文/搜狐號《公司深讀》史額黎
首爾公寓價格過去一年暴漲了16%，韓國政府終於坐不住了。
為了抑制過熱的房地產市場，韓國政府在9月13日宣布出臺嚴厲的房地產新政。
據KBS報導，持有3套房產及以上的房主，或在首爾、世宗全境以及釜山、京畿道部分區域擁有2套房產及以上的房主，將被徵收最高3.2%的綜合房地產稅。持有一套房產但房價超過18億韓元（約1098萬元人民幣）的房主，也將面臨最高2.7%的綜合房地產稅。
韓國政府表示，徵收綜合房地產稅帶來的約4200億韓元稅收，將會被用於確保工薪階層的居住穩定。此外，韓國政府制定了在首都圈附近建造30萬套住宅的計劃。
新政還規定，持有2套及以上房產的房主在限制區域購買新房時，將無法獲得按揭貸款。與此同時，韓國監管層也在著手檢查地方貸款機構是否為新政做好了準備。
供需失衡，人們投資房產意願強烈，這是多位當地房產從業者總結的首爾房價高漲的原因，新政似乎也是為此制定的。但僅僅提高房地產稅，能夠控制住首爾房價嗎？面對日益高漲的房價，首爾人又將如何應對呢？
首爾平均房價一套350萬人民幣
「首爾一直在漲，最近漲得太厲害了，這個地方3.3平方米1億韓元（約61萬元人民幣）。」首爾房產從業者李鎮禹在位於江南區驛三洞的公司說。
據韓國鑑定院（Korea Appraisal Board）統計，首爾房價在8月的第四周增長了0.45%，這是該數據6年以來的最快增幅。最近兩周，首爾房價漲幅仍然保持在0.45%的高位上。
（過去12周首爾房價變化趨勢 數據來源：韓國鑑定院）
韓國住房城市保障公司（Korea HUG）的數據顯示，2018年6月，首爾每套房屋的平均售價為5.72億韓元（約351萬元人民幣）。在較發達的江南地區，平均需要6.81億韓元（約417萬元人民幣）才能買到一套房，在江北地區則僅需要4.59億韓元（約281萬元人民幣）。
但李鎮禹稱，上述數據中的房屋包含公寓、單獨住宅、賓拉等。公寓較為高級，一般有幾十層，更受年輕人歡迎，而賓拉只有四五層。他表示，現在首爾每套公寓的平均售價約為7億韓元（約427萬元人民幣）。
據全球資料庫網站Numbeo統計，今年9月首爾市中心的平均公寓價格為每平方米1505萬韓元（約9.17萬元人民幣），首爾郊區的平均公寓價格為每平方米742萬韓元（約4.52萬元人民幣）。
韓國國土交通部和首爾市政府發布的另一份數據顯示，2017年首爾的房價收入比（PIR）為8.8。即一個家庭一分錢不花也要攢9年工資才能在首爾買房。
在房價高企的情況下，除非父母幫助購買，人們在大學畢業或年輕的時候很難擁有首爾的房子。他們只能從租房開始，慢慢地存錢，然後住進傳貰房（Jeonse）。
傳貰是韓國特有的租房體系。不同於每月交房租的方式，在傳貰房的合同期內，租客需要一次性向房東支付一大筆保證金。保證金通常為房屋總價的30%~80%，房東會用保證金進行投資，合同期結束後全額退還。
住進傳貰房一段時間後，人們存夠了錢，可以貸款或者用傳貰房的錢買房。等房子漲價升值，再把小房子賣了買比較大的。「現在首爾有房子的人，大部分經歷了這樣的過程。」李鎮禹說。
首爾長期存在的高房價，還導致了兩種現象。李鎮禹表示，儘管家家條件不太一樣，但平均來說，韓國人要達到40歲才能在首爾擁有自己的房子。當然，這也有韓國男性都要服役、韓國人結婚時間較晚等原因。
另一個因高房價產生的概念是「福夫人」（Bokbuin）。據李鎮禹介紹，以前韓國家庭裡的大部分太太不工作。她們做完家務後，會和其他夫人一起研究怎麼投資房地產，打聽哪裡有房子開發。
「丈夫在外面打工拿薪水，這個錢有限的。可是一些太太，拿著丈夫賺的錢投資房地產。後來她投資的房地產越來越漲，比丈夫在外面賺的錢還多。這樣的太太叫福夫人。」李鎮禹稱。
「我們韓國人炒房絕對不虧本」
儘管首爾房價一直較高，但這一輪的大漲卻是從2015年開始的。
據韓國鑑定院統計，在2013年、2014年，首爾房價的漲幅分別只有-1.4%和1.1%。進入2015年，首爾房價大漲4.6%。
（近年韓國各地房價變化趨勢 數據來源：韓國鑑定院）
首爾房產從業者劉聖哲認為，本輪房價上漲源於2014年韓國政府實行的一系列政策。2014年7月，韓國政府將銀行部門的貸款價值比（LTV）和負債收入比（DTI）分別提升至70%和60%。隨後，韓國政府又宣布將房地產購置稅從2~4%下調至1~3%。
2014年8月，韓國央行將基準利率下調至2.25%。此後經過4次降息，至2016年6月韓國基準利率曾下降到歷史最低的1.25%。
劉聖哲稱，當時韓國經濟欠佳，政府希望通過降低利率和上調按揭貸款比例的方式刺激房地產的銷售，從而帶動建築企業的開工率，增加就業與居民收入。
另一位首爾的房產從業者金公公則認為，首爾房價的上漲，應該追溯到2011年後首爾市的政策變化。他說，以前首爾的城市更新方式是拆遷重建，這個過程中可能有不公平的事情發生，新市長上臺後就全部叫停了。
站在江南區的一棟高樓上，金公公指著漢江以北的低矮建築說，那些是江北的舊城區，有很多50年前的房子。「現在首爾的房子為什麼漲了？需求很多，供應不夠，好房子不多。」他說。
李鎮禹同樣認為，首爾確實面臨房屋供給不足的問題。在韓國土地私有制的背景下，目前首爾已經沒有多餘的土地可供開發，老房子拆掉才能建新房，土地價格也越來越高。
即便韓國政府9月13日出臺了強力打壓需求的新政，但據韓國《中央日報》報導，多位分析人士仍然認為，只有解決供給問題才能穩住首爾房價。
另一方面，雖然首爾的居民登記人口自2016年5月跌破1000萬大關後，還在不斷減少，但它對於韓國年輕人依舊具有吸引力。「以首爾為主的這邊發展機會多，沒有上過大學的、高中畢業的也自己上京。」李鎮禹說。
首爾房價的長期上漲，還改變了韓國人的投資觀念。多位房產從業者稱，從20世紀60年代起，除了1997年金融危機，首爾的房價都很牢固。「我們韓國人的觀念來說，炒房絕對不虧本，炒股都是虧本的。」金公公說。
可高漲的房價，也讓炒房變得越來越困難。去年比特幣價格暴漲，吸引了很多韓國人進場，金公公和他的同事也在那時參與其中，最後虧了很多。
談到這裡，他的同事用不熟練的中文抱怨道：「沒有錢炒房，選擇了第二個方法，別提了。」
此前曾實施「史上最嚴」房產政策
為了控制住本輪房價上漲，韓國政府在2017年8月2日出臺了被媒體稱為「史上最嚴」的「8·2對策」。
據韓聯社報導，韓國政府首先指定首爾全境、京畿道果川、世宗市為「房產投機過熱地區」，指定首爾的江南四區及其他11個區和世宗市為「房產投機地區」。
在上述地區，貸款價值比和負債收入比都被下調至40%。在房產投資過熱地區，購買價格達3億韓元（約180萬元人民幣）房產時必須公開資金準備計劃和入住計劃。
針對持有多套房產者，韓國政府規定，已貸款購房者不論在何地購房，貸款價值比和負債收入比都將下調10%。持有兩套及以上房產者在房屋認購調整地區賣房，轉讓稅將提高10%，持有三套及以上房產者的轉讓稅將提高20%。
韓國政府還上調了轉讓稅減免門檻，在首爾、釜山海雲臺等40處房屋認購調整地區，即使僅擁有一套房產，只有居住兩年以上，才能減免轉讓稅。
「8·2對策」剛一出臺，首爾房地產市場就進入了停滯狀態。據金公公回憶，當時沒有成交，從業者只能繼續等待。「我想年中政策下來可以停止一段時間漲幅，兩年左右可以保持房價。」他說。
然而，據韓國鑑定院統計，2017年首爾房價還是上漲了3.6%。2018年上半年，首爾房價再漲3.1%，甚至帶動了盆唐等周邊小城市的房價。
在金公公看來，韓國政府想控制房價，但方法有問題。今年1月，「重建超額利潤回收制度」 （the reconstruction excess-profit restitution system ）恢復實施。該制度規定，當原房屋所有者通過重建的平均獲利超過每人3000萬韓元（約18萬元人民幣）時，政府將徵收50%的利潤負擔金。
金公公認為，這項制度打擊了房主重建舊房的積極性，進而影響了新房的市場供給。「賺錢的50%，讓我們交，我們不想開發。」
此外，「8·2對策」也包括一些增加供給的措施。韓國政府當時表示，計劃在首都圈確保公共住宅基地以增加住宅供應量，每年為新婚夫妻提供5萬戶租賃住宅。
相比於首爾市內的房屋，幸福住宅開發在偏僻的地方，交通有些不方便。不過，由於其對收入的壓力較小，且購買車輛較為容易，首爾的年輕人樂於來此居住。
另一類是政府和土地公司聯合推出的可貸款的傳貰房。李鎮禹說，這種傳貰房的貸款利率較低，申請人要用自己的收入作為擔保。
如果申請者有固定收入，但低於平均水平，他可以向政府申請此類傳貰房。政府審批通過後與房東籤訂合同，申請者就能夠貸款入住了。
高房價已成重要社會問題
在這些以房產經紀為生的從業者看來，首爾房價太高，年輕人買房困難，已經成為了重要的社會問題。
李鎮禹表示，即使年輕人在三星或現代這種大企業工作，賺錢夠多，但如果他有家庭和孩子的話，買房也不太容易。
「現在年輕人想開了，不想買房子了。從頭開始，父母給一點錢，傳貰或者月租。「李鎮禹說。如果小兩口掙得多，可以付一兩百萬韓元（約6100~12200元人民幣）交月租，或者拿一兩個億韓元（約61~122萬元人民幣）租傳貰房。
李鎮禹出生於1968年，上大學時正值1988年漢城奧運會，那是韓國經濟飛速發展的年代。他記得，那時大學畢業生可以馬上找到工作，房價也便宜，掙幾年錢就可以買到房子，「我們那個時候念大學挺不容易的，很開心得玩」。
但隨著韓國大學入學率的提升，大學生人數大大增加，年輕人找工作時也需要互相競爭。「現在年輕人只想賺錢，找好工作。工作也是要幹好，要不然被裁員。」李鎮禹說。
李鎮禹擔心這種情況會影響韓國的發展。「都希望按低價賣房子，政府多多提供賺錢的機會，但是這樣的很少。」
「這是年輕人的希望。政府是社會的溝通員，政治家是應該多多研究問題。」李鎮禹說。
金公公也為房價問題感到憂慮。「房價一直漲不會跌，年輕人，我也這樣，很失望的。這輩子沒有機會了，努力工作也沒有用的感覺。」
儘管韓國經濟還在增長，但他表示韓國的傳統五大支柱產業（半導體、造船、汽車、家電和石油化工）正面臨著中國的挑戰。「我們就有一個半導體，石油也還可以。汽車中國已經追上了，造船中國已經追上了。」金公公說。
在分析過目前首爾房價上漲的種種利好因素後，金公公認為，從長遠來看，韓國的房價總有一天會跌的。「日本也曾經是全世界第二，房價下來了二十年，韓國肯定有一天有這種事情。」
當然，也有從業者依然保持樂觀。劉聖哲出身於韓國農村，沒念過大學。他服役兩年後，先在首爾最大的電腦學院幹過幾年招生，後來進入房地產經紀行業打拼11年，一開始也遇到了各種困難。
如今，39歲的他已經在韓國房價最貴的區域開了7家門店，擁有好幾臺車，房子也買在首爾的「富人區」——江南區。
因此，面對「年輕人買房困難是否會造成社會不公」的問題時，劉聖哲表示，平民努力的話都能買到房子，他們現在不愁這個問題。
「要買房子你得有目標。往首爾買的話有點困難嘛，那小地方的房子也能買吧。」劉聖哲說。
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