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前20年，房地產經歷了「前無古人，後可能也無來者」的爆發粗獷式增長。跨過黃金周期，房地產必然會朝著精細化方向改革，作為行業改革的前哨，產品不斷演變、進化，80年代單位福利房已被淘汰，兩室戶型漸淡出市場，三室戶型面積竟大過四室，甚至豪宅市場出現了300平的一室/二室。
在去年年報中，S姐堅定地提出：受市場需求引領、土地成本制約、建築規範升級影響，會倒逼開發商產品升級，2020年高品質改善項目依然會成為市場主流，高端大平層產品市場供應份額繼續上升。
回顧2020年的成交情況，的確如預測所言，高端改善已成絕對的主流產品。
壹丨小戶型失守 改善盤源盤踞
如上圖所示，2014年-2020年，西安商品住房各面積段的成交佔比發現了極其顯著的變化，簡單來概述，就是小面積房源全面失守，市場份額不斷降低，大面積房源不斷走俏，成交佔比在2020年再創新高！
2014年，全市商品住宅成交11.5萬套，90㎡以下的小戶型成交套數近4.8萬套，佔比高達43%，直至2016年，90㎡以下戶型佔比依舊35%。2017年後，90㎡以下戶型份額首次低於90-120㎡戶型，而到了2020年90㎡以下住宅，成交市場份額僅為5%。
90-120㎡的戶型自2017年開始，市場份額首次超過90㎡以下佔比，該區間主要為小三房，足以匹配多數家庭的生活需求，剛需、剛改是其主力消費客群，值得注意的是，2014年-2018年期間，剛改產品市場份額由32%穩步擴大至41%，但在2019年剛改類購房群體首次出現下滑，2020年，該面積段成交繼續下行，回到了2016年的水平。
顯而易見，購房需求盯上了改善類房源。140-160㎡、160-200㎡的戶型開始逆襲！截止2020年，140-200㎡戶型成交佔比高達33%，較2019年增長了10%，也就是說三個購房家庭中，就有一位選擇140-200㎡的戶型。
再將維度延展，2020年，選擇120㎡以上的家庭，高達62%！數據擺在眼前，西安近年來房價不斷走高，但大家的房子卻越買越大了，究竟是市場中供應斷層？還是市場購買力堅挺？我想兩點因素都有吧。
縱觀近三年，西安樓市中的戶型演變總體呈現好戶型驅逐劣戶型，改善需求經歷了由有到優的階段，戶型整體舒適度大為提高，整體功能性更人性化。
貳丨2020年的產品變革
去年一整年，西安新入市的商品房S姐幾乎看了個遍，有三點極明顯的感官認知：
一、大面積高端公寓層出不窮，未來還會更多！高端公寓在2020年大行其道，曲江印、第址、蘭博基尼公寓、榮民捌號、萬達天鼎、賽裡斯壹號、雲水壹號、萬瑞府等獲得了極大關注，這些高端公寓多位於高新、曲江，有著極佳的區位優勢，幾乎都是沒有住宅供應的板塊，2021年，滻灞也將有類似的產品入市。
高端公寓之所以風靡市場，跟龐大的商業供地有關，僅2019年，西安商業用地成交了3581畝，比2016年翻了三倍，而在2020年，商業又成交了4836畝，供應量很是可怕。2019年的商服用地多集中在高新、曲江、滻灞，而2020年，商服用地在大西安全域開花，後期都有可能轉為商住供應，畢竟這年頭商場不是那麼好搞的，但對待此類產品務必慎重，普通人莫入！
二、房價高了，陽臺沒了！經歷了疫情宅家生活，大家都會體驗到有一處連接室外、呼吸新鮮空氣，感受陽光沐浴的陽臺真的很重要。但2019年以後報建的新房陽臺面積都在減少，因為在新版的《西安市城鄉規劃管理技術規定》中規定：建築物（結構主體內、外）的陽臺、露臺、設備平臺，按其結構外圍水平面積計算全面積。
此前在設計或銷售過程中，陽臺、飄窗面積可以按照半贈送或全贈送銷售，但新規再次堵死了贈送面積，無法再去通過陽臺、飄窗等提高得房率。
那麼一旦陽臺不能半贈送就意味著購房成本的提升。假設一個陽臺寬為1.8米，長為7.2米，樓盤單價按兩萬每平米算，一個陽臺便將近26萬，可見高房價下，大陽臺已成奢侈品，有的開發商為了控制房屋的總價，利於銷售，會直接將陽臺做到室內。
西安近年來推出的大平層就多以「大橫廳+落地窗」的形式呈現，本質上來看，這是將陽臺內包的一種，將其與客廳連為一個整體。
還有一個原因是在很多核心區域，ZF對建築外立面有統一要求，嵌入式陽臺、封閉式陽臺、甚至沒有陽臺，可以保持外立面的整潔、統一。各花入各眼，不知道你喜不喜歡大陽臺的房子，歡迎留言區討論。
三、純新盤中基本實現全屋智能，高度定位的新盤被「五恆、六恆」系統覆蓋，社區內的泛會所層出不窮。
嚴格來說這並不算是戶型的革新，而是科技與戶型的結合產物，在2018年，市場上中的新盤還沒什麼科技元素，但隨著智能家居的普及，現在新盤裡不配個智能窗簾、燈光、家電控制，都不好意思讓購房者來參觀。
最早長安金茂府作為西安首個綠色科技住宅，主推「六恆」系統，短短兩三年的時間，「五恆、六恆」在西安高端住宅市場已經很普遍了。
泛會所的設計在體量不大的新社區中也很常見，比如奧園璞樾灣、群賢道9號通過首層架空的形式，在小地塊中實現會所功能，甚至會做「主會所+泛會所」的雙會所設計，有點南方調調的感覺，但西安這氣候，一定要設計成半封閉式空間。
叄丨市場穩一穩 回歸產品力
2021年的產品趨勢已然明了，我在此前的幾場直播中也聊過，結合即將入市的純新盤以及新拍出的土地來看，未來新房供應中高端改善項目佔比還會增加，小面積房源恐怕只能去二手房市場裡淘了。
雖然西安的產品是在進步，但還有很大革新的空間。前兩天一個手拿600萬想在高新買一套好的改善房的粉絲苦笑著跟我說：「看了一圈房結果無論從樓間距還是戶型設計都還不如他現在住的房子，乾脆先拿一部分錢投資，不改善了，再等等好產品。」
這兩年西安樓市真的太火了，火熱的市場會讓購房者盲目，也會讓房企失去本心，西安當下真的需要穩一穩了，高速狂奔而沒有沉澱，很多問題都會暴露出來。
單論交付，前期吹得美輪美奐的項目，到了交房時大多都在翻車，2021年，註定是高價與改善項目齊舞的一年，誰在裸泳，屆時一睹便知。西安樓市，尤其是改善市場，需要用市場的靜淡，去沉澱打磨內功，好好做產品、好好賣房子，好好蓋房子。
如今政策呼籲將樣板間設在永久性的建築當中，更像是未雨綢繆之舉，希望西安樓市健康發展，希望西安的房子可以也能領先全國，這可不是價格而是用心。