再過十幾天2020年就要過去了，今年的樓市走勢基本上也已經定型。回顧今年的房價走勢，今年到底是跌了還是漲了呢？談到這個問題，大家就眾說不一了。在今年上半年，以深圳、東莞、南京、成都、杭州、蘇州、西安等城市的樓市都出現了過熱的現象，房價也出現了明顯上漲，更是出現了「日光碟」、「秒光碟」、「排隊搖號搶房」等現象。所以對於這樣房價上漲的城市居民來說，今年房價確實上漲了。另外從全國樓市的總體來看，今年全國平均房價也在上漲，在今年7、8、9三個月，全國平均房價連續3個月突破萬元大關。如果從這些方面來看，確實今年房價在上漲。
但是，大家也都知道，2020年對於房地產行業來說是一個非常艱難的一年，全國大部分城市房價其實都下跌了，特別是北方城市房價，用集體「淪陷」來形容都毫不為過。比如在北方的大城市中，北京和北京周邊環京房區域、鄭州、青島、濟南、石家莊、瀋陽、哈爾濱、太原等城市，作為北方的大城市，這些城市的房價從今年以來都出現了明顯下跌，甚至一些城市的房價下跌幅度還非常大。其實對於這些房價下跌的北方城市，其房價從2017年下半年以後走勢就開始疲軟了，從2019年下半年央行開始嚴查違規資金流入樓市之後，這些城市的房價就開始一直在緩慢下跌，一直跌到了現在。
就比如青島的房價，從2017年開始，青島的房價走勢就不容樂觀，而從這兩年開始，青島的房價就開始出現明顯下跌。特別是今年青島郊區的房價，跌幅更是非常明顯，一些樓盤推出的特價房的單價要比之前購房者購買的價格低3000元/平方米左右，這意味著之前購買房子的人在房子還沒交付的情況下就已經虧損了30多萬。還比如鄭州，鄭州作為北方經濟發展最快的幾個城市之一，這幾年房價走勢也開始低迷起來。今年以來，雖然鄭州主城區房價沒有出現明顯下跌，但是鄭州郊區的房價真的下跌非常明顯。如鄭州東區的綠博片區和鄭州西面的滎陽片區，這些地方的房價普遍下跌了15%到25%之間，更是有樓盤售價直接從12000元/平方米降到了7500元/平方米左右。
不僅僅是這些北方的大城市，就是房價異常堅挺的三四線城市的房價，在北方，這些城市的房價在今年也有所鬆動，這主要是因為二手房房價下跌的原因。在過去幾年，由於三四線城市房地產市場規模小，並且有棚改貨幣化安置項目不斷給這些城市樓市「輸血」，所以在調控政策出臺之後，三四線城市的房價還在繼續上漲。但是今年以來，不少北方三四線小城市的房價不斷降低，比如大慶、周口、廊坊、保定、南陽、鶴崗、阜新等城市的房價，從今年以來都出現了不同程度的鬆動和下跌。
為什麼今年的房價，特別是北方城市的房價會出現集體下跌呢？筆者認為，有以下2點原因：
1、調控政策不斷收緊，對炒房現象的打擊不斷，供需關係發生變化。
從2016年9月份以來，國家對房地產行業調控政策就不斷收緊，同時根據因城施策的調控手段，對樓市過熱的城市不斷加大調控力度和對炒房現象的打擊力度。特別是2019年下半年央行開始嚴查違規資金流入樓市和今年9月份央行和住建部劃給「三條紅線」新規之後，不但讓人們看到了國家對房地產行業調控的決心，更是給了房企巨大的資金壓力。所以房企們在這種調控政策下，不得不降價促銷回籠資金緩解資金鍊壓力，同時降低負債率。
在房企不斷降價促銷和國家的調控政策之下，炒房客也看不到了房價大漲的希望，繼續投資房產和持有房產只會增加成本，甚至還可能虧損。因此從今年年初以來，全國各地的二手房市場都出現了二手房房源激增的現象，導致二手房供給嚴重大於需求，也導致了二手房房價的下跌。購房者現在不僅僅在拋售二手房，同時投資房產的炒房客也少了。所以現在不管是新房市場還是二手房市場都出現了高庫存現象，並且二手房的售價在降低，給新房市場造成了衝擊。最終，就算是以前死撐不降價的三四線樓市，現在也開始降價了。
2、北方城市房價沒有經濟、產業和人口的支撐
在同樣的調控政策下，北方城市的房價和南方城市的房價出現了截然相反的優勢，這說明了什麼呢？房子在除去投資概念之後，更多了就是居住了，這說明北方城市的房價沒有人口的支撐。為什麼會沒有人口支撐呢？其實說到底還是經濟和產業鏈的差距。就比如北京周邊的環京房和上海周邊的城市房價差距一樣，北京作為首都，其都是大企業總部和高科技網際網路企業，並沒有產業鏈需要外移，所以北京周邊的那些城市雖然樓市有環京概念，但是並沒有享受到北京經濟產業轉移和人口轉移的福利。而上海就不同了，上海以前存在著大量的製造業和手工業等產業鏈，隨著上海的發展，這些產業鏈被迫向外遷移，所以上海周邊城市不但樓市有環滬概念，同時也享受到了上海產業鏈外移的福利。
另外最近幾年，北方大城市的經濟確實和南方大城市的經濟差距越來越大，今年上半年全國經濟排名前10的城市，北方僅僅只有北京和天津，並且天津還在第10名，隨著武漢經濟的復甦，天津很快會被擠出前10名。城市經濟發展不行，對人口的吸引力就不足。人口流入慢或者人口不斷流出，對住房的需求自然就小，房價也很難上漲。就比如東北的城市，現在都面臨人口不斷外流的問題，所以東北三省的城市這幾年房價走勢都不好。
從以上2點可以看出，北方城市房價的下跌一方面是住房資源過剩，房價嚴重偏高，另一方面是經濟發展不及預期，城市對人口的吸引力減小。其實高房價問題不止北方城市有，南方城市同樣存在，畢竟南方城市的人均收入也不比北方城市人均收入高多少，但是房價卻高了很多。根據易居研究院的調查統計，2019年全國城鎮家庭的平均房價收入比是13.3，這意味著一個家庭（不是一個人）買一套房子需要13.3年的總收入。
而在另一方面，居民的負債率和房企的負債率現在都居高不下，根據國家統計局數據顯示，截至2020年上半年，我們國家的居民負債率是58.9%，這還只是銀行的負債率，如果算上非銀行負債，比如網貸、P2P、公積金等非銀行信貸，我們國家居民負債率可能超過80%。而房企的負債率更加嚴重，在9月央行和住建部劃定「三條紅線」新規，旨在降低房企負債率。而全國大部分房企都不符合「三條紅線」的規定，其中不乏很多龍頭房企。
因此，對於北方城市集體下跌對於我們國家的房地產行業來說是一件好事情。在可以承受的範圍之內，房價下跌，拿得起房子的人也會增加很多。這也是國家調控政策想要效果。但是對於目前房價還嚴重和當地居民收入水平不符的城市和地區，房價虛高的泡沫總有一天會破裂。就如前央行副行長吳曉靈說的那樣：
在泡沫中狂歡的日子不多了，要做好泡沫破滅準備，這是我們每個人都要面對的現實。