原創 王不易 商業人物 收錄於話題#黃其森1#泰禾集團1#地產大佬1
作者：王不易
來源：商業人物（ID：biz-leaders）
曾以激進勇猛著稱的閩系房企泰禾集團，在2018年底傳出資金鍊危機的消息後，開始了自救。今年7月，萬科伸出援手，擬用24.3億元受讓泰禾19.9%股份，成為泰禾集團二股東。但有要求：泰禾得先把自己的債理清楚。
換句話說，我萬科絕不背鍋。
據三季報，泰禾2020年前三季度營業收入28.07億元，同比減少86.75%；淨利潤虧損19.73億元，同比減少193%。第三季度營收3.44億元，同比減少94.85%；淨利潤虧損3.91億元，同比減少168.83%。據泰禾2019年年報，集團負債總額達1911.37億元，截至10月23日，已到期未歸還借款金額為487.10億元，尚未支付的利息為64.76億元。萬科的24.3億，杯水車薪。
項目爛尾、業主退房、業主自救……帝國的垮塌還在繼續。
壹
泰禾集團的掌門人是黃其森，業內人稱「黃院長」。
2002年，他帶著泰禾闖入北京。他對北京的房地產業很看好，「我看北京哪一個區域都可以拿地，北京什麼項目都可以做」。後來他在北京也設了總部，地址是國貿邊上的招商局大廈，昭示他北進的雄心。
他在通州京杭大運河畔拿了一塊地，開發「運河岸上的院子」。「院子」一開始賣得不太好，儘管每平不足萬元。黃其森咬了咬牙，不賣了，封盤，做頂級豪宅。捂了三年，再開盤的院子，一般人就高攀不起了，每平方米賣到了十萬元，單棟總價最高達5億元。當時北京房價均價五六千。
業內人士管泰禾的院子叫「國宅」。在一片歐式建築風潮中，泰禾的中式院子顯得清新脫俗。情懷、鄉愁被他掛在嘴上，馮侖評價他「追求理想，順便賺錢」。
後來在某個業內年會上，融創老闆孫宏斌遇上了黃其森，感慨地說：「老黃，現在做品質的就我們兩家了。」2015年，北京迎來豪宅元年。
捂盤是黃其森的一大風格。最出名的是北京西府大院，2014年拿地，黃其森本打算以18萬元單價出售，後來遇上北京樓市價格調控，不願賤賣，堅持捂著。可惜，但2019年，泰禾資金鍊出了問題，西府大院以最低11萬元/平方米的價格清倉甩賣。同樣被甩賣的還有金府大院、北京院子二期和金尊府。這波甩賣形成了2019新年的「泰禾熱」，首周銷售額達15.6億。在2019年，回款比什麼都重要。
但十年前的「黃院長」，仍舊在做他的「院子夢」。「院子」後來走向上海、南京、杭州，成為泰禾最堅挺的產品線。南京院子也賣到了11萬每平米。
每一次院子的產品發布會，都是一次盛事。「黃院長」的朋友圈在此展現，任志強、範冰冰、章子怡、餘秋雨、王剛，都是座上賓。馮小剛曾借泰禾院子辦過一次晚宴，後來給泰禾院子拍了文化宣傳片《院子裡的中國》。那次晚宴來的客人裡有成龍，後來成龍成了泰禾院子的代言人。
2014年04月27日，北京，明星代言泰禾•中國院子儀式。
圖源：視覺中國
《院子裡的中國》的開機儀式上，「小鋼炮」炮轟中國開發商沒文化，而有了名人背書的泰禾院子，很明顯擺脫了「沒文化」，成為頂級豪宅的代名詞。
貳
黃其森是個低調內斂的人，這是接觸過他的人的統一印象。除了愛系愛馬仕腰帶，沒有什麼能彰顯他「豪宅大佬」的身份。他每年只接受一次專訪，一對一，每次一個小時，慢條斯理地和記者聊。
但黃其森的做事風格和性格截然相反。
在進入北京之前，泰禾已經在福建深耕多年，2012年時，泰禾的觸角已深入福建縣區一級。大本營的穩固，使黃其森有自信北上，並開始發力金融。
他有一句名言：「不懂金融就做不好房地產。」15歲時，他考入福州大學建築系，碩士讀的是經濟學。1996年創立泰禾之前，他在銀行幹了12年。
黃其森的金融版圖與他在房地產界的野心是同步的：2010年前，泰禾戰略投資了福建海峽銀行、福州農商銀行及東興證券；2010年，泰禾借殼上市；2015年，成立平潭金控公司、海峽人壽保險。截至2015年，泰禾參控股金融板塊管理總資產規模達2330億元。2016年收購大新壽險，後更名泰禾人壽。
水池蓄滿水後，黃其森開始發力了。
泰禾的高歌猛進可以分為兩個階段：2013年-2014年，2016年-2017年。
2013年，泰禾在北京、上海、江蘇、福建等瘋狂拿地，斬殺地王，耗資近200億元，而其2012年的銷售額僅62.31億元。
當外界質疑泰禾過於激進，問黃其森錢從哪兒來時，黃其森的回答是：「其實房地產都是高槓桿，資金來源無非就是這幾個：一個是銷售收入，一個就是借款融資，還有自有資金。可能大家都是用靜態來看這個事情，就會問：你40億元怎麼會拿160億元的地？但是我還有其他的資金來源啊。」銀行背景帶來的多渠道融資，黃其森從不諱言。
鬱亮說，房地產行業已經進入下半場。但2013年的黃其森認為，「黃金時代才剛剛開始」。
不是只有黃其森這麼幹，是大家都這麼幹。那兩年，以黃其森為首的閩系房企都處在激進擴張之中。2015年的銷售榜單中，30強裡閩系佔了6席。2015年，泰禾銷售額為323億元，胡潤房地產富豪榜上，黃其森夫婦以230億元身家成為財富黑馬，身家暴漲215%。
2016年和2017年，黃其森拿地的手法由招拍掛轉為併購。他在接受採訪時說：「十九大後很多開發商身上承擔的資金壓力會越來越大，這個市場上將會出現比原來多得多的收併購的機會，我們可以進一步的好中選優，以低成本獲取更多的土地。」
2016年和2017年，泰禾新增土儲面積分別達204萬平米和792.8萬平米，分別投入資金266.4億元和552.4億元。
黃其森還有個多元化的夢。2016年，泰禾收購在美國上市的阿萊恩斯醫療服務公司；2017年，進軍文化院線，北京首家泰禾影院開業；2018年投資北京通州國際醫院。
叄
2017年底，天津金尊府發生了一場大火。這是泰禾在天津的第一個項目。
半個月後，黃其森召開了發布會，未提大火，但喊出了2018年銷售額達到2000億元的口號。2017年，泰禾的銷售額是1007億。老大哥萬科是在2014年突破的2000億。
為了達成目標，黃其森從萬達、萬科、龍湖高薪挖角，為泰禾配備了最豪華的團隊。萬科曾經的紅人張晉元就是在2017年被挖過來的。
但2019年4月，張晉元離職。
這是一個不大不小的信號。張晉元離職前，泰禾已經被曝出大規模裁員，比例高達30%。
2019年3月底至5月，泰禾將手上的4個項目股權轉讓給了同為閩系的世茂地產，入帳近30億元。斷臂求生的戲碼我們很熟悉，王健林賣萬達城也就是1年前的事。
但黃其森很自信：「泰禾項目一拿出來，有許多人找上門來談，大家流口水。」「泰禾原來有7000億的土地儲備，跟世茂合作後，還有6000億的土地儲備。」「在一二線城市有6000億貨值，現在負債一千多億，稍微賣幾個項目股權，就平衡了。」
有記者提問：「我有朋友買了你們項目。但他想知道，北京院子二期會爛尾嗎？」黃其森依舊很自信：「那個項目周邊地價已經達到7萬元/平方米。你朋友買的時候應該是限價6.8-6.9萬元/平方米之間。買到就是賺到。」
聚光燈下，泰禾的帳本被揭開。《稜鏡》的一篇文章中提到，2016年左右，金融機構排著隊給泰禾借錢。黃其森的要求只有一個：金額多速度快。2019年之前，泰禾合作的金融機構多達100多家。2016年至2018年，泰禾融資總額從754億元升至1375億元，新增的融資額基本都來自非銀融資渠道。
2018年末，泰禾流動負債1289億元，帳面貨幣資金僅有149億元，淨負債率為384.49%，行業平均水平為60.82%，總資產周轉率為13.03%，行業平均水平為30%。
2000億的目標並沒有實現，泰禾債務壓頂。黃其森覺得局面還不錯：2018年，泰禾銷售額為1300億，回款達七八百億。雖然不再提2000億，但他提出了2019年銷售目標是1500億。
誰知，勉強熬過了2017年調控、2020年想要緩一口氣的泰禾，偏偏又遇上了疫情。
今年上半年，55歲的黃其森接連被列為被執行人。5月，界面新聞發布2020中國慈善企業家榜，黃其森以1.84億的捐贈總額位列總榜第14名，閩籍企業家榜單第1名，排在曹德旺之前。
文章下有一名網友留言：「黃其森捐的每一分錢裡，都有廣大業主的殷切期盼。在做足個人名利工作的時候有沒有考慮業主們是怎樣的焦慮。」
被列為執行人後，據說黃其森一直在通州的「中國院子」待著。他已經想通了許多，包括放棄控制權來拯救泰禾，但看上去，泰禾前路仍舊坎坷。
如今，心情最複雜的恐怕是被泰禾爛尾的業主們。他們既恨泰禾吞掉了他們的資金，又擔心泰禾倒掉，他們血本無歸。
參考資料：
[1].《泰禾「活著」：黃其森的誤判與妥協》，作者：李超，稜鏡。
[2].《闖關者黃其森》，21世紀經濟報導。
*題圖購買於視覺中國
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