提到廣州的商業區，就不得不說到位於市中心的天河城與正佳廣場。
但相比於天河城的順利，正佳廣場卻有一段不為人知的辛酸往事。
1992年正大集團與廣州佳景合作，在廣州投資總建築面積為42萬㎡的正佳廣場項目。
但正大因為金融風暴導致戰線收縮，工地半路停工，項目被擱置長達七八年之久。
2000年，正佳廣場以12億元人民幣的價格，被賣給大鵬房地產開發公司，項目於2001年8月復工。
2002年10月底，正佳廣場正式定位於「亞洲體驗之都」，於2003年9月啟動招商，2004年整體招商已經達到七成以上，2005年1月正式開業時招商突破九成。
萬事開頭難，在克服了困難之後，正佳廣場這幾年也是越走越順，僅2015年營業額就達到了60億，2018年更是突破了70億大關，達到78億元，穩坐廣州商圈老大之位。
憑小mall閱小說無數的經驗來看，正佳廣場肯定是拿了男頻爽文的主角劇本，這經歷妥妥的一部「窮小子」（爛尾樓）逆襲成為「商業巨子」（亞洲購物中心的霸主）的奮鬥史。
那這個「窮小子」又是如何逆襲的呢？
廣州中軸黃金核心地段
華南最大交匯點
可惜沒有與地鐵無縫接駁
商場位置（20分）：16分
正佳廣場位於天河區第一商業圈——天河路商圈，這個商業圈以天河路為軸線，覆蓋天河路、體育東路和體育西路，以太古匯、天河城廣場、正佳廣場、萬菱匯為代表，被譽為「華南第一商圈」。
整個商圈的商業面積總體量超過150萬方，躍居全國面積最大的商圈之列。
商圈日客流量最高達80萬人次，主要消費客群為廣州市的市民家庭消費者、中高檔收入辦公群以及珠三角遊客，消費檔次為中檔偏高。
交通條件（10分）：5分
作為一個老廣場，正佳廣場確實是吃了時間的虧，畢竟2005年之前的地鐵線路還沒有現在這麼發達，在交通方面沒法與現在地鐵上蓋的商場相比，但也算差強人意，畢竟沒有離地鐵站太遠。
在地鐵1號線和3號線附近，1號線體育中心站A出口出來要走約6分鐘，3號線體育西路站B出口出來要走約8分鐘才能到廣場。
三改定位調整業態
造就如今的霸主地位
商業管理（20分）：18分
可以說正佳廣場能成就如今「亞洲購物中心」的霸主地位，商業管理這一塊功不可沒。畢竟一個開業十幾年的老廣場，如果不想被市場淘汰掉，那就只能改變。
自開業起，正佳廣場就不斷處於改變之中，光是商場定位就調整了三次。
2005年至2009年，正佳廣場定位為「亞洲體驗之都」，但是過於模糊和寬泛化。
2009年至2014年，調整為「家庭時尚式體驗購物中心」，精準朝向家庭和年輕時尚人群。
2015年年底至今，以海洋館開業為標誌，正佳廣場的定位朝著「超級體驗中心」轉變，植物園、科學博物館、劇場、美術館等相繼建立，使正佳廣場加速由shopping mall轉型為shopping park，由零售業態組合轉型為生態組合，而這一波大轉型預計2020年結束。
商場的業態也由原來50:30:18的黃金比例調整為如今的餐飲30%，娛樂30%，零售40%，餐飲、娛樂等體驗業態有了大幅提升，整體體驗業態約佔60%。
除了積極變通的招商策略，正佳廣場還推出各種活動，曾創下年均300場活動的記錄。
4A級景區
每層都有餐飲店
招商品牌（20分）：20分
小mall最佩服正佳廣場的地方在於：別人都是在景區開店，它把自己變成了4A級旅遊景區。
商業面積達到了30萬㎡的正佳廣場，確實有這樣囂張揮霍的底氣。而一般商場很難有這麼大的體量，所以正佳廣場的成功也是很難複製的。
正佳廣場裡面的旅遊景區分別有正佳極地海洋世界、正佳雨林生態植物園、廣正街∙廣府美食、正佳自然科學博物館、正佳演藝劇院、玩具反鬥城、冰河灣真冰場等。
除了三樓，基本上每一層都分布至少一個旅遊景點。
而這樣的特色業態也讓正佳廣場煥發出新的生機，甚至更上一層樓，脫離購物中心的範疇。
根據正佳廣場負責人透露，2018年僅正佳極地海洋世界銷售額就有望達到3億元。
全球最大室內海洋館
正佳極地海洋世界
海洋世界位於正佳廣場2、3、4層西南面，總建築面積達到了54000平方米，超過500種、共計30000個極地海洋生物棲息於此，是全球最大的室內海洋館。
在商場內部和外部都有入口，外部入口在一樓，內部入口在二樓。
從二樓看進去，裝修是非常漂亮的，像在藍色海洋裡遨遊一樣。有很多小姐姐在拍照，人流量還是不錯的。
除了展區，還有賣海洋世界相關物品的周邊店，不過人並不是特別多。
國內首家室內雨林生態園
正佳雨林生態植物園
植物園在正佳廣場七樓，總建築面積有15000平方米，分有自然中心、孔雀花園、溼地秘境、精靈劇場等八大展區，是國內首家室內雨林生態園。
園裡有800多種生物，涵蓋昆蟲、兩棲爬行、鳥類等多種動物，還有猴麵包樹、見血封喉等珍奇植物。
小mall沒有進去，看不到裡面的情況，但是從外面看的話感覺還是不錯的，很多綠樹。
廣東首家自然科學類博物館
正佳自然科學博物館
博物館在六樓，是首個進駐商場的自然科學類博物館，也是廣東首家自然科學類博物館，佔地面積8000多平方米。
館內收藏了近千件珍稀古生物化石與礦物標本，設有進化大驚奇、熾熱的火球、生命的形成等八大主題、三大唯美夢幻打卡聖地和四十多項互動體驗裝置，還有定時免費講解。
總之，是個帶孩子了解自然起源的好地方，但是可能會對單身狗產生暴擊，單身狗慎入。
正佳廣場一共有9層，地上7層，地下2層。以零售為主，其次是娛樂，最後是餐飲。
小mall覺得正佳廣場店鋪分布的最大亮點是：每一層都有餐飲店分布。
正佳廣場有接近3萬平方米的主題餐飲店，整個廣場光餐飲店就有100多家。
負一樓還是一條吃貨海洋的美食街，不僅有網紅餐飲也有經典老店，有陶陶居、山東老家、探魚、肯德基、麥當勞、星巴克、拉丁餐廳、外婆家、奈雪の茶、鹿角巷等。
有主力店也有次主力店。主力店分別有百貨巨頭廣州友誼商店、TASTE、萬豪酒店、GAP、NIKE、勝道體育等。次主力店分別有H&M、OYSHO、stradivarius、UR等。
而且這些主力店和次主力店的佔地面積都很大。
廣州友誼商店
友誼商店主要分布在1-3樓。
一樓主要是賣飾品以及美妝產品。品牌有周大福、六福珠寶、天梭以及香奈兒等。
二、三樓主要是男女服飾專區。品牌分別有比音勒芬、比華利保羅、曼緦汀、雪蓮、曼哈芙等。
友誼商店的定位是偏高端的，除了一樓美妝區還零零星星有些人，二三樓的服飾專區基本上沒什麼人逛。
正佳廣場不僅抓住了顧客的胃，還抓住了顧客的愛美之心。
它引進了大量的美妝品牌，這些美妝品牌主要分布在一樓，有悅詩風吟、伊蒂之屋、香奈兒、完美日記、Dior、MAC、ORIGINS、SK-II等，小mall看到紀梵希也即將開業。
還有各種網紅品牌，如名創優品、NOME、UR、屈臣氏等。
小mall去逛了兩次，感覺人流量都還不錯。即使跟太古匯和天河城毗鄰，正佳廣場一點也不虛，僅2018年的銷售業績就達到了78億，在廣州商圈居於領頭位置。
小mall總結了以下四點原因。
第一，正佳廣場有能「鎮場子」的高端品牌，像香奈兒、神仙水之類的。
第二，有消費者喜愛的快時尚品牌，像名創優品、完美日記之類的。
第三，餐飲種類豐富齊全，正佳廣場堪稱吃貨天堂，一日三餐在這裡吃飯，都可以不重複吃上一個多月。
最後，正佳廣場還是一個旅遊景區。大家可以想像一下國慶期間各大景區被人流支配的恐懼。
外立面造型out
內部動線似迷宮
商場規劃設計（20分）：10分
儘管正佳廣場外立面是採用雪梨歌劇院式的風帆屋頂的高逼格設計，然而它的外立面並沒有像雪梨歌劇院一樣成為經典，畢竟在顧客眼中它是這樣的。
這麼樸實的面容，你能覺得它像雪梨歌劇院嗎？反正小mall不能。
而上面的風帆屋頂只有離正佳廣場遠一點的距離才可以看到，不知道的還以為是空調。小mall表示還是頭一次看到有廣場正面樸素無華，屋頂是精裝豪華版的。
正佳廣場外立面還算是個槽點，內部動線更是讓小mall無力吐槽了。
迷之動線
大體量為正佳廣場帶來了無限可能，卻也造成廣場內部動線混亂的問題。
正佳廣場沒有一層樓的動線是完全一樣的，最主要的是，它還沒有紙質導視圖，這種迷宮一樣的商場真是恨不得把導視牌給扛著逛。僅用一樓，它就成功地逼瘋了路痴小mall。
小mall逛的時候，特地想去看看奈雪の茶，導視圖看了無數遍，至今尚未找到位於一樓的奈雪の茶在哪裡，但有緣的是三次遇到了同一家店。
有些小細節也沒有做到位：內部屋頂設計不美觀、負一樓冷氣不足，扶梯燙手，店鋪離中心區越遠越熱、衛生間清潔方便問題……
屋頂
地上殘留的膠帶
停車場設在南側，有1500個車位，可以說是非常充足了。繁華商圈的區位為正佳廣場帶來了大量人流，卻也埋下了上下班堵車的隱患，也算是有得有失。
下班時間正佳廣場停車場正對的體育東路基本上就沒有暢通過，馬路對面的體育東路公交站也排滿了等公交的下班族。
天河城、天環廣場、太古匯、萬菱匯奮勇直追，商圈老大不好做
商圈（10分）：7分
天河路商圈不僅是「華南第一商圈」，也穩居「全國第一商圈」寶座。根據消息，僅2018年前三季度的商品銷售總額就達到了8557.07億元，同比增長12%，預計年銷售額突破一萬億元。
而天河路商圈的競爭也日益激烈。2018年，天河城和太古匯的銷售額均達到58億元，在廣州並列第二。
前有天河城和太古匯這樣的強力勁敵，後有萬菱匯、天環廣場窮追不捨，即使不能趕上，也要絞盡腦汁分一杯羹，謀定後動，伺機而上，正佳廣場稍有不慎，第一寶座可能就會被取而代之。
2020年即將到來，正佳廣場的第三次轉型之路也步入尾聲，未來將會有什麼發展，小mall也是很拭目以待的。
變則興，不變則衰
正佳廣場的長盛之道
總分（100分）：76分
正佳集團副董事長兼執行董事謝萌曾表示：
購物中心要做體驗經濟，首先要突破自己的思維邊界，要有敢於創新的勇氣和想像力，而不是盲目跟風、抄襲、流於形式；
其次要從人的心理需求出發，真正為顧客帶來心靈、物質的雙重享受與收穫。
14歲高齡的正佳廣場的不敗神話，也恰恰印證了這個道理：
變則通，不變則壅；
變則興，不變則衰；
變則生，不變則亡。
改變不是抄襲和複製其他商場的經驗，而是創新。而一個願意冒險創新的商場，也必定能走得長遠。
（來源：微信公眾號「獨角Mall」 作者：貝塔）
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