新租房時代
以貨幣化改革為標誌的中國住房市場化改革已近20年，可謂成果豐厚，問題也突出。當前，中國住房改革再次走到十字路口。未來，既不能走「以實物分配」為特徵的左拐道路，亦不能走唯「貨幣化為特徵的商品房」右拐道路，而是在「房子是用來住的，不是用來炒的」定位下，繼續朝構建住房租賃市場發力。
當下，在政策設計以及落實上，如何通過住房租賃市場的發展，一體化解決公共服務均等化，乃是如何改革應有之義。
廣州租購同權：理想如何落地？
在教育資源矛盾依然突出的時期實施租購同權，可能會給租賃市場和教育兩方面都帶來新的問題。租賃市場熱起來了，又會導致無房者不僅買不起房，也租不起房；而對教育來說，最大的問題是理論上同權，但機會上很難實現均等
資料圖：樓市。孫睿 攝
中國新聞周刊記者/閔傑 許青青
「有了租購同權以後，怎麼能通過租房上更好的學校？」
8月14日晚7點半，廣州市建滔廣場四樓，一位家長拋出的問題，引發了一陣笑聲。這是一家教育培訓機構為家長免費舉辦的「2018廣州幼升小全年規劃講座」。
「那就要拼概率了，運氣好的話，你能讀育才學校，運氣不好的話，你可能被分到楊箕小學。」培訓老師回答，要想通過租房上「名校」，基本沒有可能。
在一個廣州本地社區網上，育才學校被歸類為越秀區「次名牌小學」，屬於第二梯隊，而楊箕小學則被劃歸為「不值得買學位的小學」。
「租房入學的政策在廣州一直都有，不是新的政策。」培訓師看上去很年輕，卻對廣州市各區入學政策了如指掌，還幫家長們總結了一些關於入學面試考題、各校贊助費行情等無法通過公開渠道獲得的經驗，「租購同權細則還沒出，但對租房者其實影響不大，對房東的影響反而更大。」
前來參加講座的學生家長王霞也對租購同權的細則非常關心，因為這直接關係到她用什麼方式把手裡這套學位房租出去。
為了讓孩子就讀在本地人心中排位靠前的農林下路小學，王霞在農林下路買了一套40多平方米的學位房，而手中的另一套東雅軒小區的房子，則空出了一個中山二路小學的學位。
「這套房子租給普通租戶，就是每個月4000元，租給想要學位的家長，房租多少我還要想一下。」王霞告訴《中國新聞周刊》，她看到有媒體報導，如果要佔用房東的學位，有房東要一次性收取12萬元的「學位佔用費」，「我要看政策細則出來是怎麼樣，我不能踩在刀尖上。」
這正是一些教育學者擔心的問題。在教育資源供需緊張的一線城市，學區房高燒不退，租購同權又將教育和租房捆綁在一起，可能不僅不會降溫，還會引發新的問題。
「你用房東的學位，任何一個房東肯定都要收一筆錢。」王霞態度篤定，「只收4000元房租，那是不可能的。」
被放大的租購同權
「這個文件有16條內容，我們也不明白為什麼社會的關注點都只聚焦在『租購同權』上。」一位接近廣州市住建委的人士告訴《中國新聞周刊》，租賃16條引發的輿論熱度讓他們也有點困惑。
這份租賃16條，指的是廣州市政府在7月17日發布的一份《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，其中包括16條具體措施，涉及租賃住房的權益保障、落實稅收優惠、增加土地供應，甚至還提出了要扶持住房租賃企業，打造廣州現代租賃產業總部經濟。
方案以廣州市政府辦公廳的名義發出，但牽涉的部門非常多。廣州市住建委、教育局、住房公積金管理中心、國稅局、地稅局、公安消防局、質監局、國土規劃委、發改委、公安局、城管委、環保局、供電局、來穗人員服務管理局、財政局、國資委等近20個部門和單位都被分配了具體任務。
作為組織配套，廣州市還建立了住房租賃管理聯席會議制度，聯席會議辦公室設在市住建委，負責統籌協調和信息溝通。
這份「史無前例」的文件讓廣州鏈家研究院院長周峰也感到「很新鮮」，「以前房地產市場方面的政府性文件，一般只涉及市政府和住建委，這次涉及的部門特別多，第一次把教育局也拉進來。」作為房地產領域的觀察者和研究者，周峰對《中國新聞周刊》坦言，這是第一次見到。
社會輿論顯然也對這份「史無前例」的文件感到「很新鮮」，而輿論的焦點都集中在租購同權四個字上。
這個概念出現在文件的第一條具體措施中，文件中稱：「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區積分入學安排學位條件的來穗人員隨遷子女，其監護人在本市無自有產權住房，以監護人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經登記備案的，由居住地所在區教育行政主管部門安排到義務教育階段學校(含政府補貼的民辦學校學位)就讀，具體細則由各區教育行政主管部門制定(市教育局牽頭)。」
事實上，如果仔細研讀會發現，第一句話的前半句「賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務權益」，嚴格意義上看並非新提法，包括杭州、廈門和廣州自身，此前都有相關政策已經在操作。但後半句的「保障租購同權」，卻猶如在水中投下一個炸彈，激起水花一片，引發了無數想像和爭議。
不少自媒體文章毫不吝嗇地誇讚稱，「通過租房可以就讀名校，學區房將成為歷史」。有人將租購同權直接解讀為，「只要租房子就可以享受和購房人子女同等的入學權益」。還有人評價，「租購同權是創舉，給市場帶來的衝擊是核彈級的。如果其他城市統統跟進，樓市真的要變天。」
甚至還有人將這個概念，和廣州市的城市競爭戰略聯繫在一起，認為政策背後的深意在於：廣州，這個落寞的一線城市，被深圳超越，被杭州、武漢、成都等二線城市追趕，已經意識到必須要在這一波一線城市疏解大潮中搶奪人才，才有絕地反擊的機會。
新概念引發的質疑聲也很強烈。很多人擔心，「租購同權將進一步刺激學區房租金走高，部分片區的房租會出現廣州特色的飛漲，而學區房的樓價也很難真正降下來」。更多人對新政效果表示懷疑，「即使租房，也不可能真正和購房者一樣讀名校」。
資料圖：民眾看房。孫昊聲 攝
國家發改委城市和小城鎮改革發展中心首席經濟學家李鐵近期在接受媒體採訪時就提出，「現在讓租賃人和產權人享受一樣的學區入學待遇，結果可能是：房屋帳面價值沒有上漲，但租賃價格急劇上升，只是資源置換的形式變成了房租。」
面對沸沸揚揚的社會輿論，前述接近廣州住建委的人士對《中國新聞周刊》坦言，租購同權體現了廣州市一個良好的願景，但至於能不能真正實現、能實現到多大程度，是否會引發新的問題，現在都不得而知，要取決於未來細則如何制定。
這位人士告訴《中國新聞周刊》，細則目前還在制定階段。根據文件，「原則上各相關政策措施要於2017年8月底公布實施」。16條具體措施都已細化到了具體部門，由文件中小括號裡的部門分頭制定，而負責落實租購同權細則的則是廣州市教育局。
廣州市教育局拒絕了《中國新聞周刊》的採訪要求，理由是，「採訪統一由廣州市住建委回復」。
而前述接近廣州市住建委人士則對《中國新聞周刊》表示，租購同權這個理念並不是廣州市住建委提出的，只是目前聯繫會議辦公室設在住建委，但租購同權這個理念的產生過程並不清楚，「有可能是教育部門提出的，也有可能是市裡的意見。」
租房上學並無新意
隨著輿論發酵，越來越多的討論已經從住房轉移到了教育話題上來。一份發展住房租賃市場的文件，卻意外引發了關於「教育公平」的熱議。
「租購同權這個概念，對我們基層教育部門來說，意義不大。」廣州市天河區教育局基礎教育科科長汪明徽告訴《中國新聞周刊》，因為原來也沒有歧視，只是在實際中，因為教育資源所限，只能力所能及地解決。
汪明徽所言不虛。事實上，在廣州各區的入學政策中，租房入學的政策一直就有。
比如，廣州市越秀區規定：對手續完備的由適齡兒童的父母租住房管局或本單位房的租住戶子女，由對口小學接收；如適齡兒童父母廣州市內另有房產，由實際居住地所屬區教育行政部門統籌安排學位。對租住私人房屋或租住非本單位房的，由區教育局統籌安排學位。
而廣州市海珠區對租住戶的規定是：租住公租房的租住戶子女，人戶一致，原則上由對口小學接收；其他租住戶情況由區教育行政部門統籌安排學位。
這些規定背後，基本指向一個事實：父母只要有廣州戶口(多數都是集體戶口或掛靠戶口)，子女都可以通過租房就讀公辦學校，差別主要在於是「對口生」還是「統籌生」。
目前在廣州各區的入學政策中，適齡兒童的入學方式分為「對口」和「統籌」兩種。前者大多針對自有房產者子女，購買商品住宅可以和某一個學校的學位一一對應，這就意味著，只要購買了某校劃片的「學位房」，子女就可以直接就讀這個學校，稱之為「對口生」或「地段生」。而「統籌」生進入的小學由教育行政部門統籌安排，住房和學校無法一一對應。
汪明徽對《中國新聞周刊》說，從現實來看，有戶籍沒房子的子女入學，一般屬於統籌生，「如果就近的學校有學位，都能進去就讀，但如果排滿了，就只能統籌到3公裡範圍內，一切原則取決於該學校規模能不能承受今年學生總量。」
在他看來，租購同權帶來的最大問題是，很多父母覺得，即使某個小區對應學校的學位很緊張，但有了這個政策後，租房也能進去。
「但結果可能還是進不去。」他解釋，這取決於教育部門解決入學兒童的先後順序：首先確保有戶口有住房的兒童入學，這是肯定要優先考慮的。其次，有戶籍沒房子的情況，如果有剩餘學位，可以對口入學，如果排滿，只能接受統籌。而排在最後的，是積分入學兒童。
他坦言，「首先解決有房有戶口的，第二解決有戶口租房的，第三才能解決無戶口無房子的，總得有個順序。」
「租購同權並不是針對外來人口的一個政策，只是講了人戶分離的情況而已。房子不在這，租了房，就可以享受教育，不一定非要是外省人或者農村人。」教育部高等學校社會學學科教學指導委員會副主任、中山大學社會學與人類學學院教授蔡禾對《中國新聞周刊》表示，外界對這個政策存在誤讀。
他認為，租購同權從趨勢上看當然是好事，但在供給和需求有巨大差異的情況下，政府最終還是會制定一個辦法，要做出選擇，「只能放開一部分，這一部分讓什麼人能進來？要訂個標準來遴選，遴選的條件會取決於政策優先考慮什麼人。」
外來人口的同權難題
蔡禾曾經帶領團隊在廣東連續作了4年調查，結果發現，只有25%的農民工願意入戶到自己打工的城市，「他們最想要的不是戶口，而是教育。」蔡禾認為，積分入戶並不是解決外來工服務均等化的根本途徑，更實際的是解決其子女就學問題。
而對無戶籍無房產的來穗人員來說，孩子想要通過租房入學，基本只有一個辦法，就是積分入學。不過，即使積分入學，仍然只有部分孩子能就讀公辦學校，更不可能達到租購同權。
自2010年起，廣州各區陸續實行積分入學辦法，到2017年，廣州市11區已全面實現積分入學。居住年限、繳納社保、穩定住所等都被列入積分項目，具體的操作實行「一區一策」，但大的原則都是「拼居住證和社保年限」。
但各區政策也有不小的差異。比如，廣州市越秀區，作為傳統教育強區，從2017年才開始真正實行「積分入學」，而且政策門檻相對較高，報名積分入學的資格必須同時滿足四個條件，包括持居住證滿1年，實際居住滿1年，在越秀區參加社保滿1年，以及在越秀區的工作或經營證明。
各項指標，年限越長，分數越高。比如，居住證連續滿5年，得60分。而連續滿1年不足2年的，只有12分。額外的加分項目有兩個，其中，申請人在越秀區有全額房產能加12分，依然遠遠優越於租房者。
相比之下，作為廣州外來人口集中流入區之一的天河區，門檻卻較為寬鬆。天河區教育局對《中國新聞周刊》提供了一組最新數據，截至2017年3月，天河區常住人口是214萬，而戶籍人口只有88萬，呈現戶籍人口和外來人口倒掛的特點。
儘管如此，天河區教育局基礎教育科科長汪明徽告訴《中國新聞周刊》，天河區積分入學仍然只設「最低門檻」，即居住證滿1年是必達項，而在天河區工作、在天河區實際居住，或者在天河區購買社保，三者符合其一，就符合報名資格。
積分入學政策實施幾年來，在本地引起最大詬病的地方是「積分門檻高，實際受益人少」。比如2010年和2011年，番禺區連續兩年為外來工子女準備了3000多個公辦學位，但僅有數百人符合條件。在海珠區，2016年有27所中小學總共提供710個積分入學學位，但最終只有516人通過審核獲得學位，出現了學位空餘的情況。
類似對外來人口「福利空置」的問題，在公租房項目上也存在。廣州市來穗人員服務管理局一位工作人員對《中國新聞周刊》透露，去年廣州市第一次試行公租房項目，拿出了兩個項目共600多套房源，但最終只有200多人符合條件，「我們也希望有800多人符合條件，但可能門檻設得過高了。」
「當初我們也考慮要不要設高一點，後來認為受益面如果很窄的話，文件價值也不大。」汪明徽說，積分入學政策在2016年就已經制定出來了，沒有動的原因主要是學位的供需壓力太大，「天河區有個天府路小學，規劃是24個班，已經裝了將近40個班，老師已經沒辦公室了，全在外面搭板房辦公。還有一個華景小學，上學分三段，放學分三段，否則怕造成擁擠事故。」
天河區大多數公辦學校都處於超滿額運行狀態，每個班人數要控制在45個人已經非常困難，不少知名度高的學校，功能室都改成了課堂。
「今年為什麼能操作積分入學，因為多開了兩間公辦學校，這兩個小學提供了300個學位。」 汪明徽坦言，明年又會有幾所新學校要交付使用，有增量才能騰出學位，「如果沒增量，我們要從各學校壓縮學位非常困難。」
資料圖：民眾查看租房信息。馬義恆 攝
但事實上，天河區今年拿出的508個公辦小學學位和301個公辦中學學位，都是從各學校硬擠出來的。
為了更清楚地摸準供需兩邊的數據，與別的區不同，天河區首先進行一次預報名，由家長先去街道辦，提供居住證，取號在網上預報名。根據預報名人數，再籌措公辦學校學位，籌劃購買民辦學校的學位。
「每個公辦學校都要上報還有多少剩餘學位，原則是首先把戶籍生填滿，預留好政策性照顧借讀生，預留好今後可能轉學的學生，預留好重點企業的學位，剩下的學位都拿出來參與積分入學。」汪明徽說，只要學位不是很緊張的學校，多多少少都拿出了學位，其中學位最多的是僑樂小學，提供了80個學位。
在他看來，這個辦法在明年肯定行不通了。今年共提供了1348個積分入學學位，報名人數只有2900人左右，而原本預計會有5000多人報名，「今年是第一次試行，很多人還不了解政策，2018年肯定會暴增，預計會有四五千人報名才正常。今年是拿剩餘學位出來解決，明年肯定就不行了，該擴班就要擴班了。」
另一個讓不少家長不滿的是，與本地買房家庭子女可以直接對口就讀指定小學，或者就讀名校不同，積分入學屬於「被統籌」，孩子無法上滿意的學校。
資料圖：一名小夥展示自己通過租房平臺找到的房子。
中新社記者 王剛 攝
在廣東省人民政府網站的「政民互動」欄目中，有一封標題為「廣州市天河區積分入學不合理」的網民來信，信中提出批評：「統籌志願的安排沒有明確的規則，第一是不好操作，第二是存在權力尋租的空間。……想讀公辦學校的學生，只能寄希望於學位統籌。問題是這個統籌沒有一個公平的規則，可以說完全是憑教育局來安排，那麼必定會存在以下問題：(1)被統籌安排的學校離家太遠，最終不得不放棄；(2)由於統籌安排的權力全部掌握在教育局手裡，掌握這種統籌安排權力的人可以利用這種權力謀私，也就是存在權力尋租空間。」
這位網民建議，「選定一個日子，將排名前508名的人召集在一起，按照積分排名先後報名，已經被報的學位當場劃掉……現在的情況是教育局將政府給我們的福利粗暴地丟出來，讓大家無規則地亂投，最後必定有人會放棄，有人還是要花錢求教育局安排個離家近的學校。本來是屬於我們的福利，讓教育這麼一折騰，又回到了暗箱操作上。」
這個建議，表明了大多數積分入學學生家長的疑慮。汪明徽告訴《中國新聞周刊》，天河區教育局在制定政策的時候，已經考慮到了這些意見。
為了增強積分入學透明度，天河區作了很多制度設計，共設置5個正式志願和5個統籌志願，根據申請人的積分排名先後和填報志願順序情況，由系統自動投檔安排學位。
在10個志願中，大部分人的需求都能得到匹配，但也出現了三四十個家長因為填報志願沒經驗，沒有選上，「這些家長都屬於積分在前508名內的，我們挨個打電話，發簡訊，同時有專人錄音，花了一天多時間專門做這個事，目的就是要確保積分在前508名內的，只要你願意接受統籌，孩子肯定能上公辦小學。」
汪明徽說，教育局事後聯繫了這位提意見的家長，對他的意見進行反饋，「他當初懷疑有黑幕，但後來他自己的孩子順利地按志願進了公辦學校；而且恰好他有一個朋友是508名以內沒有選上，但通過我們打電話通知再統籌，孩子最後上了公辦學校，也為我們點讚。」
對外界的疑慮和擔憂，汪明徽表示理解，「這也給我們提了醒，人工因素多，的確容易引起懷疑。明年準備志願再放多一點，準備放寬到15個志願，保證家長有充分的選擇權。人為的因素越少，老百姓就越信服。」
「教育局同意，
學位房家長也不會同意」
在受訪者中，大多數人短期內不看好租購同權的原因在於，教育資源，尤其是優質資源緊張的局面，在短期內無法得到緩解。
為了增擴學位，天河區想了很多辦法。「每天想的就是學位，按理說，我們這個科室不用管基建，但比管基建的人還急，總盯著學校建好沒有，什麼時候能交付。」 汪明徽說，未來五年，天河區可交付使用的學校有二三十所，每年都會新增兩三所。
另一個解決方案是，天河區正在把高中逐步往郊區搬遷，原來的校區騰出來後，全部辦義務教育，「天河要將5所高中遷往北部地區，能空出300個班的學位。」
在2016年發布的《廣州市中小學校基礎教育設施三年提升計劃(2016-2018年)》中，廣州提出目標，到2018年廣州市政府主導建設88所公辦學校，新增約10萬個學位。
「我到中山市去考察，發現外來人口子女入學基本都落實了，而且大部分進了公立學校；但在廣州市，外來人口子女讀公立學校的比例就要小得多。」蔡禾告訴《中國新聞周刊》，在中山、江門這樣的小城市，公辦學校學位出現了剩餘，即使不提租購同權，但實際上已經解決了問題，而在廣州這樣的一線城市，即使提出租購同權，也不是一朝一夕可以實現的。
「根本辦法是要把供給量提升上去，但更複雜的問題在於，在欠帳這麼大的情況下，用公辦學校來滿足太難了。」蔡禾建議，教育資源的供給未必全由政府「包攬」，應當推動進城務工人員子女接受教育方式的多元化，政府可以購買教師崗位，教師享受財政工資、掛靠在公辦學校，但是到民辦學校去教書，這樣投入的錢不多，但民辦學校教學質量卻上來了。
問題的根源還跟義務教育的財政制度有關係。就業地城市的教育經費無法覆蓋農民工子女，而農民工子女戶籍所在地的轉移支付也沒有跟隨其到就業地城市，就造成教育投入與實際支出的錯位。
「地方財政還會有另一種考慮，擔心出現窪地效應。」蔡禾說，某個區義務教育解決得好，就會帶來越來越多入學兒童。外來務工人員現在只帶了一個孩子，未來可能把家裡三個孩子全帶來。」
在財政成本分擔機制上，廣州市實行市區分擔，市財政對區財政進行獎補，「如果區裡完成目標好，市財政的補貼就多。如果達不到50%的基準線，市財政一分錢不給，全部由區財政負擔。」
資料圖：房產管理部門。馬義恆 攝
「天河區不缺錢，缺地。」汪明徽對《中國新聞周刊》坦言，今年天河區專門為積分入學作了2100萬元預算，按照可能報名的極大數來算，但實際只用了300多萬元，「公立學校不用新增投入，新增的投入只是用來購買民辦學位。」
購買民辦學位解決積分入學，這也是天河區的一個特點。「全部都用公辦學校來解決不現實，只能通過政府購買民辦學位的辦法。」汪明徽說，今年天河區累計向民辦中小學購買了539個學位，小學生每年補貼5000元學費，補貼6年，家長能節省3萬元開支，初中生則每年補貼6000元學費。
在汪明徽看來，目前資源緊張的矛盾還很突出，積分入學採取類似高考的排名方式，只能是現階段的一個無奈選擇，但未來會逐步擴大覆蓋面，「目前只能解決50%的外來人口入學需求，但廣州市的規劃是在2020年左右達到60%~70%的水平。」
比普通學位更緊張的，是名校學位。事實上，租購同權引發的最大想像在於，租房也能上名校，但多數受訪者告訴《中國新聞周刊》，即使有了操作細則，名校學位仍然會一位難求。
「廣州市按照國家要求，取消省級重點、市級重點學校的掛牌已經有很多年了，但在家長心目中，這個觀念還在。」汪明徽坦言，就像一些品牌的飢餓營銷效應，很多家長認為，某個學校過去是省一級重點學校，而且很難進，再加上學校管理規範一點，就肯定是好學校，「現在從來不公布期末考試數據，你怎麼知道哪個學校好呢？」
不過，名校學位在家長心目中，仍然有非常強大的號召力，這一點充分體現在學區房的價格上。
「越秀區，以廣州市教學資源最強的越秀區東山口板塊為例，平均每個學位房會有26個左右的有效買家來競買。」廣州鏈家研究院院長周峰告訴《中國新聞周刊》，這裡匯聚了署前路小學、培正小學、農林下路小學、培正中學、市七中等多所以前的省一級學校。東山口地鐵站上蓋的東山錦軒，樓齡有16年，二手住宅成交價是7.3萬元／平方米，買一套住房連稅費的總價至少要700萬元，可以入讀署前路小學。而附近龜崗板塊的啟明一馬路的樓梯房，是上世紀50年代的產物，樓齡超過60年，今年的成交價也在7.05萬元／平方米，總價達540萬以上。這還不是總價最高的板塊，在天河區的珠江新城板塊，能入讀名校的單元房，基本要1000萬~1100萬元／套。
在周峰看來，不少媒體將租購同權誤讀成「租客子女可以和持有房產者的子女獲得同等機會入讀省級小學」。實際上，這裡所謂同權的「權」，應該是能獲得分配入讀小學的權利，但不是和擁有房產的本地戶籍客戶同等的優先權。
「你每年花幾萬房租，孩子就能和別人花幾百萬買學位房的上同一所學校，那別人會怎麼想？」一位家長告訴《中國新聞周刊》，即使教育局同意，學位房家長也不會同意。
教育學者熊丙奇撰文認為，「在學區房熱高燒不退的現實中，租購同權只是幻影，或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。」
另一個很現實的原因在於，目前的學位安排已經建立起了一整套規則，即使租購同權，要改變的可能性也不大。
以廣州市的老城區越秀區為例，一所前省級小學每年提供的學位大概在200~250個之間，一般都是優先把指標給招生地段內的「有房有戶者」，在遇到招生名額大於當年適齡「地段生」數量時，入讀名額會出現空缺，才由其他「不完全房產戶」「隨祖輩」「隨非直系親屬」「租戶」「集體戶」「拆遷戶」等依次輪候補充。
廣州市民陸陽的兒子去年剛讀一年級，就讀越秀區華僑外國語學校，這是一所創辦於1955年的市級重點學校。為了確保孩子上學，陸陽從幾年前就開始物色學區房，最終選定了華僑外國語學校周邊的淘金華庭小區。
「當時的招生政策寫得很清楚，首先確保父母佔有完全產權的子女，其次是隨祖輩入學的子女，而且要求父母名下不能在別的區有房產。」陸陽告訴《中國新聞周刊》，至於積分入學就讀這個學校，聽說過有這個政策，但從來沒有見到過。
「名校的學位，一般排到第三順位，也就是隨祖輩入學，就已經佔滿了，基本不可能排到租戶上。」周峰告訴《中國新聞周刊》，即使有了租購同權，依然要順位往下排，「名校學位太少，只能優先滿足有房的，還是買房的客戶才能保證子女百分之百進去。」
周峰預測，此後將要出臺的細則，應該不會採用「一刀切」的辦法，而會實行「一區一策」，估計仍會先在郊區，特別是教育資源差距不太懸殊的板塊內試驗，待積累了足夠的成功經驗，才會逐步向市中心區過渡，「很難在越秀區實行，如果不能供應這麼多學位，就很難做大的改革。」
引發的蝴蝶效應難以預估
與租房的父母一樣，陸陽這樣的有房有戶家庭，也在關注租購同權政策，不過關注點顯然不同。
「政策出來後，同事們都在議論，會有什麼利好。」陸陽坦言，作為廣州的事業單位員工，身邊同事基本都屬於有廣州戶口、有學位房的群體，「房租肯定要漲，而且還有一個更重要的問題，如果學位房拿來出租並且順利上學，意味著房子的學位一般會佔用5年。這期間房子如果打算出售，由於學位已經被佔用，房產價值可能會打折扣，這部分隱性損失肯定要轉嫁到租房者身上。」
類似的擔憂已經出現。近期，廣州本地媒體報導，「越秀區某地產中介曾遇到一份很苛刻的合同，租期6年，每年漲租5%~10%，而且這套房子的押金高達12萬元。」原因在於，租客是一位家長，想租房掛靠戶口，讓孩子獲得上學資格，而高額押金是房東收取的「戶口掛靠費」和「學位佔用費」。
不過，周峰對《中國新聞周刊》表示，經過他本人詢問鏈家門店經理和其他中介，並與記者本人核對之後，確認這個事情並不真實。
在他看來，由於政策細則還沒出臺，而且已經過了2017年的招生時段，政策在短期內傳遞到租房市場的效果並不明顯。
從鏈家的數據看，政策發布後，7月18~25日(8天)經廣州鏈家新增可出租房源量比2017年7月10~17日(8天)微增0.6%，日均新增出租房源量624套。不過，後八天廣州鏈家接待租客諮詢比前八天增加3.9%，單日約514個租客與經紀人員溝通諮詢。
在周峰看來，租客對該政策的關注度遠高於業主，故而在短短數天內(特別是周末)加大了向中介諮詢的頻率。業主並沒有因為政策初稿出臺便積極將物業放租，暫時也沒有對自己出租的物業提高租金。
不過，他坦言，這也只是短期狀況，因為現在並非租賃旺季，「要看租金是否明顯升高，要等到明年2~3月，有回流務工的群體，而且細則已經出臺，並且臨近招生報名的時候，要等半年時間。」
而在華南師範大學基礎教育培訓與研究院院長王紅看來，租購同權是否會引發新的跨區租房現象，需要引起政策制定者的重視，「比如父母在白雲區買了房，如果租購同權，可能會為了孩子上學，到優質教育資源集中的越秀區租房，甚至採取雙保險的方案，這邊買了房子，再去別的地方租房搶佔學位資源。」
「你想像不到將來為了獲取更多的政策紅利，可能會引發什麼行為。」王紅告訴《中國新聞周刊》。她擔心，在教育資源矛盾依然突出的時候實施租購同權，可能會給租賃市場和教育兩方面都帶來新的問題，「雖然政府希望租金不上漲，但是市場能控制得了嗎？租賃市場熱起來了，又會導致無房者不僅買不起房，也租不起房了。而對教育來說，最大的問題是，理論上同權，機會上均等，但如果沒有這麼多學位，最終的壓力會落到學校和校長的身上。沒有這麼多學位，校長怎麼辦呢？」
「租購同權出來後，我首先的反應就是，為教育擔憂。」王紅坦言，政策的初衷是為了平衡租賃市場和商品房銷售市場，本來是一個很單純的經濟政策，一旦和教育掛鈎，就會把事情弄得非常複雜，「現在最怕的就是跟教育掛鈎，很難想像會出現什麼奇葩的效果。」
她認為，當年的大學擴招政策已經提供了前車之鑑。高校擴招，更多是從拉動內需角度出臺的經濟政策，但由於急劇擴張，給教育帶來的衝擊，給社會心理帶來的震蕩，直到很多年之後才慢慢消解，她對租購同權政策也有類似擔憂。
「廣州能有這樣的魄力想要先行先試，是值得去期待的事情，租購同權一定是未來的趨勢，應該這麼做。但是不是現在馬上這麼做，需要有周詳的論證。」王紅認為，如果不能有充足的資源配套和完善的解決方案，會給教育帶來非常大的困擾，「不要又給老百姓開了空頭支票，最後大家空歡喜一場。」
(應採訪對象要求，王霞、陸陽為化名)
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