新華網濟南3月23日電
題：首套房貸重現8.5折優惠合理微調不代表調控放鬆
新華社記者 袁軍寶 席敏
近日，全國不少城市傳來首套房貸利率最低可優惠至8.5折的消息，這在讓一些準備購房的人感到驚喜的同時，也讓一些人開始擔心，政策的不斷微調會否刺激房價反彈？有專家就此認為，目前我國房地產市場總體仍供大於求，部分剛需的釋放還不足以推動價格上漲，但抑制投機的調控政策決不能放鬆，以促使房價繼續回歸合理價位。
減輕剛需購房壓力
對於首套房購買者來說，近期部分銀行對首套房貸進行優惠打折的消息可謂是個大利好。據搜房網近日針對北京、上海、廣州、蘇州、杭州、天津、珠海等30個城市重點銀行首套房貸利率的調查，近九成銀行已回歸基準利率，滬津穗部分銀行重返8.5折。
記者就此採訪了濟南一些銀行和地產銷售公司，發現濟南的首套房貸也出現了「鬆動」，銀行大多表示可以打破基準利率，最低可降至9折，但8.5折的優惠還沒有接到通知。
早在全國兩會期間，中國人民銀行副行長劉士餘就表示，在各家銀行自主定價的基礎上，鼓勵其在基準利率和首套房貸款優惠利率的下限（即八五折）之間，根據借款人的財務狀況權衡定價。本月12日住房城鄉建設部等七部門發布的名為《關於繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告也明確表示，將支持居民家庭購買首套普通自住房，保持首套住房貸款政策的穩定性。
一些業內人士認為，貸款利率重回8.5折，一是說明國家正努力減輕剛需住房者的購房壓力；另一方面也說明，銀行貸款目前相對寬鬆。「每年上半年，銀行的貸款額度都會寬鬆一些。」合富輝煌山東區域市場總監許傳明說。
據中國人民銀行數據，2月份我國人民幣貸款增加7107億元，較上月回落274億元。而在2月下旬，金融機構的存款準備金率已再次下調，並且業內預計今年還將有幾次下調。有專家認為，實體經濟對貸款需求的減弱及資金面的寬鬆都為房貸利率打折創造了條件。
據了解，從2009年的7折優惠，到2011年底的上浮10%，購房者在房貸支出方面的成本增加很多，房貸利率的下調對減輕購房者負擔將起到明顯作用。據測算，以首付三成總房價100萬元的商品房為例，貸款20年，如果按8.5折利率，相當於房價降5.5%，每個月少還貸款436元。
對樓市成交提振有限
雖然銀行開始陸續推出房貸利率優惠，但中國人民銀行近日發布的《2012年第1季度儲戶問卷調查報告》顯示，目前的購房意願仍處於近年來的最低谷。一些業內人士認為，首套房貸利率優惠雖有助於提升成交量，但其意義更多在於減輕購房者負擔，成交量能否有效上升還是要看地產商能不能真正把價格降到合理價位。
業內人士分析，在目前房價已有一定回落，積蓄已久的購房需求亟待釋放的情況下，信貸政策向首次購房人群傾斜，有助於購房需求的釋放。「8.5折的利率優惠肯定會導致需求增加，提高市場活躍程度。」山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說。
搜房網的調查也顯示了類似的結果，在「如果首套房貸利率下調，是否會加快您的購房腳步」一項中，52.17%的參與者選擇了「會」。
此外，記者了解到，近期我國部分城市的成交量繼續回暖。中國指數研究院的監測數據顯示，今年第12周（3月12日至18日）40個重點監測城市中，17城市樓市周均成交量同比下降，其他城市同比均出現不同程度的增長。同比下跌的城市數量繼續減少，杭州和南京等城市的漲幅甚至達到150%以上。
但許傳明認為，近期的成交回升，是對部分樓盤大力度降價的回應，從濟南來看，銷售量較好的樓盤都是降價幅度較大的，這些樓盤普遍達到15%至20%的優惠幅度。因此利率優惠只能對成交量的上升起到輔助作用，最重要的還是要看房價能否降到消費者的心理價位。
中投顧問房地產行業研究員韓長吉認為，目前購房者觀望情緒較為濃厚，因此首套房貸款利率8.5折的實際刺激作用較為有限。
今年房價仍將穩中有降
記者採訪發現，部分民眾擔心在存款準備金率不斷下調、首套房貸8.5折這樣的「利好」政策不斷出現而調控力度不再加大的情況下，樓市是否會反彈？專家認為，目前房地產市場的庫存量仍然較大，減輕剛需負擔等政策微調，雖可促進成交量小幅回升，但還不足以撬動價格反彈，並且國家將會繼續嚴格實行抑制投機的政策，這將促使房價繼續回調。
「通過限購及差別化的房貸政策，有效地打擊了過度投資及投機需求，這使市場總體處於供大於求的局面，雖然剛需的逐步釋放會在一定程度上增加需求，但只有需求超過或者接近供給後，才會導致價格上漲。目前來看，供給空餘還是比較大，所以今年房價仍會保持穩中有降的態勢。」李鐵崗說。
專家表示，對於樓市的調控不可掉以輕心。「目前房價遠未降至合理價位，如果在此時放鬆，則會使前期調控的效果大打折扣，並可能導致房價反彈，因此必須慎重。」山東社會科學院經濟研究所所長張衛國說。