來源：新浪財經
文/魏天諶
「K型復甦」——不均衡的復甦幾乎體現在了今天美國經濟的方方面面，房地產市場也不例外。近期，美國房市迅速回暖之際，卻有數百萬人或將很快面臨無法支付貸款或租金、被迫失去住所的境地。
根據美國普查局11月9日完成的一項調查系顯示，約有580萬美國人表示，他們在接下來的兩個月中很有可能面臨被驅逐或房產被拍賣的處境。美國目前約有1780萬人無力支付房租或貸款，處境將進一步惡化的這部分人佔到了三分之一左右的比重。
對於利用政府貸款買房的人群來說，他們還有大約4個月的緩衝時間，來解決當下的財務難題。基於3月美國聯邦頒布的新冠財政刺激法案，貸款者如果在償還貸款遇到問題，可以延期還款最多一年時間。所以，如果聯邦政府沒有延長這一寬限期的話，這部分貸款者的最終還款期限會在明年3月左右。
利用商業銀行貸款買房的人群則要視銀行的具體規則而定。新冠危機期間，大部分銀行提供了3個月的貸款緩還期。但是，延期還款不代表可以不還，最終貸款者還是需要償還貸款以及這段時間欠下的利息。目前，危機自3月暴發以來已經過去了近9個月時間，部分銀行已經開始催債、逐步啟動清債法律程序。如果這部分人群持續無力償債，房屋也將面臨被拍賣的風險。
對於租房者來說，情況就更為緊迫。許多州和地方政府的暫停驅逐令將在明年1月前到期。此前，美國普查局的調查顯示，現在約有四分之一的有孩租房家庭存在拖欠租金的情況。聯邦政府預計，暫停驅逐令到期之時，美國可能會有3000-4000萬人收到驅逐令。
在阿肯薩斯州、佛羅裡達州和內華達州，這一問題最為嚴重。調查顯示，有約75萬個家庭都表示了在明年1月可能會失去住所。在大都市區中，紐約、休斯頓和洛杉磯的住戶也面臨著相同的遭遇。
與此同時，美國整體房市卻異常火爆。10月，美國新屋銷售額創下了14年以來的新高水平，比去年同期增長了41.5%。這一上漲趨勢已經延續了數月。
樓市的火爆主要歸功於美聯儲3月以來極度寬鬆的貨幣政策。人們可以以極低的利率貸款買房，推動樓市上漲。
原本人們預期的是，由於新冠病毒背景下的社交隔離要求，許多人離開城市，來到郊區生活工作，從而推動了郊區樓市增長。令人驚訝的是，近期市區樓市也出現了迅速回暖跡象。
最新數據顯示，近來的房市包括紐約在內的大都市區在也完成了強勁反彈。在短暫的下滑後，美國20個主要城市的房價水平突然攀升，增長已經恢復到了2018年的前階段高點。
如上圖所示，9月Case-Shiller 20城房價指數實現了驚人的6.6%的年化增長，遠超此前5.3%的預期，且為30個月以來的最高水平。不僅僅是洛杉磯、西雅圖等市區的平均房價實現了超過9.5%以上的年化增長，就連紐約都增長了2.8%。也就是說，每一個美國的主要城市的房價增長率都超過了4.3%，是美聯儲2%平均通脹目標的兩倍以上。
美聯儲長期聲稱其雙重使命之一是維持物價穩定。目前看來，美國經濟幾乎只在房地產上翻倍實現了其通脹目標，其他領域尚未面臨通脹問題。極低的利率和空前的量化寬鬆使資金大幅流入風險資產市場——股市、債市以及房市。雖然市區內房屋剛性需求相比於疫情之前下滑不少，紐約市內租金斷崖式的下跌即說明了部分問題。然而，來自美聯儲「源源不斷」的錢必須有個去處。
後果是顯而易見的。擁有大筆風險資產的富人群體搭上了「順風車」，財富與日俱增。中低收入群體卻深陷困境，難以支付租金或房貸，面臨失去住所的風險，房價的飆升將使原本財務困難的人群更加難以負擔買房，基本生存狀況難以保證，貧富分化日益加劇。美聯儲曾反覆表態，對美國的貧富分化問題表示憂慮，但在具體措施實行時，又表示貨幣政策在緩解貧富差距方面作用有限，需要財政政策發揮主導作用。
日前，美聯儲已經多次確認下一次加息至少在2023、24年之後，耶倫即將出臺財政部部長的消息更為市場鞏固了信心——「大水漫灌」的貨幣政策仍會持續，為房市提供持續上漲的動力。但是，如果美國經濟面未出現改善痕跡，流動性所提供的巨大驅動並不可持續，屆時整個經濟體，尤其是普通民眾，仍要為泡沫破碎的代價買單。