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600萬「上車」深圳灣學位的誘惑。
「深圳灣一手精裝房，高使用率，深圳灣中小學學位，總價660-730萬元起。」近日，深圳中介再次刷屏朋友圈，低總價上車深圳灣學位口號非常誘人。
就在上周，低調推出了40套37平方米的兩房產品，由於屬於深圳灣學區房，並稱實際使用面積達到70平方米，實際使用率高達150%，推售當晚十分熱鬧，中介表示籤約到了晚上11點多。
這個主打深圳灣「小戶型、總價低」的房源，名為紫藤苑，也稱致遠大廈，項目位於南山後海中心路與工業八路交匯處。
據樂居了解，紫藤苑實際上是投資公司打包「翻新」的改造房，分別有寫字樓與住宅，住宅有一部分曾是2012年投資公司打包買下，一直處於出租的狀態，現在重新裝修拿出來賣。
在售的住宅屬於三梯八戶，出售面積約37～51平米，價格在660-850萬。稍大戶型價格在750-850萬。據了解，兩房戶型在市場上能租1萬元/月。但實際上這個總價雖然是深圳灣較低，但單價一點也不便宜。
據宣傳信息可知，建築面積37平方米，總價680－700萬元算下來，紫藤苑的單價約在18萬元/左右，並不算低。但由于贈送面積多，能做兩到三房，且帶深圳灣中小學學位，還是頗有誘惑力。
而深圳灣片區小戶型最出名的小區寶能太古城，據鏈家網顯示成交均價約16.5萬/平。
目前後海片區以大平層高端住宅或公寓為主，優質住宅稀缺，小面積新房更是斷層。因此該項目市場關注度極高，目前剩下少量高層在售。
該項目本質屬於二手房過戶，但原登記價低，所以稅費也低，要求買家一性付款，貸款最多也只能貸款2-3成。
圖為項目宣傳圖片
一直以來，這類由投資公司「翻新」而來的房源出現熱賣現象，在深圳並不少見，背後根本原因當然還是有利可圖。
「重新包裝出售，再加上中介聯動，這類「存量經濟」下的二手房，價格可以提高不少。」一名業內人士透露。
事實上，以深圳房價遷移和上升的速度，一些早期低價開發的房源，如今也已經升值。一些投資公司看中牟利空間，將其改造包裝後，打造為新產品重新推出，暗藏的或許不僅是套利，也可能有未知風險。
一方面，投資公司與開發商協議之下，多方利益牽涉不清，容易出現一房兩賣的現象；另一方面，翻新房產權模糊，購房者理清信息的成本較大，背後真實價值更是難以界定。
此次被翻新售賣的紫藤苑項目，位於南山區深圳灣工業八路，2006年8月批地，為2棟18層高的商住樓，總建築面積約2.64萬平方米。
有接近項目的人士透露，該項目其實是交由兩家投資公司打理，早期買入估計在6萬元/平方米左右。
「目前應該因為資金問題，急於套現，所以才拿出來賣，只要產權清晰，就算加價賣，也是市場行為，業主享受了城市發展的紅利，只要買賣雙方接受就可以。」該人士補充說道。
由於憑藉著地段與學位加持，已吸引了不少買家出手。發布過項目信息的中介張亮（化名）透露，項目在4月24日就已經開盤售賣，目前基本上已經快售罄。
「樓盤售賣當天很多客戶去看，因為太過於火爆，現在暫時不接受看房。」中介張亮表示可以私底下帶客，但無法自行「上客」。
是否存在購買風險？
對此，針對於售價問題，房產律師周爭鋒表示，「存量房翻新改造之後，從法律角度上沒有任何問題，原來房源就是在某家公司旗下，之所以翻新，是因為想實現價格的提升，那麼如果是有真金白銀的投入改善，價格溢價是正常範圍的話，並不存在問題。」
以周邊項目對比，同樣學位的陽光海濱花園、卓越維港北區、恆裕濱城花園、寶能太古城、華潤深圳灣悅府等，均價都在16～20萬元/平方米左右，總價也基本上都在2000萬元/套以上，雖然單價不分上下，但小戶型的紫藤苑相比較確實門檻低了不少。
資料顯示，紫藤苑最早定位為寫字樓項目，由深圳市致遠房地產開發有限公司開發，有一部分住宅被投資公司早年買下運營，只租不售。根據銷售人員表示，目前項目為住宅，投資商裝修好交樓，帶1萬元/平方米的裝修。
「一個契稅，首套 1%，二套3%，產權還剩56年，沒有印花稅，但是需要一次性付款，2021年5月份就能交樓 。」根據另一中介透露，承包紫藤苑的投資公司，要求買家全額購房，聲稱能夠快速過戶，省去一些繁瑣流程。
但也有業內人士表示，該項目目前雖然沒什麼風險，但銀行對此類項目一般評估價格低，貸款少，總體上性價比不高。
回顧類似案例。2017年曾有相關媒體爆料，深圳羅湖區太子道項目被投資公司打包出售，宣稱僅200多萬元就能買到名校學位房。
深圳翻新房常有， 投資需謹慎
當時報導表示，太子道被投資公司以6萬元/平方米買入，隨之從商用性質轉變成住宅性質，甚至一度採取飢餓營銷，最終被調控，價格也從最高的13萬元/平方米降至8萬~9萬元/平方米。
而在2018年1月，同樣是被爆出由投資公司打包出售的寶樹臺項目，也屬於名校學位房，位於福田華強-百花片區，此前拿出約200套房源售賣給投資公司，自己散賣數量僅幾十套。
同年4月，位於深圳南山區的寶能城被質疑將房源倒賣於旗下公司，通過左手倒右手的方式，旨在將房子轉成二手房，從而突破價格限制，但最終項目方稱屬於正常交易。
最新為2020年3月，深圳出現投資公司與開發商利益糾葛案件，即南山學府道項目的投資公司將開發商告上法庭，並發布控訴公開信。背後原因為投資公司籤訂了整售和獨家銷售代理協議，以及支付數千萬首期款後，開發商卻單方面要求解約，並私下自行售賣，涉嫌「一房兩賣」。
其實，開發商將項目整售於投資公司，或是投資公司將存量房翻新改造，按常理而言並未有所不妥，但若中間涉及多方利益，就會容易出現未知糾葛。
一名資深業內人士對樂居表示，投資公司的市場比較小眾，一般也是快出快進的類型，只要不違規，市場總會出現這類交易。
「就像股票的短期交易，可以定義為一種「遊資」，但是另一個角度來看，投資公司的模式下「趨利避害」是有可能的，因此需要謹慎對待。」
顯然，房價的不斷攀升，使得市場出現多種形式的交易，特別是投資公司打造的翻新房模式，不僅在國內多個城市有出現，甚至也在不斷增多，但這類現象無法定義最終好壞，因為市場交易的主體基本上都是平等的。
總歸是那句：投資有風險，下手需謹慎。
文 | 不二
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