近日，昆明主城中心金格中心百貨、百盛新西南店兩大百貨相繼閉店停業，引發熱議。
從大拆大建，到踩下「急剎車」，再到多中心的分散式共同發展，如今「百花齊放」的昆明城市建設過程中，商業過剩、同質化嚴重、資源分散、區域分割明顯、城市南移、市中心功能削弱……各種質疑聲和探討聲從未停止。
不可否認的是，昆明主城中心的聚合力在下降，在轉移。
但，市中心的房價從未跌過，依然是房價的高峰代表。
那麼，面對商業、商務、經濟聚合力在下降的現狀，昆明市中心的房子還值這個價嗎？
4月14日下午，百盛新西南店官方微信公眾號發布公告：5月17日當日營業結束後，百盛新西南店將正式閉店終止經營。從2005年進入昆明，百盛新西南店已經陪伴了昆明15年之久。這15年來，這裡也曾是昆明經濟能力和消費水平的代表之一。
（百盛新西南店官方微信公眾號發布的公告）
此前，金格百貨已對外宣布關店停業。
截止發稿前，百盛新西南店裡很多店鋪已經撤走，人跡寥寥，不見昔日的繁華。
值得注意的是，百盛關閉新西南店並不是撤出昆明市場。官方回應稱是「合同自然到期」，並不影響其在昆明市場其他項目的戰略部署。
在激烈的競爭力和疫情雙重打擊下，百盛新西南店會不會是最後一個城市中心「倒下」的大型百貨商場，暫不得而知。
但，兩大昆明主城中心代表性商場的相繼關停，其背後的深意值得思考。
昆明主城市中心怎麼了？
隨著環滇池各個區域板塊的崛起，昆明城市中心南移似乎已經成為定局。越來越多的城市資源、經濟聚合力和居住人群向南偏移。巫家壩、會展片區、草海片區、雙塔片區、呈貢新城、新螺螄灣片區……以肉眼可見的速度在發展和完善中。
而昆明主城的傳統市中心區域卻失去了活力。
現在說到主城市中心，更多的人想到東西變成了昆明老街的老昆明風貌，翠湖建築群的風景和紅色文化。
主城市中心似乎從一個經濟商業中心，變成了一個來昆明需要打卡的「旅遊景點」。
事實上，昆明主城的價值被大大低估了。
據近日住建部發布的《2018年城市建設統計年鑑》，數據顯示，昆明城區總人口397.97萬人，為Ⅰ型大城市。到2020年，昆明中心城市人口達到400萬人左右。
這400萬左右的人都去哪了？
從目前的昆明買房流向數據分析可知，昆明主城依然是人口聚集區。當然，環滇板塊也是另一大人流匯聚區。
昆明的城市中心功能真的被削弱了嗎？它在城市發展中究竟扮演了什麼樣的角色呢？
4月10日，昆明市自然資源和規劃局發布《北京路、人民路沿線集中商務區城市設計》批前公示。明確指出了擬對東風廣場、北京路、人民路所形成的商業商務功能最為集中的「一心兩路」地區的規劃和發展目標。
規劃範圍：以東風廣場、春之眼、恒隆廣場為核心的商業商務核心區；二環南路至北辰大道的北京路，二環東路至二環西路的人民路。
規劃範圍面積：10.19 平方公裡。
（規劃圖 來源：昆明規劃建設）
毋庸置疑的是，北京路和人民路即是昆明南北大動脈，昆明1號線、3號線也是緊貼其脈絡分布的。
（規劃圖 來源：昆明規劃建設）
此次規劃再次強調主城」黃金十字中軸線」的設計和規劃，其實也是在增加昆明主城的核心競爭力，其沿線的物業，也將受其影響有了更多的增值空間。另一方面，受其經濟帶動作用的輻射，周邊的爛尾項目也有望復活。
此外，其中還有幾條信息值得思考：
其一，嚴控沿線居住用地規模，需結合功能置換對其進行縮減，原則上不予增加純居住用地。減少沿街居住用地佔比，居住用地降低4.87%。
簡而言之，在目前規劃的基礎上，北京路、人民路沿線，原則上將不再增加純住宅用地。而想要通過買房留在這個昆明主城「黃金十字中軸線」附近的購房者，要麼選擇二手房，要麼選擇為數不多的幾個在建、或待建項目。
（「黃金十字」之北京路沿線樓盤）
從表格中可以看出，目前北京路沿線的新建商品房項目並不多。而其價格也不會低於19000元/㎡。事實上，北京路沿線的周邊區域早已開發，僅有極少數不多的樓盤項目還處於在建，或是待建狀態。
除馬家營城中村、金刀營城中村、小莊村等正在或即將啟動拆遷重建的項目外，北京路「黃金十字中軸線」範圍內，在售項目不超過5個。
（「黃金十字」之人民路沿線樓盤）
人民路也是如此，除了幾個佔據好位置卻因為各種原因爛尾的項目外，可供選擇的項目也很少。總的來說，昆明主城劃定的「黃金十字」商務區範圍內可以購買的新建商品房住宅，總共加起來不超過10個，且價格高昂。
（註解：由於區域內房源確實有限，因此表格中「黃金十字」區域附近的在售項目都做了盤點）
其二，以街道為核心，對兩路U型斷面進行優化控制，將建築退線空間與道路人行道空間一體化設計，結合軌道站點及周邊地區項目建設，促進東風廣場、白雲路等重要地區的地下空間統籌，實現地上地下人行空間的互聯互通。
通俗的講，就是促進「黃金十字區」街道兩邊的地下空間使用和規劃建設。
結合市場可發現，除卻尚且停留在規劃階段的東風廣場地下商業，昆明的地下商業空間利用和規劃其實並不多，其價值也暫且無法評定。
然而，不論是北京路與白雲路交叉口的北雲66項目，還是橫亙在金碧路和南屏街中間的南屏茂項目，都引來了諸多的爭議（參見《昆明該不該有「地下商業」?》一文）。
同德昆明廣場地下商業部分與地鐵1號線無縫接駁，也是目前此類地下商業中經濟效益和價值較為凸顯的唯一一個項目。另一方面，擁有這樣的地下商業優勢，也成為促使樓盤熱賣的重要標籤和指標之一。
（地下空間商業項目）
但是，縱使其有著諸多明顯弊端的項目，其價格並不低，也讓很多人心動。對於中意此類的不動產投資的購房者而言，只能說，請三思而後行。
昆明的城市中心，依然還是城市中心，其價值不會有太大的削弱。
一個成熟的區域性中心城市，一個市中心遠遠不夠，而是應該有多個「城市中心」，有著多個經濟聚合區域的城市。（搜狐焦點/Dana）
聲明：本文由入駐血拼昆明樓市作者撰寫，觀點僅代表作者本人，不代表公眾號立場。