翻過了外面的山，遇到了重慶的人，吃到了重慶的火鍋，看到了重慶的魂。
這是一個對重慶充滿嚮往的人的感受。
自朝天門的兩江交匯而始，碼頭與汽笛開啟了重慶的歷史與繁榮。重慶的兩河江水，則承載著這座城市的前行。
因此，重慶，是「山城」，更是「江城」。
相比於山，我更喜歡江。
一、濱江
江是重慶的「魂」。重慶主城區內，長江、嘉陵江河道中心線長約180公裡，兩側岸線長約394公裡，由此形成的「兩江四岸」，可以說是「山水之城」的核心資源。
「兩江四岸」現有北濱路、南濱路、嘉賓路、巴濱路等7個主要濱江路板塊。
在三十多年來的大規模高速開發後，北濱路、南濱路，已打造為成熟的城市封面，而嘉濱路、沙濱路更像城市的文化帶，目前這些區域，都已高樓林立，未來幾乎也沒有什麼可開發的空間。
前一段時間去了兩次巴濱路，反而對這裡，有了另一番感受。
今天聊聊巴濱路。
二、巴濱路
作為主城最長的濱江線，巴濱路的獨特在於，他的發展基因是「自然、生態、休閒、親水」，通過規劃的公園、綠地等，在此串起了一條親水長廊。
據市政府規劃，這裡的目標是將打造集商務商業、文化休閒、旅遊觀光為一體的重慶市最長、規模最大、功能最完備的都市濱江經濟帶。近20公裡的濱江水岸，用旁觀者的視角，這裡不應該僅是巴南區的濱江路，更應該是連接主城南部區域的主骨架。
對於一個區域而言，從不同的角度出發，會得到不同的結論。對於一個地方，必然也是有的人喜歡，有的人討厭。
我嘗試著以一個購房者的身份來看待當下的巴濱路，他會是怎樣的呢？
購房需求大致可分為三類：剛需、首改、再改。這三類人，能否在巴濱路實現自己的置業計劃？
如果還要加一個，還有投資。
三、需求定位
地處巴南的巴濱路並不佔優勢，當下的市場主流聲音仍執著於重慶向北還是向西，對於南邊，關注度總會差那麼一丟丟。
如此一來，按照三類自住客群的購房邏輯，剛需、首改容易追隨市場主流，並結合產業、工作崗位分布進行考慮，「區位」就成為其購房邏輯中相對更重要的因素，排開地緣性需求，巴南區整體是吃虧的，因為巴南區的區域號召力不夠強。
巴濱路或許算是個意外，因為他可以視作是巴南面向九龍坡、大渡口和南岸的紐帶。
有一定的形象門戶價值。
而再改型需求，這部分人大多有多次置業經驗，且大多擁有多套物業，他們在置業過程中，區位往往不是決定因素，他們更看重的是產品品質、周邊環境、物業服務等，所以巴濱路的區位，對其置業選擇的影響到並不大。
四、配套
1）生活配套
自住需求，對於所購房產周邊的生活配套關注度及依賴度極高，無論是日常購物、娛樂休閒，都希望能在家周圍就得到解決。
眼下的巴濱路沿線，數得出的商業，就有愛普江城名著的商業街、珠江城的商業配套、龍湖將要打造的時代天街、融匯西流坨古鎮商業街等，可以說商業布局還是很繁榮的，只不過就目前呈現出來的局面而言，除了融匯的商業，其他都尚未成型。
待到巴濱路沿線成熟起來後，商業的規劃布局，是完全能夠滿足沿線居住者的需求，無論是剛需客群對於日常基本生活的需求，還是改善客群所追求的更高檔次的服務。
不確定性在於周期，以及呈現度。
這或許也是眾多新興區域的痛，如果市場順利，開發商和購房者都開心，承諾都能兌現，但若市場遇到波折，部分開發商破產倒閉，樓盤爛尾，或者區域入住率低，導致商業難以經營，這些都是配套能否成熟的致命打擊！
2）交通配套
衣食住行，住與行排在一起，在客戶的置業過程中，無論哪類客戶，都對交通配套十分重視，只不過各自關注的點不一樣而已。
巴濱路，從魚洞老大橋起，南岸區二塘止，這條沿江道路雙向四車道，途中以魚洞長江大橋、馬桑溪長江大橋、李家沱大橋、白居寺大橋（在建）與江對岸大渡口區、九龍坡區相連。
內環快速橫穿其間，從華陶立交、巴南立交可上內環快速。
沿巴濱路向北，與南濱路連接，向東，李家沱半島內部，有渝南分流道、渝南大道，可快速達到南岸區、渝中區等城市核心區域。
龍洲灣隧道通車在即，更是縮短了巴濱路沿線與鹿角、茶園的距離。
對於首改、再改等改善型客群來說，出入以私家車為主，那麼巴濱路的道路交通，已經足夠了。但對於剛需客群，巴濱路現有的公共運輸，並不完善。
整個巴南區目前僅一條軌道3號線貫穿其中在魚洞與2號線接頭，幾乎可忽略不計。
更為難堪的是，3號線與巴濱路平行，在巴濱路中段，也就是馬桑溪大橋附近，與輕軌站連通的公交車甚少，按照親身的體驗，平均20分鐘一趟公交車。
不過眼光放遠，軌道18號線的落地，很大程度上給了有意願在巴濱路沿線置業客群信心，5、6個站就到楊家坪商圈，想想就美。
因此，這一點，需要剛需朋友格外在意。
就像如今的北濱、南濱，一到高峰，車行必堵，而濱江路的公交，必然稀少。
軌道，是一個關鍵性配套！
3）環境配套
巴濱路的環境，是所有選擇巴濱路沿線置業者最難抗拒的一大要素。
無論是靚麗的一線江景，還是沿途眾多的濱江主題公園，亦或是那座不遜色洪崖洞的西流沱古鎮。
這裡的江面很寬。
站在巴濱路眺望江對面，味道是不同的。
重鋼廠舊址訴說著這座城市往日的風雨，這裡還能聽到江面上輪船的汽笛，而漫步在濱江公園，則會讓現代快生活十分難得的慢了下來！
巴濱路的濱江資源，是大自然的饋贈。
至於教育和醫療
成型的教育只有融匯社區的學校，醫療就要前往李家沱或魚洞周邊。
五、升值潛力
這裡的機會，是基於相對較好的生態資源，加上相對可塑性比較強的區域品質情形下，並不算貴的房價。
在重慶其餘濱江板塊發展接近飽和，並且價格昂貴的背景下，當兩江四岸眾多利好逐步落地，變現，巴濱路沿線的生態優勢，稀缺性，會逐步顯現。
這是沿線樓盤升值的最大預期。
比如對比北濱路、南濱路動輒20000-30000元/㎡的套內均價，巴濱路沿線高層均價還有12000元/㎡左右的，存在一定的窪地效應。
風險，同樣在於品質兌現程度、配套變現周期，一個以生活為主價值點的區域，終究要看其生活的氛圍。
六、產品
巴濱路主要在售項目集中在李家沱半島外圍，均為國內一線品牌開發商。
各大項目容積率均不高，均以高品質住區標榜。
熱點樓盤，主要包括以下6個。
龍湖在去年入駐，取名春江天境，涵蓋了高層、大平層和洋房，並帶來了長江時代濱江商業綜合體。
中鐵·西派時代，甚至將核心區流行的純大平層社區引入，通過極致的戶型和裝修體驗，成為區域內的價格天花板。
愛普江城銘著是純洋房社區，並配套獨立的商業街區。
千江凌雲、華潤瀾山望、華遠海藍城，則以高層和洋房為主，配套社區商業，各有特色。其中，華潤項目離軌道站點最近。
對於剛需或改善需求而言，
巴濱路沿途的大品牌開發商高層產品，還能以套內11000-13000元/㎡上下拿下。
即便是洋房，也有12000-15000元/㎡區間。
而大平層，則去到了16000-18000元/㎡。
巴濱路的產品比較豐富。
七、價值
巴濱路作為主城區域難得的成片濱江土地，也是幾大濱江路裡最後開發的一條。
它的定位是高起點，是巴南形象代言，是南區的高品質生活區。
而巴濱路，也最有可能承接起巴南本身、九龍坡、大渡口、南岸，甚至渝中的換房置業外溢需求！
區域的風險是明顯的，但價值預期，也同樣十分明顯。
在澳門，有兩種人，一種人，純粹去賭博，博大小，看運氣。
還有一種人，在VIP室裡，他們博概率，懂收放，技術精。
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