（贏商網報導）四月的廣州，空氣中瀰漫著濃濃的夏日氣息。時間定格在上午十一點半，窗外陽光正好。結束現場微對話後，哥倫布商業管理股份有限公司董事長孫旭東準時出現在第12屆中國商業地產節採訪室。
哥倫布商業管理股份有限公司董事長孫旭東（圖片來源：企業提供）
以與中海合作深圳龍華首個地鐵MALL為起點，在接下來近半小時後訪談中，孫旭東向記者講述了哥倫布商業的十年社區商業徵途，以及在消費升級年代又是如何玩轉IP與場景化。
「招商情況不錯，招商率也很高，達到85%到90%左右，但開業時間可能需要核實一下。」問及中海寰宇新天地的最新進展，孫旭東坦言。
當然，中海寰宇新天地並不是哥倫布今年的唯一擬開業項目，「我們每年有3到5家運營的購物中心開業，基本每年都有這個指標」。
孫旭東介紹稱，每年開業的這些社區型購物中心分屬於區域型、街鎮型及鄰裡型三大產品系列，對應的項目名稱則為繁花城、哥倫布廣場和繁花鄰裡。
三者的定位都是滿足周邊人群日常消費行為，「只是根據面積不同，運營手法上不一樣」。例如，區域型走的是「大而全」路線，鄰裡型選擇的業態則是「小而精」。
2007年，哥倫布商業打造的第一個社區型購物中心——無錫哥倫布廣場正式落地，今年剛好是第十個年頭。孫旭東說，「我們就是深耕社區商業的一個農夫，準備在做個十年、二十年。」
隨著時間的沉澱，社區商業儼然成為了哥倫布上的一大「超級IP」，而對於「IP」，孫旭東也有屬於自己的獨特解讀。
「IP就是心智投射。」孫旭東說，做IP是為了讓你的顧客能夠快速識別你，能夠知道你在提供他的需求，或者能夠引起某一種價值觀的認同和情感的共鳴，這才是現在商業的核心。
以下為贏商網對哥倫布商業管理股份有限公司董事長孫旭東的專訪實錄：
贏商網：哥倫布商業牽手中海打造的龍華首個地鐵MALL——中海環宇新天地預計將於今年初開業，目前該項目招商情況如何？
孫旭東：招商情況不錯，招商率也很高，達到85%到90%左右，但開業時間可能需要核實一下。
贏商網：公司今年的發展計劃如何？
孫旭東：去年開始，我們每年有3到5家運營的購物中心開業，基本每年都有這個指標。我們還是集中在購物中心運營商及社區型購物中心運營商這個精準角色定位上。
我們自己講社區型購物中心分為區域型、街鎮型及鄰裡型三類， 現在運營的項目中面積最大的是位於蘇州的繁花中心，達11萬平方米，這是一個區域型社區購物中心。此外，在蘇州還有一個鄰裡社區購物中心繁花鄰裡，約為2萬平方米。
哥倫布鄰街（圖片來源：企業提供）
贏商網：除了開封項目，今年擬開業項目還有哪些？
孫旭東：還有一個是和北京中交地產合作的街鎮型項目，在江蘇鹽城，面積也在5萬平方米左右。另外，在蘇州還有一個鄰裡型項目也準備開業。當然，還有幾個洽談中的項目，可能還有一兩個開出來。
贏商網：哥倫布商業旗下繁花城、哥倫布廣場和繁花鄰裡三大社區型購物中心產品線有哪些區別？
孫旭東：總體定位來講都是社區型，滿足周邊老百姓日常生活消費，只是根據面積不同，運營手法上不一樣。
區域型項目（繁花城）體量較大，走的是大而全路線，定位為全業態、全區域購物中心。
鄰裡型（繁花鄰裡）就需要特色明確，因為面積比較小，定位特點就要很清晰，不能千篇一律，例如有兒童和生活配套主題，也有社區配套和健康主題。
因為鄰裡型的定位也要根據競爭對手和周圍消費者的情況，在全業態裡面分離出1到2個，或2到3個業態進行運營。
贏商網：街鎮型呢？
孫旭東：街鎮型基於兩者之間，業態可以稍微多一些，但還是跟全業態不同，必須有一到兩個IP性很強的品牌。現在流行講IP，其實就是一種心智投射，消費者的心要通過1項或者2項的業態投射、定義出來，但全業態就是另一種投射。
贏商網：您覺得IP對於購物中心的運營和品牌商家的商業模式會帶來什麼影響？該如何利用IP？
孫旭東：IP只是一個英文的提法，如果學過戰略定位只是，會發現這其實就是一種身份定位，或者叫做心智投射。比如，說到春秋航空就想到廉價機票，這就是一種心智投射。
IP不是一個什麼新鮮的東西，只不過大家都在流行講而已。市場競爭已經非常激烈，有特點才能打勝仗，產品和服務的定位要非常精準。
從大層面看，定位越精準，社會資源效率就越高；從經營層面講，只有定位精準，才能使得產品、服務跟顧客產生共鳴，這樣才能獲得盈利。
所以說，IP就是心智投射。我們現在的消費已經到了很細分的時候，這種狀態下需要滿足每個人的個性需求，而個性的需求背後是人的生活習慣、價值觀。目標客群的價值觀在哪裡，你的IP和產品定義就在哪裡。
做IP是為了讓你的顧客能夠快速識別你，能夠知道你在提供他的那種需求，或者能夠引起某一種價值觀的認同和情感的共鳴，這才是現在商業的核心。
贏商網：一直以來，哥倫布商業都專注於社區型購物中心這一模式，如何看待當前國內社區型購物中心發展現狀？有哪些盈利模式？
孫旭東：相較其他類型購物中心，社區型購物中心的盈利能力最弱，因為裡面提供的都是滿足日常消費的產品，這也就意味著其不可能有很高的利潤點。
基於這種特徵，社區型購物中心提供的各方面服務都要很精準，這樣才能盈利，而不能有錢就任性。就像快餐店不需要和高檔飯店一樣追求裝修的與眾不用，因為盈利模式不支撐，這就是基本概念。
我們一直在思考軟性體現和硬性產品之間的平衡，這也就意味著必須把項目做得很好，你才能有盈利點。情感的共鳴點跟經營的盈利點必須和諧統一，不能一天到晚講情感共鳴點，沒有盈利點，誰陪你玩？
哥倫布廣場（圖片來源：企業提供）
贏商網：隨著消費觀念改變，體驗感已經成了時下各大商場競爭力的關鍵點之一。在您看來，購物中心如何在實際運營中提升自身體驗感？
孫旭東：從社區型購物中心來看，增加體驗類產品的數量和質量，這是一種趨勢，甚至我們自己也做了一個七號玩家的純體驗類主力店，面積有七千平方米，其中包含電競、拳擊、攀巖、酒吧等多種業態。
體驗是一個大概念，但究竟引入什麼樣的體驗，才是社區型購物中心應該思考的問題
贏商網：與體驗感相關的一個詞就是場景化，如何評價「購物中心的場景時代已經到來，未來商業競爭在於場景的塑造」的說法？
孫旭東：場景的塑造其實也是體驗的一部分，一定是跟著整個購物中心的主題去走。比如社區型購物中心的定位必然要求場景的打造是以輕鬆、活潑及家庭化主題為主，而其他場景變化是不同的商家根據其產品和服務再進行變化。
贏商網：近年來越來越多商業地產商開始轉向輕資產輸出管理，這對哥倫布是否會造成一定競爭壓力？
孫旭東：我們專注在社區商業還好，社區商業也沒有太多人的關注。我們是農夫，已經在這一領域深耕了十年，準備再做個十年、二十年。
我們的特色IP一個就是社區商業，一個就是租售結合型，這兩個是在一起的，談到社區商業肯定就是租售結合型的，租售結合型的物業基本上也只能社區商業。
贏商網：現在大家都在談創新，但創新都應該回到商業本質，即做好服務。在這樣紛繁複雜的市場，該如何堅持商業「初心」？如何做好服務？
孫旭東：在現在狀態下，服務本身就是產品的一部分，沒有服務的產品也是不成立的，只是需要找到服務和產品二者間平衡點。
因為服務有成本的，產品本身也有成本的，服務在產品的成本中佔比多少，這是在定義這個產品的時候需要思考也必須回答的問題。這也就回到上面所提到的產品定位，即目標客群價值觀是什麼？
蘭州拉麵和和府撈麵所定位的客群有不一樣的消費價值觀，因此服務在二者產品中所佔的比重也是不一樣的。
贏商網：您如何看待消費升級這個概念？哥倫布商業又是如何應對的？
孫旭東：消費升級其實是細化，因為現在生活水平提高了，產品豐富度極高，而且只會越來越便宜。在這個過程中間，你希望花更少的錢去選擇符合你生活習慣和價值觀的產品。
我們作為商業運營方，和店家的運營方是不一樣的。商業運營方不會考慮不需要考慮周邊人群不夠，但要考慮的是如何讓其中10%或者5%的人能夠對商場產生認同感。
如果一個購物中心面積夠大，你要做的是儘可能找到一個最大公約數，消費者最認同的東西有那幾類，就專注做這幾類產品。這樣生意就會好，過來的人流也會多。