秦佳麗/文
一則公告將雨潤集團地產業務及它的掌舵者祝義才推至前臺。
5月19日，中央商場發布公告，稱公司實控人祝義才持有其總股本的41.51%被華潤深國投信託申請繼續凍結，凍結期限持續3年。
主要原因是中央商場贏利狀況堪優。
作為雨潤集團旗下商業地產重要平臺，中央商場2018年淨利潤虧損3.47億元，2019年繼續虧損，為5.96億元。公司5月6日起「披星戴帽」，開始以「*ST中商」新標籤在交易所面世，此後連續3個交易日內日收盤價跌幅偏離值累計超過15%。
不過，這並非雨潤集團地產業務全部的表現。除了以中央商場為代表的商業地產，雨潤地產集團業務還囊括住宅、旅遊、產業等多種產品體系，但表現並不理想。自祝義才回歸後，在地產業務方面也在籌劃重新啟動，此前是「傍」上中鐵建地產，近期又大規模「招兵買馬」，嘗試切回主賽道。
但從目前表現來看，深受業績縮水與債務風險困擾，雨潤地產回歸不易。
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商業地產「折戟」
巔峰時期，雨潤地產業務曾在2014年達成155億元銷售額，在當年克而瑞發布的中國房企銷售排行榜中位列第49。2019年，雨潤地產銷售額不超過66億元，較巔峰時期縮水近6成。
其中，以A股上市公司中央商場為代表的商業地產板塊透露出雨潤地產業務脆弱一面。
有著「併購王」之稱的雨潤盤子夠大，從食品生意起家，拓展至地產、 商業、物流、金融和建築等多條領域。比起低毛利、競爭激烈的食品行業，高營收的房地產行業近年倍受雨潤系青睞。
雨潤地產板塊主打多方面產品體系，包括以雨潤國際廣場為代表的商業地產項目，以「雨潤·水世界」為代表的旅遊地產項目，以「星雨華府」為代表的城市住宅等，更多分布於東部三四線城市。
近年來，中央商場承載了雨潤商業地產重要表現力。根據最新公告，目前中央商場主營百貨零售和房地產開發在全國擁有已開業百貨商場15家；地產板塊主要委託江蘇地華房地產公司和江蘇潤地房地產開發有限公司代建代銷，目前在建項目9個，分布在淮安、宿遷海安、盱眙、泗陽和沭陽等地。
然而，營收與債務危機正成為困擾中央商場的老大難問題。截至2020年一季度，中央商場未能實現業績扭轉，虧損5338萬元，資產負債率達94%，其中流動負債達133.3億元，短期償債壓力風險集中。
與掌託人「失聯」的命運緊緊相連的是中央商場股份已多次被輪番凍結。為了財產保全，中國華融、中海信託、國家開發銀行等紛紛成為對祝義才個人持有股份輪候凍結的申請人。截至目前，除祝義才個人股份與同為雨潤系的江蘇地華實業持有中央商場14.5%的股份也處於凍結狀態。
關於虧損原因，中央商場在公告中表示，主要系新開百貨門店處於三四線城市，受制於城市規模和尚處於培育期；地產板塊則由於淮安和宿遷等項目計提減值，形成本期利潤減少。
事實上，依照早前祝義才的見解，「只要主業穩固，多元化絕不是『吃人的老虎』」，但近幾年下來，伴隨主業雨潤食品連續5年業績虧損，早年的槓桿式擴張多少令雨潤表現得難以周全。
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雨潤自救
面對上市公司未能「轉正」業績與超過90%負債率，雨潤沒有放棄自救。近期雨潤地產一度透露出了不少「回歸」痕跡。
今年4月，停工5年的青島國際廣場項目開始復工；與此同時，從3月份持續至今，雨潤地產還開啟了大規模招兵買馬，對外陳列出項目總經理、工程經理、成本經理、區域經理等各類職位，招聘人數「若干」。
「這應該是集團近幾年比較大的一次招聘了，根據各個分公司崗位需求量，全國各地都有動作。」雨潤地產人力資源負責人回應記者致電時表示。
事實上，2019年9月獲頒「慶祝中華人民共和國成立70周年」紀念章時，祝義才便予以表態：「全體雨潤人將再砥礪奮鬥3至5年，讓雨潤集團重回行業高峰。」
近一年來，雨潤地產重生軌跡備受矚目。排兵布陣方面，雨潤系多位老將卸任，祝家一雙兒女推至幕前。先有雨潤控股集團董事、副總裁李道先被免去職務，後有執行董事孫鐵新辭任。雨潤食品方面，2019年3月，祝義才女兒祝媛接替俞章禮、李世保兩位「元老」擔任公司董事會主席及執行長；中央商場方面，伴隨執行總裁兼董事會秘書劉宇袖、執行總裁劉夢婕離職，祝義才之子祝珺於4月份出任公司董事長。
初陷債務危機時，雨潤地產曾熱衷於尋找白衣騎士，期間融創、碧桂園等先後傳出收購消息，最終戛然而止，最終依靠轉讓上市公司股權及部分地產項目獲得中信證券、遠洋地產等成功輸血。
與此前預備斷臂求生不同，近期雨潤地產很少傳出「賣賣賣」消息。公司最近的一番動作是去年11月「傍」上中鐵建地產，提出藉助對方的國企優勢和信用背書，實現需求互補。按照雙方籤署合作框架協議時祝義才談及的兩條思路，雨潤集團將進行存量土地資源開發，同時合作開發第四代商業綜合體，尤其是聚焦體驗性、休閒性為主導的主題商業綜合體。
在業內人士看來，債務重組是雨潤地產走出困境的快速方法，不過其當前意向和進展依舊成謎。5月15日中央商場業績交流會上董事會沒有披露債務重組計劃。比起引入外力擺脫債務危局，目前雨潤地產更多在靠「自救」發力。
當天業績交流會上，中央商場還提出了今年「脫帽」計劃，包括加快經營調改與轉型，堅持百貨零售為主業經營，加快存量網點建設和開發，實施房地產業態向輕資產轉型。
作為雨潤靈魂人物，祝義才近期保持一貫的低調務實。步入2020年以來，祝義才僅有的幾次公開露面是為雨潤食品站臺，包括與銀保集團籤署生豬養殖合作協議，迎接江蘇省委領導對玉潤食品工業園的調研。面對大熱的豬肉行業，雨潤集團有意依靠食品主業造血。至於地產板塊何時騰飛還有待撥雲見日。
審讀：戴士潮
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