我們做農場的朋友，有的知道在什麼性質的土地上做什麼事，有的就打擦邊球，更有乾脆厲害的，不管土地什麼性質就是建項目。
我建議大家，在做農場前一定要了解土地性質，別等著農場都建完了，發現屬於違規用地，那您虧的可就大發了！
基於土地使用問題，小探馬搜集了所有和土地相關的政策文件，提出用地的3個誤區和3條用地的建議。
1
常見的用地誤區
1、佔用基本農田
如果拿基本農田去做非農建設，那妥妥的就是挨整的對象。《基本農田保護條例》第十五條是這麼規定的：「基本農田保護區經依法劃定後，任何單位和個人不得改變或者佔用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實無法避開基本農田保護區，需要佔用基本農田，涉及農用地轉用或者徵收土地的，必須經國務院批准。」
看到沒，想動用基本農田，得經國務院批准，這門檻那不是一般高，所以，選址時請務必避開基本農田。
2、把設施用地當建設用地
有人說了，我去國土查了，我這塊地不是基本農田呀，也批了設施用地了，不照樣被拆了嗎？坑就坑在這個「設施用地」上了。
2014年國土資源部發布了一個127號文件，雖然說文件中是有規定：「附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模5%以內，但最多不超過10畝；規模化畜禽養殖的附屬設施用地規模原則上控制在項目用地規模7%以內（其中，規模化養牛、養羊的附屬設施用地規模比例控制在10%以內），但最多不超過15畝；」。
文件同時還規定了設施用地的使用範圍：
1、工廠化作物栽培中有鋼架結構的玻璃或PC板連棟溫室用地等; 2、規模化養殖中畜禽舍（含場區內通道）、畜禽有機物處置等生產設施及綠化隔離帶用地；3、水產養殖池塘、工廠化養殖池和進排水渠道等水產養殖的生產設施用地；4、育種育苗場所、簡易的生產看護房（單層，小於15平方米）用地等。」
1、設施農業生產中必需配套的檢驗檢疫監測、動植物疫病蟲害防控等技術設施以及必要管理用房用地；2、設施農業生產中必需配套的畜禽養殖糞便、汙水等廢棄物收集、存儲、處理等環保設施用地，生物質（有機）肥料生產設施用地；3、設施農業生產中所必需的設備、原料、農產品臨時存儲、分揀包裝場所用地，符合「農村道路」規定的場內道路等用地。」
配套設施用地是指由農業專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業等，從事規模化糧食生產所必需的配套設施用地。包括：晾曬場、糧食烘乾設施、糧食和農資臨時存放場所、大型農機具臨時存放場所等用地。」
並明確指出：
「嚴禁隨意擴大設施農用地範圍，以下用地必須依法依規按建設用地進行管理：經營性糧食存儲、加工和農機農資存放、維修場所；以農業為依託的休閒觀光度假場所、各類莊園、酒莊、農家樂；以及各類農業園區中涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農產品加工、展銷等用地。」
也就是說，設施用地仍然是按農地來管理的，並不等同於建設用地。而不管是基本農田還是一般耕地，「農地非農」都是被打擊的對象。
3、有指標沒手續
這一類最可惜，因為政府已經批給項目建地指標了，甚至還給了特別低的價格。只是企業因為種種原因，並沒有經過正常的招拍掛流程，沒有手續。所以說，這一類項目最可惜。
2
休閒農業該往哪裡放？
那麼問題來了，基本農田也不讓幹，一般耕地也是諸多限制，一些青山綠水的地方迫於環保的壓力也不讓做，那休閒農業究竟該往哪裡做？
1、往村裡放
在拆違過程中，像西安的袁家村、河南郝堂村村、成都明月村等等，這些在村子裡做的休閒項目都沒有被拆。
再回顧2019年的中央一號文件，全文沒有出現「休閒農業」這4個字，而是被「鄉村旅遊和休閒遊」取代。
所以，大膽猜想，國家是不希望老闆們圈一塊地自己悶聲發大財，而是希望您到村莊裡去，和農民綁在一起搞事情，您吃肉的時候也給農民們來點湯。
2018年，國家提出鄉村振興戰略，《中共中央國務院關於實施鄉村振興戰略的意見》中明確指出：「建設一批設施完備、功能多樣的休閒觀光園區、森林人家、康養基地、鄉村民宿、特色小鎮。對利用閒置農房發展民宿、養老等項目，研究出臺消防、特種行業經營等領域便利市場準入、加強事中事後監管的管理辦法。發展鄉村共享經濟、創意農業、特色文化產業。」
所以，往村裡搞，目前來看是一條安全的路。
2、往田園綜合體/特色小鎮裡搞
田園綜合體和特色小鎮一般是比較大的項目，少則幾億，多則幾十億、幾百億的項目。所以，他們和政府有對話的機會，可以協調出一些建設用地指標。
可是，這麼大的項目一般會採用「平臺+招商」的形式開展，業主搭建好平臺，做好規劃，要來指標，但是裡面的子項目如親子、民宿、餐飲、酒店、採摘等等往往需要招商，通過合作的方式開展。
這時，我們有運營能力的老闆可以去這些大項目裡當一塊磚，做其中的一個自己擅長的業態。
3、放有建地指標的農田裡放
從過去的一些經驗看，一些千萬級的項目是有可能從政府那裡協調出一些建設用地指標的。或者有一些國營農場，本身就有建設用地指標，可以通過直接向農場或市縣政府承包。農田部分做大環境，建設用地指標來做餐飲、住宿、遊樂等板塊。
稻田人！
每個人心中都有一畝田。看你拿它來種什麼？
種桃、種李、種春風；
種家、種業、種逍遙。
【天之道】
一方舍、三畝田、四季更迭。
春種、夏長、秋收、冬藏。
【事之道】
以識為主，以才為輔；
人謀居半，天意居半；
一分耕耘、一分收穫！
【人之道】
為人處事，處事為人。