最高人民法院（2020）最高法民申6769號民事裁定認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條保護的是商品房買受人的物權期待權。而以物抵債協議以消滅金錢債務為目的，物的交付僅為以物抵債的實際履行方式，與基於商品房買賣合同而產生的物權期待權具有基礎性區別，在完成不動產法定登記之前，以物抵債協議並不足以形成優先於一般債權的利益，不能據此產生針對購買不動產的物權期待權。主要理由有三：第一，以物抵債協議當事人不具有購買不動產的意思表示。即便籤訂了商品房買賣合同，其基礎也是以物抵債，法律關係未發生實質變化，如果商品房買賣合同未能履行，抵債受讓人仍然可以主張原債權；第二，公示公信原則是物權變動中的一項基本原則，物權期待權缺乏公示，應嚴格限制《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的適用範圍，不宜擴大解釋；第三，抵債受讓人享有物權期待權損害債權平等原則。已到清償期的債權人對債務人的一般責任財產有平等受償權，如果賦予抵債受讓人物權期待權，能夠排除強制執行，則導致當事人自行確認並籤訂清償協議的債權優先於經過司法機關確認並採取執行措施的債權受償，擾亂債權清償順序，損害債權平等受償原則。
一、裁判觀點簡析
我在我的微信公眾號「合同效力實務研究」寫過很多關於以房抵債是否可以排除執行的文章，本文開篇所引用的案例提及「以物抵債協議當事人不具有購買不動產的意思表示。即便籤訂了商品房買賣合同，其基礎也是以物抵債，法律關係未發生實質變化，如果商品房買賣合同未能履行，抵債受讓人仍然可以主張原債權」這一觀點，比較新穎，因此本文再和大家分享一次以物抵債是否可以排除執行。
1、（2020）最高法民申6769號民事裁定第一點理由簡析
（2020）最高法民申6769號民事裁定第一點理由認為：「以物抵債協議當事人不具有購買不動產的意思表示。即便籤訂了商品房買賣合同，其基礎也是以物抵債，法律關係未發生實質變化，如果商品房買賣合同未能履行，抵債受讓人仍然可以主張原債權。」
我感覺這一理由與「九民紀要」第44條【（履行期屆滿後達成的以物抵債協議）當事人在債務履行期限屆滿後達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，人民法院要著重審查以物抵債協議是否存在惡意損害第三人合法權益等情形，避免虛假訴訟的發生。經審查，不存在以上情況，且無其他無效事由的，人民法院依法予以支持。當事人在一審程序中因達成以物抵債協議申請撤回起訴的，人民法院可予準許。當事人在二審程序中申請撤回上訴的，人民法院應當告知其申請撤回起訴。當事人申請撤回起訴，經審查不損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的，人民法院可予準許。當事人不申請撤回起訴，請求人民法院出具調解書對以物抵債協議予以確認的，因債務人完全可以立即履行該協議，沒有必要由人民法院出具調解書，故人民法院不應準許，同時應當繼續對原債權債務關係進行審理。】和第45條【（履行期屆滿前達成的以物抵債協議）當事人在債務履行期屆滿前達成以物抵債協議，抵債物尚未交付債權人，債權人請求債務人交付的，因此種情況不同於本紀要第71條規定的讓與擔保，人民法院應當向其釋明，其應當根據原債權債務關係提起訴訟。經釋明後當事人仍拒絕變更訴訟請求的，應當駁回其訴訟請求，但不影響其根據原債權債務關係另行提起訴訟。】的理念或精神有一定相似性。「九民紀要」第44條認為「履行期屆滿後達成的以物抵債協議」屬於諾成合同，而非實踐合同；「九民紀要」第45條認為「履行期屆滿前達成的以物抵債協議」在性質上屬於讓與擔保。鑑於我對「九民紀要」第45條的觀點不太贊同，為避免本文「跑題」而不再從「九民紀要」的角度分析（2020）最高法民申6769號民事裁定。
回到（2020）最高法民申6769號民事裁定本身，我認為不宜過分擬制當事人的意思，我認為商品房買賣合同具有買賣不動產的意思表示，抵債是一種付款方式，而不是讓與擔保。2017年11月2日我在我的微信公眾號「合同效力實務研究」中發表文章《以房抵債背景下的案外人執行異議（之訴）能否獲得支持？》就提出「可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式」，（2020）最高法民申6792號民事裁定也持此觀點。
因此，我不贊同（2020）最高法民申6769號民事裁定第一點理由。
2、（2020）最高法民申6769號民事裁定第二點理由簡析
（2020）最高法民申6769號民事裁定第二點理由認為：「公示公信原則是物權變動中的一項基本原則，物權期待權缺乏公示，應嚴格限制《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條的適用範圍，不宜擴大解釋」
對此觀點，我也不贊同。因為如果《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》或之後將要出臺的執行異議之訴司法解釋有三千條或更多，無限的細緻，對司法實踐中已經出現和可能出現的情形都做了明確具體的規定，在適用上述司法解釋的時候自然應該「嚴格限制」，「不宜擴大解釋」，但是鑑於成文法固有的滯後性，鑑於執行異議相關司法解釋非常之少，如果不做一定的「類推適用」，司法實踐中的很多案例根本無法審判。
最高人民法院（2019）最高法民終370號民事判決認為：「現行法律、司法解釋對案外人執行異議之訴的規定較為原則，尤其是對於法律、司法解釋規定的「足以排除強制執行的民事權益」的類型、範圍及條件，不僅法律沒有明確規定，適用於民事訴訟程序的有關司法解釋也沒有明確具體的規定，僅有適用於強制執行程序的《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等司法解釋進行了不完全的列舉和規定。因此，在當前對案外人執行異議之訴案件的審理中，對案外人就執行標的所主張的民事權益是否足以排除強制執行，可以參照《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等司法解釋的有關規定加以審查；但同時，又不應完全拘泥於上述適用於強制執行程序的司法解釋的規定，案外人所享有的民事權益即使不在上述司法解釋規定的情形之內的，亦未必不能夠排除強制執行。對於案外人排除強制執行的主張能否成立，應當在依據法律、司法解釋對於民事權利（益）的規定認定相關當事人對執行標的的民事權利（益）的實體法性質和效力的基礎上，通過對相關法律規範之間的層級關係、背後蘊含的價值以及立法目的的探尋與分析，並結合不同案件中，相關當事人的身份職業特點、對於執行標的權利瑕疵狀態的過錯大小，與執行標的交易相關的權利行使狀況、交易履行情況，乃至於進一步探尋執行標的對於相關當事人基本生活保障與秩序追求的影響等具體情況，綜合加以判斷。」我贊同並非常讚賞這一判決的觀點，因為這一觀點很「務實」。當然，這給裁判者增加了很多壓力，即如何才能準確把握執行異議的立法精神，既要精準保護（取捨）各方當事人的合法權利（實現個案正義），又要防止同案不同判（兼顧裁判的行為指引效果和社會公眾對司法裁判公正和權威的認同）。
3、（2020）最高法民申6769號民事裁定第三點理由簡析
（2020）最高法民申6769號民事裁定第三點理由認為：「抵債受讓人享有物權期待權損害債權平等原則。已到清償期的債權人對債務人的一般責任財產有平等受償權，如果賦予抵債受讓人物權期待權，能夠排除強制執行，則導致當事人自行確認並籤訂清償協議的債權優先於經過司法機關確認並採取執行措施的債權受償，擾亂債權清償順序，損害債權平等受償原則。」
首先，我認為（2020）最高法民申6769號民事裁定第三點理由的第二句話是正確的，如果該第三點理由的第二句話是對第一句話的解釋，則第一句話也是正確的。
但是，我想借這個機會說明一下，很多裁判以「以房抵債損害（或違背）債的平等性」為由認為案外人的執行異議不成立。我認為「以房抵債是否損害（或違背）債的平等性」應作如下理解：
（1）站在執行分配的角度，債的平等性體現在了各普通金錢債權人的受償順序：簡言之，被執行人為公民或者其他組織的，原則上按照債權比例受償；被執行人是企業法人的，如果進入破產程序，則原則上按照債權比例受償，如果未能進入破產程序，則按照查封的先後順序受償。當然，談論受償順序本身即暗含一層含義，即來得及參與分配，如果某債權人來不及參與分配，執行程序中債權人實現債權的原則是「先到先得」，來不及參與分配的債權人只能尋找或等待其他可供執行的財產。
（2）站在實體權利的角度，私權利的實現當然是「先到先得」，除非其他債權人有證據證明此「先到先得」的抵債協議存在「惡意串通，損害他人合法權益」等無效事由或者「債務人以明顯不合理的低價轉讓財產、以明顯不合理的高價受讓他人財產或者為他人的債務提供擔保，影響債權人的債權實現，債務人的相對人知道或者應當知道該情形的」可撤銷事由。因此，不宜簡單將抵債協議與損害（或違背）債的平等性劃等號。
（3）在執行異議司法實踐中討論的以房抵債等抵債協議是否違背債的平等性是因為「抵債」行為尚未完成（不動產尚未變更登記，動產尚未交付，即所有權尚未發生轉移）。a.如果抵債協議籤訂於執行標的被查封之後，當然可以以「損害（或違背）債的平等性」為由認定案外人不享有物權期待權【也可以從查封後抵債不符合《執行異議複議規定》第28條第四個要件「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」等角度認定案外人不享有物權期待權】，進而駁回案外人的執行異議。b.如果抵債協議籤訂於執行標的被查封之前，則不宜以「以房抵債損害（或違背）債的平等性」為由認為案外人不享有物權期待權，案外人的執行異議不成立。
二、《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾
1、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條解讀時認為不得依據以物抵債協議排除執行
《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第304頁第二段認為債權人不能基於以物抵債協議對抗金錢之債的執行。理由主要有兩個，一個原因是防止案外人與被執行人惡意串通倒籤抵債時間損害申請執行人的權利，另一個原因是違反債的平等性。
2、該書對《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條解讀時認為抵債可以視為支付價款
《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第643頁第二段認為，對於採用抵債方式的，可以視為支付價款。在此前提下，再符合另外三個要件（在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；非因買受人自身原因未辦理過戶登記）就可以排除執行了。
因此，我認為《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》的觀點似乎矛盾。
三、部分地方法院的規定有值得商榷之處：以江蘇高院規定為例
江蘇高院出了很多規定，質量非常高，在統一裁判觀點上起了非常好的作用，而且有些規定很前沿很先進，也是法律學習的重要素材，這是非常值得肯定和讚賞的，即便個別規定有瑕疵，也是瑕不掩瑜。
《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》第8條規定：「……案外人主張其與被執行人通過以房抵債，已支付全部價款，同時符合下列情形的，應予支持：①案外人與被執行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權債務關係；②案外人對被執行人享有的到期債權與執行標的的實際價值大致相當；③案外人與被執行人在涉案房屋被查封前已經籤訂書面以房抵債協議；④以房抵債協議不存在規避執行或逃避債務情形；⑤以房抵債協議不損害申請執行人或其他債權人的利益；⑥以房抵債協議不違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》精神。……」
簡析：
① 案外人與被執行人在涉案房屋被查封前存在合法有效的到期債權債務關係
簡析：這個要件沒問題。
② 案外人對被執行人享有的到期債權與執行標的的實際價值大致相當
簡析：這個要件本意是好的，也是有必要的，但是這個表述有問題。比如：（1）案外人對被執行人享有的債權是100萬，執行標的房屋是60萬，難道就不可以以房抵債60萬，剩餘的40萬被執行人繼續還？（2）比如案外人對被執行人享有的債權是60萬，執行標的房屋價值100萬，難道就不可以以房抵債60萬，同時案外人再向被執行人支付40萬元房款？
③ 案外人與被執行人在涉案房屋被查封前已經籤訂書面以房抵債協議
簡析：這個要件沒問題。
④ 以房抵債協議不存在規避執行或逃避債務情形
簡析：這個要件有兩個問題：第一，這個要件的措辭太抽象，實際運用的時候不好把控；第二，這本質不是一個要件，而是立法目的或者說是價值取向。之所以要將以房抵債可否排除執行要件化，就是為了便於判斷個案是否應予支持，而防範「規避執行或逃避債務」是立法目的或者說是價值取向，「規避執行或逃避債務」可以說是比「以房抵債可否排除執行」更上位更原則的概念。
⑤ 以房抵債協議不損害申請執行人或其他債權人的利益
簡析：這個要件給人一種很矛盾的感覺，比如，被執行人只有這一套房子，抵債給了案外人，這當然會損害申請執行人或其他債權人的利益，要求「不損害申請執行人或其他債權人的利益」不就意味著全盤否定「以房抵債可以排除執行」嗎？當然，我這是從結果的角度理解的。我認為這個要件的本意應該是和要件「④以房抵債協議不存在規避執行或逃避債務情形」是一個意思。其實，要件④、⑤、⑥都在表達一個意思，即裁判法官你不要機械死板，你要本著公平正義自由心證作出符合公平正義的裁判。
⑥ 以房抵債協議不違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》精神。
簡析：這個要件有點多餘，以房抵債協議當然不能違反《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》精神，江蘇各法院在裁判的時候不光會參考《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》的規定，還會參考或依據其他規定或法律司法解釋。
四、支持以以房抵債協議排除執行的案例
司法實踐中，有很多支持以以房抵債協議（在滿足協議合法有效、已交房、無過錯等條件的前提下）排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2020）最高法民申6792號民事裁定、最高人民法院（2016）最高法民申79號、最高人民法院（2017）最高法民申2476號、最高人民法院（2017）最高法民申2480號、最高人民法院（2017）最高法民申2482號、最高人民法院（2017）最高法民申2484號、最高人民法院（2017）最高法民申3148號、最高人民法院（2013）民一終字第95號、最高人民法院（2017）最高法民申3491號、最高人民法院（2017）最高法民申3492號、最高人民法院（2016）最高法民申2025號、最高人民法院（2018）最高法民申387號、最高人民法院（2018）最高法民申25號、最高人民法院（2016）最高法民申2023號、海南省高級人民法院（2017）瓊民終181號、山西省高級人民法院（2018）晉民終681號、廣東高院（2017）粵民申10523號。這些裁判支持以房抵債協議排除執行的主要理由是參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定，符合上述司法解釋規定的條件的即可排除執行。這裡面最重要的一條即付款，由於以房抵債一般案外人並未實際支付房款，因此法院支持以房抵債排除執行的，基本都是認可以房抵債協議的籤訂即完成了付款義務。
五、不支持以以房抵債協議排除執行的案例
司法實踐中，也有很多不支持房抵債協議排除法院強制執行的判例，如：最高人民法院（2020）最高法民申6769號民事裁定、最高人民法院（2019）最高法民申3249號、最高人民法院（2019）最高法民申4169號、最高人民法院（2017）最高法民申1769號、最高人民法院（2017）最高法民終354號、最高人民法院（2016）最高法民終113號、最高人民法院（2017）最高法民終356號、遼寧省高級人民法院（2018） 遼民申1337號、遼寧省高級人民法院（2017）遼民再841號、河南省高級人民法院（2018）豫民再1235號、重慶高院（2018）渝民終444號、河北高院（2019）冀民申10166號民事裁定、陝西高院（2019）陝民終833號民事判決、福建高院（2019）閩民再440號再審民事判決。不支持的理由主要是認為抵債是消滅債務的一種方式，以房抵債只產生請求被執行人過戶的權利，該權利並非物權期待權或所有權，該權利並不優先於申請執行人的普通債權，不能排除申請執行人的執行。如果支持案外人依據以房抵債協議排除執行，則違反了債的平等性。
六、我的觀點：查封前的以房抵債不違反債的平等性；抵債可以看作付款方式，但案外人要符合「苛刻」的條件才能排除執行
（一）查封前的以房抵債不違反債的平等性
首先我認為以房抵債並沒有違反債的平等性：（1）在進入執行程序【具體而言即房屋被查封（包括訴前財產保全的查封、訴訟財產保全的查封、進入執行程序之後的查封）】之前，對於普通金錢債權，受償原則是「先到先得」，「先到先得」恰恰是債的平等性的體現。「先到而後得」只能是因為後到者享有優先受償權，後到者不享有優先受償權而「後到先得」那才違反債的平等性。比如，債務人有兩個債權人A和B，債權都是100萬元，而債務人總資產只有100萬元現金，那麼債務人可以將其100萬元償還債權人A，債權人B不能說債務人的上述償債行為違反債的平等性。同理，如果債務人身無分文，只有一套價值100萬元的房屋，債務人和債權人A協商一致將之抵債給A，債權人B也不能說債務人的上述抵債行為違反債的平等性。當然，在房屋過戶到債權人A名下之前債權人A對該房屋不享有所有權，但是債權人A參照《執行異議複議規定》第28條的規定對該房屋享有物權期待權，該物權期待權優先於債權人B的普通金錢債權。
上一段論述做所以強調執行標的房屋被「查封之前」，是因為抵債如果發生在執行標的房屋被查封之後，其執行異議肯定得不到支持，這沒有爭議。而「違反債的平等性」的觀點，我認為可能是混淆了一個概念或者事實，即只有進入執行程序之後，對於財產不能清償所有債權的公民或者其他組織才存在普通金錢債權人參與分配並按照債權比例受償的問題，即比如兩個普通金錢債權人A和B參與分配，雖然A早於B申請參與分配，但只要B在法定期限內參與分配了，A和B也一樣是按照債權比例受償，不存在債權人A「先到先得」的問題。而執行標的異議發生在被執行人不能清償所有債權的執行程序中，執行程序的參與分配程序中存在「先到不先得，先到後到一樣按比例得」情況，所以那些認為執行異議中以房抵債違反債的平等性的觀點有可能是混淆了以房抵債發生在執行程序（查封）之前這一事實。
（二）抵債可以看作付款方式，但案外人要符合「苛刻」的條件才能排除執行
案外人能否依據以房抵債協議能否排除普通金錢債權人的執行，其實就是案外人基於以房抵債協議是否對案涉房屋享有物權期待權。而物權期待權的概念在法理上並無定論：王澤鑑教授認為，期待權是因具備取得權利部分要件，受法律保護，且依社會經濟觀點，使之成為交易客體，特賦予權利性質之法律地位。【王澤鑑.民法學說與判例研究（第七冊）[M]，北京大學出版社：2009年第一版，第196頁.】這個概念很抽象，其他學者給出的概念也很抽象，並且對於期待權的概念和內涵還沒有形成通說，法律實務中似乎還很難直接引用。因此，不宜直接引用某個學者關於物權期待權的概念來認定購買了尚未登記在被執行人名下的房產的買受人是否對標的房屋享有物權期待權，也不宜直接引用物權期待權的概念解釋案外人基於以房抵債協議是否對案涉房屋享有物權期待權。
但是，如果把抵債看作是一種付款方式，則可以參照適用《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條、第29條，或《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第17條等規定來審查案外人基於以房抵債協議是否可以排除金錢債權人的執行。【註：我的該觀點最早出現在我於2017年11月2日在我的微信公眾號「合同效力實務研究」發表的文章《以房抵債背景下的案外人執行異議（之訴）能否獲得支持？》，並在之後的文章裡進一步完善，遠早於「九民會要」及其理解與適用出臺及出版的時間。】
本文以《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第28條為例。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》（自2015年5月5日起施行）第28條規定：「金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已籤訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」
以房抵債，一般是指債權人與債務人協議約定用債務人的房屋折價抵償債務人對債權人的債務，如有多餘，則多餘的金額退還債務人（房屋所有人），如房屋價值不足抵償債務，則不足部分繼續由債務人償還。
債務履行期限屆滿後的以房抵債的協議是雙方當事人真實意思的表示，沒有違反流抵或物權法定的原則，也沒有違反其他法律行政法規的效力性強制性規定，合法有效。基於此有效的抵債協議，（房屋所有人的）債務消滅的同時，相應的抵債價款也就轉化為了房款（可以將以房抵債理解為一種房款的支付方式），即案外人（債權人）在抵債的額度內支付了債務人（房屋所有人，被執行人）房屋價款，如果案外人再滿足一些其他要件，則案外人對標的房屋享有物權期待權，案外人的物權期待權優先於申請執行人的普通金錢債權，其執行異議應當得到支持。
抵債畢竟不同於直接支付價款，前者可以理解為是一種消極支付行為，後者是積極支付行為。為防止被執行人與案外人串通逃避債務和執行，理應對以房抵債的執行異議規定更嚴格的要求：
1、在申請執行人與被執行人債權債務形成之前，案外人已與被執行人籤訂以房抵債協議
做此要求，在「邏輯」上，不違反債的平等性原則：案外人抵債完成相當於被執行人已向案外人清償，在此之後又產生了對申請執行人的債務，一先一後，沒有「交集」，不存在個別清償的問題，也就不違反債的平等性。
做此要求，在「經驗」上，最能平衡案外人和申請執行人的利益。
（1）以房抵債協議需籤訂於被執行人與申請執行人債權債務形成之前。以房抵債背景下的執行異議能否排除執行之所以沒有規定在《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》等司法解釋中，一個很重要的原因是擔心被執行人與案外人惡意串通，通過「倒籤」以房抵債協議的時間的方式規避執行【現有技術很難鑑定出協議的準確籤訂時間，如：最高人民法院（2015）民申字第3355號案中，一審法院委託有資質的鑑定機構對以房抵債的時間進行鑑定，但是經鑑定，無法判斷上述以房抵債協議書的形成時間】法院對於以房抵債協議籤訂時間的審查就會有很大的技術困難和障礙。因此，有必要對以房抵債協議的籤訂時間提出「苛刻」的要求，即要求以房抵債協議籤訂於申請執行人與被執行人的債權債務形成之前，這樣就基本防止了被執行人與案外人惡意串通損害申請執行人的合法權利。反之，如果要求以房抵債協議籤訂於查封之前，則給了被執行人以很大的時間窗口去找其他債權人（甚至是虛假的債權人）通過以房抵債的方式轉移資產逃避執行。
（2）以房抵債協議合法有效。如果以房抵債協議沒有違反《民法典》第一百四十三條、第一百四十四條、第一百四十六條、第一百五十三條、第一百五十四條等規定，，且沒有其他可撤銷可變更或效力待定的情形，合同就是有效的。在此需要特別注意的是，根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第44條、第45條等規定的精神，籤訂合法有效的書面以房抵債協議要在債務履行期限屆滿之後，在債務履行期限屆滿之前籤訂的以房抵債協議不可以作為排除執行的依據。另外，意思表示真實也是民事法律行為有效的一個必要條件，具體到本文，則要審查案外人和被執行人的債權債務是否真實以及是否已過時效（抵債行為本身是否是真實意思表示很難從直接證據作出判斷，只能根據個案來看是否有證據證明抵債不是當事人真實意思表示）：審核「債」的真實性和合法性，就要審核產生「債」的原始憑證，而不能任由被執行人和案外人雙方認可即不審核。對此，要根據「債」產生的原因（民間借貸、欠付貨款、「高利貸」、賭債等等）進行有針對性的審核。而要審核「債」是否已過訴訟時效，除了審核訴訟時效的起始時間外，更要審核是否真的存在時效中止或中斷的事由。對於超過了訴訟時效的「債」的以房抵債協議，不能作為排除執行的依據。
（3）書面合同。此處所要求的是「書面」，口頭的協議不符合要求。這個要件的硬性要求是為了防止被執行人與第三人惡意串通，謊稱存在房屋買賣合同或以房抵債協議以對抗執行。為防止倒籤協議，通過加強偽造證據和虛假訴訟的法律責任（尤其是刑事責任）和案件移送制度的進一步完善和落實（審理執行異議或執行異議之訴的法官發現當事人偽造證據或虛假訴訟且符合一定條件的，應當移送到公安機關處理）來威懾偽造證據（偽造以房抵債協議籤訂時間）和虛假訴訟的行為，不失為一種很好的選擇。
（4）不考慮過錯因素。即不論案外人是否知道或應當知道其與被執行人籤訂抵債協議之前被執行人與申請執行人的債權債務已形成，只要抵債協議籤訂於被執行人與申請執行人的債權債務形成之後，案外人的執行異議申請就得不到支持。
2、案外人在被執行人與申請執行人債權債務形成之前已合法佔有該不動產
時間節點的「苛刻」要求同樣是為了防止被執行人與案外人惡意串通損害申請執行人的合法權利。此外，由於佔有一般都有一些「痕跡」（支付水電費的憑證等），不容易偽造，為以房抵債背景下的執行異議的審查提供了可操作性。
對於佔有的方式並不能要求太苛刻：a.交房的標誌是籤訂《房屋交接書》還是交鑰匙都可以，只要是已經交房即可；b.合法佔有的方式可以是親自居住；也可以是出租給別人；或者債權人正在裝修過程中；或者合同約定的交房時間已到，房屋所有人將房屋鑰匙交給了債權人的親朋好友或者代理人或者中介，買房人隨時可以取得對標的房屋的佔有，等等。總之，只要是房子在債權人（案外人）的管控之下即可。
3、不動產價款已通過抵債全部「支付」，如有未「支付」，案外人已按照人民法院的要求交付執行
如果案外人對被執行人的債權金額超過或等於執行不動產的價值，且執行不動產的價款全部用抵債的方式支付，則應當視為案外人已支付全部價款。如果案外人對被執行人的債權金額小於執行不動產的價值，抵債協議約定不足部分由案外人現金補足，則：如果案外人在法院查封之前已現金補足，則視為案外人已付清價款；如果案外人尚未現金補足，則案外人需將不足部分交付法院執行。
4、非因案外人自身原因未辦理過戶登記。
這個要件要求未過戶不是案外人的過錯。如有些案外人為了避稅，在房子具備過戶條件的情形下故意拖延不辦理過戶手續，這樣案外人就是有過錯的，執行異議不能得到支持。
在此需要特別注意的是，根據2019年最高人民法院《全國法院民商事審判工作會議紀要》第127條第二款的規定，對於「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」應當作如下理解：買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件。我認為這個規定對買受人過錯的要求太低了，甚至可能會被利用，比如：買受人做了形式上的「向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為」，但是買受人這只是做樣子，執行標的房屋因為限購或限售（尤其是：買受人與被執行人籤訂抵債協議的時候就買受人就限購或房子尚在限售期）無法過戶，或者買受人與被執行人私下串通讓被執行人不要配合過戶，而等到執行標的房屋「滿二」或者「滿五唯一」等可以省稅的時候再過戶，如果是這些情況，案外人（買受人）是不符合「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」這個要件的。來源: 法制時刻