店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區文萃路103甲-1號1門二層
  • 法拍處置成功!瀋陽市瀋河區朝陽街一套235平方的房產,250萬成交
    拍賣標的:拍賣財產:遼寧省瀋陽市瀋河區朝陽街89-3號1-3-1(建築面積235.85平方米)房產。規劃用途:住宅,不動產證號:50461,登記日期:2007年7月24日,新檔案號:6-2-0268039。
  • 【爆品回歸25店通用,無需預約】59.9/78元搶【披薩王超值精品AB套餐】10寸披薩+意面+各種小食+沙拉+飲品
    地址:遼寧省瀋陽市皇姑區天山路274號6門電話:024-31038797瀋河區市府杏林街店 地址:遼寧省瀋陽市瀋河區杏林街7號7門(1-4軸A-B軸)>電話:024-86114999保利五月花店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區東新路30號6門 電話:024-31486599南塔店
  • 中國郵政儲蓄銀行股份有限公司遼寧省分行-營口市分行在市府路與...
    遼寧創一招標有限公司受中國郵政儲蓄銀行股份有限公司遼寧省分行委託,對中國郵政儲蓄銀行股份有限公司遼寧省分行-營口市分行在市府路與渤海大街交匯處鵬達體育樓上LED屏幕發布廣告項目(項目編號:LNCY2019027)進行國內公開競爭性談判採購,現歡迎國內合格的供應商參加本次採購活動。
  • 59元/69元搶原價146元/156元【披薩王】超值套餐!10寸披薩+意面+小食+炸雞+飲品…21店通用!
    地址:遼寧省瀋陽市皇姑區寧山東路50號313   電話:024-31562539瀋河區市府杏林街店 地址:遼寧省瀋陽市瀋河區杏林街7號7門(1-4軸A-B軸)電話:024-86114999保利五月花店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區東新路30號6門 電話:024-31486599南塔店
  • 【21店通用,無需預約】59/69元搶原價146/156元【披薩王超值套餐】10寸披薩+意面+小食+炸雞+飲品…應有盡有!
    地址:遼寧省瀋陽市皇姑區寧山東路50號313   電話:024-31562539瀋河區市府杏林街店 地址:遼寧省瀋陽市瀋河區杏林街7號7門(1-4軸A-B軸)電話:024-86114999保利五月花店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區東新路30號6門 電話:024-31486599南塔店
  • 幹部任前公示 2020年 第6號
    石堅,男,漢族,1966年5月出生,1987年8月參加工作,1996年4月加入中國共產黨,大學學歷,碩士學位,現任瀋陽市城鄉建設局黨組成員、副局長,擬任瀋陽市人民防空辦公室黨組書記,提名為瀋陽市人民防空辦公室主任人選。
  • 【22店通用 | 披薩王】59.9元享門市價173元套餐,無需預約,可堂食可外帶,10寸披薩四選一+意面+雞排+蛋撻+港式絲襪奶
    138號(4門)  電話:024-31278436瀋河區市府杏林街店 地址:遼寧省瀋陽市瀋河區杏林街7號7門(1-4軸A-B軸)電話:024-86114999保利五月花店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區瀋河區東新路30號6門 電話:024-31486599南塔店  地址:遼寧省瀋陽市瀋河區文萃路103甲-1號1門二層
  • 瀋陽市質監局:食品用塑料包裝、容器、工具等製品抽查合格率為100%
    瀋河區遼寧省瀋陽市瀋河區東新路12-1號遼XK16-204-瀋河區遼寧省瀋陽市瀋河區東新路12-1號遼XK16-204-瀋河區遼寧省瀋陽市瀋河區馬官橋五隊遼XK16-204-00329瀋河區遼寧省瀋陽市瀋河區金家街39號遼XK16-204-00435
  • 遼寧省瀋陽市的康平縣
    遼寧省瀋陽市的康平縣。康平縣在哪裡?康平縣位於中華人民共和國遼寧省瀋陽市。康平縣縣政府位於順山二路。康平縣有哪些旅遊景點?旅遊推薦:臥龍湖,為雅都市莊園AA級。臥龍湖位於康平縣北山路。臥龍湖假日酒店位於康平縣勝利街道順山路22號。可以老街坊吃飯。老街坊位於康平縣濱湖四街。可以去成城肥牛(中心街店)吃飯。成城肥牛(中心街店)位於康平縣中心街與騰飛路交叉路口附近。為雅都市莊園AA級位於康平縣二牛所口鎮。去為雅都市莊園旅遊,可以入住蘋果大酒店。蘋果大酒店位於康平縣朝陽路38號。可以去景點附近的農家飯莊吃飯。