花瓶小姐東莞樓市
最近這半年，東莞樓市以光速回暖升溫。中心區樓盤定價更是直接跳過3萬+，大步邁入4萬+，而且，還秒光！
有人就提出了這個問題，為什麼越貴的房子越多人買？
今年，東莞CBD華潤萬象府銷售均價達到4.2萬元/平方米以上，首批推出400多套房開盤秒光；而且，不少人到處尋找關係，期盼著能夠在CBD買到一套房子。
之後，號稱東莞版「深圳灣1號」的鵬瑞天玥傳聞定價達5萬元/平方米以上，而且，一度有人聲稱，需驗資600萬元以上才能看房。但仍然讓人趨之若鶩。
最有趣的是，莞城豐華翠瓏灣賣3萬元/平方米左右的時候，銷售情況並不好；定價4萬+之後，反而是越來越多的人搶著買了。
房子賣得越貴，卻越好賣？這是什麼原理？
在分析原因之前，我們先來解讀一下「秒光」：
在以前的樓盤銷售當中，為了造成樓盤開盤當天形成一房難求的局面，開發商往往會請人排成長龍，造成搶房假象，一個人200元錢，這是以前所說的「房託」，同樣，會造成「秒光」的現象。
現在，受到疫情影響，不少樓盤線上開盤。同樣為了讓樓盤形成「秒光」局面，樓盤會延長蓄客期，比如推出100套房，在認籌大大超過100套的基礎上，再進行開盤，同樣可以造成僧多粥少的「秒光」現象。
當然，如果確實是好的樓盤，五六千批客戶認籌，推出兩三百套房，同時在線上選房，很自然的，就出現了「秒光」，就和淘寶「雙11」商家推出少量貨物，低價促銷一個道理。
如果樓盤位置好、定價合理，銷售量在90%以上；而如果樓盤定價過高，位置不夠好，性價比低，不僅沒有「秒光」，開盤第二天可能就會啟動二三級聯動，請來二手中介人員幫他們拓客賣房。
所以，在現在開發商少量推貨，每次僅推出一兩百套房的情況下，所謂的「秒光」可以通過人為製造，已經沒有太大的意義。
但是，房價越貴越多人買，這是客觀存在的！
一、按照經濟學原理，人們買漲不買跌，在樓市，追漲的心態是十分明顯的。
房價跌的時候人們容易觀望，房價上漲了，反而一窩蜂的入市。在購買需求增加的情況下，又反過來支撐著高房價。
二、從現在的東莞樓市來看，供不應求嚴重。特別是熱點區域樓盤，如中心城區、松山湖、長安等區域，環境好，配套完善，特別是交通、經濟發達，購買力強，但土地和樓盤的供應都十分稀缺。
三、核心區域是最值錢的。從北上廣深這種一線城市的經驗來看，最核心的區域，房價是最高的，升值潛力也是最大的。
在大灣區規劃利好的情況下，不僅是東莞32個鎮街的有錢人在核心區域買房，廣東省甚至是全國的投資客，都想到東莞來看看。
四、今年疫情前期，東莞二手房被炒高。中心區二手房甚至有樓盤報價在4、5萬元/平方米。儘管7月份東莞限購政策升級，二手房也限購，二手房成交量下滑。但是，業主們對房價的預期並沒有降低，反而是在高位硬撐。
在二手房價虛高的影響下，定價4萬元/平方米的一手房反而成為人們「打新」的寵兒，貴价房也好賣。
五、人們普遍認為，越貴，越值錢！按照正常的理解，貴价房的地段、配套、交通、品質、環境等等都是最好的，因此價格也最高；同時，由於各方麵條件好，也最為保值。
房子越貴越買，真的好嗎？
如何判斷你買的房子是又貴又對的？
一、對比：判斷房價是貴得合理還是價格虛高？
1、看看房子的地段位置、交通規劃、生活配套、教育配套，以及區域的產業、經濟、人才吸引力是否支撐得起來這樣的高房價。可以和周邊的樓盤、周邊的區域對比。
2、如果經濟實力相比旁邊的區域差，但房價卻更高，那麼就要小心了。比如同樣臨深，黃江的經濟實力、環境配套、購買力都比鳳崗、塘廈差，如果黃江的樓盤定價比鳳崗、塘廈樓盤定價還高，那麼就要仔細考慮這個樓盤是不是值得買，升值的空間是不是被透支了？
3、特別是同一個區域的樓盤，兩個新盤之間條件（開發商、學位、交通配套等）相差不大，定價差距大的話，性價比高的貴价盤優勢就會小很多，畢竟進入存量房後，同樣區域的樓盤銷售價格不會相差太遠。
二、心理：追高入市是佔有還有投資？
1、如果是經濟實力強，想在稀缺資源的中心區域佔有一套房子，那是絕對可以考慮的。無論是度假、自住、投資還是資產配置需求，中心區的房子都值得擁有。
2、如果是想炒房投資，就要考慮成本問題。
（1）時間成本：東莞限售3年，一般情況下，從購買期房到收樓到辦證，約需要2-3年時間，加上拿到證後限售3年，就意味著，至少需要在手上持有5-6年。
（2）月供壓力：以一套4萬元/平方米單價、面積100平方米住宅為例，首付三萬，等額本息計算，按基準利率4.9%計算，貸款20年，首付120萬元，月供18324.43元。
（3）利息成本：如果五年後提前還款順利出售，你一共需要還款4346040.3元，加上首付120萬元，你為這套房子付出的購房總額為554.6萬元。如果20年後還清，你需要支付159萬元利息。
（4）投資回報率：五年後的增值投資回報率=(增值收入-付息費用) ÷(首付金額+五年本金)
簡單粗暴的計算一下：
這是比較理想的狀態是：
A、五年後這套房能以6萬元/平方米的價格賣出，增值收入為600萬-400萬=200萬元。
五年增值投資回報率：(200-76.72)÷(120+281.78)=123.28 ÷401.78=30.68%，平均年投資回報率約6%。
B、十年後房價上升至8萬元/平方米，增值收入為800萬-400萬=400萬元。
十年增值投資回報率：(400-138.83)÷(120+280.88)=261.17÷400.88=54.3%，年投資回報率是5.43%。
比較不理想的狀態是：
A、五年後這套房進入二手市場的售價是5萬元/平方米，甚至更低。增值收入就變成了500萬-400萬=100萬元
五年增值投資回報率：(100-76.72)÷(120+281.78)=23.28 ÷401.78=5.93%，平均年投資回報率約1.18%。
B、十年後房價上升至6萬元/平方米，增值收入為600萬-400萬=200萬元。
十年增值投資回報率：(200-138.83)÷(120+280.88)=61.17÷400.88=15.25%，年投資回報率是1.52%。
如果再扣掉稅費，或者是中間房貸利率上漲，利息增加，相當於血本無歸！
以上僅供參考。因為加上要扣除掉房產交易時稅費等方面的成本，事實是，你並不能賺這麼多。
更大的可能是，由於目前房價已經相對高位，逐漸進入橫盤階段，很可能五年、十年後，房價仍然達不到你的理想價位。
同時，還要考慮到是否能夠成交的問題，持有時間越久，本金就越高，投資回報率就越低。
3、如果想以租養貸，在現在的東莞樓市是完全不用考慮的。目前東莞的租金偏低，一套3房住宅，月租金在3000-4000元已經屬於高價，與房價對比，租金回報率之低，完全可以忽略不計。
三、二手房價虛高，你真的是在「打新」嗎？
目前人們判斷新房定價是否合理，性價比是不是夠高，以周邊二手房作為基準。而事實上，目前東莞的二手房是經年初一輪炒房客推動上漲，是否真的合理？
虛高的二手房價，帶來了成交量的下降，在有價無市的情況下，未來二手房是否會回歸至合理的範圍？如果二手房價下降，目前的「打新」很可能就成了一個笑話。
當然，如果是佔有型投資，即使房價仍然較高，保值的能力還在；而如果是炒房型的投資，當價值與價格不符的時候，持有時間越短，虧本的可能越大，長期持有的可能性就越高！
買房，要買貴的，更要買對的！