（作者：江公子，本文轉載自微信公眾號「層樓」：ultraplus_cress，鳳凰網房產已獲授權）
「2019年杭州房租可能會大跌。」不久前，一位機構的朋友告訴我。
很少有人會如此明確地預測房價，因為政策因素太微妙，經常被打臉。但房租是一個純市場化的領域，相對容易把握。
該朋友的推測，並非源於春節前房租的下降——這種傳統淡季每年都有，不足為奇。
令他做出此斷言的，是2019年政府租賃房源將「海量入市」，再加上拆遷安置房、投資性商品住宅和酒店式公寓3股交付洪峰合流，杭州將新增天量可出租房源。
但杭州新增的租客人群，卻很難在2019年有明顯爆發。
雖然春節後，隨著大量外來人口湧入，租房會有一波小升浪，部分區域房租也可能長期堅挺。但總體的供求關係，決定了杭州平均租金水平今年大概率下降。
PART 1
2017年底，某地產研究院發布了一份「城市租金地圖」。杭州以6716元的月租金水平，排在全國第四，僅次於北京、上海和深圳。
而當年招聘網站給出的杭州平均薪酬是多少？才7933元！
的確，那是杭州房東們的黃金時代。但現在，越來越多的租客正在加入有房一族。
一共近82萬套！
這是2016-2018年，杭州新房、二手房的銷售戰績。僅3年時間，賣掉的房子接近過去7年的總和。
不少原本還只是想著租房子度日的年輕人，在這波猛漲的行情下，被帶動著提前置業。
光是我身邊，就有三四個朋友，在過去兩年裡先後買了房，現在就等著收房搬新家。
小Y最心急，去年申花買的房子還沒交付呢，就已經張羅著買軟裝，準備春節一過完就搬進新家。
畢竟，晚搬一個月，就得多付4千塊的房租。每月9千多的按揭，對小Y來說，壓力已經很大了，儘早搬新家，多少也能減輕點壓力。
這兩年，小Y最明顯的感受就是租金漲太快了。2014年，翠苑一區兩室的房子，月租金只要2800元，現在沒有4000元還租不到。
我愛我家的數據也印證了小Y的感受。2016年，杭州的租金相比上一年度，大漲12%。這兩年雖然有所下滑，但也是基於已經上漲的基礎上增速在放緩。
促進這波租金猛漲，「功臣」之一就有拆遷戶。
2016年，杭州提出五年計劃，要求2016-2020年，完成178個主城區城中村改造。大批原來租住在農民房的外來打工者，以及本地的老杭州人，都需要另尋住處。
一方面，低價租賃房源大量消失；另一方面，「不差錢」的拆遷戶也在找房過渡，直接推高了近兩年杭州的租金水平。
但隨著拆遷進度加快，不少城中村在去年年中已徵遷完畢，原住民提前進入租房市場，下半年租房需求少了，租金跟著下滑。
按計劃，2018年回遷安置戶數1萬戶。未來三年，主城區還將增添117個安置房項目，房源共計87121套。82個項目，超1500萬㎡去年已經開工建設。
換句話說，過去3年的拆遷戶，這幾年將陸續回遷至安置房內，不但租房需求少了，還能為租房市場提供新的供應。
PART 2
租房的需求量減少了，供應到租賃市場的各種房源數量，卻在急劇增加。
首當其衝的是酒店式公寓。
昨天下午，我特地跑了趟城東新城，去看了下東亞新幹線的租金情況。
東亞新幹線在天城路與明月橋路交叉口，2017年底項目交付，是彭埠一帶最早交付的酒店式公寓項目。距離地鐵1、4號線彭埠站，直線不到500米。
過去一年裡，亮燈率每天都在增加。原來是斷頭路的和興路，去年夏天停著滿滿當當地車子，南門口時常能看到住戶進進出出。
40多㎡的LOFT，樓上樓下都能住人，家電齊備，月租金最高租到過4100-4200元/㎡。
而隨著房源的增加，租金也開始回落。中介帶我看了一套差不多面積段的房子，11樓朝西的房子，長租月租金3900元；若是短租2個月，月租金只需3500元。
「現在價格便宜很多了。房東不想過年這段時間空置，所以才短租，價格自然便宜點。」
剛踏出中介門店，就看到相鄰地上的餐飲店玻璃上，貼著東亞新幹線的租房信息。
更有人湊近來問，是不是要租房，我這有一套房東託管的房子，朝南位置更好，價格好談。
貝殼網上，東亞新幹線正在出租的房源，有163套。我從其他渠道了解到，3500-3600元/月的價格一樣能租到。
「以前這一帶選擇少，租金貴。現在回遷房陸續在交付，旁邊更靠近地鐵站的三花國際3月底馬上也要交付，供應量一下大了。」
換句話說，哪怕年後流入杭州人口增加，東亞新幹線的租金也未必能漲回去年年中的價格，選擇太多了。
PART 3
我愛我家的數據顯示，2018年熱門租賃小區前十榜單裡，有8個是酒店式公寓。
下沙的寶龍城市廣場，2017年租賃數量排在第88位，今年一躍晉升到第五；金地廣場因地鐵2號線西北段開通，更加受捧。前年排名只有1904位，今年租賃量排到第9位。
還有奧體的綠地旭輝城，從83位晉升到第10位。
據不完全統計，今年有超過30個酒店式公寓項目交付，將為市場帶來大幅新增供應。
像海威新界，有600多套；杭州之翼，毛700套；三花國際更多，近1200套……
除了酒店式公寓，交付商品房進入租賃市場的比例也有望增加。
去年一年，杭州一共有95盤迎來交付。其中住宅盤70個，商業盤25個，交付房源將近數萬套。
今年更是交付大年。據不完全統計，145個樓盤將在今年內交付，數量比去年激增50%以上。
其中，餘杭區最多，有37個；蕭山次之，有32個。主城區交付集中的區域是江幹跟拱墅，分別有17個、12個。
一般項目的施工工期在3年左右。也就是說，去年、今年交付的樓盤，大多是2016年、2017年便入市銷售的。
杭州官方發布的年度報告裡顯示，2016年杭州外地購房者佔比高達33.6%；2017年，外地購房者比例降了下來，但也有14.4%。
3個多月前，《層樓》通過對招商雍和府這一樣本分析發現：1004套房源裡，20%左右的業主是投資客。
現在二手房市場行情下行，賣不出高價的房子，大多購房者會選擇進入租賃市場，無形間又增加了市場供應。
PART 4
不光商品房，政府的各類租賃房源今年也將大幅投向市場。
據杭州市房管部門統計，截至2018年12月15日，杭州市場化租賃住房共有285676套（間）。
其中集中式長租公寓房源66502套（間），分散式長租公寓房源61168套（間），居間式房源158006套（間）。
這是什麼概念？假設一套房住兩人，光是納入統計的租賃住房，就能吸納57萬餘人。
更何況，目前市面上可供租賃的住房類型十分齊全。
從月租金幾百上千元的藍領公寓、公租房、人才租賃房；到市場價幾千乃至上萬的回遷房、酒店式公寓、普通住宅等，能選擇的房源太多了。
每一類房源的數量都不少。像是藍領公寓，杭州基本確定籌建的藍領公寓項目有27個，合計1.6萬套。
目前各區已經有15個項目，共8106套房源對外出租。
藍領公寓的房子，好些位置都不差。首個亮相的王馬裡藍領公寓，就在長木村嶽帥裡，單間月租金便宜點的還不到300元，比農民房都便宜。
人才專項住房地塊，一共有57宗，宗面積2408畝，預計可建房源5萬餘套。最先對外出租的158套是大學城北的匯瀾公寓，120㎡兩室一廳，月租金僅需1056元。
去年9月，杭州公租房啟動申請，一大批符合資格的租客又能低價申請公租房。
不僅如此，2017年出讓的地塊中，有75宗地塊需自持，自持面積高達160萬㎡，這部分房源，未來大概率會進入租賃市場。
正所謂此消彼長，幾股支流匯聚成浩瀚的房源，進入租賃市場。租金要想維持原有水平，極為困難。
惟一的變數是，2019年還有多少人才會流入杭州？