來源：經濟觀察報
深圳樓市代持打新
陳博
一名衣著樸素、其貌不揚的大姐，被鐵欄杆阻擋在深圳華潤城潤璽一期選房現場外。
手機屏亮起，她打開微信看了一眼，隨後語音回覆：「快瞧瞧200平方米和175平方米還各剩多少套？」
作為深圳「網紅」豪宅項目，華潤城潤璽一期開盤現場，像這位大姐守候的人並不在少數。
他們打著「首套房」名義，卻不一定是無房一族；手握上千萬現金，也受得住大額凍資；只要能搖到一個靠前的號碼參與選房，房子面積當然越大越好，至於朝向、樓層、戶型都不重要。
新房與二手房巨大的倒掛差價，驅動著他們爭相湧入打新市場。至於有沒有深圳戶口、落戶是否滿三年和社保是否繳滿五年這些剛性指標，反而顯得不那麼重要。
一邊是手握大額資金但沒有購房指標的投資客，一邊是有購房指標但無法承受動輒上千萬元房款的剛需客們。一門秘而不宣的房產代持生意由此興起。
伴隨著「打新潮」的爆發，從草擬房產代持協議到律師見證，再到利潤分成，在深圳樓市，一條關於代持的產業鏈，以及串聯上下遊環節的一條龍服務，已經日臻成熟。
一位長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士稱，『715』新政後，深圳新房市場多個無房優先購買、千萬級別豪宅項目中，代持買家佔比較高，個別項目代持買家佔比超過80%。
命中率低與撿漏
從搖號結果「出爐」到籌集完首付，需要多長時間？11月26日，「打新」客顏楚給出的答案是：210萬元用了2.5個小時。
當日下午3點半，她在屬意的新盤搖號中拿到「155號」的入門券。
顏楚對這個新盤做足了功課，914套住宅裡，她意向購買的79平方米三房戶型122套。除非前面購房者統一選擇同樣戶型，否則，粗略估算，兩天後選房，顏楚「中籤率」有望達到80%以上。
自身的積蓄、父母的支持、朋友的借款、男朋友信用貸，2個半小時，顏楚湊足首付210萬元首付。
顏楚看中的這個新盤，位於深圳傳統豪宅片區尖崗山。8.8萬元/平方米的毛坯均價與周邊精裝新房價格持平，看房需要驗資200萬元，誠意登記需要凍資90萬元。
最終符合購房資格、取得誠意登記號的客戶多達2120位，兩相對比，「打新」命中率約1：2.3。
這樣的比例足以讓一眾購房者湧起希望。11月24日上午，老於匆匆走進深圳前海公證處，華潤城潤璽1期的搖號正在進行。
華潤城潤璽1期（華潤城4期）在深圳是一個「網紅」豪宅新盤。2014年10月，華潤城潤府1期首次開盤，均價4.75萬元/平方米，3小時售罄；一個月後加推，均價上漲到約5萬元/平方米，再度以3小時「光碟」。
2015年12月，華潤城潤府2期開盤，整體均價達到8.5萬元/平方米，依然日光。
2018年6月，華潤城潤府3期入市，均價約8.55萬元/平方米，在首次啟動公證搖號、公證選房後，同樣當天賣光；時隔3個月，加推555套新房，售罄速度再次刷新記錄。
一切「日光」的業績，打動一批又一批購房者。早從今年年初起，微信上各式各樣關於華潤城4期的打新群就層出不窮。
在11月16日釋放出銷售方案之後，兩天內，華潤城潤璽1期收到誠意登記申請15036批。最終，通過資料審批、入圍搖號的有效登記號是9687批。
然而，華潤城潤璽1期的可售房源，僅1171套。這意味著，入圍之後的命中率低至1：8.3。
老於是在搖號之前兩天，收到「完成誠意登記」的簡訊，內心旋即升起期待。
來得太晚，搖號室已經關閉。他只能坐到門口大廳，眼睛緊緊盯向牆上的大屏幕。一輪又一輪的排序經由搖號系統搖出，投射到大屏幕上。一個小時後，名單悉數公布。老於運氣有點背，排在8900號以外。「總共才1171套，失之交臂了。」他嘆了口氣，卻依然不曾放棄打新的決心，「附近還有10萬元/平方米以上的新盤嗎？如果有，給我推薦下，我要搖號的那種。」老於迅速執行起planB。
比老於更幸運的是小林夫妻，搖到900多號。11月25日下午，他們特意趕到選房現場，提前一天摸底。「我們原本打算買120平方米戶型，但按照今天的選房情況，輪到我們可能已經沒有什麼好戶型了。」小林夫妻當場臨時決定，不管第二天選房時剩下什麼樓層、戶型，只要有得買，什麼都不挑。
打著「撿漏」想法的，不止小林夫妻。同一天來踩點的荊磊說，花了好幾天時間研究戶型，還製作了選房攻略，結果發現沒有任何作用。他的號碼排在1100以後，「輪到我選房的時候，估計沒得選。我現在只有一個信念，能買到就行。」
「無房」客角鬥場
「打新」，已經演變成2020年冬天裡，深圳樓市最熱鬧的事情。但這一輪，遊戲的規則改變了。「715」調控新政將限購範圍擴大至深圳戶籍及離異3年內的購房者之後，下半年，深圳大部分入市新盤都按照優先滿足無房居民家庭購房需求的原則，分類確定入圍人數，再採取公證搖號策略。
看似滴水不漏的所有環節中，最可怕的部分在於，豪宅價的新盤搖身變成「剛需盤」；而打新的這些首套房客戶，卻非真正的「無房」一族。
顏楚並不是純粹的剛需，三年前，她與男朋友在深圳東部置辦了首套房。考慮到60多平方米的戶型難以滿足婚房需求，趁著尚未領取結婚證，從10月份起，她以單身無房名義，加入這股浩浩蕩蕩的「打新」大軍之中。
79平方米的三房，單價介於8.5-9.2萬元/平方米之間；最便宜的一套，總價接近680萬元。儘管項目銷售人員一再建議，將89平方米的戶型也納入考慮範疇，提高選房成功率，但首套房貸僅剩70多萬元的顏楚計算過，無論是首付還是月供，只有79平方米戶型是他們目前所能承受的價格極限。
熱度極高的華潤城潤璽1期，主推100-200平方米，戶型起步就直接指向剛改；價格更是不親民，均價高達13.1萬元/平方米；總價，最低一套也將近1200萬元。
上述篩選出來的9687人，均為無房客戶，最低社保月數達到51個月，即4年3個月；他們為此付出的第一個代價是，每人凍結350萬元的誠意登記保證金。
選房首日，銷控表上率先飄紅的是兩類房源，175平方米和200平方米的大戶型；截至選房第二天上午9時左右，這兩類大戶型房源全部售罄。
資深投資客金姐是這些大戶型熱衷者中的一員。她獲得的那張入場券在500號左右，恰好排到選房首日最後一批名單中。「名額這麼珍貴，我當然想選最大的200平方米戶型。」11月25日，等候在選房現場的金姐有些焦慮，時間一分一秒過去了，大戶型房源眼看越來越少，「只要有機會，能買多大就買多大。能買到華潤城，相當於中大獎，資金不是問題。」
金姐心儀的200平方米戶型，以首套首貸估算，按照30年按揭年數，首付至少800萬元，月供接近10萬元。她早已打聽過，由於月供數額高昂，銀行對於購房者的年流水要求設定在100萬元以上。
「華潤城4期是深圳歷年打新的最高潮。這個盤的限價和限購根本形同虛設，有幾個沒房的剛需能買得起一千萬起步的房子？」一名浸淫深圳樓市十多年的投資客也向經濟觀察報發出感嘆，「最終不還是淪為有錢人的角鬥場、資本的盛宴？」
享受不到金姐口中所謂的「中大獎」，沒資格參與搖號的唐姚已經迅速轉移目標。她盯上華潤城潤璽1期長達一年，剛解決好二套房名額，卻不得不接受僅無房客戶入選的現實。
唐姚重新看上的，是位於深圳南山的龍光前海天境。這同樣是一個熱門新盤，目前尚未獲取預售證，但坊間傳聞，該盤定價10.7萬元/平方米，需要凍資500萬元。
為了萬無一失，唐姚正在想方設法將手中的那套房騰挪出去，「下周我也是無房客戶了。」她語氣裡充斥著新的期待。
代持生意
身家不菲的投資客們湧進新房市場，手中的「無房」名額並不是憑空而來。唐姚選擇了依靠自己騰挪，更多的投資客，則選擇借名買房。
朋友、家人、親戚之間可以合夥、抑或借名；認識的、不認識的，只要一方有房票、另一方有錢，也可以聯起手大幹一場……用業內術語來定義，這些通通都是代持。
「代持」買家們無比渴望享受到這場盛大的狂歡。
「我身邊的同行統計過，華潤城4期的代持比例超過80%。」上述浸淫深圳樓市十多年的投資客給出一個數據。
更多的細節佐證著這個龐大的比例。11月25、26日兩天，華潤城潤璽1期的選房場外，隨處可見打開微信遠程遙控內場選房者的真正買家，聊天內容此起彼伏但千篇一律：「現在還剩什麼戶型什麼樓層？」、「發個銷控表來看看」、「輪到哪一號了？」
金姐一早就與自己的代持人對好流程。為了這次「打新」，她啟用3個代持名額，最後搖中一個。「如果只找一個代持，成功率多低啊。」金姐心中打著小算盤，只不過，她需要付出的是，撬動1000萬元以上的流動資金，用作凍資。
3個代持名額全部來源於身邊的遠方親戚。「你找的人一定要靠譜，千萬別通過中介。如果連代持人都不認識，又怎麼能把這麼大宗交易託付給他呢？」關於代持的每一個步驟，金姐滾瓜爛熟——
合適對象應該是身邊知根知底的親戚朋友，可以追溯到歷史債務情況，保證在自己的掌控範圍內；
每次對話、轉帳都必須一一留下記錄。一定要提前籤好代持協議；
代持協議上必須明確標註上這套房源的戶型、單價、總價、首付、月供、每年年化利率等細節。
經濟觀察報獲取的幾份《房產代持協議》中，對於代持方式以及買賣雙方的權利和義務，實際條款的約定更加詳細。
既設置了房屋產權以及處置權所有者條款——真正買家享有該房產的產權，為該房產的實際所有權人，承擔因購買房產所產生的全部費用（包括但不限於購房款、稅費、產權登記費等），因使用或經營該房產產生的全部費用（包括但不限於水電費、物業管理費、維修費等）；協議籤訂期間，代持人必須配合真正買家辦理授權委託書公證或其他抵押手續，全權授權真正買家處理與該房產有關的出租，管理、處分等。
也給出了後期可能出現的各類問題解決方式——未經真正買家同意，代持人不得以該房產對外設定抵押、質押，不得以任何形式將該房產轉讓或處分或以物抵債；
若因代持人的原因，如債務糾紛，婚姻糾紛等，造成代持房屋被查封或者被執行的，代持人應提供其他任何財產向司法機構申請解封。如果造成損失的，代持人應當賠償真正買家的所有直接損失和間接損失；
在真正買家提出解除代持協議時，代持人應當無條件同意，並且配合甲方辦理過戶等手續，將該房產轉移至真正買家或其指定第三方名下。若代持人為真正買家代收房屋購房款的，應在收到受讓方支付的房屋轉讓款後3個工作日內全額轉讓至甲方指定收款帳戶。《房產代持協議》，從某種意義上來看，更像是一份雙方建立信任聯盟的君子協議。儘管「代持」買家們堅持認為這樣的協議具備法律效應，但實操中，一定程度上還是存在著不可控的風險。
迄今為止，深圳一線中介人員小丁至少操作了4宗代持生意，其中就有1宗暴露危機：代持人在房源後期交易過程中，強制要求真正買家必須另付10萬元好處費，方願意配合辦理手續。「所以，籤署協議時，一定要叫上律師籤字；如果還想保穩，那再去公證處公證一下。」金姐正認真向圍在身邊的購房者支招，她說，還有一種極端的方式，如果實在很擔心，可以在買房之後直接辦理抵押貸款，提前套現。「這不就避免了代持人違約隨便處置房子的風險？」
在深圳市場上，代持生意並不罕見。一個首套房名額的代持費，一般在10萬元左右；作為「網紅」豪宅，華潤城潤璽1期的代持費用更高一些，15萬-50萬元不等。如果通過中介渠道，還要另外支付1-1.5萬元的代辦費用。
按照當前深圳的新房限售政策，取得不動產權利證書之日起3年內禁止轉讓；新房的交房時間至少在2年以後。因此，市面上這類代持名額，普遍是5年之內沒有購房需求的無房深戶。「5年後，無論買家是想出售，還是自持，都可以按照二手房交易流程來操作。只不過，如果僅是將房產轉移到買家自己名下，雙方往往會約定把房價調低至住建局規定的最低計稅價進行過戶，最大程度節省轉讓稅費。」小丁告訴經濟觀察報。
即便面臨諸多的風險與投資安全隱患，代持買家們「有恃無恐」的底氣在於，此前深圳法院曾經審判過幾個代持判例，結果通通是支持實際出資人的權利。
有票也有錢
限價的特定背景下，新房與二手房之間「鴻溝般」的價差釋放出巨大套利空間，諸如6年後單價上漲至20萬+，年化投資回報率超過15%的預期，讓金姐們有了跑步進場的持續動力。
代持打新的買家們，直接訴求是期待現有財富至少能翻上幾番。
在貝殼找房APP上，當前華潤城潤府1期的掛牌單價在11-19萬元/平方米不等；潤府2期的掛牌單價大部分在17萬元/平方米以上；潤府3期的掛牌單價則介於16.7-18.9萬元/平方米之間。深圳中原的成交歷史信息顯示，華潤城潤府3期最新成交單價約17.6萬元/平方米。
兩相對比，華潤城前3期的房價，六年間漲幅普遍超過1倍，最高甚至超過2倍；同一個樓盤，華潤城潤璽1期的新房定價，相比二手房的價差也高達5萬元/平方米左右。
而唐姚心儀的龍光前海天鏡，周邊二手房均價新近達12.8萬元/平方米，同樣一買就享受到將近3萬元/平方米的價差。
「這波『打新』者，將升值放在第一位。深圳新盤限價，至少在價格上就給了他們買到即賺到的感受。」一位長期與深圳投資客、購房者和一線中介人員打交道的業內人士提到。
更真實的因素還在於銀根放鬆了。「9月初，深圳的經營貸收緊過一陣子。但9月底10月初，整體資金面又開始悄然放鬆。」上述深圳業內人士對經濟觀察報透露。
11月25日，徘徊在華潤城潤璽1期選房現場的，還有一類特殊群體——金融機構的客戶經理或者從事理財推廣的人員。
一名金融公司的理財推廣人士一早陪同事選完房，直接原地蹲點，試圖從龐大的購房者群體中獲客。據他了解，近段時間，很多意指華潤城4期的購房者都提前做了過橋貸，籌措資金。
11月28日上午，顏楚的打新之旅終於塵埃落定，她選到了自己最滿意的第一批次房子。接下來，她還要考慮一個問題，到底是將手上房源辦理抵押貸款，還是直接出售套現？她早已諮詢過相關人士，辦理房子抵押貸需要以公司名義，利息是3釐，放款只需要1個多月時間。
深圳40周年的「大禮包」，一定程度上也給予了這股「打新潮」更高的預期。「715」調控新政之後，7月下旬至8月份，深圳樓市曾短暫進入消化期。然而，深圳建設中國特色社會主義先行示範區的頂層設計文件甫一發布，整個市場熱度又重新上揚。
「深圳房票市場這麼成熟，最會看眼色的當然是投資客。」上述深圳業內人士近期頻頻與一眾意向打新者打交道，他說，「有錢、有票，又對市場有一個上漲的預期，打新潮怎麼可能不爆發？」
一個隱秘的信號體現在，無論是政府相關部門，還是其他各界，大家似乎頗樂於見到如此的熱度。「『715』那個時間點，深圳決策層調控的誠意確實滿滿。但如今回望，一系列動作相當於將這波購房需求大幅度逼往新房市場了。」該深圳業內人士對經濟觀察報透露。他曾參與彼時深圳相關部門組織的多場樓市座談會。
在一座城市裡面，相比二手房，新房銷售額對於GDP的拉動作用更為巨大。而且，只有新房市場足夠熱鬧，開發商在公開土地市場的角逐才會更加激烈。
美聯物業全國研究中心統計的數據顯示，今年截至11月23日，深圳已經出讓了28宗居住用地，同比增幅高達133.3%；宅地的出讓總額達757.99億元，相較去年全年的397.09億元上漲了90.9%。