導讀：2.2億美元債違約後，「閩系房企」明發集團擬以22%利率發行新債，若違約則升至32%，利率直逼民間高利貸，此舉令市場譁然。
近年來，商業地產發展不利，股票停牌長達四年之久，如今更有官司纏身，資金鍊告急，一連串危機正考驗著昔日「廈門地產首富」黃氏兄弟。
作者 | 雷晨
來源 | 債市觀察
6月1日，明發集團（國際）有限公司（下稱「明發集團」，0846.HK）公告稱，建議發行1.76億美元的債券，按年利率22%計息，該債券將於2020年12月5日到期。
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最高32%年利率！直逼民間高利貸
明發集團表示，如果未能按時支付相關款項，逾期款項將自到期日起至支付完畢期間，按22%年利率再加上10%計息。最高可達32%的融資成本，直逼民間高利貸衡量標準36%。
中指研究院數據顯示，今年1-5月，中國房企海外債平均融資成本8.07%，同比下降0.72個百分點，5月平均融資成本更是低至6.33%。在此背景下，明發集團22%的利率相當引人矚目。
同樣是在6月1日，明發集團的同行萬科宣布，擬下調17萬科01債券票面利率，由4.5%調整為1.9%。同為地產商，債券利率卻堪稱冰火兩重天，而在這背後早已埋下了因果。
受再融資和流動性風險上升影響，2015年至2017年，標普多次下調明發集團的長期企業信用評級和票據的評級，並將其列入負面觀察名單。評級下調直接影響了市場對明發集團的信心。
2016年至今，明發集團所發行的境外債利率從9%上漲到15%，如今更是飆升至22%。今年1月，明發集團發行了一筆2021年到期、總規模2.2億美元的債券，利率也高達15%。
不過，這次能否順利融資還需打上一個問號，因為此前明發集團已有債券違約的記錄。
小債注意到，本次發債旨在為明發集團的現有債務再融資及一般企業用途。5月23日，明發集團一筆2.2億美元債未按期兌付，構成違約，這筆債正急需兌付。
可見，急於打開融資渠道的明發集團，償債能力並不樂觀。
02
資金鍊告急，排名跌出TOP100
據官網介紹，明發集團創始於1994年，是一家以城市運營為核心，以商業地產、住宅地產、酒店經營為支柱產業，並涉及工業、商貿、投資等多項領域的大型現代集團企業。
2019年，明發集團錄得合同銷售額113.1億元，同比下降30.8%，被甩出百強房企陣營。舉高息債融資，反映了這位地產商「求錢若渴」的現狀，其資金鍊正面臨嚴峻考驗。
資產負債方面，截至2019年末，明發集團的總負債達到590.41億元，資產負債率為77.97%。其中，流動負債佔總債務的92.4%，合計545.55億元，僅比流動資產少10.79億元。
在流動負債中，短期借款64.92億元，貿易及其他應付帳款160.11億元。然而，公司帳面現金及等價物僅為34.88億元，同比下降33.73%，難以覆蓋短期債務。
除此之外，明發集團的盈利能力早就不容樂觀。
2016年3月，普華永道宣布對明發集團2015年財報不發表意見，隨後明發集團的股票自同年4月1日起停牌。那份讓會計所沉默的財報顯示，連續數年高增長後，公司淨利潤同比暴跌96.85%。
時隔一年，其淨利潤在2017年再度下滑。2017年、2018年連續兩年增收不增利，淨利潤分別下滑12.42%、16.51%。到了2019年，淨利潤同比增長11.35%至9.52億元。
小債發現，股票停牌長達4年、身陷債務窘境的明發集團，也曾是閩系房企中一顆耀眼的明星。
03
昔日「廈門地產首富」風光不再
公告顯示，在明發集團本次擬發行的1.76億美元債中，控股股東銀誠有限公司將認購2400萬美元，其持有明發集團已發行股本總額約83.47%。
作為典型的家族企業，明發集團控股股東銀誠有限公司的背後是黃氏四兄弟黃麗水、黃煥明、黃慶祝和黃連春。其中，排行老二的黃煥明是明發集團的實際掌舵人。
明發集團是最早一批房企中的一員，於1994年成立後，2002年轉入商業地產開發，第一個商業地產項目廈門明發商業廣場曾讓其名噪一時。隨後，明發集團走上了發展的快車道。
2011年，明發集團在北京上海拿下4宗地塊，投建明發商業廣場。次年，在《2012胡潤百富榜》上，黃煥明家族資產達85億元，位列第32位，成為廈門地產家族中的首富。
然而，明發集團轉型商業地產並不成功。根據《中國商報》2013年報導，毗鄰南京火車南站的南京明發商業廣場生意慘澹，商鋪空置率高得離譜。相同情況在明發集團其它項目上亦有出現。
隨之而來的，是官司纏身、訴訟不斷。在中國執行信息公開網上，明發集團及其下屬公司有13條被執行人記錄。
明發集團實控人黃煥明日子也不好過，2014年由於拒不履行法院判決被列入失信被執行人名單。2019年4月被限制消費，當年黃煥明以48億元位列《2019年胡潤百富榜》第878位。
如今，陷入困境的明發集團在美元債違約後，擬以22%利率發行美元債，踏上「高利貸」式的融資之路。一旦盈利能力惡化，高息融來的現金可能瞬間增加公司風險。
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