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以下是「成哥說房」微信公眾號的粉絲提問精選
提問：成哥您好！在門頭溝區預付定了西山燕廬的161平方米的房子一套，但是得賣掉目前在豐臺（四環邊）的住房，用孩子的指標，還要貸款約400；孩子結婚就只能住石景山區買的商住loft房；想要退掉西山燕廬的房子，買青龍湖附近的房子，還想賣掉商住的loft，雖然很難賣；當然也需要貸款約300；但是可以留下豐臺的現有住房，給孩子留下未來的婚房。很糾結，現在應該怎麼做？
回答：西山燕廬比較適合門頭溝本地人，不建議買給孩子做婚房，位置偏； 青龍湖比門頭溝好一點，但也不是好選擇。 買房地段很重要，太偏只能自住，保值效果較差， 很有可能跑輸大盤。 買新盤，石景山可以考慮禧悅學府、中海寰宇天下。還有亦莊的幾個新盤也不錯。二手可以看一下朝陽 朝青、雙井、百子灣板塊。具體更多價值高的區域及樓盤詳見內部分享。
提問：成哥你好！入手東恆時代二期的三居，比蘋果南區、首城國際是否可行？朋友推薦海澱區公主墳的法拍房大三居，值得入手嗎？自主保值學區房功能，這幾個樓盤哪個更符合？
回答：首城國際、東恆時代、蘋果南區這幾個在升值中沒有明顯的差異，非要選一個的話，首城國際好點。 法拍房如果沒有專業人士幫助不建議普通人買，坑多。
提問：成哥您好，北京首套首貸，預算四百多，首付兩百。看了亦莊幾個限競房，包括臺湖金茂悅。亦莊那邊幾個盤都說自己是人大附學區，但未來zf怎麼劃片還不確定；臺湖金茂悅靠地鐵17號線交通便利，但附近新規劃有個垃圾場，還引起了維權。
回答：臺湖屬於兩區交界，兩不管，除了地鐵規劃其他都沒有什麼規劃，投資不合適，而且金茂悅的價格還不如買通州核心區。 臺湖金茂悅自住可以，但保值略差。 可以去看看遠洋或者經開汀塘、中海寰宇時代。具體更多價值高的區域及樓盤詳見內部分享。
提問：成哥，看到公園悅府三期新房有頂層三居兩衛戶型，公園悅府新盤如何，因為只有頂層的三居戶型了，不知道靠譜不？是否這範圍有其他的合適樓盤？ 如果購買新盤湊首付，有什麼操作方法？建議賣掉首開嗎？
回答：公園悅府屬於回龍觀商圈，自住還不錯，不過單價5+逼近6，在這個地段已經偏貴了，後期保值一般。 如果籌首付不建議賣，你的流水充足抵押掉會更好。
提問：成哥你好，非京戶，準備買房，是在亦莊或者昌平換一套大的，還是辦工居後在城六區和郊區各買一套小的？應該如何決擇，麻煩成哥給個主意。
回答：建議置換一套大標的，兩套小的都買上車盤，居住品質和增值空間都會一般。 可以看看亦莊的林肯公園，回龍觀的國風美唐。具體更多價值高的區域及樓盤詳見內部分享。
提問：成哥您好，首付預期180-200，需要自住兼保值，看了東三環附近的公房，但想要95後的，管理較好的小區，比如農業部宿舍的，想問下類似的小區是否還有其他推薦，現在看到的單價在7.8甚至8.6，是否溢價太高，應談到多少合適？老房子是否需要擔心房屋質量問題？新房：新天地，中海寰宇，哪個性價比更高？4.東三，東四附近的00後的商品房小區是否推薦？
回答：單價到8溢價太高，從保值角度來看不推薦，7左右可以考慮，老房子質量並不差，需要選對籌，推薦看下 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特 中海寰宇時代更好。00商品房=95公房>五環外新房。
提問：成哥您好： 著急接外地父母進京養老（戶口已投靠），對石景山依翠園有意向，房況如下： 東北朝向、塔樓、98年、一居改兩居、公房，按房本面積均價4.8左右，大陽臺視野超好就是缺光照，子彈200準備接力貸140落父母名下； 婚前公積金貸80購入石景山老破小一居，婚後提前還款，目前貸款剩一點，不著急慢慢還。老破小旁邊要修地鐵，初步計劃五年後老破小換學區房，父母擔心2020年房價下跌或加房產稅，傾向於再等等。
回答：魯谷更多是養老院片區。 密度不高，街道乾淨，到處都是公園，社區配套發達，但沒有現代商業，最近的萬達要走一段，大牌餐飲基本在萬達。 但這也是石景山的問題，由於種種因素導致發展緩慢，現代商業才是財富的象徵，石景山的增值長期跑輸。 依翠園房子落差比較大，從90年代到2002年都有，樓梯電梯都有，互相之間有一定價差，房子一般，配套合適。 4.2萬-4.8萬單價如果契合你自住，資產也充足，可以考慮，但不建議作為投資升值。 北京房價已經跌到位了，不過傾向再淘一淘更低價的筍盤。 北京和重慶一直是房產稅的試點城市，並不影響房價漲幅，另外房產稅有洞可破，不用擔心。
提問：成哥好！在草橋未來上層有市場價800餘萬三居一套，子彈900。目前兩種方案：一是改善為主，賣掉草橋房子，在昌平城區置換1200左右別墅，餘款400投資其它升值率高的小戶型房產。目前別墅看了富泉花園獨棟、中海尚湖世家疊拼、觀山悅聯排、順馳林溪雙拼。二是草橋房子出租不賣，月租金8500左右，在昌平貸款買1000萬以內的房產。三是將未來上層房子置換到天通苑或回龍觀，在昌平貸款買1000萬以內的房子。 請問：草橋未來上層的房子什麼時候出手，與回天地區比哪個升值空間更大？回天地區哪個小區最適合投資？昌平的幾家別墅哪個更適合改善且保值？
回答：草橋未來上層建議保留，回天和草橋區域差別不大。 昌平看下 天通苑頂復、國風美唐、金域華府、智慧社。 遠郊別墅這種需求很小眾，風險性高，金融性差，保值效果並不好，這幾個裡面推薦中海尚湖世家。具體更多價值高的區域及樓盤詳見內部分享。
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