香港樓市需求旺盛、項目利潤空間較大、境外融資成本低廉……一系列因素導致曾經一直在大陸發展的中洲控股豪擲56億港元走上境外擴張之路。
觀點地產網 在收購上海中信君廷名邸之後四個月，中洲控股再度出手收購項目，這一次瞄準的則是從未涉足過的香港房地產開發市場。
9月30日，深圳市中洲投資控股股份有限公司宣布，公司擬以自有資金和外部融資的方式，通過全資子公司中洲投資控股（香港）有限公司收購堅利集團有限公司所擁有的目標公司100%股權。
這也是中洲控股首度涉足境外房地產開發市場。透過此次收購，中洲控股將獲得目標公司所持有的位於香港新界沙田區坳背灣街1-11號的「沙田市地段第75號及丈量約份第176約地段744號餘段房地產開發項目」。
為完成收購，中洲控股（香港）需支付包括對價共計14億港元；沙田項目若進行開工建設，還「必須先向香港政府辦理補交地價的手續」，此前核准應補交地價為42.31億港元。
據觀點地產新媒體粗略計算，剔除建設、營銷等費用，僅獲得沙田項目中洲控股便需支付56.31億港元（約人民幣46.16億元），這幾乎等於其2014年全年的合同銷售金額，以及2015年上半年合同銷售金額的2.5倍。
截至發稿時，觀點地產新媒體未獲得中洲控股相關人士的回應。不過在熟悉中洲控股的分析師看來，在資金壓力與經營利潤之間，中洲控股顯然已傾向於後者。
「估算下來，沙田項目的成本價在6萬港元/平方米左右，銷售價格在10萬港元/平方米左右，雖然收購價款高，但未來獲利空間也大。」
56億首涉境外地產
據中洲控股披露，此次交易中，Asian Growth Properties Limited（AGP）是賣方堅利集團的100%控股股東。中洲控股通過實際控制人控制的其他企業中晟置業有限公司，與AGP的控股股東爪哇控股籤署《期權協議》，支付2.8億港元獲得與堅利集團、AGP籤署購買相關股權購買協議的權利。
其後，中洲控股（香港）與賣方籤署《股權轉讓協議》，交易對價為11.2億港元，包括購買目標公司100%股權，以及針對目標公司及AGP的債權的價款。
為完成本次收購，中洲控股（香港）需支付的款項包括上述交易過程中對價2.8億港元以及對價11.2億港元，共計14港元（需相應調整）。據此，中洲控股（香港）獲得賣方持有的房地產項目的子公司AGP（Sha Tin）Limited。
資料顯示，AGP（Sha Tin）Limited註冊成立日期為2004年5月12日，已發行股本為1股普通股股份。該公司的主要資產為香港沙田市地段第75號及丈量約份第176約地段744號餘段房地產開發項目，項目規劃皆為超高層精裝住宅，建築層數從35層至43層不等。
具體而言，沙田項目用地面積2萬平方米，總建築面積13.69萬平方米，其中不可銷售面積5.26萬平方米；在可售建築面積8.43萬平方米中，住宅佔7.72萬平方米，停車位313個，可銷售車位佔257個。
據觀點地產新媒體了解，沙田市位於九龍市區以北，大埔區以南，近15年來已從荊棘遍野的荒蕪園地躍升至香港的住宅區之一，區域內的九廣鐵路也是來往九龍至羅湖重要交通工具。截至目前，包括嘉裡建設、信和置業等港企先後入駐沙田市。
同時有統計數據顯示，過去一年來，沙田市的平均房價基本維持在10萬港元/平方米以上，其中2014年11月均價一度走高至12.2萬港元/平方米。今年8月，沙田市單月成交住宅160套，均價10.21萬港元/平方米。
值得一提的是，為了獲得沙田項目，中洲控股也需要付出較為高昂的代價。據其披露，沙田項目若進行開工建設，必須先向香港政府辦理補交地價的手續。經香港地政總署沙田地政處於2015年9月1日核准，應補交地價為42.31億港元。若加上支付的對價，僅土地獲得環節便已斥資56.31億港元。
不過中洲控股強調，根據香港地政總署沙田地政的相關規定，AGP（Sha Tin）在2015年9月30日前未接受上述價格，則補交地價事宜進入複議程序。
負債與利潤考量
翻查中洲控股的發展歷程，其最早可追溯至1984年9月，前身為深圳市人民政府批准創立的「深圳市工程開發公司」。成立至今，其已先後在深圳、成都、大連、上海、惠州等地投資開發住宅、商業、寫字樓、酒店等物業。
截至2014年底止年度，中洲控股共計錄得合同銷售金額48.51億元，完成年度目標104%，同比增長123.04%；房地產開發投資58.95億元，同比增長326.04%。
2015年上半年，合同銷售金額也達到17.96億元，同比增長155.36%。同時，該數據並未包括5月收購獲得的上海君廷項目產生的15.55億元銷售額。
而按照中洲控股的戰略目標，從2014年起，未來三年銷售規模年複合增速要達到50%。外界普遍指，中洲控股的土地儲備主要位於上海和深圳等地，包括深圳共計83萬平方米的項目資源，在一二線城市及其它重點城市發展也成為主要手段。
一位長期跟蹤中洲控股的分析師對觀點地產新媒體表示，相比於上海、深圳，中洲控股此次收購香港沙田項目的「想像空間」更大。據其估算，目前沙田項目的平均建築成本在6萬港元/平方米左右，按照沙田目前10萬港元/平方米的均價入市，項目未來的貨值也有望達數十億。
「香港目前出讓的土地很少，由此導致新房供應量也很少，考慮到沙田片區本身具備成熟的配套，未來獲利能力還是比上海、深圳的項目好點。」該分析師稱，中洲控股或許正是看中項目的發展潛力，才進行此次「機會性投資」。
儘管如此，對於中洲控股而言，收購沙田項目及補交土地價款涉及的56.31億港元仍是對其資金的一大考驗。據觀點地產新媒體比較，56.31億港元（約人民幣46.16億元）幾乎等於該公司2014年全年的合同銷售金額，以及2015年上半年合同銷售金額的2.5倍。
中洲控股顯然也意識到了這一點。其坦承收購目標公司後，「資產及負債規模會增加，同時也會帶來資產負債率的提升」，但表示「香港的融資環境相對寬鬆」，能夠在一定程度上緩解資金使用壓力。
對此，上述分析師對觀點地產新媒體解釋稱，一般而言，企業在香港收購的項目基本由香港公司承擔融資工作，大陸的資金難以調動出去。因此，中洲控股（香港）將是融資的主體，目前尚未知悉該子公司能否具備在港發債融資的資質，不過仍可通過銀行貸款及其它融資產品獲得資金。
「香港的資本市場與國際接軌，在這裡辦理融資業務也將承擔更少的成本。」分析師指，境外資本市場的貸款利率要低於國內，有些地區貸款年利率能達到3%左右，而國內的基準利率可能要在5%以上。
除此以外，由於香港的金融機構相對發達，融資工具較多，企業在香港有一定發展基礎後，可以與當地銀行建立起良好往來，從境外資本市場獲利。
另有不願具名的港股分析師在接受觀點地產新媒體採訪時也表示，在中洲控股這場56.31億港元的收購中，公司各類有息負債肯定會增加，但與此同時土地資產也在增加。「香港目前的利息不算高，只要沙田項目能賣出去，中洲控股的負債壓力就能得到緩和。」
不過其轉而指，沙田項目以住宅為主，這方面香港購房者的需求也較為穩定。但由於中洲控股尚不屬於一線梯隊的房企，首次進入香港市場後的項目品牌溢價或不如當地房企。在此情況下，除了加大宣傳力度，適度的價格折讓或也將成為其吸引購房者的一大手段。