【開欄語】春江水暖鴨先知。人民生活幸福與否,經濟發展水平始終是第一指標。即日起,市場星報、安徽財經網特開闢「新春探市」專欄,從樓市、車市、股市等市場著手,把握經濟的「脈搏」,為人們如何更好地幸福生活提供最直接參考依據。2017年,習大大新年賀詞講到了一句膾炙人口的經典臺詞——「擼起袖子加油幹」火遍大江南北。2017年,想要更好地幸福生活,那就加油幹起來吧!
省城樓市房價暴跌的「聲音」剛絕,市區高價項目即將入市的消息又起……因為房價已成為輿論熱點之一的合肥,2017年樓市究竟會有怎樣的表現?買房何時出手較為適宜?近日,市場星報、安徽財經網記者走訪市場、採訪機構以及專家,努力尋找著答案。「目前說合肥房價是暴跌還是暴漲還為時尚早,個別樓盤房價下跌或者上漲不足以代表樓市整體走勢。」有專家認為,在官方數據還沒有對外公布情況下,合肥樓市走勢如何或許將在3月份之後明朗,但房價的高低還需要用時間來考量。
事件回顧:「暴跌」傳聞只是個案
春節之後,還可以在合肥買房嗎?買新房還是二手房更划算?2016年,房價成了合肥的代名詞,讓全國更多人知道這個城市,而進入2017年之後,到底還要不要買房,什麼時機買房最合適,成了不少合肥新市民和在外地打拼的合肥人的共同「困惑」。
作為2016年樓市上漲最快的城市,合肥部分區域的樓市價格漲幅超過一倍,一度讓合肥成為輿論關注的焦點,一時間投資客和改善型購房者蜂擁進入合肥,導致合肥樓市一度出現「一房難求」的局面。合肥這種量價大幅上漲的局面,在去年10月份出臺限購政策之後,得到一定的控制,在11月份之後進入平穩局面。然而,進入今年1月份以來,合肥樓市就傳出價格大幅下跌的說法,特別是進入春節假期,這種說法達到了頂峰。
「合肥蜀山區房價暴跌16%,下跌幅度是各區之最。」有部分購房者在合肥市12345政府服務直通車網站投訴。隨後,有合肥北城的購房者也開始投訴稱,北城樓市進入寒冬,看二手房的客戶極少,投資客絕跡,很多房源降價20萬元依舊難賣。
合肥房價真的開始暴跌了嗎?「實際情況是有部分投資客急於脫手降價了,但大部分房產項目都沒有降價。」合肥當地一位市場人士如是說。
專家觀點:「說樓市崩盤、暴跌是言過其實」
「合肥二手房房價下跌是房地產回歸理性發展的必然現象,說樓市崩盤、暴跌是言過其實。」合肥學院房地產研究所副所長凌斌近日在接受採訪時表示,2017年的合肥樓市,調控政策只會越來越嚴格,不會越來越寬,此前一度虛高的二手房住房價格只會越來越低,但絕不能說是開始暴跌。
在合肥從事二手房買賣多年的龔益,也對記者表達了同樣的看法:「我們有一些房源在降價出售,降價幅度基本都比較小。二手房掛牌價格主要取決於房屋本身的品質,像區位環境好的房源降價的空間就很小,那些急著降價出售的絕大多數是投資客。」二手房市場目前存在房價下跌趨勢,但是絕對談不上暴跌。
樓市數據確實是個好東西,依據這個數據是可以看出樓市過去、現在和將來,但是有個前提不可以忽視,就是這個數據來自於真實市場。而從去年10月份開始,一些數據已經不能反映真實情況了,合肥某資深人士坦言,部分高價新樓盤暫時不能入市已成了公開的秘密,這好比一條實行了交通管制的路上,你看到的行駛車輛數不能代表這條道路上真正能行駛車輛數,同時,你看到的車輛行駛速度也不能代表這條道路上真正的車輛行駛速度。
存在變數:高價樓盤入市,拉高房價?
安徽省清源房地產研究院院長郭紅兵認為,合肥房價不可能再大漲的,因為調控目標很明確。至於降不降、降多少,至少要到3月份之後,要看完上半年才能清楚。「一看投資者是否大面積退場,二看能否把正在觀望的開發企業逼得出貨。」
但高地價依然是使合肥住宅價格觸及新「天花板」的推手,合肥某位不願透露姓名的專家介紹,合肥去年土地樓面均價已經達到11222元/㎡,是2015年的3932元/㎡的2.85倍,而住宅銷售均價僅為10735元/㎡,未來房價上漲壓力依然很大。
未來走勢:城市化進程讓房價不可能「暴跌」
「未來10多年時間我們房地產市場應該是熱的。」全國房地產商會會長聶梅生說,「因為現在咱們國家城鎮化是43%,如果在未來10年或20年達到60%,這17個百分點按照計算有2.2億多人口進入城鎮化,2.2億人口相當於7000多萬個家庭,每戶100平方米,就是70億平方米,這個量還是很大的。」
上海克爾瑞研究機構專家認為,不僅是合肥,其他熱點二線城市也同樣如此,只是因為房價上漲過快和調控,導致投資客悻然離場、剛需族無力再買、改善客因房價企穩而觀望不前,成交量萎縮是極為正常的,這既是政府維持低水平供求弱平衡關係的期望,也是調控政策抑制樓市火爆所希望的結果。但剛需和改善性需求依然非常強勁,讓合肥這樣的城市不存在房價「大落」的可能。
省城多位房產專家也認為,合肥房價缺少「暴跌」的土壤,最根本原因還是在於合肥仍處於城市化進程中,熱點二線城市處於人口流入的長期趨勢下,包括合肥的市場終究還是會恢復的,短期的低水平供求均衡並不能改變這些城市住房供應不足的矛盾,房價只是微幅回調,並不存在明顯下跌的可能性,畢竟人還是在繼續流入,供求關係並沒有發生根本性的逆轉。
買房建議:綜合考慮性價比,該出手就出手
郭紅兵表示:「經過這一輪調整以後,2017年的房地產市場,抹去的只是虛高的泡沫,趕走的是炒房客,真正需要居住的購房者才能買到更加稱心如意的房子。」
而至於何時買房、買什麼樣的房,需要結合你自己的實際情況和需要產品的特徵來綜合判斷,昨日,剛拿到一周房產數據報告的濱湖新區某項目營銷總監認為。
在他看來,去年省城樓市超過7萬套的成交量和超高的房價漲幅,已將大量的購買力集中釋放,但是不代表市場需求枯竭,合肥樓市可能暫時處於一個蟄伏期,因為有錢人買房的去年基本買得差不多了,剩下的仍然需要買房的人,恐怕還要一段資金積累期。
「去年一些沒有買到合適房子的人,碰到好的房子還是會出手購買的,從我們負責推廣的項目銷售情況就可以看出這一點。現在包括我身邊的朋友關心的話題都是,哪裡又有不錯的房子可以買?可見需求仍然存在。」上述營銷總監認為,隨著外地開發商紛紛進駐省城,樓市產品升級換代,也會出現更多的好項目、好樓盤,具體到房價上也就出現了有每平方米近3萬元的,也有每平方米萬元的,當然也有每平方米不足萬元的,在你承受範圍內選擇高性價比的房子,就是最好的購房時機。