年末將至，天氣寒冷！適合家人或者三五朋友圍在一處，聊天吃火鍋，昨天超人就跟著一群朋友這麼度過。
我們聊的話題當然還是房子，房地產，但聊的角度新奇，尺度奔放，很多的觀點可以給大家分享一下。
1
房地產行業出圈太難了
這是我們一個普遍的共識，現在房地產行業經過多年的發展和變化，加上政策的一直關注，港真，出圈真的很難。
在開發領域：豪強林立，大的開發商沉澱夠久，擁有足夠多話語權，小開發商出頭很難。
在作品領域：以現在的建築技術，要想在控制成本的基礎上，將作品玩出花來也很難，所以我們看到很多開發商的營銷都是對於低端以及周邊未來的一個渲染，對於作品很少提及。
因為絕大部分跟你的競爭對手都差不多，要依靠作品出圈真的很難。
雖然很難聽，特別是在規模，品牌，口碑，資金，管理，作品等都不佔優勢的小開發商面前，要想出圈，更是難上加難，這是事實。
要想出圈，就只有劍走偏鋒，這不是例子就來。
2
半路殺出個程咬金
這幾天重慶最出圈的樓盤當初巴南的某樓盤，（避免廣告嫌疑，就不說名字），這幾天中介都是鋪天蓋地的宣傳，而出圈的方式很簡單但是卻很粗暴：首付超長分期。
雖然這樣的優惠，只針對於首房首貸，但是也不可否認，這個價格太低太低，不管是總價，單價都低，現在再來一個超長的首付分期。
時間也選的對，年末大家都快拿到年終獎的時候，搞這麼一個刺激的活動，確實很刺激，開發商也成功「吃雞」。
瀏覽器版本過低，暫不支持視頻播放
（點擊視頻觀看）
可這樣的房子就真的好麼？
3
這樣的房子究竟應該注意哪裡
首先表明自己的看法：超人對這類首付分期的房子，特別是這種超大尺度的房子沒有任何的好感，很簡單：
從某種程度而言，超大的尺度則意味著超低的底限。
首付2萬，可以過網籤麼？過不到的，
如果不能過網籤，則意味著房子就根本不是你的，這個時候還能這麼大張旗鼓的宣傳，就只有一個可能性：
開發商幫你墊足了2成（3-4成）的首付，讓你可以過網籤，舉個例子，首付10萬的房子，你現在只需要首付2萬，剩下的8萬開發商先行墊付，5年之內慢慢還給他。
最具體的問題來了，這8萬算誰的？超人諮詢了兩家不同渠道公司的工作人員，得到兩個不同的答案：
甲：剩下的首付是開發商自己出錢先行墊付，5年內沒有任何的利息；每年還本金給開發商。
乙：剩下的首付開發商是以購房者的名義找的相關聯公司借款，開發商每年自行承擔利息，而客戶需要承擔本金。
但是別忘記了，該項目是新盤，是期房，這就意味著：100%的購房者只看到了工地和售房部就下叉，沒人看到了房子。
後期可能會存在著一定的風險，比如：開發商破產，開發商跑路，到時候購房者面對的是人財兩空（可以參考下最近的蛋殼事件）。
蛋殼跑路---業主幾個月收不到租金，上門趕租客出門---租客已經通過各種小額貸款付足了一年的房租，最後的解決辦法是什麼？租客可以延長還款時間，但必須要換，但這也是付出了血的代價也得到的結果。
當然關於這個樓盤的未來，還沒有發生，只是這樣的風險存在，而在房地產領域，有時候小概率的事件，遇到了你就會賠盡一輩子的心血。
4
這樣的房子適合購房者嗎
在普通小白看來， 這樣的房子對於他們而言十分的友好：
現在重慶樓市的基本面是：只要有買房的考慮，那最低都需要準備20萬（某些特殊高評高貸的房源不在考慮範圍以內）20萬是重慶樓市的門檻。
那現在沒有，就只能慢慢存錢，可有一個最致命的問題是：你敢保證當你存夠現在的首付的時候，房價還是現在的房價？
如今，首付2萬，以現在的價格鎖定了5年後的房子，不可謂不划算，而且剩餘的首付還可以超長時間的分期。
相當於什麼呢？每年額外還2萬，每個月還1667，每個月的月供就多1667而已，少網購兩次，少去次KTV，少吃兩頓火鍋這個錢就回來了。
這是「福音」。
但你別忘記了，這個只能算：付款方式的友好，這個友好是一個錦上添花的條件，而真正決定命運的是：房子是否優質。
房子好，付款方式也好，這才是真福音；
房子好，付款方式不友好，這是常態；
房子一般，但是付款方式很好，你就要小心了。
你們去回想重慶前幾年的熱銷樓盤，是不是這樣：
中交中央公園高層火爆到根本不接任何的渠道和分銷；
壹號院西院微信公開搶房，置業顧問不留客戶電話；
和黃御峰也是哄搶，搶到根本不需要你打折什麼的。
哪怕以打折和促銷聞名業內的恆大，在「全國75折」的誘惑力度下，旗下重慶的王牌項目：御龍天峰，軌道時代，御府，嘉州城都不參與其中。
好房子不需要你來大張旗鼓，悄悄咪咪的最好，市場的活躍度超乎你的想像。
我們接下來看看該樓盤呢？
論開發商實力；該開發商在重慶規模較小，只有3個項目，且缺乏以往交付的案例來做參考（就只有一個半交付的港城時代）。
論地理位置：處於現在熱門的巴南片區，但屬於巴南的魚洞區域，周邊配套麼，基本沒有，距3號線終點站還有大約2.3公裡。
要知道，巴南現在的當紅「炸子雞」屬於巴濱路，而剛需的目光則被龍湖嘉天下，恆大錦城所消化完畢。
且恆大錦城帶精裝修，單價也差距不大，科倫開發商口碑，信任度肯定不在一次檔次。
最為致命的問題是：該樓盤主打的剛需小戶低總價路線，卻遠離剛需最迫切的交通。
買在這裡的投資的話，浪費一張最珍貴的首房首貸的房票，自住的話：等能夠住進去了，再來告訴我答案。
5
良心建議
現在的房地產市場，競爭確實很激烈，特別是在年末這個關鍵點，客觀來講，開發商來「討好」購房者是常態，但是這個「討好」也是有底限的，比如：
我只會討好那些可以接受我價位，且首付足夠的購房者；
房地產行業也同樣有著一些「潛規則」：
小區環境，配套可以打打擦邊球，大不了後期整改；但房子要修好交給受訪者；
不能明著降價，但可以「變相降價」；
首付必須足夠，要過網籤等；
當一家開發商開始無底線的「討好」購房者，將房子賣出一種菜市場大甩賣的感覺的時候，你也不必太指望它可以遵守那些「潛規則」。
凡是都很公平，風險跟利益是一對「孿生兄弟」，你選擇你接受，僅此而已。