我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
買房問題請私信房姐提問
提問：房姐好，本人想購買1100左右房子，sfsd,公積金沒用過。目前有800，年收入50，想商貸加公積金，混合貸，月可以支出 2-3還款。如果貸款多，首付550左右，手頭有剩餘的錢，可還款可再投資其他。貸款少的話需要800的首付，以後壓力小。不知如何選擇？我沒有經驗，請指導策略？看過精華文章，有點矛盾，之前覺得有多少錢辦多大事，看過分享。覺得是不是也按最新的方法來一次。
回答：你好，子彈300-400就可以拿下1100左右的標的。剩餘子彈足夠你投資城市以及未來5年的月供。 北京1套優質底標大倉位長持，2-3套二線城市小倉位博暴擊和穩步上漲是最好的資產配置。
提問：房姐好！我山東省三線城市，名下五套房，估值一千貳佰萬元。其中本市三套，青島黃島區一套，濟南一公寓。有一獨女，21歲。明年本科畢業生計劃在北京順義工作。工作單位在15地鐵站石門站附近。本人也是學習歐神理論，重慶地產小密圈學員。有一想法，請指正。想賣掉本市二套及黃島區房子。得現金900萬元。方案一，拿300萬元現金首房首貸貸款500萬元買望京地鐵附近房子，三室兩廳120左右，房姐說過，這區有升值空間。且女兒也可以住，離單位不遠。餘下600萬元現金買入重慶四套等升值，八年後我們夫婦賣重慶再買一套北京。方案二，600萬元買入海澱區學區房，一勞永逸。餘下300萬元買重慶。還請多分析！
回答：子彈900，更好的方案是300北京，300深圳，剩餘300買入重慶和瀋陽。 北京解決自住問題，深圳博高收益和人口紅利。重慶是鬼牌，可以長持。 瀋陽小倉位穩步上漲。房產投資不要擇時，最好的買入時機就是現在。大倉位放在一線，小倉位分布在二線，保駕護航。年底是比較好的淘筍時機，現階段選籌多考慮租售比。
提問：房姐，大興黃村火車站旁車站中裡，94年的，中間位置頂層，66平米兩居，南北通透，客廳主臥南向，單價3.2w可以入嗎？溢價多嗎？同一區域還看了濱河西裡的兩居，戶型不太好，單價3.6，總價兩個差不多，這兩個對比的話哪個更好呢？
回答：正常的價格，不算溢價不算撿漏。 濱河西裡屬於棗園，棗園和黃村火車站有一定差距，車站中裡挨著火車站這個價格有一定風險。 戶型不好要看計算具體應該怎麼折價。 總體來說，棗園老破小接近4萬，不如直接買次新，不如買東三南三的老破小5.5左右。
提問：房姐好！我和先生均是北京。我名下有一門頭溝麗景長安一期樓王三居兩個車位（有貸款）。先生央產學區不能賣面積小（以後能調換大）。我家兩娃。一直想改善在西邊買大三居或四居。看上的是石景山玉興園頂層複式164無電梯或京漢旭城四居室。這兩個地方離學校不遠。最初思考的方案是頭溝換到石景山能保值能居住。但目前門頭溝價格賣不上價，戶型小區不錯不捨得賣，我名下換房貸款只能二套不能多貸款。還有一個方案，公婆名下可以首套。如果不賣門，用他們名字買，首付有限買不了很大。我們糾結是門頭溝是否值得留，石景山是否值得買大套。如果門頭溝不值得，我賣了可以自己買二套或者公婆名字買首套。如門頭不賣，就用公婆買個700左右三居
回答：門頭溝房產偏養老屬性，流動性不好，長期跑輸大盤，短期也不會改善，投資持有隻會增加損失，從長遠考慮建議賣掉。 玉興園位置還行，可以考慮。 老人sfsd優先用
提問：親愛的房姐，新人首問。年近半百臨近退休，收入不穩定，還貸能力有限。現家有唯一套皂君廟大三居，央產無貸款，可賣1000左右。思路是賣了大三居，換成二套，其中之一全款換成附近的小兩居，保值加出租，留給兒子，如果將來他想換還可以保留首房首貸的資格，其二在回龍觀買進大三居，家人自住，用小二居的租金補貼貸款。這個思路可行嗎？1、保值+出租的小兩居看了：鐵科院塔樓，94年的有電梯，59平米，650萬，環境好單價高。學院南路60號的次頂樓57平米580萬，皂君東裡的次頂樓56平米，520萬，環境差單價低一些。哪個可以買進？2、回龍觀計劃在八號線育知路和平西府站附近買。看了流星花園三，田園風光，龍禧苑一、二。家人更喜歡田園風光，頂樓和次頂樓、沒電梯，您更推薦哪個？期待您的回覆，謝謝！
回答：思路可行 1. 保值+出租 建議從性價比考慮 皂君東裡>學院南路60號>鐵科院塔樓 2. 田園風光小區居住人群基本是農大、林大、北外等高校的老師，素質高，離平西府只有300多米，板樓戶型很方正，內部配套比較完善，居住角度還是很舒適，缺點就是 外立面維護的不行 看起來有點舊。流星花園密度低 部分帶觀景電梯，比較適合養老居住，戶型比較多。缺點就是 樓間距有點小，採光受影響。綜合看這兩個盤，居住都不錯，按你們的喜好選擇即可
提問：房姐您好，新人提問，如能回復不勝感激！目前我和女朋友計劃利用她的STSD資格換個大房，最近一直在關注朝陽國際港附近房源。我有一處豐臺房產，估價300+，兩人存款+公積金85，雙方父母能借到150，以上用於首付。房子買入後先租出去抵按揭，大概10年後孩子長大了考慮搬過去住。現看到三個較中意的房子，想聽房姐建議。 目標一：國際港4居186米，東南向5層，1主臥南向，2次臥東向，1次臥北向，客廳東向。滿2唯一，原值834萬，業主買入成本1030，要價1070，中介前期反饋業主不急賣不降價，昨天反饋價格可以談，預計能談到1030，但此價格業主未認可，中介正在往這個目標談。月租金約1.8w。
目標二：在目標一的樓上，11層，戶型朝向完全相同，滿5不唯一，業主要價980，但要求必須全款，現在中介在跟業主討論是否可以允許貸款，另外業主除過戶外，其他流程均不配合出面。如果出全款的話，我們需要借入短期資金周轉（豐臺房子賣出前需780萬周轉資金）。月租金約1.8w。 目標三：遠洋新幹線全南3居166米，全南向4層，滿5唯一，業主最初要價1100，底價1080，現在底價降到1045，採光可以，但樓層原因窗外只能看到樹，而且樹離窗戶很近，業主出售目的是公司資金周轉需要。月租金約1.8w。 除以上目標外，房姐是否有更好的選擇？我們傾向於大戶型房源，主要考慮到大戶型單價低租金高，未來按揭壓力小，而且未來也就換這一次房子，還是想在預算範圍內選擇總價貴一些，但各個條件都更合適的房源，想問一下老師這個觀點有沒有問題，謝謝！
回答：思路沒問題，sfsd的槓桿儘量用足是對的。大面積低單價也是一種常見的投資流派。目標一比較合適。遠洋新幹線升值潛力一般不推薦。附近的嘉和麗園也是可以淘的
提問：房姐好，提問。 1. 孩子2年級，目前豐臺太平橋區域上學，感覺教育不行，想換區轉學解決學區問題，欲轉海澱，因經濟實力有限，想鎖定軍博片區一居室，請問軍博性價比如何？ 2. 預算750w，想買兩套一居室。一套父母住，需要距離我近，一套帶孩子住（想軍博購入）。想問父母那套哪裡買性價比高。 3. 最近一直在看房，感覺沒有太合心意的房子，想等待，請問是現在就入手，還是等待明年？ 請房姐指條明路，困擾很久。 ps：工作地點在望京南
回答：對學區來說，買小，實現功能性需求即可，控制風險 父母向南邊買，豐臺6.5萬以內的都可以看下，草橋片區還有性價比可以重點看下 北京交易量最近已經上漲，宜早不宜遲
提問：房姐好： 很高興認識高人！看了您帖子，我計劃這兩年儘快在北京買房了，有些困難，請指點。 我和夫人都在央企上班，河北涿州戶口，女兒國外上學。 手頭現金22O以上; 我年入70，淨剩30。購房目標是朝陽公園或奧體公園旁高檔小區的小兩居。 購房資格存在困難，我在北京只交了一年社保，要等4年以後有資格；如果走北京工作證，只能考慮用夫人名義辦理。 問題： 1) 請問我這種情況，想儘快上車，怎麼規劃？買哪個小區的房子？大概什麼價位？ 2) 怎麼破購房資格限制，如果給夫人辦證，她收入低，銀行辦理貸款有問題嗎？還是可以用我的名義貸款。辦工作證有可靠渠道推薦嗎？ 請房姐指點謝謝!
回答：淘500+的標的為主 朝陽公園或奧體公園附近這個價位沒有合適的標的 建議看石佛營或朝青片區，例如 國美第一城、炫特嘉園 暫沒有渠道推薦，以您夫人名義買，你可以做為共同還款人一起還貸
提問：【新人首問】祝房姐發財~ 情況：六個口袋滿倉現金700-800，無投資普通女生剛畢業；西城集體戶，單位長椿街復興門；無房無貸，將結婚。 訴求：剛需為一套三居舒適自住、單位通勤方便，然後增加投資屬性，六七年後需變動資產購入低總價學票上學。求問房姐當前如何配置現金最佳？ 望答覆：具體配置方法+ 對應的前3最優小區名稱、購入單價標杆。 ☆如：建議配置為-婚前首套考慮通勤的700w總價自住三居投資型（後現代城A 單價7 > 草橋欣園單價6 >XXXX單價8）+ 婚後立刻二套400W總價五年純投資型 （aaa單價3>天通苑單價4>BBB單價5） ~~ ()祝房姐更瘦更白更美！！！
回答：需要看你的流水能支撐的總價 最好的方式是你們兩人婚前分別購入一套，這樣SFSD能充分利用 推薦看 國美 5.5內，珠江羅馬嘉園 6左右，華紡易城 6內
提問：房姐好，現在我們在回龍觀有一個66平的小兩居，孩子在附近上小學。想換一個三居，剛需自住的同時希望能夠保值。請問房姐有什麼推薦和需要注意的嗎？
回答：這個需要看你的資金情況, 目前回龍觀已經整體偏高了，淘筍盤很難，跟隨大盤還是沒問題 國風美唐、和諧家園、融澤嘉園 改善型可以關注
提問：看了之前你對望京的分析，想問下，望京的遠洋、保利、東湖灣等投資價值嗎？這類房產價格還會漲嗎？
回答：東湖灣和遠洋不能算做同一類型的物業。 東湖灣屬於改善品質中基本到頂的物業，保利和遠洋帶有明顯的ceo消費屬性。 如果是以投資為目的，東湖灣基本到頂了，橄欖城相對更穩妥。 如果資產充足到隨便買，保利遠洋豐儉由人。 絕大部分的房價都會漲，即使是ceo盤； 區別是漲多少，漲的慢了、少了，自然就虧了。
提問：你好！我今年55歲，有一個女兒，在海澱四季青上班。我在北七家溫泉花園A區有一套下疊252平米，去年又給女兒在石景山中海寰宇天下買了一套82平米房子（貸款140萬），同時在青島黃島保利海上羅蘭有一套116的房子（無貸款），我的需求是，既能舒服養老，又能方便女兒上班同時還能方便與我們團聚。我這樣的情況，你有什麼好好建議嗎？謝謝！
回答：建議看下門頭溝 長安街西沿線，品質不錯的盤，大部分主打的是養老型地產 或則牡丹園附近，有元大都遺址公園+北醫三院，是個不錯的養老場所 還有亦莊 也是一個休閒養老和上班都可以兼顧的區域，整體規劃也較新
提問：新人首問。北京房姐：你好！我們家現在情況是：我們家現在一家三口，居住在朝陽區華紡易城119平三居，這套三居是2015年購入，現有250萬貸款。孩子明年上小學。現有銀子200萬，想投資一套400萬以內的二套。現夫妻都是外地戶口，自己公司經營，沒有疫情前，每年家庭收入80-100萬之間，現疫情影響今年收入受困些。想問：我們是投資一套朝陽區老破小帶學籍的開間還是投資一套筍盤的小兩居合適？如何貸款方式更合適？請房姐推薦小合適的小區。感恩！還有就是很多朋友推薦我們買天津的房子可以轉戶口。房姐覺得有必要嗎？現階段房姐覺得北京朝陽和天津哪個回報率會更靠譜。謝謝！
回答：可以看看朝陽 麗景馨居、晨光家園、CBD傳奇、炫特。如果月供能力不錯就墊資全款抵押的方式入 投資選擇學區房是錯誤的邏輯 投資北京肯定好於天津，天津戶口如果你沒需求不用考慮，現在價值不大。
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