法官提示
小區安保形同虛設
衛生服務差
公共設施完全不維護
……
面對這種只收取物業管理費
卻不幹活的小區物業
作為業主反覆投訴也毫無改善
該怎麼辦？
廣州市南沙區某城小區的業主們
幾經思量
他們作出了這個集體決定
↓↓↓
我們業主怎麼投訴都沒用，咋辦啊！
乾脆成立業委會，代表我們全體業主行使權利，要求更換新的物業公司！
今年8月，該小區原物業公司終於撤場，新物業公司成功進駐。從籌備成立業委會到成功更換物業公司，歷時一年多，業主們一波三折的集體維權路終於結束。
業主想換物業 竟遇多重障礙
據業主劉先生介紹，該小區原物業公司是從2014年開始作為開發商前期物業入駐小區進行服務。近兩年，物業服務質量嚴重下滑，業主們對該物業產生諸多不滿，多次要求其整改，卻始終沒有改善。但因為沒有成立業委會，業主們無法更換物業公司。
2019年，該小區成立業委會。「可以說我們成立業委會就是為了更換物業。」劉先生說。同年10月，業委會草擬了物業選聘文件進行公示並徵求業主意見。經審核，業委會選出4家候選物業，將投票事宜通過微信群、微信公眾號及小區公告欄等向業主發布。
2019年12月，該小區通過電子投票的形式就選聘、續聘、解聘物業服務公司的事項進行投票表決。經過最終統計，有效票共計640票，其中選擇新物業的為637票，贊成繼續聘用原物業的僅2票，棄權1票。選擇聘用新物業的業主人數及所佔物業面積均超過1/2。
物業拒認判決 小區陷入兩難
業主大會在2019年12月就已經選出了新的物業公司，但原物業公司卻拒不退場，並與業主多次發生激烈衝突。2020年1月，南沙住建局向原物業公司發出了責令限期退出通知書，但該公司依舊我行我素。經過多次交涉，直到今年5月，原物業公司才在業主的集體驅逐下被迫退場，但卻仍拒不辦理交接手續，導致新物業公司也無法正常進駐服務，小區在此期間處於無人管理的無序狀態。
期間，原物業公司還將該小區業委會訴至廣州市南沙區人民法院，稱業委會未將開發商所擁有的車位產權計入投票面積，剝奪了開發商作為地下車位業主的表決權，且業委會未通知到每一位業主參加投票，剝奪了部分業主的投票表決權，要求撤銷業主大會更換物業公司的決定。根據法律規定，只有小區業主才有權提起撤銷業主大會決定的訴訟，法院遂裁定駁回了原物業公司的起訴。原物業公司不服上訴至廣州中院，被廣州中院裁定駁回上訴。
有了法院的裁定，業主以為可以順利實現新舊物業的交接。誰知，某城小區開放商稱其仍是小區部分未出售車位的所有權人，又以同樣的理由提起訴訟，要求撤銷業主大會更換物業公司的決定。
南沙法院經審理認為，開發商怠於對其擁有的車位通過產權登記等形式對外公示，其未能及時行使表決權等相關權利，不應歸責於業委會，且業委會已經通過各種形式向小區業主進行了公示，盡到了對業主的通知義務。同時，業主大會更換物業公司的決定在程序和實體上均未實際侵害開發商的合法權益，業主大會選聘新物業符合法律規定範圍的絕大多數業主的意願。最終，南沙法院駁回了開發商的訴訟請求。
法院的裁判讓新物業公司有了進駐的依據和底氣。2020年8月，新物業終於成功進駐小區，開始為小區提供物業管理服務。
法官提示：維護合法權益 成立業委會至關重要
據南沙法院綜合審判庭法官、該案的經辦人王健介紹，小區業委會作為業主大會的執行機構，對於維護業主的合法權益至關重要，特別是在業主合法權益受到損害，想要更換物業時，業委會將發揮關鍵作用。
那麼如何依法成立業主大會、業主委員會？王健表示，依據住房和城鄉建設部頒發的《業主大會和業主委員會指導規則》的相關規定，成立業主大會、業主委員會的具體程序如下：
第一，當小區已交付給業主的專有部分面積超過建築物總面積50%時，開發商就應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，報送籌備首次業主大會會議需要的文件資料；
第二，業主認為需要成立業主大會時，需要向區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府提出籌備業主大會書面申請。需要說明的是，這裡的申請並非申請政府批准成立業主大會，而是申請政府出面指導。對於符合成立業主大會條件的，上述政府部門會在收到書面申請60日內組織、指導成立首次業主大會會議籌備組；
第三，成立首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任；
第四，籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，並選舉產生業主委員會之日起成立；
第五，經業主大會選舉，產生5-11人單數的業主委員會委員，業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持相關文件向所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續。
法條延伸
明年1月1日起即將正式施行的《中華人民共和國民法典》，對保護業主合法權利作出了具體規定，用基本法明確了業主大會，業主委員會成立的具體條件和程序要求。
《民法典》第二百七十七條規定：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。地方人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
《民法典》第二百七十八條規定：下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；
（五）使用建築物及其附屬設施的維修資金；
（六）籌集建築物及其附屬設施的維修資金；
（七）改建、重建建築物及其附屬設施；
（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；
（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
來源：南沙法院、羊城晚報
原標題：《【法官說法】小區物業不幹活還賴著不走？法官來支招了！》
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