（贏商網報導）商圈分析是零售店開店選址的前提，也是觀察城市商業水平不可或缺的因素。對比廣州、深圳兩地的商業地產來看，天河路商圈是廣州的核心商圈，規模與整體影響力都優於深圳蔡屋圍商圈，福田CBD和珠江新城作為兩地的新型潛力型商圈，當下都面臨成長的煩惱，而傳統的步行街北京路與東門商圈正在進行調整，多元化與活力日漸增長。
萬象城撐起蔡屋圍商圈 天河路整體影響力更突出
說到城市的核心商圈、一級商圈，廣州與深圳分別以天河路商圈、蔡屋圍商圈為代表，天河路商圈的規模和整體影響力強過蔡屋圍，但單個項目而言，深圳萬象城的知名度和影響力比廣州正佳廣場、太古匯更高一些。
天河路商圈是廣州的核心商圈，是與上海南京路、南京新街口相比肩的繁華商圈。西起天河立交，東至崗頂，全長約2.8公裡，天河路商圈商業零售總面積近120萬平方米，有「華南第一黃金商業帶」之美譽，集聚了首次進入廣州70%以上的國際品牌，也是中國最具規模的高端商貿集聚區之一。
天河路商圈集聚了首次進入廣州70%以上的國際品牌
天河城、正佳廣場、太古匯是天河路商圈內的傑出代表，代表了傳統購物中心、體驗式商業、高端奢商業的表現。在2014年中國內地購物中心銷售額TOP30排行榜中，正佳廣場以64億元的銷售額排名第二，天河城以55億元的銷售額排名第五，太古匯以31億元的銷售額排名第十六。2016年上半年，新鴻基天環廣場將在天河路商圈開業，商場以高端購物公園的定位面世，該項目是天河路上的收官之作，天河路商圈的影響力會進一步增大。
蔡屋圍商圈是深圳的核心商圈，被譽為"亞洲時尚之都"，集中了萬象城、KKmall、金光華、地王大廈等優質商業。
在2014年中國內地購物中心銷售額TOP30排行榜中，深圳萬象城以62億元的銷售額排名第三。深圳萬象城是深圳最頂級品牌匯聚之地，也是深圳規模最大、層次最高的購物中心，進駐的奢侈品包括LOUIS VUITTON、GUCCI、PRADA、HERMES、GIVENCHY、ARMANI、FENDI、Ermenegildo Zegna、BURBERRY、BOSS、BALLY、ck Calvin Klein、EMPORIO DOLCE&GABBANA、Salvatore Ferragamo等。
從奢侈品的等級和數量來看，深圳萬象城比廣州太古匯要更勝一籌，而從物業設計來看，太古匯的外立面時尚度、動線規劃比萬象城更優。
而就商圈整體影響力來看，蔡屋圍商圈與天河路商圈差距不小，蔡屋圍商圈內幾個項目之間物理距離較遠，購物中心之間無法共享客流，所以商圈的聚合效應較弱。
不過好在蔡屋圍與東門、人民南三個商圈距離都不遠，共同組成了「金三角」，分布著高中低不同層次的消費業態，孕育的商機也不可小覷。
珠江新城與福田中心區都面臨成長的煩惱
同為CBD商圈的定位，珠江新城與福田中心區都有較大的發展潛力，但也有成長的煩惱。
珠江新城位居天河、越秀及海珠三區的交接處，東起華南快速幹線，西至廣州大道，南臨珠江，北達黃埔大道，總規劃用地面積6.44平方公裡，核心地區約1平方公裡，商建面積約450萬平方米。珠江新城1993年開始編制規劃，是中央承認的三個國家級中央商務區之一，承擔著廣州總部經濟核心的地位和責任。珠江新城已開業的購物中心是太陽新天地、高德置地春夏廣場。
珠江新城面臨的種種問題制約這個新型商圈走向成熟
福田中心區即通常所說的福田CBD、深圳CBD，由濱河大道、蓮花路、彩田路及新洲路四條城市幹道圍合而成，規劃用地面積6.1平方公裡，規劃總建築面積750萬平方米，包括南片區、北片區和蓮花山公園。福田中心區1991年開始編制詳細規劃，重點發展總部經濟、會展經濟、文化經濟、金融證券、保險、旅遊等產業，是集行政、金融、商務、文化、會展、旅遊於一體的現代化國際性城市中心。福田中心區已開業的購物中心是COCO Park、怡景中心城、皇庭廣場等。
作為廣深兩地的CBD，珠江新城與福田中心區在開發時間、功能定位、人口導入等方面都有一定的相似性與可比性，同為CBD商圈的定位，兩者也都面臨著共同的問題：仍未有令人眼睛一亮的拳頭項目開業。
珠江新城面臨的問題主要有幾個方面，首先是該區域內的商業物業各自為政，商業項目之間的通達性很差，造成做商業的硬傷。
其次，花城廣場把商業都放在了地下，物業的價值大打折扣，建築面積約15萬平方米的花城匯成為了廣州最大的地下商業項目，地下商業無法吸引中高端品牌進駐，快時尚品牌也很難引入，況且花城匯一直採取大包租和分租的形式運營，花城匯北區、中區、南區的開發經營權分屬三個業主，沒有統一的規劃思路。
再次，高德置地一家獨大，造成一榮俱榮、一損俱損。高德置地廣場佔據了珠江新城中軸線旁最核心的位置，總建築面積約95萬平方米，其中購物中心面積達23萬平方米，高德將商業劃分成春、夏、秋、冬四部分，但商業運營效果差強人意，冬廣場至今未開業。
福田中心區與珠江新城相比，首先是交通規劃的優越性有助於快速導入人流。
福田站綜合交通樞紐是國內乃至亞洲最大的地下火車站，2015年底將具備通車條件，福田綜合交通樞紐是集高速鐵路、城際鐵路、城市軌道交通、公交以及出租等多種交通設施於一體的立體式換乘綜合交通樞紐，由於該交通樞紐位於市民廣場，對消費人口的導入非常有幫助。
另外，福田中心區的商業類型比珠江新城豐富，公園版情景式購物中心COCO Park提供了較好的購物、休閒體驗，怡景中心城開業已有8年，不斷引入特色餐飲引領消費潮流，另外，福田中心區內的裙樓商業、寫字樓內部商業和地下配套型商業都提供了豐富的產品。
但福田中心區也面臨很大的難題，即高端商業競爭激烈，招商難。
深業上城和金地大百匯是福田區內高端商業的代表，兩個項目都定位為奢侈品級的購物中心，儘管招商團隊規格水平高，物業設計奢華，但目前整個高端奢侈品市場萎縮，國際大牌開店的步伐大幅減弱，瞄準高端定位的這兩個項目在招商過程中方都遇到不少阻力。
北京路與東門：老步行街煥發新生機
除了購物中心，每個城市重要的商業街對打響品牌商的知名度也非常有幫助，在品牌商眼裡也有不可或缺的地位。在廣州，上下九步行街和北京路步行街都是傳統繁榮的商業中心，不過目前，上下九步行街已經淡出商家的視野，北京路的競爭力越來越強，商圈內的購物中心也加緊調整。
北京路是廣州城建之始所在地，北起廣衛路，南到沿江中路，全長1400多米，北京路商業步行街以中山四路與北京路交叉處為中心，向四方伸展，日均人流量約40萬人次，節假日更達到60萬人次以上。
東門商圈是深圳歷史最為悠久的商業步行街
優衣庫（需求面積:1800-2000平方米）已進入北京路布點，許多國際快時尚品牌都在瞄準北京路，尋求機會進駐，只可惜一鋪難求。
目前，北京路商圈內的五月花廣場、名盛廣場加緊調整業態，增強項目的吸引力。捷登都會廣場與景豪坊購物不久將開業，未來的北京路影響力將進一步擴大。
捷登都會廣場是一個包含購物中心、公寓、寫字樓的綜合性項目，項目負二層連接公園前地鐵站，購物中心A-MALL位於負二層至七層。景豪坊是在大馬站地塊上規劃建設的商業綜合體，建築面積達15萬平方米，購物中心約7萬平方米。
而東門商圈是深圳歷史最為悠久的商業區，位處羅湖核心，東門商業步行街是全國面積最大的商業步行街，以人民北路和解放中路為軸線，以太陽廣場到東門茂業百貨為最核心地段，佔地面積超過17萬平方米，總建築面積65萬平方米，其中商業經營面積約50萬平方米。
東門商圈的品牌豐富度十分可觀，換句話說，「你能買到手機之外的任何東西」，以茂業百貨、天虹商場、太陽百貨為主的商業常年進行商戰，你方唱罷我方登場。2013年以來，東門Ucity、東門薈、華潤1234space等新興商業體開業，為東門商圈注入了新鮮血液。
老步行街煥發新生機，北京路與東門的商業都日益多元化，未來值得期待。