過去的10多年中，「海景房」是一個被頻繁炒作的概念，海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區域。號稱「天下第一灘」的威海乳山銀灘，威海海景房正在為如何消化巨量空置的海景房而發愁。
威海海景房變「鬼城」威海銀灘海景房崩盤50萬買十幾萬賣
沒人住的海景房
夕陽西下，山東威海乳山縣海邊的人多了起來。
冒著煙的燒烤攤，叫賣小海鮮的人力三輪車，賣泳衣和飾品的小攤，這片亂糟糟、髒兮兮的海灘，與其聲名在外的「銀灘」難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少，卻密密麻麻分布著200多個小區，這些沒有燈光的房子影影綽綽，路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。
「現在已經是最旺的季節了，很多人帶著孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人，那才叫荒涼呢。」計程車司機說。
整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老闆基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個小區，也沒有比遠處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處「出售」、「急售」之類的廣告。
「房子現在非常難賣，」銀灘旅遊地產5S店裡的小吳說，從2010年以來這裡房價滯漲了5年，而買房人越來越少。「很多二手房是2008年前後花了50萬買的，現在掛出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現金十幾萬就賣了。」有些樓盤開盤多年，房子至今還沒有賣完，有些項目打出了「首付1萬元，在海邊安個家」的廣告。即便使出了渾身解數，情況還是越來越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發商資金鍊斷裂跑路。
蓋房子之前，銀灘60多平方公裡的土地上長著茂密的松樹，現在只剩下了這些沒有人住的房子。由於當地房管局並不公布相關信息，很難查證銀灘海景房的確切開發量，以每個小區10萬平米計算，200個小區的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算，這裡至少能容納50萬人口，但現在它幾乎就是一座空城。雖然號稱「銀灘旅遊度假區」，這裡既無度假設施，也無度假風情，商業配套很少，生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內容的一座城。
40多家房企轉型
2013年4月18日，乳山市舉行濱海新區揭牌儀式，將傳統的銀灘度假區劃歸其中，濱海新區規劃控制區總面積348.94平方公裡，共規劃有7個功能區。
「原來銀灘是按旅遊度假區進行規劃定位，現在則按城區來規劃建設。」乳山濱海新區管委會副主任王祥芹介紹說。
經歷近二十年的野蠻發展後，銀灘難以消化的巨量海景房，漸漸從財富變成包袱。從近年開始，當地政府開始推出各項措施，力促房產企業轉型。特別是在劃歸濱海新區後，改變「放眼看去全是房子」的境況更加迫切。
據介紹，為改變房企單一的「建房賣房、一賣了之」的經營模式，不僅從規劃上叫停了單純商品房開發建設，而且通過政策支持、資金扶持等方式，鼓勵房地產企業由投資型向民生型轉變，如今已有40多家房地產企業向新興工業產業、服務業基礎產業轉型。
更為重要的是，地方政府開始引入專業的養老機構，通過返租空置房的辦法，慢慢消化巨量空置海景房，進行統一改造，與專業酒店、健康管理公
司、物業公司合作，打造新型度假養老經營模式。
以銀灘「愛之源」養老公寓為例，就是當地碧海華庭小區的一次探索：開發商把尚未出售的樓房經過簡單裝修，增設老年人無障礙設施，改建成小戶型養老公寓;對於已出售的樓房則推出住宅返租方案，不常年居住業主可將住宅返租給開發商，一年可自住30至60天，其餘時間由開發商對外出租，租金扣除服務成本後，剩餘部分雙方均分。「養生」和「養老」,甚至成為未來銀灘新開發項目的標準配置。
乳山市委副書記、市長隋建波曾公開表示，「正在建設中的樓盤要抓緊更改和調整規劃設計方案，儘快融入養生養老元素，完善社區會所、醫療中心、配餐中心、護理機構等相關養老服務設施，建設養生養老社區和康復養老醫療機構。今後，新的開發項目若無養生養老配套設施，將一律不予批准。」
「我們的目的就是要讓傳統意義上的『海景房』退出乳山的歷史舞臺。」隋建波說。
在隋建波看來，由傳統地產邁向養生養老(地產)，是開發方式的轉變、發展思路的創新，也是銀灘房產的「重生」.
但這一模式，能否改變銀灘的空城現象，現在還不得而知。即使按照半數的空置率計算，這些年來，銀灘的空置房數量，也在千萬平方米左右。有多少老人可以過來消化這些存量，還是未知數。
來源：齊魯網
產業黑洞
如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什麼大的問題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態，又浪費了大量的財力。在賣地時，地方政府對房地產通常寄予拉動經濟的期望，但事實證明，這些沒有人住的海景房對經濟的拉動作用非常有限。
乳山銀灘離乳山市有十幾公裡的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產，沒有任何成氣候的產業，這兩年買房客們撤退之後，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。
產業黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅使下海岸線開發的通病。2007年，營口規劃了沿海產業基地，在土地財政的驅動下，大量的土地被迅速出讓，但產業升級速度卻趕不上房地產開發的速度。由於產業無法及時導入，沿海產業基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發的主題是度假，但度假只是一個泛概念，並沒有落實到相關產業鏈的可持續運轉，也沒有真正形成支撐。
「國外那些開發得很成功的海岸線，基本都有一個主題產業做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去。」孫洪波說，比如澳洲的黃金海岸是衝浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，坎城有電影產業，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業。這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅遊之外，本來就有很多現實生活的內容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發都很單調，除了蓋房子，沒有其它產業。因此，中國的海岸線旅遊也很單調，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其它的東西了。因為入住率低，中國很多旅遊地產根本沒有配套，導致生活不方便，這又拉低了入住率，最後變成惡性循環。
「中國的這種開發模式會越來越走不下去，因為沒有新內容的注入，無法升級。」孫洪波說，產業其實就是要給海岸線注入更多的持續吸引人的內容，比如摩洛哥的F1賽車、坎城電影節，每
年都會有新主題，不斷地吸引眼球。「而你蓋個酒店5年裝修一次，除了這個還有什麼吸引別人的?」
乳山銀灘一直打著「養老」的旗號，提出過做養老產業，但在急功近利的發展思路下，房子蓋得很快，養老產業卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目。「比如說乳山每年能辦一個權威的養老論壇，加上養老設施、設備的展示交易會，逐步吸引全國做養老產業的人來交流、交易，再加上開發的養老房，很多人也會來體驗度假，銀灘可能就活了。」孫洪波說。和做房地產、賺快錢相比，養老、服務都是浮雲。
在中國的海岸線上，青島是經濟發展得最好的城市之一，但是它的海岸線開發也有諸多遺憾。
2012年以來，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發。「我認為青島現在的經濟實力不能支持三島聯動，這是典型的小馬拉大車，嚴重透支青島的未來。」青島的一位資深地產人士說，青島主城區的嶗山區、李滄區，都還有大量的土地，是青島未來發展的重心所在。「主城區尚且吃不飽，西海岸要好就不容易。黃島都好不了，那你紅島怎麼能好?」
1984年，國務院劃分了14個沿海經濟開發區，青島的西海岸就是其中之一(當時還沒有黃島的稱呼)，以來料加工為主。但至今實體經濟也沒有發展起來，學校、醫院、商業等生活配套等都很不完善，生活不便利。黃島的支柱產業也是房地產，整條海岸線上已經蓋得滿滿當當，均價在每平米9000元左右，看上去沒什麼人氣。「現在西海岸都拉不起來，你硬要把北海岸拉起來，這不是白日做夢嗎?」上述人士說。
和黃島一樣，紅島沒有實體經濟，唯一的支柱產業也是房地產。由於交通不便、幾乎沒有配套，紅島的房價每平米只有五六千元，依然賣不動。「在紅島沒人賺錢，企業投多少虧多少，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地帳面溢價。」
經過了這一輪瘋狂投機之後，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據海南統計局的數字，2014年上半年海南的房產銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何，一攬子賣海景房的模式，已經難以為繼。巨大的供應，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅遊概念的房產銷售越來越困難。
原標題：