所謂主題購物中心，是以主題為核心，進行整個購物中心規劃、招商、落位、推廣、運營等的組織，並通過對於功能和空間的有效結合，實現購物中心的實質，即對於購物、休閒、娛樂等多種功能的綜合，使之成為城市功能的重要組成部分。
西單大悅城是北京第一個真正的主題購物中心。SPACE通過這一項目改善了一個固有商圈的整體面貌，實現了一直以來SPACE 對於商業地產的追求——「創造 空間 新價值」。另一方面，它突破了商業地產領域的一些固有看法及運作規律，從項目的整體運作過程中有許多值得總結、借鑑的地方。
作為首席招商兼運營管理顧問，SPACE 參與大悅城項目運作歷時1年半，其中，顧問服務 1 年、商業策劃 3 個月、招商曆時 5 個半月、運營服務 1 年。這個項目傾注了SPACE 多年以來從事商業地產的追求與思索，在此基礎上，SPACE進行了大膽的突破、創新，將國際化商業運作模式、SPACE商業資源及經驗與項目實際進行結合，從而創造出適合北京商業地產特色的國際化運作方式。從商業項目自身而言，它顛覆了傳統百貨和一般的購物中心。西單大悅城第一次將「人」作為購物中心規劃和組織的核心，通過對消費者購物心理及行為習慣的研究實現整個項目進行整體商業組織，從而創造了中國最國際化的青年生活方式，為生活在北京的年輕消費群體提供了全球同步的消費與生活體驗。
在項目規劃及招商過程中，SPACE利用多種手段有效解決人流死角，成功解決了11.5萬平米，13層的購物中心的人流動線規劃問題，使人流到達率大大提升，從而為大體量的高層購物中心規劃積累了寶貴的經驗。
通過長期以來的成功項目運作積累，SPACE 積累了豐富的商業資源，在短短5個半月的時間裡，完成了全部11.5萬平米的招商任務，全部234個品牌達到開業率100%，比常規招商時間縮短50%。這其中，46個品牌為首次進入北京，58個品牌首次進入西單，超過40%的品牌將大悅城作為進入北京或西單的第一站。
在租金方面，SPACE突破了業主3.2億的租金預期，實現首年租金收益3.6億，將甲方預期收益提升了12.5%。
在運營管理方面，SPACE成功地實現了購物中心的百貨化，採用租金+流水的租金策略，目前有15%的客戶以提成租金交付。從而同時實現業主在時間、租金水平以及品牌質量三個方面的要求。
區域——「老西單」區域面臨的挑戰
作為北京傳統的商業中心，西單區域面臨著越來越多的衝擊與挑戰。一方面，隨著北京城市的迅速發展，商業多中心格局日趨顯著，越來越多的區域商圈逐步發展、成熟，一舉打破了以往西單區域的商業壟斷地位。同時，由於形成時間較早，西單區域商業定位的局限性以及業態構成的單一性也成為制約區域發展的瓶頸，一提大西單，馬上就可以想到「學生」、「折扣」、「廉價」「擁擠」「無停車位」等聯想，據此前專業機構調查結果顯示，西單區域消費者中單次消費金額在101-310元的比重佔到了70%，而1000元以上的只有4%。消費相對趨於年輕化，消費力有限，主要以目的性消費為主。此外，還有90%的消費者認為傳統西單的購物環境有待改善，多數的消費者到西單購物都會與朋友、同事或同學結伴而來，但可供選擇的約會地點有限，餐飲、娛樂、展示及體驗設施相對缺乏, 休閒及娛樂商業業態總體處於供不應求的狀態。
近年來，青年群體成為時尚消費的中堅力量，消費觀念日趨成熟，其實力與潛力為中外商家所看好。這為西單商圈的升級提供了有利的保障。加之附近金融街寫字樓基本落成，有大量白領人群以及外來消費群體將湧入西單，區域未來的時尚生活方式，休閒、娛樂的需求旺盛。西單地區急需一個全新型購物中心，以國際化的運營理念及運營手段，作為區域商業更新換代的象徵，拉動整個西單地區實現全面升級，為迎接其他新興商業區的激烈競爭做好準備。
在進行西單大悅城定位時，SPACE並不僅僅著眼於項目自身，而是因地制宜，從整體區域運營的角度出發進行考慮。大悅城的定位在於如何與周邊成熟百貨形成互動與補充，從而提升整個區域的價值。
針對西單商圈的狀況，SPACE對西單大悅城進行了大膽規劃：立足於西單商圈，但在此基礎上又有所提升，同時，不能背離西單區域傳統的年輕、充滿活力、個性等基本形象太遠。這就要求SPACE既要迎合商圈，又要有所突破。西單大悅城定位為最國際化的青年城，專門建立一個以面向青年消費群體，並加大餐飲、休閒、娛樂等場所設施的新一代Shopping Mall。如此一來，既避免了與中友、君太等百貨業態的同質化競爭，又為消費者提供了寬鬆、舒適的購物環境和休閒、娛樂的絕佳場所，填補了西單商業區一直以來在餐飲、休閒、娛樂等業態上的空白。
招商難，開業難，是商業地產常常遇到的兩大頑症。西單大悅城從2007年7月招商開始，至2007年12月試營業，短短5個半月的時間便成功引入234家國內、國際一線潮流品牌，使得其一躍成為京城時尚策源地，其首席招商顧問香港SPACE商業經營管理集團副總裁司徒文杰認為，精準定位無疑是第一保證。
「青年」並不一定指「年輕」，而是代表著一種心態，一種潮流時尚化的消費理念。利用西單現有的消費人流，打造出檔次適當超前的產品，大悅城不僅要迎接現在的激烈競爭，還要能適應未來的潮流發展，也要迎合消費者對於新事物的較高的接受能力。大悅城此次引入30多個海外品牌首次進京，是通過這些新品牌拉動北京的外籍、港、澳等非傳統西單商圈消費人群，從而提升西單的國際化水平。
此外，餐飲、娛樂等業態實力品牌的大量引入，為大悅城打造了極具規模的休閒、娛樂空間，彌補了以往西單商圈在業態及功能上的不足，同時為區域帶來拉動效應。國際流行餐飲品牌「巴貝拉」、「港麗」、「豆撈坊」等的入駐；13個放映廳的首都電影院；錯落並具有情趣的公共空間；亞洲跨度最大的飛天扶梯……一切都直指青年消費群體！ 「源於西單，高於西單，引領西單」，帶動西單商圈實現整體升級，是大悅城差異化之路的重要目的地。
成功的商業可以用兩個「三」來概括：滿足業主在「成本、時間、品牌」三方面的要求，同時達成商家、開發商及消費者三方的共贏。SPACE正是以此為標準，在有了準確的規劃定位之後，將注意力轉向定位的有效落實。西單大悅城在首年租金收益遠遠超過預期的基礎上可以比常規節省50%的招商時間，其中奧秘主要包括以下幾個方面。
首先在於品牌資源的掌握，SPACE的港資背景為其帶來更為廣闊的視野與空間，SPACE一直與海外品牌保持著長期而密切的聯繫，了解品牌的需求及動向，並有針對性地為他們提供有效的國內市場資訊。因此當品牌有拓展需求時，即可及時、有效地進行溝通。
其次由於之前精準的規劃定位，帶動了潛在的巨大商機。商家也看到這樣的機會存在，受奧運會及近期商圈發展的影響，加之眾多競爭品牌的紛紛進駐，許多品牌意識到這將是他們進入北京市場最後的也是最重要的機會。營業額的預期升高，就願意付出更高的租金代價。
還有就是SPACE成功的招商策略。招商時間不在乎長短，而在於是否按照正確的順序與策略進行。為了確保項目在開業首年即可實現較高的租金水平，SPACE進行了周密的招商策略規劃。首先，將品牌根據龍頭、龍身、龍尾將品牌劃分為不同層次，嚴格制定招商順序以及租金層級，並按照龍頭至龍尾的順序進行招商，在保障品牌的基礎上確保平均租金的收益水平。
此外就是大量引入海外商家，他們更能理解好的機會更應付出更高代價這一道理，不會在單純壓低租金上浪費精力。推廣在招商過程中起到了關鍵性的推動作用，通過推廣活動成功組織，從而在目標商戶中間成功造勢，促使商戶儘快做出決策。
在招商過程中，SPACE敢於打破常規，結合實際需求合理判斷，大膽落位。大悅城之所以可以得到業內人士的一致驚嘆，其原因之一即在於落位上的開創性，比如全國最高的KFC，位於大悅城6層；開在6層的中國工商銀行；位於10樓，面積達到1萬平米的電影院；位於4層的味千拉麵等等。落位的可能性在於其合理程度，只有依據客觀情況做出的決策才可以達到多方共贏的結果。
區別於其他購物中心單純收取租金的管理方式，SPACE建議西單大悅城採取更為密切的管理方式，在收取租金之餘通過現代化手段及科學管理協助商戶實現良性運營。設置樓層經理服務於該樓層的所有商戶，儘可能地提升人流，使用商場內的專業儀器對人流情況進行監測，通過人流測算進行科學的品牌分析、區域劃分、活動效果等評估。對商家的產品線、服務質量等方面及時做出分析，與商家進行有效的溝通，促使他們進行即時改善，以提升營業狀況。另外，在商場舉辦各種活動，為商家找尋最佳契合點，通過溝通使更多的商家與之配合，以提升消費者對於品牌及商場的忠誠度與參與程度，且與商家達成親密默契的合作夥伴關係。最後就是監督商家的服務，以確保整個購物中心的整體服務水平。
雄厚的開發資本，專業的運營團隊，新型的管理手法，所有的一切鑄就了西單大悅城的成功。目前，西單大悅城已經融入北京人的生活，在西單商圈中脫穎而出，並且已經成為西單區域未來商業發展的領導者。西單大悅城的出現，極大地豐富和完善了西單區域的原有業態與品類，改變這一區域原有的以百貨類為主、服裝類商品批發零售業為輔的舊格局，成為西單北大街一座真正意義上的購物中心。更為未來西單區域的國際化進程以及區域的消費層次的提升奠定了良好的基礎。
在定位、規劃、招商、運營等幾方面的通力打造下，西單大悅城必將成為中國城市時尚生活Mall的典範之作、西單的商業最IN標籤。
（來源：新浪網）