前言
又到歲末年初，站在2020年的門檻上，我們如約迎來了《2019年度長沙樓市白皮書》。0731房產網20餘年初心不改，始終堅持用數據發掘真相，通過指標描繪長沙樓市發展軌跡。
今日，《2019年度長沙樓市白皮書》重磅發布，六大板塊——宏觀政策、中部對比、土地市場、住宅市場、商業地產、趨勢預判，真實數據——住宅全年供應2255萬方，成交1839萬方，全市住宅供銷比1.23，公寓成交134萬方……用數據全面解構長沙樓市。
TOPIC1宏觀政策分析
PART 1
2019中國經濟運行基本情況分析
2019年我國宏觀經濟增速穩中趨緩，1-3季度GDP將近70萬億元，高於去年同期，同比增長6.2%，這是1991年以來的經濟增速新低。從增長速度來看，經濟下行壓力是當前至今後很長一段時間宏觀經濟發展不可迴避的問題，而且主要受限條件是長期性、結構性、體制性等因素，可以說，當前實體經濟的發展面臨著重大困難，好在國內環境短期「穩」的因素在繼續增多，以改革促消費、穩投資等政策效應將逐步顯現。
在宏觀經濟增速放緩的同時，內部經濟結構也在悄然發生著變化，從2019年三大產業對GDP的貢獻率來看，第一產業仍相當穩定，第三產業貢獻率逐年攀升，預期該勢頭還將繼續延續，經濟結構持續優化的路徑逐步顯現，很顯然，穩經濟與推進高質量發展已成為我國經濟發展的兩大關鍵點。
2019年通貨膨脹整體表現溫和，受非洲豬瘟疫情的影響，下半年豬肉價格上漲迅速，並帶動了CPI的加速上揚，但此現象並不具備長期性，由於整體物價上漲並未形成擴散效應，所以，剔除豬肉因素，核心CPI仍然低位運行，預計2020年將呈現先揚後抑的走勢。
2019年工業品出廠價格指數PPI連續多月負數，工業效益增長在持續放慢，或將出現產能過剩或需求不足等問題，PPI負增長對工業投資和工業增加值增長會形成較明顯反壓。
2019年M0、M1、M2增速出現觸底反彈的跡象，反映了貨幣投放量的增加，2019年以來央行多次降準，增強了商業銀行資金運用能力，推動了反映現實和潛在購買力的M2的回升。M1的高低代表著居民和企業資金的鬆緊變化，M0代表流通中的現金，這些指標增速回彈說明了更多的錢在民間周轉，老百姓手頭比去年相對寬裕、富足。為了緩解小微企業融資難、融資貴的問題，幫助實體經濟走出發展困境，貨幣政策穩中適度放寬可能是未來一段時間的趨勢。
2009年至2019年11月全社會固定資產投資總額一直穩步增長，但增速卻穩步下降，2019年1-11月的累計增速創新歷史低位。
PART 2
2019中國樓市整體情況
1.2.1中國樓市所處階段
儘管當前宏觀經濟的發展要求轉化動能，但短時間內難以實現，房地產仍是拉動經濟的主要動力之一。2010年至今，房地產住宅投資總量穩步增長，2015年增速降至谷底後又開始逐年增長，雖然當前樓市調控政策仍然相當嚴格，但市場需求仍不少，房地產住宅投資仍維持著相對穩定的節奏。
2019年1-11月，我國房地產投資仍然以普通住宅投資為主，而且相較去年比例明顯增長，別墅、高檔公寓投資佔比最低且還在繼續下降，這說明目前剛需住房仍然是置業主流。
2019年1-11月，我國房地產投資仍以90-144㎡的剛需或首改戶型為主，而且佔比繼續增長，這是由市場需求所決定的；其次為90㎡及以下的住房投資，較去年比例有所下降；144㎡以上的住房投資最少。
2015年是開發商土地購置需求的分水嶺，此前購置面積多，樓面價相對便宜，此後購置面積相對較低，樓面價較高。從2019年1-11月的情況來看，全國整體無論是購置面積還是成交價款都同比明顯下降，整體土地市場的一絲涼意顯現。
從施工、竣工、新開工房屋面積來看，全國僅施工房屋面積延續緩慢上升，竣工房屋面積、新開工房屋面積、商品房銷售面積都出現下降的勢頭。
1.2.22019年樓市情況
從全國2019年1-11月商品住宅施工面積、新開工面積、竣工面積以及銷售情況來看，2019年住宅市場需求仍然可見一斑。同樣引人注目的是竣工面積較低，市場幾乎以期房形式出售；商品住宅銷售情況也高於去年同期，但辦公用房和商業營業用房仍不太理想且低於去年同期，庫存壓力相當明顯，這不僅與投資商業、辦公樓資金門檻較高有關，也反映了我國房地產行業商辦運營能力還有較大改進空間。
從2008年至2019年11月的商品房、住宅成交均價來看，一直處於穩步上升趨勢，2019年正式站上了9000元/㎡。而商辦性質用房均價近幾年趨勢為相對穩定略有波動，2019年甚至有所下降。整體而言，當前住宅市場調控政策較嚴，各地均嚴格堅持房住不炒底線，住宅均價將較長時間保持相對穩定，而商辦用房仍處於去庫存階段，去化壓力較大，後期均價仍將有所波動。
PART 3
2019中國樓市宏觀政策分析
1.3.1全國樓市政策——「三穩當先」+「和而不同」
基調維穩 一城一策
2019年全國樓市政策基調仍是維穩，上半年樓市喜迎「小陽春」，但隨著各類調控政策的出臺，下半年出現持續降溫的現象，雖然經歷了短暫的波動，但年底還是迎來了環比漲幅連續回升，最終實現以穩收官。回顧2019年，房地產調控次數再次刷新歷史記錄，「房住不炒」背景下的「一城一策」甚至「一區一策」層出不窮。
地方政府在中央政府「因城施策、分類指導」下，「一城一策」甚至「一區一策」貫穿全年，這是結合本地實際情況制定的房地產市場平穩健康發展長效機制的工作方案，有松有緊，有張有弛，但都保持著一樣的目標——「穩地價、穩房價、穩預期」。
政策試水 因時制宜
2019年一些城市「放鬆限購」的傳聞頻繁傳出，但是隨後出來闢謠的情況也不在少數，如：衡陽、開封、張家港等城市就加入了政策「一日遊」的陣列，此類事件看似是「朝令夕改」，實則為政策試水，一方面可以測試市場反映，以保障政策的推出對市場預期的震蕩效應降至最低，抑制市場可能出現的非理性購房行為，另一方面也是為了政策的因時制宜，以挑選最佳時機推出政策，當然也不得不說某種程度上加劇了市場短期內的不確定性。
人才引進貫穿全年
可以說，與人才、落戶等政策關聯的購房政策成了2019年樓市調控的主要方式，儘管不少城市並沒有直接從限購、限貸等方面直接影響購房者，但不可否認，人才引進政策帶來了不少的人口流入進而產生購房需求，這對於樓市熱度的提升確實起到了一定作用，最明顯的是西安在2019年上半年新房房價領漲全國就與其此前強勁的人才引進政策息息相關。
1.3.2政策展望——「穩中有進」+「長效機制」
12月12日中央經濟工作會議提出繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，並在年中22個城市試點「一城一策」房地產調控的基礎上全面落實因城施策；緊隨著，12月23日住建部召開全國住房和城鄉建設工作會議，定調2020年樓市。「住建部要求，著力穩地價穩房價穩預期，保持房地產市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地產調控的體制機制。」
從兩次會議中可以看出，2020年仍將堅決落實「穩地價、穩房價、穩預期」的調控要求不放鬆，「穩定」是基本原則，「房住不炒」是底線，「因城施策」是主流，預計人才引進政策（各城市根據自身實際情況在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面進行微調）還將繼續延續至2020年，並有可能成為城市政策微調的主要方向，整體而言2020年房地產市場將是「穩中有進」的局面。
此外，為保障房地產市場平穩運行，2020年政策方面不僅將著重防範經濟金融領域風險，張弛有度確保宏觀經濟穩定與房地產市場穩定實現平衡，還將繼續保障自住群體購房並抑制非理性投機需求，更將加快探索建立房地產調控長效機制，如：房產稅制度、不動產租賃市場、城鄉統一建設用地市場等，雖然短期內不會推出，但準備工作仍然不會落下。所以，2020年將繼續堅持「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」、繼續貫徹落實「一城一策」、「一區一策」保持政策靈活性，並逐步完善房地產長效管理機制。
PART 4
2019長沙樓市宏觀政策分析
1.4.1長沙樓市政策——「局部調整」+「穩市場」
2019年的長沙樓市在以「房住不炒」為底線的一系列調控政策的背景下，配合因城施策的具體舉措，樓市仍然維持著穩中向前的態勢。回顧這一年，公積金新政、取消二套房契稅優惠、房貸利率換錨、鎖定開發商平均利潤、網籤（備案）滿6年可購第二套房……整體而言，局部調整、穩市場的思路貫穿其中。
TOPIC2 中部六省市對比分析
PART 1
經濟體量對比
從經濟總量來看，2019年1-3季度武漢GDP在中部六省中仍佔據首位，3季度已經突破萬億元。長沙仍位居第二，截至第3季度已將近9000億元，2019年長沙GDP再破萬億毫無懸念。
從同比增幅來看，中部六省省會城市GDP同比增幅均高於全國平均水平。2019年1-3季度長沙GDP同比增幅8.3%，超過全國增幅2.1個百分點，中部六省會城市中僅次於南昌（8.8%）。
從城鎮常住居民人均可支配收入來看（除鄭州和太原採用的2018年全年數據外，其他均截止至2019年第3季度），2019年1-3季度長沙市城鎮常住居民人均可支配收入達42400元，2018年已經突破5萬元大關，預計2019年仍將超過5萬元，穩居中部六省會城市之首。
數據來源：各省會城市統計局數據計算而得。
人口是經濟發展的重要投入要素之一，一個城市對於人力資本的吸引力關係到整個城市的興衰，截止至2018年年底，從常住人口來看，武漢一直佔據榜首，與鄭州並列千萬級人口城市。長沙常住人口達815.47萬人，僅次於武漢和鄭州，增長率高達3%，位列中部省會城市第一，在人才新政的刺激下，長沙對於人口的吸引力明顯持續增強。
數據來源：各省會城市統計局數據計算而得。
從固定資產投資累計同比增速來看，2019年1-9月，中部六省會城市中武漢、南昌不相上下，增速最高，長沙次之，鄭州增速最低。
PART 2
房地產市場比較
房價收入比=地區房屋總價/地區家庭年收入，能簡單反映一個地區的房價與收入情況。一般而言比較正常的值在8左右。從中部六省會城市的房價收入比情況來看，整體不算太高，尤其是長沙，明顯低於其他幾個城市，購房者用較短的時間即可實現在此置業安家的夢想，從這方面講，長沙的居住舒適度、幸福感明顯高於中部其他幾個城市。
從中部六省會城市新建商品住宅價格同比指數來看，除武漢房價同比漲幅相對穩定外，其他幾個城市大致呈兩階段變化，比較明顯的是2019年4月前呈穩中略有波動的態勢，但在此之後指數均開始走下坡路，漲幅大不如前。在此期間，多數城市逐步從賣方市場向買方市場轉變，新房住宅供應量明顯增加，新房住宅價格增幅下降，市場預期漸趨穩定。
從中部六省會城市二手商品住宅價格同比指數來看，全年整體呈現穩中有降的趨勢，尤其是鄭州、長沙等城市的二手商品住宅同比指數連續幾個月出現負數，二手住宅市場不再如往常熱鬧，這也反映了房地產市場逐步走向穩定的現實。
註：房價數據來源於中國房價行情平臺，工資數據來源於BOSS直聘數據。
綜合中部六省會城市新建商品住宅價格同比、二手商品住宅價格同比指數來看，2019年的樓市調控政策是相對成功的，對於住宅房價的漲幅起到了穩定作用，基本達到了「穩地價、穩房價、穩預期」的目標。
PART 3
總結
從經濟實力及居民生活角度看，中部六省會城市經濟實力仍存在不同的差距，但長沙一直在穩步向前，2019年GDP排名第二，城鎮居民人均可支配收入及同比增速穩居中部第一，從數據來看，長沙已經提前進入全面小康。從人口數量來看，武漢市常住人口總數一直位列第一，長沙在貫徹落實人才引進新政的前提下常住人口數量明顯增加，總量僅次於武漢和鄭州，但同比增長率在中部六省會城市中最高。由此可見，長沙綜合經濟實力在中部省會城市中佔據數一數二的地位，居民生活水平逐年提升。
從房地產市場角度看，中部六省會城市房地產市場均相對穩定，但住宅均價差異相對明顯，新房住宅、二手住宅的同比增幅整體而言都在下降，武漢房價最高，長沙住宅均價最低，僅8415元/㎡（全市），同時，房價收入比也是最低，就房價而言，長沙同樣是幸福感相當高的城市，不愧連續多年獲得「最具幸福感城市」的頭銜。
整體而言，中部六省會城市中，長沙經濟實力、居民生活水平均排在前列，是幸福感高、宜居宜業的城市。
TOPIC3 2019長沙土地市場
Part1
2019年長沙土地供應
3.1.1全市供應情況
自2016年以來，平穩了三年多的長沙一級土地市場，在2019年迎來了一波「越級」式的增長。全年供應面積達2655萬平米，環比增長了56%。其中六區中的居住用地9成以上都是以「限價地」的形式掛牌，這從源頭上保證了樓市房價的穩定。此外，隨著新地鐵線路網絡建設的推進，「地鐵線周邊土地」的供應力度明顯加大，其中又以長沙縣最為明顯。擁有3號線、5號線、6號線的長沙縣，在2019年供應的居住用地中，有3成都是位於地鐵線周邊的地塊。
3.1.2全市供應結構
從2019年的供應結構可以看出，今年的增長是全方位的增長。其中又以住宅用地和工業用地的增長幅度為先，前者環比增長188%，後者環比增長53%。
住宅用地供應量的大幅增長，主要原因有三：其一，六區「限價地」供應加大；其二，「地鐵線」周邊的居住用地踴躍掛牌；其三，寧鄉、瀏陽的居住用地供應量增大，城市擴張正在加速。
而工業用地的增長，則主要是去年供應偏低造成的。
住宅和商住這兩類居住用地的起拍價雖然增幅較大，但是在成熟的「限價地」政策之下，它們的增幅都在職能部門的調控範圍之內。
商業用地起拍價大幅下跌，從紙面上來看，主要是因為供應量加大，而且這些土地多為「掛牌條件」要求嚴格的定向地塊，普遍都是底價成交。
在2018年以前，工業用地每年的供應量佔比一直在50-60%之間。但2018年的工業土地供應量佔比首次跌破了50%，僅47%。2019年，工業用地的供應量佔比繼續下滑，僅有46%，這主要是因為被住宅用地量攤薄了佔比。
除瞭望城區和長沙縣，今年長沙地區的土地供應都是成倍數的增長。拋開天心區和芙蓉區這樣的非常規個例。全市以瀏陽河寧鄉的供應量及增長幅度最為醒目。
瀏陽2019年供應了553萬平米，環比增長128%；寧鄉則供應了568萬平米，環比增長了180%。
3.1.3內六區供應情況
而在市內六區中，嶽麓區繼續領跑，總計供應514萬平米，環比增長56%，佔六區總量的48%。
隨著供應宗數的提升，與2019年相比，內六區無論是土地供應面積還是建築面積，都出現了大幅度增長。供應宗數、供應面積、建築面積的增長分別達到了33%、46%、48%。上半年「雙限地」的熱賣、下半年三縣市供應量拉升都是增長點之一。
與2018年相比，今年春節後「回春」速度偏慢。而相反的是，年中成為了爆發的主要階段，6、7、8、9月的供應量，最高的同比增幅超10倍，最高的供應量達到了160萬平米。
與全市相比，2019年內六區的土地供應結構中，工業土地的佔比連續兩年呈下滑態勢，同比2018年下降了一個百分點。
增幅最大當屬住宅用地，5%的增長背後，是80餘萬居住用地的供應量。
六區當中，嶽麓區仍是土地供應的主力，這與它行政區面積廣闊、可供開發量大是分不開的，它是目前長沙向外拓展的主要方向之一。望城區也是因為同樣的理由，促使其供應佔比位列第二。
值得一提的是，開福區和雨花區的佔比均有6%的增長。前者的增長主要來自城北，從二環以北到三環周邊陸續有土地供應；而後者則是地鐵二號線、四號線、五號線周邊的土地持續不斷。
Part2
2019長沙土地成交
3.2.1全市成交
2019年全市成交土地2385萬平米，同比增長了54%。
隨著今年供應量的全面「加碼」，成交量也同步大幅增長。2018年熱賣的「雙限地」今年依然備受青睞，它們成為了外地房企入長的首選地塊。這也是全市居住類土地（包含住宅、商住類土地）成交量的主要來源之一。
而且隨著政府對「限價」的逐步上調，未來新住宅房源的價格都在一個可控、可預估的範疇裡，長沙整體房價呈平穩上升的態勢。
自從2017年，長沙開始執行「限價地」政策以來，居住用地的成交價就趨於穩定。商業用地或許會因為供應成交量的增減而出現起伏，但居住用地不受此影響。
3.2.2內六區成交
2019年內六區成交土地面積967萬平米，總建築面積達2369萬平米。成交面積佔全市總成交量的41%。
這是近5年裡，繼2015年、2018年之後，成交佔比第三次跌破50%。與前兩次不同的是，今年六區佔比的下滑，主要是因為瀏陽、寧鄉、長沙縣三地的成交量大幅攀升。
長沙縣的「地鐵線」系列居住用地受到了眾多開發商的青睞，一經推出就紛紛成交；瀏陽、寧鄉大批居住用地則由「自己人」收下，開始了自鑄「梧桐樹」。
2019年成交的各類土地中，住宅用地的增長是最為明顯的，全年同比增長了287%。這得益於「限價地」供應量的增大。目前，六區裡的「純住宅」用地基本都被納入了「限價地」行列。
2019年內六區土地成交最高的是7月的160萬平米；隨後的8、9、10月成交量也是高於全年平均值的，這與供應節奏是同步的。
自從2017年第四季度長沙開始執行「限價地」政策以來，六區9成以上的居住用地都設有「毛坯住宅最高售價」的限制，因此近兩年以來，住宅用地和商住用地的成交樓面價趨於穩定。
而商業用地則因為供應成交量的劇烈起伏，出現了「成交樓面價大幅升降」的情況。但實際情況是：大多數商業用地，特別是大宗地，都是先招商後拍地，底價成交情況多。「成交樓面價大幅升降」這一現象更多的僅停留在紙面上。
3.2.3內六區土地溢價
六區裡的住宅用地絕大部分都出自「限價地」，而這類土地的溢價集中在0-10%之間。因此才有了今年「溢價10%以內土地」數量激增的情況。
值得一提的是，「溢價30%以內土地」基本都來自長沙縣地鐵線周邊。
與住宅用地的情況類似，今年六區的商住用基本都被納入了「限價地」行列，因此溢價也主要集中在0-10%這一區間。
今年六區的大宗商業用地，基本走的都是「先招商，後拍地」這一流程。因此底價拿地情況多。小宗的商業用地大多是加油加氣站這類城建項目用地，也多為底價。
完全「自由」的商業用地也有，比如芙蓉區的[2019]長沙市099號，地處城區的它，最終溢價39%。
3.2.4內六區成交結構
六區的成交佔比結構，基本與全市一致。住宅用地成交量的大幅增長，攤薄商業用地和商住用地的佔比。實際上，商業用地和商住用地的成交量也是環比增長的。
從2019年的成交佔比圖（右）來看，望城區是六區中唯一一個成交量下滑的，其成交的土地主要集中在月亮島周邊及地鐵四號線沿線。
開福區今年新供應的地塊頗受青睞，二環以北至三環周邊的新增土地都順利成交。
3.2.5土地排行榜
Part3
土地市場總結
2019年的長沙樓市進入了一個「新房房價可以控、可預估」、「整體房價緩步上升」的時期。
而能形成這樣一個局面，除了嚴格執行不放鬆的商品房限購政策以外，釜底抽薪的「限價地」政策是根本原因之一。
2019年在一級土地拍賣上繼續執行「熔斷+搖號」的政策，從源頭上控制了「麵包」價格的同時，還進一步把「網」張大了。據統計，今年六區裡9成以上的居住用地均被納入了「限價地」的範疇。
從參與競爭「限價地」的房企名單來看，它們已成為了外地企業入長的首選。屢搖不中的外地企業，要不再接再厲，要不就把目光轉向了地市縣，其中又以長沙縣為甚。
今年，長沙縣之所以能成為大部分房企的第二選擇，除了其本身的地理位置、人口數量、繁榮程度等因素外，地鐵線帶來的新附加值是引爆土地繁榮的主要原因。
作為擁有地鐵2號線、3號線、5號線、6號線的地區，可推出的土地數量之多，範圍之廣，遠超大部分其他地區。而最關鍵的一點是，長沙縣目前土地不「限價」。
「地鐵」這股東風，不僅利於長沙縣的土地招拍掛。望城區、嶽麓區、雨花區、天心區、開福區也是受益者。這些地區的偏遠土地在「地鐵」的加持之下，也變得有人問津了。
從長沙城的角度來看，「地鐵網絡」的日益成熟，讓長沙的生活圈正在同時往東南西北四個方向擴展開去。
TOPIC4 2019新建商品房市場
PART1
長沙市新建商品房市場總體分析
4.1.1全市新建商品房市場供銷情況
2019年長沙市新建商品房供應持續放量，全年供應維持高水平，市場下行，成交有所滑落，價格平穩上漲。
2019年新建商品房累計供應2850萬方，供應端持續放量，供應高企，與2018年基本持平。
而成交方面，市場下行，2019年新房成交2280萬方，同比下降12.31%；均價8916元/㎡，同比上漲2.35%。
從2019年長沙市商品房月度供銷情況來看，供應量下半年明顯高於上半年，成交則是除二月份之外，量價都基本處於平穩狀態，無大的波動。
4.1.2內六區+長沙縣新建商品房市場供銷情況
而從內六區+長沙縣來看，2019年新建商品房供應2455萬方，同比增長9.51%，供應水平為近幾年來最高。
而在大量供應下，成交量反而下行，2019年內六區+長沙縣累計成交1922萬方，同比下降9.93%，成交水平近年來僅高於2017年。
從均價來看，2019年內六區+長沙縣新房均價9468元/㎡，同比上漲0.97%。
從內六區+長沙縣月度供銷情況來看，基本與全市表現一致，量價維持平穩，供應則是以6月為分水嶺，從6月份開始供應維持高水準。
4.1.3全市各行政區新建商品房供銷情況
從各行政區新建商品房成交情況來看，嶽麓區成交量價均居首位，供應望城區第一，而芙蓉區則是均居末位；全市2019年商品房整體供需處於供過於求。
PART2
長沙市新建商品住宅市場總體分析
4.2.1全市商品住宅供銷情況
2019年，全市商品住宅供應2255萬方，同比下降0.71%，基本與去年持平。下半年開發商供應加速，因此全年供應量保持較高水平。
成交方面，2019年全市商品住宅成交1839萬方，同比下降11.67%，成交量近五年來僅高於2017年，市場更趨理性，整體呈下行趨勢。
成交均價8415元/㎡，同比增長5.00%，調控效果顯著。
4.2.2內六區+長沙縣新建商品住宅市場供銷情況
2019年，內六區+長沙縣商品住宅供應1898萬方，為近幾年最高，相比去年高位再增長10.67%。
成交方面，2019年六區一縣住宅成交1525萬方，同比下降8.30%，供需差距為373萬方。
至於均價，2019年六區一縣住宅成交均價8980元/㎡，同比增長3.76%。
分月度情況來看，內六區+長沙縣下半年住宅供應明顯高於上半年；成交量則全年無大的波動，價格方面，則仍舊維持平穩狀態。
4.2.3全市各行政區新建商品住房供銷情況
從各行政區新建商品住房成交情況來看，供應量望城區居首，為463.51萬方，成交量則是嶽麓區第一，達354.60萬方，芙蓉區兩者均居末位；成交均價嶽麓區11248元/㎡第一，瀏陽5626元/㎡最低。
4.2.4全市新建商品住宅成交排行榜
從單項目住宅成交情況來看，2019年三個項目住宅銷售超30億，其中陽光城尚東灣銷售額超70億第一併與身後拉開較大差距，2019年全市住宅銷售金額TOP10上榜門檻為20億。
4.2.5內六區+長沙縣新建商品住宅市場成交結構
成交面積結構
從2019年內六區+長沙縣住宅成交面積結構來看，以90-120平以及120-144平面積段為主，90平以下面積段佔比最低，僅11.61%。
成交總價結構
從2019年內六區+長沙縣住宅成交總價結構來看，內六區+長沙縣的住房仍以80萬以下價格段為主，佔比達34.04%。
成交單價結構
從2019年內六區+長沙縣住宅成交單價結構來看，仍是以8000元/平以下的單價段為主，佔比達40.45%，8000-10000元/平價格段佔比也有33.13%。
各板塊住宅均價
從各板塊住宅均價來看，芙蓉中心板塊均價最高，達到了13885元/㎡，濱江新城、梅溪湖、天心中心、開福中心板塊緊隨其後，均價最低的則是望城的望城區政府板塊，僅5645元/㎡，遠低於望城區住宅平均價格。
住宅供銷比
從長沙市月度的住宅供銷對比情況來看，前幾年的供不應求的狀態基本扭轉，2019年全市住宅供銷比為1.24，內六區+長沙縣住宅供銷比為1.23，均是處於供過於求的狀態。
品牌集中度
從品牌集中度來看，流量金額超80億元的房企達到4家，權益金額超過80億元的也有一家，陽光城權益率最高。
2019年，陽光城、萬科、保利、龍湖、表現較為強勁，而本土房企中，長房集團、潤和城實業繼續穩步向前，權益金額分別取得了第三、第六的好成績。
TOPIC5 2019商業地產(內五區)
Part1
商鋪市場
5.1.12019年內五區各行政區商鋪成交情況
從各行政區商業地產成交情況來看，基本上集中在嶽麓區，佔比接近一半，2019年內五區商業地產成交總計67.84萬方，與去年基本持平，成交均價15787元/㎡。
5.1.22019年內五區分月度商鋪成交情況
從各月度內五區商鋪成交情況來看，有明顯的翹尾現象。11、12月表現突出，其餘月份則除了二月份之外，沒有太大的波動。
5.1.32019年內五區商鋪分層成交情況
從商業地產分層成交情況來看，基本上集中在一層，佔比接近一半，同時均價也是最高的。
5.1.4內五區商鋪成交面積結構
從商鋪成交各面積段套數佔比情況來看，商鋪成交基本上100平面積段以下，其中20-50平面積段的商鋪成交佔比最高，佔比達34.16%，100平以上的商鋪合計佔比為16.47%。
5.1.5內五區商鋪成交單價結構
從內五區商業地產成交單價分布情況來看，各單價段佔比差距不大，20000-30000元/平價格段套數佔比最高。
5.1.6內五區商鋪成交總價結構
從內五區商業地產成交總價結構來看，套數佔比最高的為50萬以下的小商鋪，各價格段成交套數差距不大。
Part2
寫字樓市場
5.2.12019年內五區各行政區寫字樓成交情況
從各行政區寫字樓成交情況來看，嶽麓區成交量最高，開福區成交量最低；而均價則是天心區最高，芙蓉區均價最末，內五區2019年整體寫字樓成交55.45萬方，成交均價13285元/平。
5.2.22019年內五區分月度寫字樓成交情況
從內五區各月度寫字樓情況情況來看，有著明顯的起伏，6月份表現最為突出，成交量超過了10萬方。
5.2.3全市寫字樓成交排行榜
5.2.4內五區寫字樓成交面積結構
從寫字樓成交各面積段佔比情況來看，50-100平面積段佔比最高，其次是100-200平面積段，佔比均超過了三成。
5.2.5內五區寫字樓成交單價結構
從寫字樓各單價段成交情況來看，10000-15000元/㎡面積段佔比最高，佔比達49.95%，其次是15000-20000元/㎡面積段，佔比接近三成，達27.03%，單價超過2萬的佔比僅為5.35%。
5.2.6內五區寫字樓成交總價結構
從寫字樓成交各總價段佔比情況來看，100-200萬價格段的寫字樓成交佔比最高，達31.04%，其次是50-100萬價格段的，佔比為23.90%。
Part3
公寓市場
5.3.12019年內五區各行政區公寓成交情況
從各行政區公寓成交情況來看，集中在雨花區和嶽麓區，雨花區成交量第一，均價則是開福區第一，芙蓉區則是兩者均處末位。
5.3.22019年長沙市內五區分月度公寓成交情況
從2019年內五區各月度公寓成交情況來看，12月表現最為突出，成交量接近20萬方，其餘月份除了2月份之外沒有太大的波動。
5.3.3全市公寓成交排行榜
5.3.4內五區公寓成交面積結構
從公寓各面積段成交佔比情況來看，主要以30-40平面積段公寓為主，佔比達41.87%，面積超過50平的公寓，佔比也有21.52%。
5.3.5內五區公寓成交單價結構
同寫字樓一樣，公寓成交單價段也基本集中在10000-15000元/平價格段，其中12000-15000元/㎡面積段佔比27.96%最高。
5.3.6內五區公寓成交總價結構
從公寓成交各總價段佔比情況來看，總價基本在80萬以下，佔比接近9成。
TOPIC6 2020長沙樓市形勢研判
一、長沙政策預期——「三穩」+「微調」
展望2020年，長沙政策調控升級的概率不大，但仍然不會放鬆，房住不炒是底線。首先，穩定將是明年長沙房地產調控政策的主基調，「四限」政策仍然是調控的重要抓手，但結合長沙房地產市場實際情況繼續出現政策微調也是意料之中的。其次，2020年人才引進政策仍將持續發力，人才的流入將帶來新的購房需求。
此外，隨著房貸利率的換錨，2020年元旦即打響了新年降準「第一槍」，預期在LPR利率中樞下移的作用下，由於按揭貸款仍是銀行信貸優選，2020年房貸利率大概率穩中有降，有利於自住需求及改善性購房需求的釋放。
二、新房市場——供過於求
2019年長沙樓市供需關係已經扭轉，市場回歸理性，不論是開發商還是購房者的預期都已經發生變化，樓市進入下行趨勢；而2019年的火爆土地市場在2020年形成大量新增供應入市，2020年長沙樓市的供應水平仍將保持較高水平，因此目前的這種供過於求將加劇，未來新房市場的競爭將會更加激烈，處於低位的庫存將重返上行通道。
並且在樓市下行通道下，市場分化將更加呈現兩極化，高性價比、區位條件好、優質配套的項目仍將不愁去化，而不那麼「好」的項目將進入一段比較難過的時期。
三、土地市場——量價微跌
2019年土地市場供應量大幅上升，在長沙樓市整體下行的態勢下，2020年預計會減緩土地推售速度，避免供應過剩；而且在目前經濟下行的態勢下，加之中央定調，嚴控資金流入房地產，土地市場的投資熱情在2020年難以延續，相較2019年將會出現一個明顯的降溫， 2020年整體預計將相對低迷，呈現一個量價微跌的狀態，但同時上半年會是一個比較好的拿地窗口期。
結語
回首2019，分化加劇、客量稀釋、聯合拿地等是2019年長沙樓市的關鍵詞；市場回歸理性，預期正起變化。長沙產投集團所屬長沙聯交所旗下0731房產網出品的《2019年度長沙樓市白皮書》作為長沙樓市最忠實的記錄者，以一個服務者的姿態，服務於購房者與開發商，用數據刻畫樓市的點點滴滴。展望2020，期待長沙樓市別樣的精彩。