摘要：還有大幅增長的行政開支、融資成本……（歡迎關注槓桿遊戲）
撰文|杆姐&編輯|雯雯
11月22日，房產圈兩件大事。
第一，恆大地產引入了廣深的國企。至此，1257億元戰投轉為普通股，另外43億元戰投通過現金支付回購。
恆大地產啟動借殼深深房A未果，引發的回購壓力問題，等於很好解決了。
第二件事，張良辭任弘陽地產集團的非執行董事及董事會薪酬委員會成員職務，此前他是弘陽地產的執行總裁。
該辭呈11月22日起生效。
恆大的事圓滿落幕，此前槓桿地產也寫了文章，今天說說弘陽，因為這家房企過去幾年，確實是一匹黑馬。
黑馬的故事，飛奔的數據，總是很讓人關注。
1、縱有「豪華天團」，千億目標也只能延後
按照弘陽集團官網《弘陽通訊》的披露，截至10月，該集團實現累計合約銷售金額645億元；累計銷售面積為452.20萬平米；平均銷售價格為每平米14264元。
客觀說，槓桿地產認為，這個銷售成績很不錯。
2019全年，弘陽的合約銷售額也只有651.5億元，也就是說今年前10個月，基本達到了去年全年銷售額。而且還是在今年前幾個月受黑天鵝事件影響的大背景下。
另外值得一說的是，2019年弘陽的平均銷售價格為13283元/平米，今年均價又提升了。
按照這個節奏，完成2020年750億元的銷售目標問題不大，畢竟僅僅10月單月就實現了77.02億元的銷售額。
只是，3年前，2017年弘陽集團董事長曾煥沙提出的「2020戰略」，即2020年完成千億目標，如今顯然實現不了。
延後也是不得已。
2015年時，弘陽銷售100億元都還不到，到了2019年實現600多億元的銷售額。2019年銷售額同比增加37.6%。如果看營收，2019年151.70億元，同比增加約64.19%，這增長力，確實是很高。
但人算不如天算，黑天鵝疊加強力監管槓桿率的三道紅線，弘陽曾經的2020千億目標也就必然回歸理性。
房地產就是這樣，不知道會發生什麼。
放到今天，更能理解此次離職的張良曾言：
「整個地產行業，留給我們超越的時間不多了，我覺得再過3-5年，大局就基本定了。所以這個3-5年你再趕不過去，再等個5年、8年，基本上就進入存量和資產管理的時代了，那時候你再去超就很難。」
弘陽此前並不諱言「高周轉」，這不僅僅是彎道超車的問題，更是長期的生存問題。
如果在特定的時間內，你沒有利用好周期，錯過了甚至就是永遠錯過了。
為了千億目標，這幾年弘陽老闆曾煥沙確實霸氣，有氣魄、有衝勁。正如7月時我寫文章統計過，從旭輝、萬達、龍湖、泰禾等起碼挖了7、8個明星職業經理人。
從張良到前旭輝集團副總裁、上海區域事業部總裁蔣達強，在中海、龍湖都成功經歷的袁春，萬達元老沈嘉穎……
豪華團隊的來，以及此次張良的走，江湖就是這樣來來往往，唯有老闆的戰略目標是重要的。
如今，老闆的宏偉計劃，大概只能留給2021年去實現了。
2、營收大增，淨利負增長；毛利率、淨利率再走低
此前我寫文章注意到，2019年，弘陽營收151.70億元，較上年增加約64.19%。增速不可謂不高。同時，實現歸母淨利潤約14.68億元，較上年同期增加約3.92%——增速則是低了很多。
其實看弘陽這幾年，無論營收多少，從2015年的50多億元，到2019年的超150億元，毛利好像長期不怎麼變，都只有20-30多億元。
這幾年，也僅有2019年毛利超過了30億元，達到38.13億元。如下圖。
如果看歸母淨利潤，這個現象更是如此。
無論看這幾年的年報，還是半年報，大致規律從來不變。今天槓桿地產用最新的2020半年報數據做個對比吧。
如上圖，2020上半年的歸母淨利潤只有6.77億元，2019年同期好歹還有7.43億元。
也就是說，弘陽在2020上半年錄得96.24億元營收，比2019上半年的39.08億元，大增146.29%的背景下，歸母淨利潤不僅沒有增長，反倒下滑了8.83%……
千言萬語，我覺得不如用一個省略號。
我們來看弘陽的毛利率和淨利率，也是如此。從年度趨勢上說，2017年至今，弘陽的毛利率、淨利率持續下滑。
2017年，毛利率超過40%，2018年下降到31%出頭，2019年更是只有25%略多。
弘陽年報解釋說：
該下降主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例較2018年有所下降。
淨利率滑坡幅度也是驚人，2017年19.47%，2018年只有14.32%，2019年僅10.78%。
其實2016年時，弘陽的毛利率29%出頭，淨利率也只有10.61%。上市以來的2年，槓桿地產發現，弘陽2019年，其實是回到了上市前的水平。
很多房企上市前後都有類似數據特徵。
我們再來看最新半年報數據，特別是2020上半年的淨利率，簡直是斷崖式下滑。2019同期還有18.54%，如今只剩下9.30%。
3、大幅增長的行政開支、融資成本……
根據半年報披露，2020年上半年，弘陽行政開支約為人民幣5.43億元，較去年同期的3.61億元，增加50.3%。
弘陽解釋說：
此增長主要由於本集團的業務擴充所導致。
從數據上說，2020上半年，弘陽實現合約銷售金額約315.7億元，較去年同期的人
民幣302.5億元增長4.4%。
2020上半年銷售受影響挺大的，但行政開支的增幅沒辦法，很高。
不僅如此，2020上半年，弘陽融資成本約為4.25億元，較去年同期約1.84億元，增加131.3%。弘陽稱：
融資成本的變動主要由於報告期間內本集團土地獲取及物業開發擴張導致借貸增加所致。
不過，半年報披露，弘陽地儲備總建築面積約為18,374,029平米（弘陽應佔土地儲備建築面積約為9,677,837平米），較2019年末的16,931,996平米增加8.5%。
該組數據說明：
第一，融資支出增速和這一數字比起來，確實不低。
第二，意味著弘陽的高增長，確實建立在合作開發之上，權益佔比一半多一點。
這幾年跑步前進的濱江、融信中國、中駿都有類似情況。為做大看上去的規模，大量採取這一方式。
另外值得注意的是，截至2020年6月末，弘陽已竣工物業856,744平米，持作投資
的可租用面積734,520平米，開發中物業16,782,765平米。
如果要更好發展，未來獲得更高的銷售額，土地儲備的持續增加，是不得不面對的問題。但問題是，地好拿嗎？
融資、負債容易嗎？利率，以及槓桿率要求，又該用什麼財技去面對？
截至6月末，弘陽擁有現金及銀行結餘約182.83億元。如下圖，計息銀行及其他借貸、優先票據，一年內須還118.40億元。
弘陽總負債從2019年末的773.51億元，增長至2020年6月末的815.39億元，其中總借貸（包括計息銀行及其他借貸及優先票據）約為321.3億元。
另外，槓桿地產注意到，2020年6月末，弘陽經營活動產生的現金流量淨額-34.31億元。過去幾年，這一數字多數時候都為負。
高速狂奔過後，弘陽未來到底該如何選擇？
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