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提問：請問房姐，外地人如何獲取北京的購房資格呢？
回答：常見的解決北京購房資格的方式有四種：1. 5年社保 5年社保是最常見的破限購方式， 連續60個月社保個稅，持續時間長，費用高。由於時間拉長導致不確定性指數上升，容易錯過上車的重要時機。2. 北京戶口 北京戶口已經形成專業的市場，目前市場價100萬上下，費用較高，如果沒有可靠渠道，辦理風險較大；3.結婚 與北京戶口結婚，是獲得購房資格最快的方式；風險在於，結婚的關係面較大，需要處理家庭關係，財產處置，如果沒有熟悉或可靠渠道不建議辦理；市面上專業婚票價格約10萬＋，男女略有差異。4.工作居住證 擁有有效的工作居住證，可以購買一套北京房產，所以又被稱為是「北京綠卡」。工作居住證與戶口的基本功能相似，可以享受購房資格車牌搖號小孩上學等，唯一的區別是子女不能在北京參加普通高校高考，可以參加職業院校高考(有部分二三本)。在有辦理工作居住證資質的公司繳納社保(有最低基數)8個月以後辦理，共計時間約10個月，市面上辦理費5-10萬不等（社保另算）。
提問：房姐，北京大寧山莊1100萬的別墅自住；望京利澤西園600萬102平米兩套大開間收租12000月；石景山商住一套月收租7000元價值245萬一套老人住；燕郊福成84平米收租；重慶價值600萬工抵房4套2年半後能出手；以上無貸款。今年廣州330萬入夏灣拿筍盤3年後養老有貸款200萬，深圳龍崗衝動購入110萬公寓有貸款54萬。五棵松有單位住房。手中現金300萬，年不定期需100～500萬周轉資金。打算賣掉北京別墅、石景山公寓，望京收租貸年周轉資金，重慶等能出手時換廣州。深圳和燕郊還有親戚房票。是買套總價高東邊的，還是天通苑和東邊各買一套？是賣舊買新？還是抵押貸先買新再伺機出舊？有沒有合適的標的？
回答：為什麼在大寧山莊自住呢？到市區尤其談事情會很不方便。利澤西園可以可以保留，等到下一波大漲行情出掉。石景山商住可以儘快找機會除掉，因為總價不高，如果老人住的還行可以留著。燕郊最好的出售時機是2016年底，目前業不缺資金，可以等北京大漲起來後賣掉。重慶具體是哪套，為什麼價值600？從化1.3單價330萬可不算是筍盤，任何公寓都不應該購買。這些房產是找誰買的呢？現在北京房產每月太大機會賣出，建議利澤抵押出來， 現金預計在300+300=600萬 可以深圳南山首付200萬買一套800左右的，北京首付400買一套900-1000左右的。都可以選到市中心不錯的次新房，天通苑僅500-600左右。你的資產較多，貸款筆數多，綜合來看情況會略微複雜，所以最好是提前準備徵信和流水，提前規劃整體的選籌方案。
提問：房姐您好，我是房賣了，怕房價漲，所以得再買進去，孩子在西城上學，一家租房子住，所以不用考慮自住。現在猶豫是買望京邊的華樾北京（8萬一平），還是買大興的海珀雲翡（6.5萬一平），還是買華潤公元九裡的二手平層（5.5萬一平），還是買樂成國際的二手房（8.6萬一平），麻煩您給分析一下。以上哪裡的房價未來最看好？謝謝。
回答：華潤公元九裡小區質量不好，漏水啥的 不推薦 海珀雲翡 算是南城目前比較高端的盤之一，價格定位不低。自住Ok,投資不是好選擇 華樾北京價格有提前透支，主要是未來阿里總部在附近也屬於限競房，如果能接受也可以考慮 樂成國際>華樾北京>海珀雲翡>華潤公元九裡
提問：房姐您好! 孩子住角門南，老兩口投靠落戶bj，有首套首房資格，想投資400萬左右兩居。前面看您精華帖裡提到，草橋角門木樨園西羅園一帶，近期剛看了珠江駿景和瑞麗江畔南區的幾套滿五唯一的房，感覺性價比不是很高，想請教房姐：1.這兩個地方還值得深淘嗎？哪個更合適？或者您有更合適的望指點。2.買的這房主要是投資，遠期可能自主。這種情況，是先考慮純投資房還是兩者兼顧？
回答：400萬其實更推薦東三環—東五環直接的上車盤 如果考慮自住，在從十號線東段到南段也可以選擇，從成壽寺到馬家堡角門一帶，95-2005年的小區。珠江駿景性價比高的主要是大戶型，單價4-4.5W左右。這2個盤屬於次新盤的範疇，入手價儘量控制在5萬左右。
提問：房姐好，請問：北京，全款墊資買房，房證拿到後馬上可以辦理抵押貸嗎？這個周期大概需要多長時間（墊資周期），貸款人必須是公司股東嗎？法人是否也可以？另外，如果是私募基金法人，是否屬於風險行業而受歧視？多謝房姐
回答：抵押貸分很多不同的產品。有的可以做新房本，有的只能做老房本。專業的操作下，如果考慮全款買房然後抵押，會在購房之前，先核查自身的貸款資質，確定針對不同類型的房產，可做的貸款範圍，然後得到目標可選房源的範圍。在選定意向的標的後，籤約之前，先評估房產的貸款情況。提前準備好的話，拆借的時間大約20-40天，紅本下來馬上抵押。貸款人必須是大股東，法人也是股東。金融地產軍人公檢法都是被歧視行業，如果要貸款需要單獨計劃。
提問：請問富力又一城的房子，現在適合出手嗎？會不會這個時點賣虧了?
回答：豆各莊有幾點風險 1.距離太遠 2.地鐵通達玩 3.當前價格溢價 4.缺乏足夠多剛需密度住宅，未來人口流入難以滿足 基於以上，富力又一城未來5年大概率屬於跑輸大盤類型。等下一波漲幅來了再出手。
提問：天通苑西三區200平電梯塔樓感覺比東一區同戶型還要便宜一點點，請問是什麼原因呢？因為17號線地鐵預期更方便嗎？感覺5號線也挺方便的？還是因為東一區挨著公園，學校稍微好一些呢？
回答：1.東區的電梯房也分很多類型，板樓，一般塔樓和八大金剛，都是不同的價格。2.東一二三區有學區，西區沒有學區。3.東二三區離17號線比較近，西區距離5號線比東一區距離17號線更近。4.在天通苑，你能看到不同戶型價差30%，你也能看到類似戶型仍然價差30%，可能只是因為樓棟的不同。北京選籌，一定要對比一套套具體房子。
提問：房姐你好！考慮在東4.5內改善自住，大3+小3居，無通勤和學區的要求，現擬購入1套公園大道170左右小三居（2大2小住）+麗水嘉園110左右小三居（退休父母地鐵公交方便），子彈1000準備挨個dyjy，名下房已清空但有以前的貸款記錄，徵信月供沒問題。以上情況配置如何，也考慮過2套富力城小3居覺得預算下面積小，或有別的推薦預算2套一次性總價1500+850，2套3居只要在東4.5內即可，受累參謀，多謝。
回答：首選朝陽公園西門，到亮馬橋這一帶。總價略低，升值空間大的總價一般1000上下，次新麗水嘉園還不錯 其次可選麗都花園，也可以看看老小區碧湖居清淨明湖。富力城自住品質已經下降了不少。價格依然比較貴，漲幅已經提前透支了一部分。由於1-4居產品齊全，小區支撐力較強，所以出現撿漏的機會也很少。同品質的小區8萬左右考慮勉強可以入手。
提問：房姐好！新人首問，盼回復！情況如下：家庭京戶，目前學院路老破小一套，全款，市價400左右，孩子後年小學，大廠孔雀城一樓帶院3居一套，全款，市價200左右，自由職業目前收入不穩定，基本無還貸能力，(因愛人在上一次婚姻內家庭購過房子，在四線城市，對方公積金貸款，負責還貸，但房本寫我愛人的名字，離婚協議約定此房歸孩子所有，但一直未過戶，目前貸款未還清)請問這種情況是否我們目前家庭購房也屬於二貸？如果我們目前的情況屬於二套二貸，是否只有LH才能如您所說使用槓桿進行有價值購房投資？還是有其它方法，萬望指點，當前希望家庭資產重組，利益最大化，以投資為主，考慮如下，1因學院路老破小溢價，周邊對口小學也是普通小學，是否可考慮賣掉學院路去朝陽買房自主，選擇孩子上學方便的樓盤即可，如此既有一定改善居住條件的空間也可自住保值，或者完全為了上學方便直接租房亦可，請房姐幫我分析下此方案是否可行，利弊如何，給出建議，感謝！2.孔雀城房屋目前出售中，近期應該會出手，出售後打算純投資一套城裡的老破小，用您說的方法先全款再貸款，因目前還款能力弱，希望考慮總價相對低，租售比高的緊湊2居老公房，希望2-5年後好出手，有較好獲利空間，煩請房姐推薦適合的區域，戶型，合適的價格區間，不勝感謝！另請問我未考慮到的您是否還有更好的建議和方式，主要針對家庭資產重組和投資這方面
回答：1. 因為北京認房認貸，名下有一套，再看肯定是二套了。LH或者全款抵押的方式買都能加槓桿
2. 思路沒問題 ，不知道你們孩子在哪裡上學，朝陽在望京或者朝青板塊選籌自住+保值都不錯
3. 400內的標的 可以看看 炫特區等，詳細回復見知識星球
更推薦2套置換為一套，兼顧自住+保值會更好。分散資金看二套因為總價都不高，很難淘到好的標的
提問：房姐好，新人首問，關注房姐一段時間了，很多觀點非常認同，本人坐標北京，最近剛賣了一套朝陽學區房子彈500，目前天通苑170平自住（無貸款），在考慮是否買二套房純投資，計劃5年出手。
買二套主要目的是貸款（加槓桿）並提公積金還貸。手頭其他現金目前在股票基金理財等大約還有500多，但是感覺未來5年貨幣供應量大，資產類升值概率都很大，所以想分散投資，總價600左右投二套房（付400抵押貸款200左右），剩下的600繼續投資理財，基金類。
問題
1、上述思路是否可行，是否要加大槓桿提高購房總價，以便提高回報率？月還大約2-3萬可以承受。我自己測算過600和800總價5年回報在提前還款後回報率差別不大。
2、未來5年房價大概率的增長比例判斷，如果限購政策持續，自己判斷大約最多能上漲30-40%。這樣大概率會跑輸M2增速，相比這幾年平均10%以上的投資收益是不是值得投資？因為家裡還有其他的房子，房產的資產比例依然不低。
3、如果買二套，目標朝陽東三到東五之間，從純投資收益角度看，哪裡比較合適？除了低於同小區均價的標的還有那些因素比較重要，比如位置，社區環境，高端社區的一居或者一般小區的二居等等？
謝謝！
回答：依然拉高槓桿至總價800更合適，未來上漲是大概率事件。5年上漲40%還是保守的，去年深圳平均漲幅30%以上，經濟下行房產夜壺功能也會拿出來用一用的，稍微松下限購市場就會立即反應
北京買房投資儘量看二居，位置最重要的重點在。推薦看樓盤請看知識星球回答
後臺每天會收到很多提問，但是房姐精力有限，無法一一回復。
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